资产评估的基本方法讲义jain.pptx

第一节第一节 成本法（成本法（The cost methodThe cost method）一、成本法的基本含义一、成本法的基本含义（一）成本法的理论基础（一）成本法的理论基础生产费用价值论生产费用价值论资产的价值取决于购建时的成本耗费资产的价值取决于购建时的成本耗费（二）成本法的评估思路（二）成本法的评估思路 评估值评估值=重置成本重置成本-各项损耗（贬值）各项损耗（贬值）实体性实体性功能性功能性经济性经济性基本公式：基本公式：被评估资产被评估资产评估值评估值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值 二、成本法的基本前提v（1）被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态v（2）被评估资产的实体特征、内部结构及其功能必须与假设的重置全新资产具有可比性。v（3）被评估资产必须是可以再生的，或可以复制的。v（4）应当具备可利用的历史资料。v（5）被评估资产必须是随着时间的推移，具有贬值特性的资产。（一）重置成本及其计量（一）重置成本及其计量相同点：均采用相同点：均采用现行现行价格和费用计算。价格和费用计算。不不同同点点：采采用用的的材材料料、标标准准、设设计计等等方方面面存存在在差差异异。但但是是并未改变基本功能。并未改变基本功能。有条件情况下，有条件情况下，尽可能选择更新重置成本尽可能选择更新重置成本。理由：。理由：（1 1）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；）更新重置成本比复原重置成本便宜（超额投资成本）；（2 2）用用更更新新重重置置成成本本形形成成的的资资产产性性能能可可改改进进（超超额额运运营营成成本本）。1、对被评估的机器设备进行模拟重置，按现对被评估的机器设备进行模拟重置，按现行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、行技术条件下的设计、工艺、材料、标准、价格和费用水平进行核算，这样求得的成本价格和费用水平进行核算，这样求得的成本称为（）。称为（）。单项选择题单项选择题A A更新重置成本更新重置成本B B复原重置成本复原重置成本C C完全重置成本完全重置成本D D实际重置成本实际重置成本1.1.重置核算法重置核算法按资产的成本构成，以按资产的成本构成，以现行市价现行市价为标准为标准 重置成本直接成本重置成本直接成本+间接成本间接成本直接成本包括：购买支出、运输费、安装调试费等。直接成本包括：购买支出、运输费、安装调试费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。间接成本主要指企业管理费、培训费等。例例1 1：待待估估资资产产为为一一机机器器设设备备，评评估估师师拟拟运运用用成成本本法法评评估估。评评估估人人员员收收集集的的成成本本资资料料有有：该该机机器器设设备备的的现现行行市市场场价价格格每每台台180000180000元元，运运杂杂费费50005000元元，安安装装成成本本为为2000020000元元，其其中中原原材材料料60006000元元、人人工工成成本本1300013000元元、其其他他费费用用10001000元元，安安装装期期限限较较短短。请请评评估重置成本。估重置成本。v评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：置成本为：重置成本重置成本=购买价格购买价格+运费运费+安装成本安装成本 =180000+5000+20000=205000=180000+5000+20000=205000（元）（元）实例：课本实例：课本P61，【例例2-21】例例2 2：被评估资产为一台：被评估资产为一台2 2年前购置的机器设备。据年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为料，该设备账面原值为10.210.2万元，其中，购买价为万元，其中，购买价为8 8万元，运杂费万元，运杂费1.61.6万元，安装费中直接成本万元，安装费中直接成本0.40.4万万元，间接成本为元，间接成本为0.20.2万元。根据对同类型设备的调万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比查，现在购买价格比2 2年前上涨年前上涨20%20%，运杂费上涨，运杂费上涨80%80%，安装费中直接成本上涨，安装费中直接成本上涨40%40%，间接成本占直接，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？