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第3 章 成本法目的和要求：了解现行房地产价格的构成、房屋目的和要求：了解现行房地产价格的构成、房屋折旧制度和房屋完损等级评定标准；熟悉成本法折旧制度和房屋完损等级评定标准；熟悉成本法的基本原理、房地产价格构成和重置成本；掌握的基本原理、房地产价格构成和重置成本；掌握成本法的基本公式和建筑物折旧。成本法的基本公式和建筑物折旧。内容：成本法的基本原理，房地产价格构成，成内容：成本法的基本原理，房地产价格构成，成本法的基本公式，重置成本构成，建筑物折旧，本法的基本公式，重置成本构成，建筑物折旧，现行房屋评定等级标准，成本法总结和运用实例。现行房屋评定等级标准，成本法总结和运用实例。重点与难点：成本法的基本原理、重置价格的构成重点与难点：成本法的基本原理、重置价格的构成和计算，成本法基本公式和建筑物折旧。和计算，成本法基本公式和建筑物折旧。3.1 基本原理3.1.13.1.1概念概念成本法（成本法（cost approachcost approach），是以估价对象开发），是以估价对象开发所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在所需的必要而正常的成本为基础估算估价对象在一定时点一定产权状态下价格的一种方法。一定时点一定产权状态下价格的一种方法。这里的成本和会计成本不同。这里的成本和会计成本不同。3.1.2 理论依据劳动价值论商品的价格依据其生产必要的成本。3.1.3 估价公式1）新开发的土地土地价格（熟地价格）土地取得费土地开发费正常利税土地增值收益2）新开发房地产房地产价格土地价格建筑物建造费用正常利税3）旧有房地产房地产价格土地价格建筑物现值土地价格建筑物重置价格-累计折旧或土地价格建筑物重置价格 成新度3.1.4 方法特点与适用范围1）方法特点成本不等于价格不一定符合最有效使用原则2）适用范围3.2 土地价格3.2.13.2.1土地取得费土地取得费新征土地新征土地旧城改造用地旧城改造用地出让转让用地出让转让用地 3.2.2 土地开发费基础设施配套费公共事业建设配套费小区开发配套费3.2.3 投资利息投资利息投资额（1 利息率）计息周期数-1）3.2.4 投资利润利润率的确定利润率利润额/投资额或全部预付资本3.2.5 税费耕地占用税新菜地开发建设基金教育费附加土地管理费3.2.6 土地增值收益土地增值收益成本价格土地增值收益成本价格土地增值收益率土地增值收益率3.2.73.2.7计算土地价格计算土地价格3.3 重置价格 3 3.3.1 重置价格的概念重置价格（重置价格（replacement costreplacement cost），是指在当前），是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，可以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建以采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的造一幢与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。新建筑物的正常价格。重建价格（重建价格（reproduction costreproduction cost），是指在当前建筑），是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一幢与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。主要用于具有非常特殊意义的保护价值的建主要用于具有非常特殊意义的保护价值的建筑物，如特殊性宗教建筑物等。筑物，如特殊性宗教建筑物等。3.3.2 重置价格的构成分为直接成本和间接成本两类分为直接成本和间接成本两类直接成本是建筑物物质实体构建过程中直接投直接成本是建筑物物质实体构建过程中直接投入的成本和费用。入的成本和费用。间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有间接成本是指建筑物建造过程中发生的与其有关的成本。关的成本。