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录:第一章、房地产根本概念第一节：房产与地产第二节：房地产市场第二章、建筑学根底知识第一节：建筑物分类第二节：建筑物构造概述第三节：其 它第三章、？天津住宅设计标准?第一节相关术语第二节标准摘要第 三 节2008年5月1日标准调整摘要第四章、天津市城市规划管理技术规定摘要第五章、天津市房屋面积测算技术标准第一节相关术语第 二 节 一 般规定第三节房屋建筑面积测算第四节成套房屋的套内建筑面积组成及计算第五节房屋墙体的归属及计算第六节房屋共用建筑面积计第六章、房地产交易知识第一节：房地产价格第二节:房地产价格的影响因素第一章房地产根本概论第一节房产与地产1房地产的概念房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。2地产的概念与分类2.1地 产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。2.2 土地类型:居 住 用 地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储藏仓库、地区中转仓库、市内生活供给效劳仓库、危险品仓库等。交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。市政用地：指用于建造各种公共根底设施的用地,包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等根底设施使用的用地。商业效劳用地：指为整个城市或小区提供各种商业和效劳业的用地。包括商店、超级市场、银行、侬娱乐场所等等。公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。军事用地：指提供为军事活动效劳的用地，属特殊用地。其它用地：不属于以上工程的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。3 土地所有权的概念与划分3.1 土地所有权:指土地所有者在法律规定的范围内,对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。3.2 土地所有权可分为:国有土顺口集体土地两类。3.3 国有土地:指属于国家所有即全民所有的土地,国家是国有土地所有权的唯一主体,用地单位或个人对国有土地只有使用权,没有所有权。3.4 集体土地:属于农村居民集体经济组织所有的土地,集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。4房产的分类4.1 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别爨等。4.2 生 产 用 房：指社会各类物质生产部门作为根本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等4.3 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供效劳的房屋,亦称写字楼。4.4 其它楼宇:以上各类楼宇以外的各种用途的房屋,如外国驻华机构用房、宗教用房等等。5房产所有权的分类5.1 占 有 权：对于房屋的实际持有和控制,它是使用财产的前提条件。5.2 使 用 权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。5.3 收益权:指凭借所有权而取得的经济收入或利益,如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。5.4 处 分 权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。第 二 节 房 地 产 市 场1房地产市场的概念1.1 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。1.2 广义概念:包括土地的出让、期上、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。2房地产市场的分类 房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向房地产二级市场:是增量房地产交易市场,指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场:即存量房地产交易市场,是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市第 二 章 建 筑 学 根 底 知 识第 一 节 建 筑 物 的 分 类1建筑物的用途分类及特点1.1民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同,有以下两类:居 住 建 筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。1.2工 业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、例 隰仓库等。2按建筑结构的材料分类2.1 砖木结构:这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌,水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少,多用于单层房屋。2.2 砖混结构:建筑物的墙、柱用砖砌筑,梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作,成为砖T 冈筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多 六层以下的民用建筑及小型工业厂房,是目前广泛采用的一种结构形式。2.3 钢筋混凝土结构:建 勋 皴 桀、柱、楼板、根底全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、根底组成一个承重的框架,因此也称框架结构。墙只起围护作用,用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。2.4 钢结构:建 勋 皴 桀柱、屋架等承重构件用钢材制作,墙体用砖或其他材料制成此结构多用于大型工业建筑。3按建筑结构承重方式分类3.1 承重墙结构它的传力途径是:屋盖的重量由屋架 或梁柱承 当,屋架支撑在承重墙上,楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因 此,屋 盖、楼层的荷载均由承重墙承当;墙下有根底,根底下为地基,全部荷载由墙、根底传到地基上。3.2 框架结构主要承重体系有横梁和柱组成,但横梁与柱为刚接 钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混凝土,使其形成整体连接,从而构成了一个整体刚架 或称框架。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。3.3 排架结构主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为较接 通常为焊接或螺栓连接，而柱的下端嵌固于根底内。