资源税与土地增值税jblh.pptx

第七章资源税法和第七章资源税法和土地增值税法土地增值税法第一节 资源税纳税资源税纳税义务人、税目与税率义务人、税目与税率现行资源税的基本规范现行资源税的基本规范2011年年9月月30日国务院公布的日国务院公布的资源税暂行条例资源税暂行条例2011年年10月月28日财政部、国家税务总局公布的日财政部、国家税务总局公布的资源资源税暂行条例实施细则税暂行条例实施细则资源税是对在我国境内从事应税矿产品开采和生产盐资源税是对在我国境内从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。的单位和个人课征的一种税。资源税按照资源税按照“普遍征收、级差调节普遍征收、级差调节”的原则，就资源的原则，就资源赋税情况、开采条件、资源等级、地理位置等客观条赋税情况、开采条件、资源等级、地理位置等客观条件的差异规定了幅度税率，为每一个课税矿区规定了件的差异规定了幅度税率，为每一个课税矿区规定了适用税率。适用税率。一、纳税义务人资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域资源税的纳税义务人是指在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个的单位和个人：人：(1)资源税规定仅对在资源税规定仅对在“中国领域及管辖海域中国领域及管辖海域”从从事应税矿产品开采或生产应税产品和盐的单位和个人事应税矿产品开采或生产应税产品和盐的单位和个人征收。所以资源税适用征收。所以资源税适用“进口不征，出口不退进口不征，出口不退”的规的规则则;(2)资源税纳税义务人不仅包括符合规定的中国企资源税纳税义务人不仅包括符合规定的中国企业和个人，还包括外商投资企业和外国企业业和个人，还包括外商投资企业和外国企业;(3)收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。收购未税矿产品的单位为资源税的扣缴义务人。【提示提示】资源税是单一环节征收的，只有在开采后出资源税是单一环节征收的，只有在开采后出厂销售或移送自用环节缴纳，其他批发、零售环节无厂销售或移送自用环节缴纳，其他批发、零售环节无需缴纳资源税需缴纳资源税【例题例题多选题多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有下列各项中，属于资源税纳税人的有()。A.开采原煤的国有企业开采原煤的国有企业B.进口铁矿石的私营企业进口铁矿石的私营企业C.开采石灰石的个体经营者开采石灰石的个体经营者D.开采天然原油的外商投资企业开采天然原油的外商投资企业【答案答案】ACD【解析解析】进口应税产品是不征收资源税的。进口应税产品是不征收资源税的。二、税目、税率【例题例题多选题多选题】下列各项中，应征收资源税的有下列各项中，应征收资源税的有()。A.进口的天然气进口的天然气B.专门开采的天然气专门开采的天然气C.煤矿生产的天然气煤矿生产的天然气D.与原油同时开采的天然气与原油同时开采的天然气【答案答案】BD【解析解析】选项选项A，资源税规定仅对在，资源税规定仅对在“中国领域及中国领域及管辖海域管辖海域”从事应税矿产品开采或生产应税产品和盐从事应税矿产品开采或生产应税产品和盐的单位和个人征收，所以进口的天然气不缴纳资源税的单位和个人征收，所以进口的天然气不缴纳资源税;选项选项C，专门开采或者与原油同时开采的天然气缴纳，专门开采或者与原油同时开采的天然气缴纳资源税，煤矿生产的天然气不缴纳资源税。资源税，煤矿生产的天然气不缴纳资源税。(二二)税率税率资源税采取从价定率资源税采取从价定率(天然气和原油天然气和原油)或者从量定额或者从量定额的办法计征。资源税税率实施的办法计征。资源税税率实施“级差调节级差调节”的原则。的原则。资源条件好的，税率、税额高一些；资源条件好的，税率、税额高一些；资源条件差的，税率、税额低一些资源条件差的，税率、税额低一些对于纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当对于纳税人开采或者生产不同税目应税产品的，应当分别核算分别核算;不能准确提供不同税目应税产品的课税数量不能准确提供不同税目应税产品的课税数量的，从高适用税额。的，从高适用税额。三、扣缴义务人三、扣缴义务人1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品，按照本单位独立矿山、联合企业收购未税矿产品，按照本单位应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源的应税产品税额标准，依据收购的数量代扣代缴资源税。税。第二节第二节 资源税计税依据资源税计税依据与应纳税额的计算与应纳税额的计算一、计税依据一、计税依据(一一)从价征收从价征收纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售额纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售额为计税依据。为计税依据。上述销售额为纳税人销售应税产品向购买方收取上述销售额为纳税人销售应税产品向购买方收取的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项的全部价款和价外费用，但不包括收取的增值税销项税额。税额。(二二)从量征收从量征收纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数纳税人开采或者生产应税产品销售的，以销售数量为计税依据。量为计税依据。1.销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的销售数量包括纳税人开采或者生产应税产品的实际销售数量和视同销售的自用数量。实际销售数量和视同销售的自用数量。2.纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以纳税人不能准确提供应税产品销售数量的，以应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算应税产品的产量或者主管税务机关确定的折算比换算成的数量为计征资源税的销售数量。成的数量为计征资源税的销售数量。3.纳税人在资源税纳税申报时，应当将其应税和减免纳税人在资源税纳税申报时，应当将其应税和减免税项目分别计算和报送。税项目分别计算和报送。