中职 税收实务（第2版）32--土地增值税.ppt

中职 税收实务（第2版）32-土地增值税工信版微课程32 其他税费实务之之土地增值税一、相关知识点一、相关知识点1、概念：土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地土地增值税是国家对有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让所取得的增值额征收的一种税。转让所取得的增值额征收的一种税。2、征税范围:有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额3、纳税义务人：有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人取得收入的单位和个人 1）土地增值税只对）土地增值税只对“转让转让”国有土地使用权的行为征税，国有土地使用权的行为征税，对对“出让出让”国有土地使用权的行为不征税。国有土地使用权的行为不征税。（2）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，）土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。也对转让地上建筑物及其它附着物产权的行为征税。（3）土地增值税只对）土地增值税只对“有偿转让有偿转让”的房地产征税，的房地产征税，对以对以“继承、赠与继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。等方式无偿转让的房地产，不予征税。4、税目及税率：二、土地增值税的计算二、土地增值税的计算1、计算公式、计算公式土地增值税应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数2、计算步骤计算步骤(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)(2)计算扣除项目取得土地使用权支付的金额开发土地的成本、费用新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格与转让房地产有关的税金，包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。（3)计算 增值额=转让房地产的收入扣除项目 (4)计算 增值率=增值额扣除项目金额100%(5)确定适用税率和速算扣除系数，按照计算出的增值率确定。(6)计算土地增值税的应纳税额=增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数 举例某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。二、土地增值税的计算二、土地增值税的计算（1）取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）5=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%允许扣除额=（1000+3000）20=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=39956005100=66.53%（9）应纳税额=339540-60055=1297.75（万元）