重置成本直接成本间接成本人工费材料费施工机械费措施费勘测、设计、规划、法律、评估费施工保险费承包商管理费投资者利润销售费用3.3.3 重置价格的估算方法(1)(1)单位成本法单位成本法通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的通过调查近期建成的与待估建筑物相类似的建筑物的单位面积或单位体积的成本资料，并依建筑物的单位面积或单位体积的成本资料，并依据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，据它们在时间和物质实体上的差异进行相应修正，得到待估建筑物的单位成本，再乘以待估建筑物得到待估建筑物的单位成本，再乘以待估建筑物的面积和体积，即可求得待估建筑物的重置价格。的面积和体积，即可求得待估建筑物的重置价格。单位面积法和单位体积法单位面积法和单位体积法例例11某建筑物的总建筑面积为某建筑物的总建筑面积为2000m2000m22，该，该类建筑物的单位面积建造成本为类建筑物的单位面积建造成本为700700元元/m/m22，则该建筑物重置成本估计为则该建筑物重置成本估计为140140万元。万元。例例22某建筑物的建筑体积为某建筑物的建筑体积为5000m5000m33，该类，该类建筑物的单位体积建造成本为建筑物的单位体积建造成本为250250元元/m/m33，则，则该建筑物重置成本估计为该建筑物重置成本估计为125125万元。万元。例例33现有一幢建筑面积为现有一幢建筑面积为250m250m22的独立式住宅需的独立式住宅需要评估，经查阅资料得知类似建筑物（没有厨房要评估，经查阅资料得知类似建筑物（没有厨房和空调设备）的重置价格和待估建筑物的规模、和空调设备）的重置价格和待估建筑物的规模、形状修正系数，则运用单位成本法对建筑物的重形状修正系数，则运用单位成本法对建筑物的重置价格进行评估。置价格进行评估。重置价格估算示例（单位成本法）重置价格估算示例（单位成本法）单位重置价格 单位重置价格2000 2000 元 元/m/m2 2 规模 规模 和形状修正系数 和形状修正系数 0.973 0.973 1946 1946 元 元/m/m2 2基本价格 基本价格1946250 1946250 486500 486500 元 元 修正项目 修正项目+11000+11000 元 元其中：厨房设备 其中：厨房设备5000 5000空调设备 空调设备6000 6000房屋价格 房屋价格497500 497500 元 元车库与庭院开发成本 车库与庭院开发成本+10000+10000 元 元估价对象总重置成本 估价对象总重置成本507500 507500 元 元应用这种方法，结果的准确性依赖于所收集资应用这种方法，结果的准确性依赖于所收集资料的正确性、一致性和估算人员对比较建筑物与料的正确性、一致性和估算人员对比较建筑物与待估建筑物相似程度的判断与修正程度。因此要待估建筑物相似程度的判断与修正程度。因此要求评估人员具有丰富的建筑学知识和实践经验。求评估人员具有丰富的建筑学知识和实践经验。(2)(2)分部分项法分部分项法 基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本基于建筑物各个分部分项构件或工程的单位成本来估算。来估算。估算基础、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等估算基础、楼地面、墙体、门窗、屋面、装修等各个分部分项的单位成本各个分部分项的单位成本确定相应部分的数量确定相应部分的数量单价与数量分别相乘单价与数量分别相乘累加汇总得到待估建筑物的总成本累加汇总得到待估建筑物的总成本重置价格估算示例（分部分项法）重置价格估算示例（分部分项法）项目数量 项目数量 单位成本成本 单位成本成本(元 元)基础工程 基础工程150m 150m3 3 200 200 元 元/m/m3 3 30000 30000墙体工程 墙体工程160m 160m3 3 400 400 元 元/m/m3 3 64000 64000楼地面工程 楼地面工程150m 150m2 2 200 200 元 元/m/m2 2 30000 30000屋面工程 屋面工程150m 150m2 2 300 300 元 元/m/m2 2 45000 45000给排水工程 给排水工程25000 25000供暖工程 供暖工程15000 15000电气工程 电气工程 20000 20000合计 合计229000 229000税费、利息、利润、管理费 税费、利息、利润、管理费20 20 45800 45800重置成本 重置成本274800 274800 (3)(3)工料测量法工料测量法先估算建造建筑物所需的各种材料、设备的先估算建造建筑物所需的各种材料、设备的数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各数量和标准人工时数，然后逐一乘以估价时点各材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累材料、设备的单位价格和人工劳务费标准，再累加求和得到建筑物的重置价格。