4.对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销炭，可按加工产品的综合回收率，将加工产品实际销量和自用量折算成原煤数量，以此作为计税依据。量和自用量折算成原煤数量，以此作为计税依据。(三)特殊情况课税数量的确定二、应纳税额的计算 资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，分别以应税产品的销售额乘以纳税人具体适用办法，分别以应税产品的销售额乘以纳税人具体适用的比例税率或者以应税产品的销售数量乘以纳税人具的比例税率或者以应税产品的销售数量乘以纳税人具体适用的定额税率计算。体适用的定额税率计算。【提示提示】资源税应纳税额的计算关键是要确定从资源税应纳税额的计算关键是要确定从价计征的销售额和从量计征的课税数量，只有准确的价计征的销售额和从量计征的课税数量，只有准确的掌握了其计税依据的相关规定，应纳税额才可能计算掌握了其计税依据的相关规定，应纳税额才可能计算正确。正确。【例题例题单选题单选题】2013年年10月，某盐场以自产液体盐月，某盐场以自产液体盐60万吨万吨和外购已税液体盐和外购已税液体盐80万吨加工固体盐万吨加工固体盐20万吨，生产的固体万吨，生产的固体盐本月全部销售。该盐场当月应纳资源税盐本月全部销售。该盐场当月应纳资源税()万元。万元。(液体盐液体盐资源税税额为资源税税额为3元元/吨吨;固体盐资源税税额为固体盐资源税税额为25元元/吨吨)A.80B.260C.500D.920【答案答案】B【解析解析】纳税人以自产液体盐加工固体盐的，按纳税人以自产液体盐加工固体盐的，按固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。固体盐税额征税，以加工的固体盐数量为课税数量。纳税人以外购的液体盐加工固体盐的，其加工固体盐纳税人以外购的液体盐加工固体盐的，其加工固体盐所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税所耗用液体盐的已纳税额准予抵扣。应纳资源税=2520-803=260(万元万元)第三节第三节 资源税税资源税税收优惠和征收管理收优惠和征收管理一、资源税税收优惠一、资源税税收优惠1.开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。开采原油过程中用于加热、修井的原油，免税。2.纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或纳税人开采或者生产应税产品过程中，因意外事故或者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖者自然灾害等原因遭受重大损失的，由省、自治区、直辖市人民政府酌情决定减税或者免税。市人民政府酌情决定减税或者免税。3.自自2007年年2月月1日起，北方海盐资源税暂减按每吨日起，北方海盐资源税暂减按每吨15元征收元征收;南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按每吨南方海盐、湖盐、井矿盐资源税暂减按每吨10元征元征收收;液体盐资源税暂减按每吨液体盐资源税暂减按每吨2元征收。元征收。4.从从2007年年1月月1日起，对地面抽采煤层气暂不征收资日起，对地面抽采煤层气暂不征收资源税。源税。5.自自2010年年6月月1日起，纳税人在新疆开采的原油、天然日起，纳税人在新疆开采的原油、天然气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税气，自用于连续生产原油、天然气的，不缴纳资源税;自用自用于其他方面的，视同销售，依照本规定计算缴纳资源税。于其他方面的，视同销售，依照本规定计算缴纳资源税。有下列情形之一的，免征或者减征资源税：有下列情形之一的，免征或者减征资源税：(1)油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然油田范围内运输稠油过程中用于加热的原油、天然气，免征资源税。气，免征资源税。(2)稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征稠油、高凝油和高含硫天然气资源税减征40%。(3)三次采油资源税减征三次采油资源税减征30%。三次采油，是指二次采。三次采油，是指二次采油后继续以聚合物驱、三元复合驱、泡沫驱、二氧化碳驱、油后继续以聚合物驱、三元复合驱、泡沫驱、二氧化碳驱、微生物驱等方式进行采油微生物驱等方式进行采油。二、征收管理(一一)纳税义务发生时间纳税义务发生时间1.纳税人销售应税产品，其纳税义务发生时间：纳税人销售应税产品，其纳税义务发生时间：(1)纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务纳税人采取分期收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为销售合同规定的收款发生时间，为销售合同规定的收款日期的当天日期的当天。(2)纳税人采取预收款结算方式的，其纳税义务发纳税人采取预收款结算方式的，其纳税义务发生时间，为发出应税产品的当天。生时间，为发出应税产品的当天。(3)纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生纳税人采取其他结算方式的，其纳税义务发生时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。时间，为收讫销售款或者取得索取销售款凭据的当天。2.纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为纳税人自产自用应税产品的纳税义务发生时间，为移送使用应税产品的当天。移送使用应税产品的当天。3.扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为扣缴义务人代扣代缴税款的纳税义务发生时间，为支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。支付首笔货款或首次开具支付货款凭据的当天。资源税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的基本资源税的纳税义务发生时间与增值税、消费税的基本是一致的，不同之处就是资源税进口不征，所以资源是一致的，不同之处就是资源税进口不征，所以资源税没有进口环节纳税义务发生时间的规定。