一般单层工业厂房大多采用此法。3.4 其他由于城市开展需要建设一些高层、超高层建筑,上述结构形式缺乏以抵抗 水 平 荷 载 风荷载、地震荷载的作用,因而又开展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。第 二 节 房 屋 构 造 概 述1建筑材料知识主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。1.1水 泥1.1.1 常见水泥的种类:硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种1.1.2 水泥标号:水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625 等。1.1.3 常用水泥的技术特性 凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良,不能使用。水热化性：水泥的水化反响为放热反响。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。细 度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细,其制作本钱越高,并容易受潮失效。标准稠度用水量：指水泥沙浆到达标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时,国家标准规定的稠度。1.2 钢筋建筑钢筋的种类:钢筋是钢锭经热轧而成,故又称热轧钢筋,是建筑工程中用量最大的钢材品种。按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。按强度可分为：工、口、皿、IV四个级别。其 中1级钢筋为低碳钢钢 筋,口、田、IV级为低合金钢钢筋。1.3 木材1.3.1 木材的种类:分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大,纹理通直,材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬,称之为硬材,主要用于装修工程。1.3.2 建筑木材的性能与用途 红松:材质较软,纹理顺直,不易翘曲、开裂,树 脂 多,耐 腐 朽,易加工,主要用于制作门窗、屋架、樵条、模板等。鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易枯燥、加工,主要用于制作门窗、模板、地板等。马 尾 松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓,在水中很耐久,主要用于制作模板、门窗、椽条、木柱等。落 叶 松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，枯燥慢，枯燥中易开裂。主要用于楝条、地板、木桩等。杉 木：纹理直而均，结构中等或粗，易枯燥、耐久性强。主要用于制作屋架、樵条、门窗、脚手杆等。柏 木：材质致密，纹理直或斜，结 构 细，枯燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。洋 松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工,适于较高要求的装修;粗皮的结构较松,但质料巩固,变形与收缩量较小,适用于要求不高的装修。1.4普通混凝土1.4.1 普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用,称为骨料。石子为粗骨料,砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆,包裹在骨料外表并填满骨料间的空隙,作为骨料之间的润滑材料,使混凝土混合物具有适于施工的和易性,水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成巩固整体。1.4.2 混凝土的性能:混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多,工程中主要是利用其抗压强度,也是进行结构设计的主要依据。混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度平安承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。1.5黏土砖黏土砖是以黏土为主要原料,经搅拌成可塑性,用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯,经风干后送入窑内,在9001000的高温下燧烧即成砖。1.5.1 黏土砖的种类:标准砖:标准砖是建筑工程中最常用的砖,它广泛使用于砖承重的墙体中,也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mmx 115mmx53mmo每块砖枯燥时约重2.5Kg,吸水后约为3 Kg。空心砖和多孔砖:空心砖的规格为190 mm xl90 mmx90 m m,每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 m m xll5m m x90m m,每立方米约重1400Kg。1.5.2 黏土砖的强度:黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。个建筑物选用哪一个强度等级的砖,应由设计单位通过计算确定。1.5.3 黏土砖的吸水率:黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分,吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%10%的范围内。1.5.4 黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。1.5.5 黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷,敲击时发出清脆的金属声,色泽均匀一致。2房屋构造组成局部:2.1 房屋构成局部：地基与根底、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋 顶等组成。2.1.1 地基和根底:地 基：系建筑物下面的土层。它承受根底传来的整个建筑物的荷载,包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。根 底：位于墙柱下部，是建筑物的地下局部。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。2.1.2 墙和柱:承重墙和柱是建筑物垂直承重构件,它承受屋I页、楼板层传来的荷载连同自重一起传给根底。此 外,外墙还能抵御风、霜、雨、雪 寸建筑物的侵袭,使室内具有良好的生活与工作条件,即起围护作用;内墙还把建筑物内局部割成假设干空间,起分割作用。2.1.3 楼板和地面:楼板是水平承重构件,主要承受作用在它上面的竖向荷载,并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为假设干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土,承受作用在它上面的竖向荷载,并将它们连同自重直接传给地基。