（1 1）计算直接成本）计算直接成本购买价购买价=8=8（1+20%1+20%）=9.6=9.6（万元）（万元）运杂费运杂费=1.6=1.6（1+80%1+80%）=2.88=2.88（万元）（万元）安装费中的直接成本安装费中的直接成本=0.4=0.4（1+40%1+40%）=0.56=0.56（万元）（万元）直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本直接成本购买价运杂费安装费中的直接成本 9.6+2.88+0.56=13.049.6+2.88+0.56=13.04（万元）（万元）（2 2）计算间接成本）计算间接成本间接成本占直接成本的百分率间接成本占直接成本的百分率 0.20.2（8 81.61.60.40.4）2%2%间接成本间接成本13.042%13.042%0.260.26（万元）（万元）（3 3）计算重置成本）计算重置成本重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本间接成本=13.04+0.26=13.30=13.04+0.26=13.30（万元）（万元）采采用用重重置置核核算算法法的的前前提提是是能能够够获获得得处处于于全全新新状状态态的的被被估资产的现行市价估资产的现行市价。该该方方法法可可用用于于估估算算复复原原重重置置成成本本，也也可可用用于于估估算算更更新新重置成本。重置成本。2.2.价格指数法价格指数法价价格格指指数数法法是是利利用用与与资资产产有有关关的的价价格格变变动动指指数数，将将被被估估资资产产的的历历史史成成本本（账账面面价价值值）调调整整为为重重置置成成本的一种方法。本的一种方法。（1 1）定基价格指数）定基价格指数（2 2）环比价格变动指数）环比价格变动指数例题例题3：某机床于：某机床于2004年购置安装，账面原值为年购置安装，账面原值为16万元。万元。2006年进行一次改造，改造费用为年进行一次改造，改造费用为4万万元；元；2008年又进行一次改造，改造费用为年又进行一次改造，改造费用为2万元。万元。若定基价格指数（设基准年为若定基价格指数（设基准年为2003年）分别为：年）分别为：2004年年1.05，2006年年1.28，2008年年1.35，2009年年1.60。要求：计算该机床要求：计算该机床2009年的重置成本年的重置成本。实例：课本实例：课本P62，【例例2-22】、【例例2-23】重置成本计算（价格指数法）重置成本计算（价格指数法）时间投资费用(万元)物价指数（%）至2009年物价变动指数（%）重置成本（万元）2004161.051.60/1.05=1.52161.52=24.32200641.281.60/1.28=1.2541.25=5200821.351.60/1.35=1.1921.19=2.3820091.601.60/1.60=1合计31.7v注意问题：注意问题：物价价格法物价价格法估算的重置成本，仅考虑了价格变动因估算的重置成本，仅考虑了价格变动因素，因而确定的是素，因而确定的是复原重置成本复原重置成本3.3.功能价值类比法功能价值类比法 如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，如果无法获得处于全新状态的被估资产的现行市价，就只能寻找与被估资产就只能寻找与被估资产相类似的相类似的处于全新状态的资产处于全新状态的资产的现行市价作为参照，通过的现行市价作为参照，通过调整功能差异调整功能差异，获得被估，获得被估资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本资产的重置成本。称功能系数法，即根据功能与成本的函数关系，确定重置成本。的函数关系，确定重置成本。（1 1）生产能力比例法（功能价值法）生产能力比例法（功能价值法）若功能与成本若功能与成本呈线性关系呈线性关系，计算公式：，计算公式：（2 2）规模经济效益指数法）规模经济效益指数法若功能与成本若功能与成本呈指数关系呈指数关系，计算公式：，计算公式：X为规模经济效益指数，通常按行业设定。为规模经济效益指数，通常按行业设定。实例：课本实例：课本P63，【例例2-24】功能系数法计算的一般是更新重置成本功能系数法计算的一般是更新重置成本1、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关、已知某类设备的价值与功能之间存在线性关系，重置类似全新机器设备一台，其价值为系，重置类似全新机器设备一台，其价值为4万元，年产量为万元，年产量为4000件，现知被评估资产年件，现知被评估资产年产量为产量为3000件，则其重置成本为（件，则其重置成本为（）随堂习题A A3 3万元万元 B B4 4万元万元 C C3 3至至4 4万元万元 D D无法确定无法确定解题思路：解题思路：430004000=3430004000=3A2、评估资产为一台年产量为、评估资产为一台年产量为8万件甲产品的生万件甲产品的生产线。