税没有进口环节纳税义务发生时间的规定。(二二)纳税期限纳税期限1.资源税的纳税期限为资源税的纳税期限为l日、日、3日、日、5日、日、10日、日、l5日或者日或者1个月，纳税人的纳税期限由主管税务机关根据个月，纳税人的纳税期限由主管税务机关根据实际情况具体核定。不能按固定期限计算纳税的，可实际情况具体核定。不能按固定期限计算纳税的，可以按次计算纳税。以按次计算纳税。2.纳税人以纳税人以1个月为一期纳税的，自期满之日起个月为一期纳税的，自期满之日起10日内申报纳税日内申报纳税;以以l1日、日、3日、日、5日、日、10日或者日或者15日为一日为一期纳税的，自期满之日起期纳税的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月日内预缴税款，于次月1日日起起10日内申报纳税并结清上月税款。日内申报纳税并结清上月税款。(三)纳税地点1.凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品的开采凡是缴纳资源税的纳税人，都应当向应税产品的开采或者生产所在地主管税务机关缴纳税款。或者生产所在地主管税务机关缴纳税款。2.如果纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者如果纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳税地点需要调整的，由所在地省、自生产应税产品，其纳税地点需要调整的，由所在地省、自治区、直辖市税务机关决定。治区、直辖市税务机关决定。3.如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产如果纳税人应纳的资源税属于跨省开采，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生产地纳税。采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生产地纳税。实行从量计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的实行从量计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采或者生产地的销售量及适用税率计算划单位按照每个开采或者生产地的销售量及适用税率计算划拨拨;实行从价计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算实行从价计征的应税产品，其应纳税款一律由独立核算的单位按照每个开采地或者生产地的销售量、单位销售价的单位按照每个开采地或者生产地的销售量、单位销售价格及适用税率计算划拨。格及适用税率计算划拨。4.扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管扣缴义务人代扣代缴的资源税，也应当向收购地主管税务机关缴纳税务机关缴纳。【例题例题单选题单选题】根据资源税有关规定，下列说法符合资源根据资源税有关规定，下列说法符合资源税纳税地点规定的是税纳税地点规定的是()。A.纳税人应当向单位所在地主管税务机关纳税纳税人应当向单位所在地主管税务机关纳税B.纳税地点需要调整的，均由省、自治区、直辖市人民纳税地点需要调整的，均由省、自治区、直辖市人民政府决定政府决定C.扣缴义务人应当向收购地主管税务机关缴纳代扣代扣缴义务人应当向收购地主管税务机关缴纳代扣代缴的资源税缴的资源税D.跨省开采资源税应税产品，下属生产单位与核算单跨省开采资源税应税产品，下属生产单位与核算单位不在同一省的，都应在核算地纳位不在同一省的，都应在核算地纳税税【答案答案】C【解析解析】选项选项A，应当向应税产品的开采地或者生，应当向应税产品的开采地或者生产所在地主管税务机关缴纳产所在地主管税务机关缴纳;选项选项B，纳税人在本省、，纳税人在本省、自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳自治区、直辖市范围内开采或者生产应税产品，其纳税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市税务机关税地点需要调整的，由省、自治区、直辖市税务机关决定决定;选项选项D，纳税人跨开采资源税应税产品，其下属，纳税人跨开采资源税应税产品，其下属生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，生产单位与核算单位不在同一省、自治区、直辖市的，对其开采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生对其开采或者生产的应税产品，一律在开采地或者生产地纳税产地纳税。土地增值税土地增值税土地增值税的基本规范，土地增值税的基本规范，1993年年12月月13日国务院颁布日国务院颁布的的土地增值税暂行条例土地增值税暂行条例土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值收入的单位和个人征物和其他附着物产权、取得增值收入的单位和个人征收的一种税收的一种税第四节第四节 纳税义务人和征纳税义务人和征税范围税范围一、纳税义务人一、纳税义务人土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、土地增值税的纳税义务人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收地上建筑物及其附着物（简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。及其他组织。个人包括个体经营者。个人包括个体经营者。二、征税范围(一一)征税范围基本规定征税范围基本规定土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。让所取得的收入。国有土地使用权出让国有土地使用权出让？国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。用权出让金的行为，属于土地买卖的一级市场。国有土地使用权的转让？国有土地使用权的转让？