加求和得到建筑物的重置价格。类似于建筑工程概预算的方法类似于建筑工程概预算的方法重置价格估算示例（工料测量法）重置价格估算示例（工料测量法）项目数量单价成本（元）项目数量单价成本（元）钢材 钢材1 1 吨 吨4000 4000 元 元/吨 吨4000 4000 水泥 水泥16 16 吨 吨406.5 406.5 元 元/吨 吨6504 6504砂石 砂石200m 200m3 3 25 25 元 元/m/m3 3 5000 5000砖 砖10 10 万块 万块1200 1200 元 元/万块 万块12000 12000木材 木材14m 14m3 3 1000 1000 元 元/m/m3 3 14000 14000瓦面 瓦面120m 120m2 2 25 25 元 元/m/m2 2 3000 3000铁钉 铁钉50kg 50kg 4 4 元 元/kg/kg 200 200人工 人工 500 500 工日 工日 30 30 元 元/工日 工日15000 15000税费 税费1000 1000其他 其他5000 5000重置成本 重置成本65704 65704(4)(4)指数调整法指数调整法根据建筑成本指数或变动率，将其修正到估根据建筑成本指数或变动率，将其修正到估价时点，以求取建筑物的重置价格。价时点，以求取建筑物的重置价格。这一方法以建筑物的历史成本为依据，估算这一方法以建筑物的历史成本为依据，估算精度较低，通常是一种辅助性方法，其结果仅作精度较低，通常是一种辅助性方法，其结果仅作参考。参考。指数调整法的基本公式是：指数调整法的基本公式是：估价时历史估价时点间建筑成本指数估价时历史估价时点间建筑成本指数点重置点重置成本成本建造时的建筑成本指数成本成本建造时的建筑成本指数 3.4 建筑物折旧3.4.1 折旧的概念建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。着时间的推移而发生的价值递减现象。建筑物在使用年期内减少的建筑物价值的货建筑物在使用年期内减少的建筑物价值的货币表现称为折旧额。币表现称为折旧额。3.4.2 折旧计算建筑物折旧的计算有三种基本方法，即耐建筑物折旧的计算有三种基本方法，即耐用年限法、实际观察法和综合法。用年限法、实际观察法和综合法。(1)(1)耐用年限法耐用年限法耐用年限法是源于会计成本中的一种折旧耐用年限法是源于会计成本中的一种折旧计算思路，将建筑物的重置价格按一定的方法计算思路，将建筑物的重置价格按一定的方法分摊到其耐用年限内。分摊到其耐用年限内。按分摊方法的不同，耐用年限法又可分为按分摊方法的不同，耐用年限法又可分为定额法（直线法）、定率法（余额递减法）、定额法（直线法）、定率法（余额递减法）、偿还基金法、年数合计法等。估价实务中，定偿还基金法、年数合计法等。估价实务中，定额法应用最多，在此仅介绍定额折旧法。额法应用最多，在此仅介绍定额折旧法。定额法是假定在建筑物耐用年限内各年的定额法是假定在建筑物耐用年限内各年的价值损额均相等的一种折旧方法。价值损额均相等的一种折旧方法。计算公式为：计算公式为：年折旧额（重置价格年折旧额（重置价格-残值）残值）/耐用年限耐用年限重置价格（重置价格（1-1-残值率）残值率）/耐用年限耐用年限建筑物的累计折旧额年折旧额建筑物的累计折旧额年折旧额已经使用年数已经使用年数估价时点的价值重置价格估价时点的价值重置价格-累计折旧总额累计折旧总额例例.某一建筑物，建筑总面积为某一建筑物，建筑总面积为100m100m22，竣工年，竣工年数为数为1010年，单位建筑面积的重置成本为年，单位建筑面积的重置成本为500500元元/m/m22，耐用年限，耐用年限3030年，残值率为年，残值率为55，试用定额，试用定额折旧法（直线折旧法）计算建筑物的年折旧额，折旧法（直线折旧法）计算建筑物的年折旧额，折旧总额，并估计其现值。折旧总额，并估计其现值。年折旧额年折旧额100500100500（1-51-5）/30/301583.331583.33（元）（元）折旧总额折旧总额1583.33101583.331015833.3015833.30（元）（元）建筑物现值建筑物现值100500-15833.30100500-15833.3034166.734166.7（元（元）(2)(2)实际观察法实际观察法实际观察法是通过估价人员对待估建筑物的实际观察法是通过估价人员对待估建筑物的结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并结构、装修、设备等完好情况进行实地观察，并判断其价值的减损情况，予以统计，判断建筑物判断其价值的减损情况，予以统计，判断建筑物总的折旧程度或成新率。