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2022年最新房地产估价师之开发经营与管理题库大全含答案【黄金题型】第一部分 单选题(50题)1、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（ ）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断【答案】： A 2、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入【答案】： A 3、在写字楼物业租赁中，物业管理企业可以通过对（ ）进行面积规划，来帮助租户确定最佳的承租面积大小。A.面积单元B.面积单位C.出租单位D.出租单元【答案】： D 4、下列属于会计恒等式的是（）。A.资产费用负债所有者权益收入B.所有者权益资产负债C.资产费用负债所有者权益收入D.负债资产所有者权益【答案】： C 5、某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为0.8，则本期预测销售量为（）万台。A.102B.120C.108D.88【答案】： C 6、债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还，这体现了债务融资具有（）特点。A.短期性B.可逆性C.负担性D.流通性【答案】： A 7、（）是整个开发过程中最重要的一个环节，该阶段最重要的工作就是对开发项目进行可行性研究。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段【答案】： A 8、房产开发贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（ ）。A.租金收入B.土地出让收入C.房地产抵押贷款D.净经营收入【答案】： C 9、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】： B 10、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值（）。A.下降B.上升C.不变D.不能确定【答案】： A 11、国际上物业管理行业的专业资格，是（）。A.注册物业管理员B.注册物业管理经理C.注册物业管理师D.高级物业管理师【答案】： B 12、房地产投资个别风险包括( )。A.利率风险B.或然损失风险C.持有期风险D.政策风险【答案】： C 13、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.利润表C.项目总投资估算表D.资产负债表【答案】： C 14、决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和( )。A.资金收益B.项目规模C.经营状况D.项目风险【答案】： D 15、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是( )。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销【答案】： B 16、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 17、建筑构造中的条形基础适用于（ ）建筑中。A.砖木结构B.砖混结构C.钢筋混凝土结构D.钢结构【答案】： B 18、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为( )。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬【答案】： D 19、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，进行风险分析的方法一般采用（）。A.概率分析法B.解析法C.蒙特卡洛模拟法D.杠杆分析【答案】： C 20、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。A.14%B.19%C.21%D.22%【答案】： B 21、购买者对其购买活动的满意感（S）是其产品期望（E）和该产品可察觉性能（P）的函数，即Sf（E，P）。若购买者非常满意，则（）。A.P0B.EPC.EPD.EP【答案】： D 22、某收益性物业的潜在毛租金收入为100万元，假设在某报告期内的空置率为28%，受阻损失为2%，运营费用为20%，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为56万元，则此报告期该物业的有效毛收入为（）万元。A.86B.26C.126D.70【答案】： C 23、某宗土地面积为10000m2，土地单位价格为800元/m2，最高容积率为2，固定费用为400万元，单位建筑面积建安成本为1500元，管理费、贷款利息、税费等其他成本费用为建安成本的20%，销售价格为3000元/m2，则该项目的盈亏平衡点销售量为（）m2。A.10000B.12000C.180000D.15000【答案】： A 24、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（ ）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费【答案】： A 25、投资者从取得土地开始，通过在土地上的进一步投资活动是指（）。A.房地产管理投资B.