土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土土地使用者通过出让等形式取得土地使用权后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，属地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与，属于土地买卖的二级市场。于土地买卖的二级市场。土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房土地增值税的征税范围不包括未转让土地使用权、房产产权的行为产产权的行为是否发生转让行为主要以房地产权属（土地使用权和是否发生转让行为主要以房地产权属（土地使用权和房产产权）的变更为标准房产产权）的变更为标准土地增值税的基本范围包括土地增值税的基本范围包括：(1)转让国有土地使用权转让国有土地使用权;(2)地上的建筑物及其附着物连同国有土地一并转让地上的建筑物及其附着物连同国有土地一并转让;(3)存量房地产的买卖存量房地产的买卖。存量房？存量房？已经建成并投入使用的房地产已经建成并投入使用的房地产【提示提示】地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，地上的建筑物，是指建于地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。也就是说转让地下建筑物包括地上地下的各种附属设施。也就是说转让地下建筑物也属于土地增值税的征税范围也属于土地增值税的征税范围。附着物附着物，是指附着于地上的不能移动或者一经移动即遭损，是指附着于地上的不能移动或者一经移动即遭损坏的物品坏的物品。(二二)征税范围具体情况的征税范围具体情况的判定判定1.房地产继承、赠与房地产继承、赠与继承：房屋权属变更，但土地使用权的原所有人并没继承：房屋权属变更，但土地使用权的原所有人并没有因为权属变更而取得任何收入有因为权属变更而取得任何收入不属于土地增值税的征税范围不属于土地增值税的征税范围赠与：无偿交给其他人的民事法律行为赠与：无偿交给其他人的民事法律行为限两种情况限两种情况直系亲属或承担直接赡养义务人直系亲属或承担直接赡养义务人公益性捐赠公益性捐赠2.房地产出租房地产出租出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地出租人虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范畴使用权的转让，因此不属于土地增值税的征税范畴3.房地产抵押房地产抵押抵押期间不征收土地增值税，抵押期满权属转让的，抵押期间不征收土地增值税，抵押期满权属转让的，征收土地增值税征收土地增值税4.房地产的交换房地产的交换既发生房产产权、土地使用权的转移，又取得了实物既发生房产产权、土地使用权的转移，又取得了实物形态的收入，属于征税范围形态的收入，属于征税范围但个人之间，经当地税务机关核实，可以免征土地增但个人之间，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税值税5.以房地产进行投资、联营以房地产进行投资、联营投资、联营，暂免投资、联营，暂免再转让，征收再转让，征收6.合作建房合作建房建成后按比例分房自用的，暂免建成后按比例分房自用的，暂免建成后转让，征建成后转让，征收收7.企业兼并并转让企业兼并并转让暂免暂免8.房地产的代建房行为房地产的代建房行为不征税不征税9.重新评估重新评估不属于征税范畴不属于征税范畴分析：分析：不属于征税范畴和暂免的区别不属于征税范畴和暂免的区别【例题例题单选题单选题】下列各项中，应缴纳土地增值税的是下列各项中，应缴纳土地增值税的是()。A.房屋所有人将房屋产权赠与直系亲属房屋所有人将房屋产权赠与直系亲属B.土地管理部门出让国有土地使用权土地管理部门出让国有土地使用权C.房地产企业将自己开发的房地产无偿赠送给关房地产企业将自己开发的房地产无偿赠送给关联企业联企业D.某企业将一栋楼房的产权通过国家机关赠与一某企业将一栋楼房的产权通过国家机关赠与一所希望小学作为所希望小学作为教学楼教学楼【答案答案】C【解析解析】不征税的房屋赠与行为仅指以下两种情况：不征税的房屋赠与行为仅指以下两种情况：(1)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为;(2)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。第五节第五节 土地增值税税率、土地增值税税率、应税收入与扣除项目应税收入与扣除项目一、一、税率税率土地增值税采用四级超率累进税率。土地增值税采用四级超率累进税率。级数数增增值额与扣除与扣除项目金目金额的比例的比例税率税率速算扣除系数速算扣除系数1不超不超过50%的部的部分分30%0250%100%的部的部分分40%53100%200%的的部分部分50%154200%以上的部分以上的部分60%35增值额300万元扣除项目金额100万元比率300%应纳税额的两种计算方法（1）定义法（2）速算扣除法二、二、应税收入应税收入纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让纳税人转让房地产取得的应税收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式房地产的全部价款及有关的经济收益。从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。1货币收入：现金、银行存款、支票等各种信用票据和国库券、股票等有价证券2实物：建材、不动产等3其他收入：无形资产等三、扣除项目的确定（一）取得土地使用权所支付的金额指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（二）房地产开发成本 包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。（三）房地产开发费用有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按第（1）、（2）项规定计算的金额之和的5以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按第（一）、（二）项规定计算的金额之和的10以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。