2.1.4 楼梯:是指楼层间垂直交通通道。2.1.5 屋顶:是建筑物最上层的覆盖构造层,它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱洞时又起到保温、防水等作用。2.1.6 门和窗:门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。窗：其主要作用是通风采光。一般来说,根底、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要局部；门、窗、楼梯等那么是建筑物的附属部件。2.2根底2.2.1 根底的类型221.1 按使用的材料分为:灰土根底、砖根底、毛石根底、混凝土根底、钢筋混凝土根底。221.2 按埋置深度可分为:浅根底、深根底。埋置深度不超过5M者称为浅根底,大于5M者称为深根底。221.3 按受力性能可分为:刚性根底和柔性根底。221.4按构造形式可分为:条形根底、独立根底、满堂根底和桩根底。2.2.2 条形根底：当建筑物采用砖墙承重时，墙下根底常连续设置，形成通长的条形根底 刚性根底：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的根底。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等,一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。柔性根底：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的根底称为柔性根底。一般用钢筋混凝土制作。这种根底适用于上部结构荷载比拟大、地基比拟柔软、用刚性根底不能满足要求的情况。2.2.3 独立根底：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立根底;假设柱子为预制时,那么采用杯形根底形式。2.2.4 满堂根底：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立根底不能满足地基要求时,常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土根底,成为满堂根底。按构造又分为伐形根底和箱形根底两种。伐形根底：是埋在地下的连片根底，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。箱形根底：当伐形根底埋深较大，并设有地下室时，为了增加根底的刚度,将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形根底。箱形的内部空间构成地下室,具有较大的强度和刚度,多用于高层建筑。2.2.5 桩 根 底：当建造比拟大的工业与民用建筑时，假设地基的软弱土层较厚,采用浅埋根底不能满足地基强度和变形要求,常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层,或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中,然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大,不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比拟困难。打桩时震动较大,对周围房屋有一定影响。钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。2.2.6根底的埋置深度：由室外设计地面到根底底面的距离称为根底的埋置深度。根底的埋置要有一个适当的深度,既保证建筑物的平安、又节约根底用材,并加快施工进度。决定建筑物根底埋置深度的因素应考虑以下几个条件:土层构造的影响：房屋根底应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。根底埋深与土层构造有密切关系。地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加那么强度降低;当地下水位下降,土的含水量减少,那么根底将下降。冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物根底处在冻结土层范围内时,冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时,根底又下沉,使房屋处于不稳定状态。相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定根底埋深外,还应考虑新建房屋根底对旧有建筑的影响。2.3墙体2.3.1 墙体的分类:2.3.1.1 按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。凡位于房屋四周的墙称为外墙,其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用,内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙,沿建筑物长轴布置的称为纵墙。2.3.1.2 按其受力情况可分为:承重墙和非承重墙。直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙,而不承受外荷载的墙称为非承重墙。2.3.1.3 按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。23.1.4对 墙面进行装修的墙称为混水墙;墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。23L5根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成;空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心E专砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。2.3.2 砖墙的厚度 砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示,例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、称12 墙）178mm、称 18 墙240mm、称 24 墙365mm、称37 墙490mm、称 50 墙 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大,稳定性越好。砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲,砖墙越厚,保温隔热效果越好。2.4 过梁与圈梁2.4.1 过 梁：其作用是承当门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：钢筋混凝土过梁：当 洞口较宽 大 于L5M，上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁,两端深入墙内长度不应小于240 mm。砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋,形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。2.4.2 圈 梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响,常在房屋外墙和局部内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上,并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。2.5 地面与楼板2.5.1 地 面：是指建筑物底层的地坪。其根本组成有面层、垫层和基层三局部。对于有特殊要求的地面,还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面,楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。面 层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。垫 层:层 之 下、基层之上,承受由面层传来的荷载,并将荷载均匀地传至基层。基 层：垫层下面的土层就是基层。2.5.2 地面的种类:整 体 地 面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等 块料地面：其面层不是一个整体,它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。2.5.3 楼 板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为假设干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给根底。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦,抗震性能较差,楼板层过高,现很少采用。木楼板自重轻,构造简单,保温性能好,但耐久和耐火性差,一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高,刚性好,耐久、防火、防水性能好,又便于工业化生产等优点,是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大,能适应各种形状的建筑平面,设备留洞或设置预埋件都较方便,但模板消耗量大,施工周期长。预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板假设干构 件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板,改善制作时的劳动条件,加快施工进度;但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高,特别是大量采用预应力混凝土工艺,其应用将越来越广泛。2.6窗与门2.6.1窗的作用与类型 窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。围护结构的一局部,窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗,以利于冬季防寒。窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗,在工业建筑中应用较多。按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等2.6.2门的作用和类型:2.621作用:门是建筑物中不可缺少的局部。主要用于交通和疏散,同时也起采光和通风作用。门的尺寸、鳍开启方式和立面形式,应考虑人流疏散、平安防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门,一M时为双扇门,宽度大于M时为四扇门。2.622类型:门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比拟广泛,钢门在工业建筑中普遍应用。按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。令平 开 门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通校链装于门扇侧面与门框连接,开启方便灵活,是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。弹簧门是平开门的一种。特点是用弹簧钱链代替普通钱链,有单向开启和双向开启两种。钱链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧较链适用于向内或向外一个方向开启的 门 上;双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。令拉门:门的开启方式是左右推拉滑行,门可悬于墙外,也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间,受力合理,但构造较为复杂,常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。令转 门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高,不宜大量采用。卷 帘 门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时,由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关 方 便，适用于商店、车库等。2.7楼梯2.7.1楼梯的种类:楼梯是房屋各层之间交通连接的设施,一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积,但在寒冷地区易积雪结冰,不宜采用。楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有平安楼梯和防火楼梯。按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。令单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段,中间不设休息平台,因此踏步不宜过多,不适用于层高较大的房屋。令双跑楼梯:是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间,包括两个平行而方向相反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长,节约面积。令三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组 箔，常用于层高较大的建筑物中,其中央可设置电梯井。令双分、双合式楼梯:双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息 平 台,再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反,先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。