经调查，市场现有类似生产线成本为产线。经调查，市场现有类似生产线成本为25万元，年产量为万元，年产量为15万件。如果规模经济指万件。如果规模经济指数为数为0.7时，该设备的重置全价为（时，该设备的重置全价为（）随堂习题A19.2万元万元B17.35万元万元C24万元万元D16.10万元万元解题思路：解题思路：D D4.4.统计分析法统计分析法（点面推算法）（点面推算法）当当被被估估资资产产单单价价较较低低，数数量量较较多多时时，为为降降低低评评估估成成本本，可可采采用用此方法。此方法。计算步骤：计算步骤：（1 1）将被估资产按一定标准分类。）将被估资产按一定标准分类。（2 2）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。）抽样选择代表性资产，并选择适当方法计算其重置成本。（3 3）计算调整系数）计算调整系数K K。（4 4）据）据K K值计算被估资产重置成本。值计算被估资产重置成本。某类资产重置成本某类资产原始成本某类资产重置成本某类资产原始成本KK例题例题4 4：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调：被评估资产为某类通用设备。经评估人员调查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生查了解，该批通用设备为同年购入，并同时投入生产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史产，使用状况基本相同，该类通用设备的账面历史成本之和为成本之和为12001200万元。评估人员从中抽样选取了万元。评估人员从中抽样选取了5 5台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为台具有代表性的通用设备，其账面历史成本为5050万万元，经估算其重置成本之和为元，经估算其重置成本之和为8080万元。该类通用设万元。该类通用设备的重置成本为：备的重置成本为：统计分析法统计分析法该类通用设备的重置成本该类通用设备的重置成本=120080/50=120080/50=1920=1920（万元）（万元）单项选择题1.复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（）。A.相同的原材料 B.相同的建造技术标准 C.资产的现时价格 D.相同的设计2.用价格指数法估算的资产成本是资产的（）。A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.既可以是复原重置成本，也可以是更新重置成本 D.既不是复原重置成本，也不是更新重置成本单项选择题3.某被评估资产2000年购建，帐面价值为50万元，2009年进行评估，2000年、2009年该类资产的定基价格指数分别为120%、170%，则被评估资产的重置成本为（）万元。A.50 B.70.8 C.35.3 D.854.现评估某企业某类通用设备，首先抽样选择具有代表性的通用设备6台，估算其总重置成本为25万元，从会计记录中查得这6台设备的历史总成本为30万元，该类通用设备的账面历史总成本为500万元，则该类通用设备的总重置成本为（）万元。A.357 B.448 C.400 D.417 多项选择题1.重置成本的估算方法有（）A.价格指数法 B.功能价值类比法 C.规模经济效益指数法 D.重置核算法 E.观察法2.复原重置成本与更新重置成本的相同之处在于运用（）A.相同的功能效用 B.相同的建造技术标准 C.资产现时价格 D.相同的设计 E.相同的材料重置成本总结（二）实体性损耗及其计量（二）实体性损耗及其计量实体性损耗（有形损耗）是由于实体性损耗（有形损耗）是由于磨损磨损和和自然力自然力的作用的作用而而使使资产资产实体发生的损耗实体发生的损耗。决定实体性损耗的因素有：决定实体性损耗的因素有：使用时间使用时间使用率，也叫利用率使用率，也叫利用率资产本身的质量资产本身的质量维修保养程度维修保养程度实体性损耗率实体性损耗率=资产的实体性损耗资产的实体性损耗资产的重置成本资产的重置成本（二）实体性损耗及其计量（二）实体性损耗及其计量1.1.观察法（成新率法）观察法（成新率法）被估资产的实体性损耗重置成本被估资产的实体性损耗重置成本（1 1成新率）成新率）有形损耗率有形损耗率（二）实体性损耗及其计量（二）实体性损耗及其计量2.2.