【例题例题单选题单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额付的金额1000万元万元;房地产开发成本房地产开发成本6000万元万元;向金融向金融机构借入资金利息支出机构借入资金利息支出400万元，不能提供金融机构的万元，不能提供金融机构的贷款证明贷款证明;已知该企业所在地政府规定的房地产开发费已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为用的计算扣除比例为8%;该企业允许扣除的房地产开发该企业允许扣除的房地产开发费用为费用为()万元。万元。A.400B.350C.560D.750【答案答案】C【解析解析】该企业允许扣除的房地产开发费用该企业允许扣除的房地产开发费用=(1000+6000)8%=560(万元万元)。（四）与转让房地产有关的税金转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税，以及教育费附加其中，印花税计入管理费用，无须单独再扣除（五）其他扣除项目从事房地产开发的纳税人，可按（一）、（二）项规定计算的金额加计20%的扣除（六）旧房及建筑物的评估价格转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。【例题例题单选题单选题】某化工公司销售一幢已经使用过的办公楼，某化工公司销售一幢已经使用过的办公楼，取得收入取得收入500万元，办公楼原价万元，办公楼原价480万元，已提折旧万元，已提折旧300万万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为800万元，万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费30万元。万元。该公该公司销售该办公楼的增值额为司销售该办公楼的增值额为()万元。万元。A.70B.30C.51D.60【答案答案】A【解析解析】纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款或出让金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳金、按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。题目中给的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。题目中给出了销售时缴纳的相关税费出了销售时缴纳的相关税费30万元，这里不需要单独万元，这里不需要单独计算营业税、城建税及教育费附加和印花税了。可扣计算营业税、城建税及教育费附加和印花税了。可扣除项目除项目=80050%+30=430(万元万元)，增值额，增值额=500430=70(万元万元)第六节第六节 土地增值税应纳税额土地增值税应纳税额的计算的计算土地增值税的计算步骤要计算土地增值税，首先需要明确计算土地增值要计算土地增值税，首先需要明确计算土地增值税的基本步骤。税的基本步骤。一般有以下几个步骤：一般有以下几个步骤：1.确定转让房地产所取得的收入确定转让房地产所取得的收入;2.确定可以扣除项目的金额确定可以扣除项目的金额;3.计算增值额和增值率计算增值额和增值率;4.汁算应纳土地增值税税额。汁算应纳土地增值税税额。一、增值额的确定增值额通过转让收入减除扣除项目计算。增值额通过转让收入减除扣除项目计算。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：征收：(1)隐瞒、虚报房地产成交价格隐瞒、虚报房地产成交价格;(2)提供扣除项目金额不实的提供扣除项目金额不实的;(3)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。正当理由的。二、应纳税额的计算首先确定增值额与扣除项目合计的比例，看其结果介于税率中哪一个层次，然后运用公式“土地增值税税额增值额税率扣除项目金额速算扣除数”进行计算。举例如下：某房地产公司开发100栋花园别墅，其中80栋出售，10栋出租，10栋待售。每栋地价14.8万元，登记、过户手续费0.2万元，开发成本包括土地征用及拆迂补偿费、前期工程费、建筑安装工程费等合计50万元，贷款支付利息0.5万元（能提供银行证明）。每栋售价180万元，营业税率5，城建税税率5，教育费附加征收率3。问该公司应缴纳多少土地增值税？计算过程如下：转让收入：1808014400（万元）取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本合计：（14.80.250）805200（万元）房地产开发费用扣除：0.58052005300（万元）转让税金支出：144005（153）777.6（万元）加计扣除金额：5200201040（万元）扣除项目合计：5200300777.610407317.6（万元）增值额144007317.67082.4（万元）增值额与扣除项目金额比率7082.47317.610096.79应纳增值税税额7082.4407317.652467.08（万元）【例题例题单选题单选题】某某市一房地产开发企业市一房地产开发企业2013年年10月转月转让一幢新建办公楼取得收入让一幢新建办公楼取得收入8000万元万元，已知该单位为，已知该单位为取得土地使用权而支取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为付的地价款和有关费用为1000万万元，投入的房地产建造成本元，投入的房地产建造成本3000万元，其利息支出不万元，其利息支出不能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金能取得金融机构合法证明，其转让办公楼相关的税金已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产已经全部付清，已知该企业所在地政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为开发费用的计算扣除比例为10%。该企业转让行为应。该企业转让行为应缴纳土地增值税缴纳土地增值税()万元万元(不考虑地方教育附加不考虑地方教育附加)。