房地产置业投资C.房地产开发投资D.房地产资产和经营投资【答案】： C 26、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移【答案】： D 27、开发投资的投资者主要是( )。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费【答案】： A 28、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（ ）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出【答案】： B 29、新城区开发房地产具有的不利条件有( )。A.增加安置补偿费开支B.获得土地非常困难C.规划设计条件苛刻D.市政配套设施缺乏【答案】： D 30、当贷款综合风险度超过（ ）时，为高风险贷款。A.50%B.60%C.80%D.90%【答案】： B 31、住房市场中消费者的购买对象是住宅，其购买的目的是（）。A.满足自住需求B.投资保值增值C.满足自住需求或投资保值增值D.满足自住需求或投资保值增值，或是两者都有【答案】： D 32、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为( )万元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0【答案】： B 33、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑（）的影响。A.宏观社会经济环境B.房地产市场供求关系C.租户支付租金能力D.银行贷款利率【答案】： D 34、房地产投资决策过程通常有三个阶段，其中界定可接受的收益和风险属于投资决策过程中的（）。A.决策阶段B.分析阶段C.策略阶段D.明确投资者目的、目标和约束条件阶段【答案】： C 35、房地产市场需求指标不包括（）。A.国内生产总值B.空置率C.人口数量D.房屋空间使用数量【答案】： B 36、银行为某家庭提供年利率为6%，按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款，每月的还款额为7000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的利息是（）元。A.1836.21B.1810.39C.1784.45D.1795.36【答案】： A 37、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售B.抵押C.转让D.经营【答案】： D 38、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式【答案】： B 39、某投资项目每年可获得50000 元的资金用于偿付年还本付息，贷款人要求偿债备付率不低于1.3，贷款利率为12，贷款期限为20 年，按月等额还本付息。则该项目投资人所能申请到的最大贷款额为（）万元。A.2.73B.29.11C.344.74D.349.31【答案】： B 40、对于能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者来说，通常以（）作为其投资对象。A.刚刚竣工的收益性物业B.进入稳定期的优质收益性物业C.未进入稳定期的收益性物业D.机会型房地产投资【答案】： B 41、假如市场的整体平均预期收益率为15%，一个投资项目的相关数是0.5，则其预期收益率为( )，A.10%B.15%C.5%D.9%【答案】： D 42、对于开发-持有出租-出售模式和购买-持有出租-出售模式来说，两者的共同点是（）。A.现金流入都包括出租收入和持有期末的转售收入B.现金流入都包括销售收入和销售税费C.现金流出都包括购买成本、购买税费和装修费用D.现金流出都包括购买成本、购买税费、装修费用和运营成本【答案】： A 43、如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是（）。A.10.38%B.11.07%C.12.45%D.13.62%【答案】： A 44、造成公司接近大众、关怀民生的良好形象，同时做到“薄利多销”或“中利多销”的开发商定价方法称为( )。A.成本加成定价法B.价值定价法C.目标定价法D.认知价值定价法【答案】： B 45、下列各项中，不属于房地产置业投资项目主要不确定性因素的是（）。A.购买价格B.空置率C.运营费用D.资本化率【答案】： D 46、设损益表中的销售利润为SP，营业利润为BP，利润总额为TP，净利润为NP，则以下关系中一定成立的为（ ）。A.SPTPB.TPBPC.BPNPD.TPNP【答案】： D 47、“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种，下面不属于“三个预测值”的是（）。A.最乐观预测值B.最悲观预测值C.最可能预测值D.最不可能预测值【答案】： D 48、某家庭向银行申请了一笔年利率为6.5%，期限为15年的住房抵押贷款，月还款额按0.4%等比递增，若该家庭第10年最后一个月的还款额为3044.54元，则该笔贷款最后一个月的还款额是（）元。A.3853.10B.3868.52C.3883.99D.4187.36【答案】： B 49、进行静态条件下的计算与进行动态条件下的计算，两者的区别是( )。A.是否考虑计算公式的影响B.是否的考虑设备寿命影响C.是否考虑资金时间价值的影响D.