2.7.2楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等局部组成。楼 梯 段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及平安疏散的原那么确定。其最大坡度不宜超过38度,以2633度较为适宜。休息平台:也称中间平台,是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超 过18步 时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度,以便于人流通行和搬运家具。栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和平安度的拦隔设施。通常楼梯段T则靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手,扶手的高度应高出踏步900mm左右。2.8屋 顶2.8.1屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载,包括风雪荷载、屋 顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因 此，对屋顶的要求是巩固耐久,自重要轻,具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。2.8.2屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。平 屋 顶：屋面的最大坡度不超过:L0%,民用建筑常用坡度为1%3%0 一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。坡 屋 顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm,折板的波长为23M,跨 度915M,折板的倾角 为30度 一38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。-*/-*-r第 二”其 匕1建设用地边界线:即业主 开发商或土地使用者 所取得使用权的土地边界线。它由使用权出 转让合同明确规定:在使用证中标明并经房地产产权登记，具有严谨的法律意义。根据我国现行土地有偿使用权用制度,该线可称为土地产权线 简称地产线或建设用地边界线。2道路红线:道路红线是城市道路 含居住区级道路用地的规划控制线。3道路红线与城市道路用地城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住区级道路等,每种道路用地都包括绿七带、人行道、非人行道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成局部,由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。4道路红线与用地边界线关系4.1 道路红线与用地边界线重合,说明场地与城市道路相连。这是场地与城市道路之间最常见的一般关系。4.2 道路红线与用地边界线相交,说明场面市道路穿过场地。此时场地中被城市道路占用的土地属城市道路用地,不能用于场地内建设工程的建设使用;场地的建设使用范围以道路红线为界限。4.3 道路红线与用地边界线别离,说明场地与城市道路不相连。这 时,场 地必须设轩通路与城市道路相连,通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外,不定期应满足不小于4mx4m的消防要求,并符合当地城市5道路红线对场地建筑的限制道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限，建筑物的台阶、平台、窗台等建筑突出物不允许突入道路红线，建筑物的地下局部或地下建筑、建筑根底以及地下管线也不允许突入道路红线。但属于公益上有需要的建筑和临时性建筑，如公共厕所、治安岗亭、公 用 亭、公交调度室等等,经当地城市规划产管部门批准,可突入道路红线建造。而建筑的骑楼、过街楼、空中连廊和沿道路经线的悬挑局部,其净高、宽度等应符合当地城市规划部门的统一规定,或经规划部门的批准扣方可建造。6烈度烈度指的是地震指标即地震的强度,与距离震中的距离有关,越靠近震中烈度越 大 一次地震,一个震级,多个烈度,离震中越远烈度越小。7抗震等级抗震等级指的是建筑等级划分。赖设计中根据结构重要性、所处地震带位置等需求划分的等级。一般分12度，比方唐山地震后，北京地区的民用建筑一般 都 按8度进行设防，也就是相当于能抗6级左右的地震，对于医院、奥运场馆等人员密度较大的重要建筑的抗震设防标准，会提高到9度。天津的抗震设防烈度为7度。一般筒体结构抗震强度 剪力墙结构 框架结构 砖混结构。8商品住宅质量保修8.1商 品住宅自验收合格之日起，开发商对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。交付使用时工程竣工验收已超过两年的,自保证书签发之日起,以上各项防水、防渗漏工程的保修期为3年。8.2 自保证书签发之日起,在购房人正常使用情况下,凡商品住宅有以下工程质量缺陷,开发商按如下期限免费保修:供热或供冷系统，为2个采暖期或供冷期 电气管线、给排水管道，为2年 墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年 地面空鼓开裂、大面积起沙，为1年 门窗翘裂、五金件损坏，为1年 管道堵塞，为2个月 卫生洁具，为1年 灯具、电器开关，为6个月8.3商品住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的,可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属结构质量不合格的,购房人有权退房；给购房人造成损失的,开发商依法承当赔偿责任。8.4 商品住宅用户进住后如因质量问题来信、来 访，开发商应于3日内直接或委托物业管理公司派员予以答复和检修。8.5 商品住宅自交付使用之日起,用户自行添置、改动设施、设备的,以及因用户使用不当或擅自改动结构而造成质量问题的,不在开发商保修范围之内,由用户自行承当维修责任；造成他人损失的,依法承当相应的赔偿责任9建 筑 间 距 日照间距在住宅建设中,住宅的建筑间距 日照间距是一个较为复杂的技术问题。不同气候对日照的要求不同,且不同类型及朝向的房屋其日照时间亦有所不同,因此天津对建筑间距 日照间距的具体要求应按照?天津市城市规划管理技术规定?的具体规定执行。第三章、?天津住宅设计标准?第一节相关术语1居住区:泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合,并与居住人口规模50,000-70,000A)相对应,配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。2小区:是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模8,000-15,000人相对应,配建有一套能满足该区居民根本的物质与文化生活所需的公共效劳设施的居住生活聚居地。