深圳房地产律师精彩讲义-房屋买卖合同纠纷及风险防范clfu.pptx

房屋买卖纠纷及风险防范北京市隆安(深圳)律师事务所深圳方俊律师目录一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）典型纠纷1、深圳购房者惠州大亚湾购房，签了认购书，交了定金，发现不能获得银行贷款要求退房，开发商拒绝退定金。2、买方购买一套二手房，成交价约定为业主实收100万，同时约定按原价（评估价）过户。临近过户时，业主眼看房价上涨，要求以实际成交价过户，营业税、个人所得税都要买方承担，逼买方放弃购买。3、为规避“限购令”，A借B之名购房，房产证登记在B名下。现B反悔，说房子是他的。一、商品房(一手房)买卖（二级市场）纠纷1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷2、认购书的性质及有关问题3、价款支付及贷款的有关问题4、延期交房、延期办证的问题5、购买商品房的注意事项1、因售房广告、虚假宣传引发的纠纷 2011年11月深圳宝安某楼盘业主“维权”事件 宝安某楼盘在其广告中大力宣传碧海湾高尔夫景观，在业主提供的售房宣传册上记者看到，一、二、三栋楼户型点评标明，高尔夫美景一览无余。但根据设计院的规划方案显示，该楼盘和碧海湾高尔夫之间的规划用地将建32层的商品房，高尔夫景观将不复存在。针对业主的维权，在该楼盘针对客户联合声明的答复中，开发商称，对于项目西南方向的建筑规划用地，开发商表示无权对红线外的规划做出任何承诺，且不存在虚假宣传。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第三条 商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。“价格欺诈”？在开盘当天，购房者交付三万元订金，可享受减十万后打九五折的优惠政策。然而，有内部消息显示，有一家公司正在进行团购，团购价格在此基础上是打九五折，再打九五折。对此，业主们纷纷表示，开发商既然有更大的优惠，且该楼盘是可以团购的，那购房者在开盘之前就已经形成了一个整体，差不多九十多人，为什么就不可以团购呢？购房者表示，购房当天大家就想团购，让开发商给个便宜的价格，但是开发商方面表示，从来没有团购一说。警惕售房广告的误导“7500平方米绿地”-“超大绿地”“二层以下采用防花岗岩面砖，首层大堂磨光花岗岩地面、大理石墙面”-“精装修”“本图片仅供参考”、“具体以现场实物为准”、“以双方签署的房地产买卖合同为准”的救济性用语深圳东、罗湖北、30分钟车程 2、认购书的性质及有关问题认购书的性质最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第二条 当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。购房者签署认购书后反悔的问题 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条 出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。补充协议或附件五 开发商在认购书上标注“已阅读并接受购房合同，对合同条款无异议”最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第九条提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。第六条提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称“采取合理的方式”。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。3、价款支付及贷款的有关问题买方无法取得贷款是否有权退房退款？限贷、停贷、政策变化、购房者信用问题、违规补社保补税不成、开发商承诺贷款贷款额度和层数有变化时能否退房退款？“补足约定”是否有效？“当买方选择银行按揭方式支付购房款时，无论何种原因导致买方按揭贷款申请不为按揭银行所接受，买方必须采用一次性付款方式支付购房款。否则卖方有权终止本合同，买方按总价款的10%向卖方支付违约金，买方不得持有异议”最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。4、延期交房、延期办证的问题注意退房期限第十五条 根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在违约金标准？过高 过低开发商规定买方逾期付款需按日支付违约金（无上限），开发商迟延交房的最多只承担房屋总价2%的违约金房管部门登记办证时间是否应当由出卖人承担逾期办证违约责任？收楼异议书5、购买商品房的注意事项实地考察，不要盲目相信广告提前收集信息 规划与国土资源委员会房地产成交公示充分评估购房能力，提前了解和咨询贷款事宜凡涉及签字的文件应审核，有异议以书面方式提出二、存量房(二手房)买卖（三级市场）纠纷1、未办出房产证时房屋买卖合同的效力2、经济适用房（安居房）买卖合同（约定在符合绿本转红本后再办理房屋过户登记）的效力 3、登记在夫妻一方名下的婚后房产买卖合同的效力 4、一般违约和根本违约的区分5、违约案件诉讼请求的选择6、解约定金的问题 7、阴阳合同的问题1、未办出房产证时房屋买卖合同的效力广州案例：“房价猛涨卖主想反悔借未办房产证欲毁约”业主诉称，中华人民共和国城市房地产管理法规定“未依法登记领取权属证书”的房地产不得转让，因此，合同无效。