2019年房地产估价师《理论与方法》试题及答案(卷四).pdf

20192019 年房地产估价师理论与方法试题及答案（卷四）年房地产估价师理论与方法试题及答案（卷四）判断题1.建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。这个概念是重建价格。重建是复原，重置是替代。注意“相同”二字。参见教材 P305。2.重置成本是技术进步的结果，通常重置成本低于重建成本。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方式。技术进步，成本降低，故重置成本低于重建成本。参见教材P305。3.在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。有些功能落后是可以修复的，有些功能落后是不可修复的。如无法调整的建筑设计的缺陷，就是不可修复的功能落后。参见教材P312。4.建筑物的有效年龄，可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。建筑物的有效年龄取决于建筑物的维护保养情况，建筑物有效年龄可能等于也可能大于或者小于其实际年龄。参见教材P313。5.一般而言，建筑物经济寿命短于其自然寿命。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。建筑物的经济寿命短于其自然寿命。如果建筑物经过了更新改造，包括改建、扩建和修缮等，其自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。参见教材 P314。6.利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。利用年限法求取建筑物折旧时，建筑物的年龄应采用有效年龄，寿命应采用预期经济寿命。参见教材 P313。7.成新折旧法比较精准，主要用于后期估价。()正确答案答案解析本题考查的是建筑物折旧的求取方法年限法。成新折旧法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。参见教材 P317。8.某房产年折旧率为 1.6%，有效年龄为 12 年，按直线法评估该房产应为完好房。()正确答案答案解析本题考查的是房屋完损等级评定的有关规定。成新率=1-1.6%12=80.8%。大于八成新。是完好房。参见教材 P329。9.住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。()正确答案答案解析本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。根据物权法 第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”参见教材 P326。判断题1.成本法是先分别求取估价对象价值时点的重置成本或重建成本和折旧，然后将重置成本或重建成本减去折旧来求取估价对象价值的方法。()正确答案答案解析本题考查的是成本法的含义。成本法简要地说，是根据估价对象的重置成本或重建成本来求取估价对象价值或价格的方法;较具体地说，是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。参见教材 P284。2.成本法是以房地产价格的各个组成部分累加为基础，来求取房地产价格的，适用于评估可独立开发建设的整体房地产价格，不能用