使用年限法使用年限法 实际已使用年限实际已使用年限+尚可使用年限尚可使用年限 名义已使用年限名义已使用年限资产利用率资产利用率 截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计实际利用时间截止评估日资产累计法定利用时间截止评估日资产累计法定利用时间100例例题题5 5：被被评评估估资资产产为为企企业业中中的的一一台台设设备备，评评估估人人员员收收集集到到的的有有关关资资料料有有：该该设设备备20042004年年1 1月月购购进进，20092009年年1 1月月评评估估；该该设设备备的的重重置置成成本本为为500000500000元元，其其残残值值为为20002000元元，尚尚可可使使用用5 5年年；根根据据该该设设备备技技术术指指标标，正正常常使使用用情情况况下下，每每天天应应工工作作8 8小小时时，该该设设备备实实际际每每天天工工作作5 5小小时时。该该设设备备的的实实体体性性损损耗耗为为多多少？少？v使用年限法使用年限法v该设备从该设备从20042004年购入至年购入至20092009年，名义已使用年限年，名义已使用年限5 5年年v资产利用率资产利用率=53655/53658=62.5%=53655/53658=62.5%v实际已使用年限实际已使用年限=562.5%=3.125=562.5%=3.125（年）（年）v总使用年限总使用年限=3.125+5=8.125=3.125+5=8.125（年）（年）v资产的实体性损耗资产的实体性损耗=（500000-2000500000-2000）3.125/8.125=191538.463.125/8.125=191538.46v对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使对于经过更新改造的资产，需计算加权平均已使用年限。用年限。实例：课本实例：课本P38，【例例3.7】权重各次投资的年限例例题题6 6：被被评评估估设设备备购购建建于于19991999年年，原原始始价价值值3000030000元元，20042004年年和和20072007年年进进行行两两次次更更新新改改造造，主主要要是是添添置置一一些些自自动动化化控控制制装装置置，投投资资分分别别为为30003000元元和和20002000元元。20092009年年对对该该资资产产进进行行评评估估，假假设设从从19991999年年至至20092009年年每每年年的的价价格格上上升升率率为为10%10%，该该设设备备的的尚尚可可使使用用年年限限经经检检测测和和鉴鉴定定为为6 6年年，试试估估算算该该设设备备的的实实体体性损耗率。性损耗率。此案例评估对象为经过更新改造的资产，应采取加权此案例评估对象为经过更新改造的资产，应采取加权法处理有关评估问题法处理有关评估问题v加权投资年限：加权投资年限：v1030000(1+101030000(1+10)1010+53000(1+10+53000(1+10)5 5+22000(1+10+22000(1+10)2 2 30000(1+1030000(1+10)1010+3000(1+10+3000(1+10)5 5+2000(1+10+2000(1+10)2 2v即：各个投资年限的加权平均，权重为各次投即：各个投资年限的加权平均，权重为各次投资复原重置成本占总重置成本的比重资复原重置成本占总重置成本的比重各次投资的年限权重10：1999年到2009年年限按照书上公式步骤计算：按照书上公式步骤计算：估算设备复原重置成本估算设备复原重置成本投资日期投资日期投资额投资额价格变动系数价格变动系数复原重置成本复原重置成本1999年年300002.60(1+10)1078000=300002.602004年年30001.61(1+10)54830=30001.612007年年20001.21(1+10)22420=20001.21合计合计85250计算加权更新成本计算加权更新成本（复原重置成本（复原重置成本投资年数）投资年数）投资日期投资日期复原重置成本复原重置成本投资年限投资年限复原重置成本复原重置成本投资年数投资年数1999年年78000107800002004年年48305241502007年年242024840合计合计85250808990计算加权投资年限计算加权投资年限加权投资年限加权投资年限=80899085250=9.5（年）（年）计算实体性损耗率计算实体性损耗率实体性损耗率实体性损耗率=9.5（9.5+6）100%=61%计算题：被评估设备建于1996年，帐面价值100000元，2001年对设备进行了技术改造，追加技改投资50000元，2006年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：（1）从1996年至2006年每年的设备价格上升率为10%；（2）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：估算被评估设备的重置成本、实体性损耗。3.3.修复费用法修复费用法如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映如果资产的实体性损耗是可以修复的，那么修复的费用就反映了资产的实体性损耗。了资产的实体性损耗。通过估算修复费用估算损耗。通过估算修复费用估算损耗。