法院认为，当事人通过签订买卖合同确定在条件成熟（办出房产证）时办理交易，并不存在中华人民共和国合同法所规定的合同无效的情形。法院认为，本案涉讼物业既然已在审理过程中办理过户，并且本案当事人就原告出卖其预期可取得的房产达成一致的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，原告主张涉案合同无效的理由不成立，该合同为有效合同。2、经济适用房（安居房）买卖合同（约定在符合绿本转红本后再办理房屋过户登记）的效力罗湖法院经审理认为，双方在签订协议时均清楚房屋的性质属安居房，并约定在取得红本房产证后办理过户手续。因此，只要双方遵循诚实信用的原则履行协议，是完全可以达到合同目的的，因此合同是有效的。故判决罗小姐继续履行合同。3、登记在夫妻一方名下的婚后房产买卖合同的效力 登记在丈夫名下，丈夫签合同卖房，妻子站出来说不同意；登记在夫妻双方名下或配偶一方名下，另签合同卖房，妻子（丈夫）站出来说不同意；第一种情况，有证据证明已征得该方同意或默认第二种情况，一方擅自出售最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。亲戚或姘居情侣卖房“卖方保证已取得产权人授权，产权人须于本合同签订之日七日内补签本合同，因产权人不能签署或不同意交易造成合同无法履行的，由卖方按照本合同第九条向买方承担违约责任。”4、区分一般违约和根本违约“任何一方不履行合同义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任”定金未付清是否已经违约？最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释第一百一十九条 实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同7月15日之前办理首期款监管“买卖双方任何一方逾期履行义务达7日，守约方可解除合同，违约方应当按照房屋成交价的20%向守约方支付违约金”合同法第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；5、违约时诉讼请求的选择“如卖方收取定金后违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让成交价百分之二十的违约金。”假设定金5万，房价100万（1）请求被告双倍返还定金10万元；（2）请求被告赔偿违约金20万元；（3）请求被告返还定金5万元，赔偿违约金20万元；（4）请求被告双倍返还定金10万元，赔偿违约金20万元；6、解约定金的问题“如卖方在收取定金后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须双倍返还定金予以买方，唯买方不可要求进一步赔偿或者逼使卖方履行此合同”深圳市中级人民法院关于审理房地产纠纷案件若干问题的指导意见（征求意见稿）17、房屋买卖合同约定，一方违约时，对方可要求违约方承担支付违约金或赔偿损失等违约责任，但不得要求对方继续履行合同的，从其约定。7、阴阳合同的问题 什么是阴阳合同？所谓“阴阳合同”，是指二手房交易双方为逃避税收，在按实际价格签订合同的同时，还签订一个低于实际价格的假合同，作为申报纳税的依据。阴阳合同是否导致合同无效 规避的营业税、个人所得税等税费应由谁承担 谨防借口阴阳合同毁约的风险二手房交易风险ABC单 炒房吃差价买方主体变更确认书（卖方、原买方、新买方三方签署）卖方警惕买家炒房吃差价的风险公证委托书的风险三、房地产权属纠纷（结合婚姻法解释三）1、借名买房的问题2、涉及恋爱的权属纠纷3、涉及婚姻的权属纠纷(结合婚姻法解释三）1、借名买房的问题以他人名义买房的风险对真正的购房人的风险：权属、他人债务查封对被借名人的风险：断供、信用、购房及贷款优惠政策的影响物权法第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。能否通过签署协议，并办理公证或律师见证？北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。2、涉及恋爱的权属纠纷登记在双方名下，则为共同财产登记在一方名下，则为个人财产，另一方出资的，按债务关系处理（注意举证的风险，因为贷款合同、房款收据等均是他人名义）3、涉及婚姻的权属纠纷(结合婚姻法解释三）一方婚前买房，房产证在婚后取得，登记在一方名下，婚后夫妻共同财产还贷 婚姻法解释三夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。最高人民法院民一庭负责人就关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）答记者问如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。婚后父母出资购房 最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三）婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。按照国人的习惯，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资父母的利益。故房屋产权登记在出资父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理；如果由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，可能更符合实际情况。