是否考虑设备磨损的影响【答案】： C 50、相对于现金回报率来说，( )中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。A.投资利润率B.投资回报率C.资本金利润率D.资本金净利润率【答案】： B 第二部分 多选题(50题)1、制定租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度D.广告设计及安排E.租售价格【答案】： AC 2、受制于房地产的（）等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。A.不可移动性B.异质性C.同质性D.流动性E.弱流动性【答案】： AB 3、房地产营销因素调查包括的类型有（）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 4、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是( )。A.买地建房卖房B.买房经营C.买房出租转售D.买房出租E 买地开发转让【答案】： BCD 5、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（ ）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 6、风险型决策的具体方法包括（）。A.最大可能法B.期望值法C.决策树法D.大中取大法E.最小最大后悔值法【答案】： ABC 7、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为( )。A.随机型竞争者B.凶猛型竞争者C.选择型竞争者D.从容不迫型竞争者E 软弱型竞争者【答案】： ABCD 8、当承包商仅作为营造商时，其利润仅与（）有关，承担的风险相对较少A.土地成本B.建造成本C.资金筹措D.施工周期E.市场营销【答案】： BD 9、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的( )指标的计算非常重要。A.借款偿还期B.利息备付率C.流动比率D.偿债备付率E 速动比率【答案】： BD 10、建筑材料的物理性质中，与质量有关的性质包括（ ）。A.密度B.表观密度C.密实度D.孔隙率E.吸水性【答案】： ABCD 11、成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】： ABC 12、房地产价格指数包括( )价格指数。A.供给B.房屋销售C.需求D.房屋租赁E 土地交易【答案】： BD 13、以招拍挂出让方式获得国有建设用地使用权的开发建设项目，政府的规划管理包括（ ）。A.开发项目的选址、定点审批B.核发建设用地规划许可证C.设计方案审批D.核发建设工程规划许可证E.核发建筑工程施工许可证【答案】： BCD 14、衡量房地产泡沫常用的指标有（），A.房价收入比B.租金售价比C.实际价格与理论价格之比D.房地产供求比E.房地产价格指数与居民消费价格指数之比【答案】： ABC 15、下列关于国产设备原价的构成，表述正确的是（ ）。A.国产设备原价分为国产标准设备原价和国产非标准设备原价B.在计算国产标准设备原价时，一般采用不带有备件的原价C.国产标准设备原价有两种，即带有备件的原价和不带备件的原价D.国产设备原价一般是指设备制造厂的交货价或订货合同价E.可通过查询相关交易市场价格或向设备生产厂家询价得到国产标准设备原价【答案】： ACD 16、房地产营销因素调查包括的类型有（ ）。A.产品调查B.价格调查C.市场需求容量调查D.技术调查E.竞争情况调查【答案】： AB 17、投资项目可行性研究的根本目的包括（）。A.减少或避免投资决策的失误B.提高项目开发建设的经济效益C.提高项目开发建设的社会和环境效益D.为项目决策提供依据E.为项目后期的经营决策提供依据【答案】： ABC 18、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】： CD 19、下列系统风险属于政治风险的有（）A.战争风险B.经济制裁风险C.土地供给政策风险D.环境保护政策风险E.金融政策风险【答案】： AB 20、房地产开发项目竣工后，建设单位移交给城市档案馆的技术资料主要有（）。A.前期工作资料B.土建资料C.安装资料D.租售资料E.物业管理资料【答案】： ABC 21、资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常需要编制该企业的资产负债表，以计算（）等反映企业财务状况和清偿能力的指标。A.速动比率B.借款偿还期C.投资回收期D.流动比率E.资产负债率【答案】： AD 22、在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循的决策准则包括（）。A.备选方案差异原则B.最低可接受收益率原则C.费用最低原则D.收益最大原则E.不行动原则【答案】： AB 23、收益性物业的经营费用包括( )。A.人工费B.公共设施设备日常运行、维修及保养费C.绿地管理费D.抵押贷款还本付息额E 清洁卫生费【答案】： ABC 24、土地一级开发，是指城市政府委托当地土地收购储备机构，按照土地利用总体规划，城市总体规划及控制性详细规划和年度土地供应计划，对确定的( )，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。A.存量国有土地B.拟征用土地C.农转用土地D.开发商委托开发土地E 合作开发土地【答案】： ABC 25、建设阶段的项目管理，包括（）的管理。