3 组团:指一般被小区道路分隔,并与居住人口规模(1,600-2,200A)相对应,配建有居民所需的基层公共效劳设施的居住生活聚居地。4居 住 区 用 地:住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。5住宅用地:住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地 含宅间绿地和宅间小路等的总称。6公共效劳设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民效劳和使用的各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。7道路用地:居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。8公 共 绿 地:满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿 地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它快状带状绿地等。9人口毛密度:每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。1 0住宅面积毛密度:每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。11建筑面积毛密度【容积率】：也称容积率,每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。1 2住宅建筑净密度:住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。13建筑密度:居住区用地内,各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。14绿地率:居住区用地范围内的各类绿地的总和占居住区用地的比率。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共效劳设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地）,不应包括屋顶、晒台的人工绿地。1 5住 宅:供家庭居住使用的建筑。16套 型:按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。17居住空间:系指卧室、起 居 室 厅的使用空间。18卧室:供居住者睡眠、休息的空间。19起 居 室 厅：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。20厨 房:供居住者进行炊事活动的空间。21卫生间:供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。2 2储藏室:供居住者存放物品的空间。2 3使用面积:房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。2 4标准层:平面布置相同的住宅楼层。2 5层 高:上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离2 6室内净高:楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。2 7阳台:供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。2 8平台:供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。2 9过道:住宅套内使用的水平交通空间。3 0壁柜:住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间3 1吊柜:住宅套内上部的贮藏空间。3 2跃层住宅:套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。3 3自然层数:按楼板、地板结构分层的楼层数3 4中间层:底层和最高住户入口层之间的中间楼层。3 5单元式高层住宅:由多个住宅单位组合而成,每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅37走廊:住宅套外使用的水平交通空间38地下室:房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2毒3 9半地下室:房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超过1/2者。第 二 节?天津住宅设计标准?摘要（2007年5月1日起正式实施）1住宅按层数划分如下:低层住宅:一层至三层;多层住宅:四层至六层;中高层住宅:七层至九层;高层住宅：十层以上。住宅区按居住户数和人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级控制规模为：居住区 小区组团户数（户）15,000-22,0002,500-5,000500-700人口（人）50,000-70,000 8,000-15,0001,600-2,2002住宅建筑间距:应以满足不宜低于大寒日日照1小时的标准要求为根底，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、防止视线干扰等要求,并应按照?天津市城市规划管理技术规定一建筑管理篇?执行。3住宅层数:根据城市规划要求和综合经济效益,确定经济的住宅层数与合理的层数结 构；无电梯的住宅不应超过六层。4绿地率:新区建设不应低于30%;旧区改造不宜低于25%。5居住区内的道路规划应遵循以下原那么:使居住区内外联系而不畅、平 安，防止往返迂回，并满足消防、防灾、救灾等要求;在居住区内道路和活动中心应考虑老年人、儿童及残疾人出行、活动需要,设置无障碍通道;居住区内尽端式道路应设回车场地;居住区内道路可分为:居住区道路、小区路、组团路、宅间小路。居住区内须设置机动车停车场，其规模为:新建住宅区应按不低于总户数的25%配置停车场地，旧 区20%。6关于竖向设计6.1 居住区的竖向规划包括:居住区的竖向规划应包括地形地貌的利用、确定道路控制高程和地面排水规划等内容。6.2 居住区竖向规划设计,应遵循以下原那么:合理利用地形地貌，减少土方工程量;满足排水管线的埋设要求;防止土壤受冲刷;有利用建筑布置与空间环境的设计;对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接。当自然地形坡度大于8%,居住区地面连接形式宜选用台地式,台地之间应用拦土墙或护坡连接。居住区内地面水的排水系统，应根据地型特点设计。在山区和丘陵地区还必须考虑排洪要求。地面水排水方式的选择，应符合以下规定:居住区内应采用暗沟 管排除地面水;在埋设地下暗沟 管及不经济的陡坎、岩石地段,或在山坡冲刷严重,管沟易堵塞的地段,可采用明沟排水。6.3 关于管线综合6.3.1 居住区内应设置给水、污水、雨水、电力、电信、燃气和供热管线,同时要考虑设置中水系统。6.3.2 居住区内各类管线的设置，应编制管线综合规划确定，并应符合以下规定:应根据各类管经的不同特性和设置要求综合布置。应采用地下敷设的方式。屯下管线的走向，宜沿道路或与主体建筑平等布