A.600B.681C.708D.710【答案答案】C【解析解析】收入总额收入总额=8000(万元万元)扣除项目金额扣除项目金额=1000+3000+(10004-3000)10%4-80005%(1+7%4+3%)4+(1000+3000)20%=5640(万元万元)增值额增值额=8000-5640=2360(万元万元)增值率一增值额增值率一增值额扣除项目金额扣除项目金额100%=23605640100%=41.84%，适用税率，适用税率30%。应缴纳的土地增值税一应缴纳的土地增值税一236030%=708(万元万元)【例题例题单选题单选题】2014年年1月某市工业企业转让月某市工业企业转让5年前购年前购入的办公楼。取得转让收入入的办公楼。取得转让收入1800万元，该办公楼不能万元，该办公楼不能取得评估价格，但是该工业企业保留了购房的发票，取得评估价格，但是该工业企业保留了购房的发票，发票上所载购房金额为发票上所载购房金额为1000万元。该工业企业转让办万元。该工业企业转让办公楼应缴纳的土地增值税为公楼应缴纳的土地增值税为()万元。万元。(不考虑印花不考虑印花税和地方教育附加税和地方教育附加)A.73.50B.201.30C.151.80D.240【答案答案】C【解析解析】扣除项目扣除项目=1000(1+55%)+(1800-1000)5%(1+7%4-3%)=1294(万元万元)增值额增值额=1800-1294=506(万元万元)增值率增值率=5061294100%=39.10%应纳土地增值税应纳土地增值税=50630%=151.80(万元万元)三、房地产开发企业土地增值税的清算(一一)土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。通住宅的，应分别计算增值额。(二二)土地增值税清算的条件土地增值税清算的条件【提示1】清算时间：对应进行土地增值税清算项目，纳税人应当在满足条件之目起90日内到主管税务机关办理清算手续;对于税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，纳税人须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。【提示2】税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。(三)非直接销售和自用房地产收入的确定土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。(四)土地增值税的扣除项目1.扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，由地方税务机关核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。3.房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通信等公共设施，按以下原则处理：(1)建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除;(2)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除;(3)建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。4.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。5.属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6.房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。拆迁补偿费的扣除相关规定：1.房地产企业用建造的该项目的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费，房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。2.开发企业采取异地安置，异地安置房屋属于自行开发建造，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置房屋属于购入的，以实际支付购房支出计入拆迁补偿费。3.货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭证计入拆迁补偿费。(五)土地增值税的核定征收房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1.依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;2.擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;3.虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;4.符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;5.申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。(六)清算后再转让房地产的处理在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积(七)土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。【例题多选题】关于土地增值税清算的陈述，下列说法正确的有()。A.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位B.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，应该进行清算C.应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起30日内到主管税务机关办理清算手续D.纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金【答案】AD【解析】取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的，由税务机关进行判断是否进行清算，选项B不符合规定;应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，选项C不符合规定。第七节第七节 土地增值税土地增值税税收优惠和征收管理税收优惠和征收管理1纳税人建