A.质量B.进度C.成本D.合同E.工程【答案】： ABCD 26、房地产开发企业的营业成本主要包括（）。A.土地转让成本B.管理费用C.配套设施销售成本D.商品房销售成本E.房地产出租经营成本【答案】： ACD 27、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。A.收入水平变化B.政府税收政策的影响C.消费品位变化D.获得金融机构融资的难易程度E.未来预期收益变化【答案】： ABC 28、房地产开发的主要程序可分为（）。A.投资机会选择与决策分析B.前期工作C.建设阶段D.租售阶段E.招标阶段【答案】： ABCD 29、下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有（）。A.居住物业开发投资B.商业物业投资C.土地开发投资D.房地产开发投资E.房地产经营投资【答案】： CD 30、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有( )。A.概算指标估算法B.根据类似工程经验估算C.工程量近似匡算法D.蒙特卡洛模拟法E 单位指标估算法【答案】： ABC 31、制定租售方案的工作内容主要包括（）。A.租售选择B.宣传手段选择C.租售进度D.广告设计及安排E.租售价格【答案】： AC 32、“某城市别墅销售市场”这一市场细分的方式包括（）。A.按地域范围细分B.按房地产用途细分C.按增量存量细分D.按交易形式细分E.按目标市场细分【答案】： ABD 33、机器字长为8位，定点整数x的补码用十六进制表示为B6H，则其反码用十六进制表示为( )。A.CAHB.B6HC.4AHD.B5H【答案】： D 34、在房地产市场自然周期进入第四阶段时，下列关于需求、供给和租金的变化水平描述正确的有（）。A.供给高增长B.需求高增长C.租金增长率开始下滑D.租金增长率开始上涨E.需求低增长或负增长【答案】： AC 35、成本计划可分解为（）等方面。A.材料设备成本计划B.管理费成本计划C.人工费成本计划D.不可预见成本计划E.施工机械费用计划【答案】： ABC 36、收益性物业管理中的运营费用包括（）。A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.借款还本付息【答案】： ABCD 37、项目开发经营期内可用作还款资金的有（）。A.利润B.折旧C.摊销D.营业外收入E.其他还款资金【答案】： ABC 38、按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能【答案】： ABC 39、下列费用中，应计入收益性物业运营费用的有（）。A.公用设施的维修费B.人员的工资C.抵押贷款还本付息额D.房产税E.保险费【答案】： ABD 40、编制房地产投资计划与资金筹措表之前，应先编制（）。A.现金流量表B.损益表C.资金使用计划D.资金筹措计划E.资金来源与运用表【答案】： CD 41、开发商的定价方法有（）。A.成本导向定价法B.目标导向定价法C.竞争导向定价法D.购买者导向定价法E.市场导向定价法【答案】： ACD 42、融资风险分析，通常需要分析的风险因素包括（）。A.政策风险B.资金供应风险C.经营风险D.利率风险E.汇率风险【答案】： BD 43、关于利息的计算，下列说法正确的有（）。A.按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息B.还款当年按年末偿还，按全年计息C.每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率D.“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清E.等额还本付息时，在规定期限内每期偿还的本金额相等【答案】： ABD 44、工程造价的计价与控制是以（ ）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程E.分项工程【答案】： ABC 45、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优B.可以完全衡量项目风险性高低C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优D.净现值标准差系数大的方案为优E.可以反映项目年度净现值的离散程度【答案】： AC 46、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述中正确的有（）。A.项目净现值期望值大于零，则项目可行B.净现值标准差能准确说明项目风险的大小C.净现值标准差越小，项目的相对风险就越小D.净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大E.净现值期望值相同时，标准差小的方案为优【答案】： A 47、房地产周期循环的主要原因包括( )。A.供需因素的影响B.政策因素的影响C.制度因素的影响D.空置量的影响E 开发商竞争的影响【答案】： ABC 48、债务融资的资金融出方所获得的报酬有( )。A.项目投资形成的可分配利润B.协议中所规定的贷款利息C.股息或分红D.租售收益E 协议中规定的有关费用【答案】： B 49、土地费用由( )组成。A.出让金B.城市建设配套费C.建安费D.土地开发费用E 可行性研究费【答案】： ABD 50、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施【答案】： AD