总的折旧程度或成新率。要求估价人员具有扎实的建筑物鉴定技术和要求估价人员具有扎实的建筑物鉴定技术和丰富的估价实务经验。丰富的估价实务经验。根据我国原城乡建设环境保护部发布的房根据我国原城乡建设环境保护部发布的房屋等级评定标准和经租房屋清产估价原则屋等级评定标准和经租房屋清产估价原则，根据建筑物的结构、装修、设备三个组成，根据建筑物的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度划分为：部分的各个项目的完好、损坏程度划分为：成新度成新度 完好房十、九、八成完好房十、九、八成 基本完好房七、六成基本完好房七、六成 一般损坏房五、四成一般损坏房五、四成 严重损坏房三成以下严重损坏房三成以下 危险房五类三成以下危险房五类三成以下例例.某套住宅重置价格为某套住宅重置价格为3030万元，经对其结万元，经对其结构、装修、设备三大部分的各具体项目观察，构、装修、设备三大部分的各具体项目观察，确定其成新度为八成，该套住宅厅小且暗，厨确定其成新度为八成，该套住宅厅小且暗，厨房和卫生间均小，光线不足，水电管线都为明房和卫生间均小，光线不足，水电管线都为明排列。试估算其现值。排列。试估算其现值。该住宅考虑了自然因素损耗后的成新度为该住宅考虑了自然因素损耗后的成新度为八成。社会因素引起的损耗，经分析和估测，八成。社会因素引起的损耗，经分析和估测，在现成新度的基础上再作在现成新度的基础上再作1010的减价修正，即的减价修正，即8080（1-101-10）7272，于是，于是，该套住宅的现值该套住宅的现值3072307221.621.6（万元）（万元）(3)(3)综合法综合法耐用年限法客观，但机械；实际观察法存耐用年限法客观，但机械；实际观察法存在较大的主观性，需要估价人员丰富的建筑物在较大的主观性，需要估价人员丰富的建筑物评价知识和经验。在实际估价实务中，通常把评价知识和经验。在实际估价实务中，通常把上面两种方法结合起来，综合测算，这就是综上面两种方法结合起来，综合测算，这就是综合法。合法。建筑物有主楼、群楼之分，主体和附属设建筑物有主楼、群楼之分，主体和附属设备之分，计算折旧时，分别对待，综合运用。备之分，计算折旧时，分别对待，综合运用。一、待估房地产概况该房地产为某企业的房地产，地处某市东北郊，交通比较便利，土地平整，城市基础设施条件较好。土地面积5000m2,地块呈南北走向。建筑物面积共18000m2，其中厂房15000m2，仓库1000m2，行政楼2000m2。厂房为钢筋混凝土结构，1993 年9 月竣工投入使用；仓库为砖木结构，与厂房同时投入使用；行政楼为混合结构，于1994 年9 月竣工交付使用。该地区土地等级为三级。二、估价要求要求估价出1998 年9 月的市场价格。三、估价方法由于该房地产为企业的房地产，大部分为生产厂房，很少有市场交易案例，故采用成本法进行估价。四、估价过程（一）估算建筑物价格1、根据调查测算，估价时点上，上述各类建筑物的重置价为：厂房：900 元/m2仓库：600 元/m2行政楼：1500 元/m22、耐用年限法计算折旧根据规定，钢筋混凝土结构生产用房，耐用年限为50 年，残值率为0；砖木结构生产用房，耐用年限为30 年，残值率为3；混合结构生产用房，耐用年限为50 年，残值率为2。（二）、估算土地价格该地区土地等级为三级，对应的土地标准价格是400 元/m2，考虑到该房地产交通便利，地形平整，城市基础设施条件较好，因此给予15 的地价修正。（三）、估算房地产的价格一、估价对象概况估价对象为政府机关办公楼，坐落在某城市建成区内。土地面积250m2，建筑总面积850m2，建筑物建成于1985 年7 月，建筑结构为钢混结构。二、估价要求评估该政府办公楼在2005 年7 月的市场价值。三、估价过程本宗房地产为政府办公用大楼，无经济收益，也少有交易情况出现，故采用成本法进行估价。房地产价格土地价格建筑物价格土地价格建筑物重置价格折旧1、土地价格（1）方法的选择：由于该土地坐落于城市建成区内，直接求取该土地的价格较困难，故土地价格的求取不能用成本法或成本法思路进行评估，而宜采用成本法以外的方法估算该土地的价格。根据资料搜集情况，采用比较法求取该土地的价格。（2）基本情况：估价中，调查收集了多宗与估价对象相类似的房地产，并从中选择了A、B、C 三宗比较案例。具体情况见下表：项目 项目 估价对象 估价对象 案例 案例A A 案例 案例B B 案例 案例C C土地面积 土地面积（m m2 2）交易日期 交易日期交易价格 交易价格（元（元/m/m2 2）250 250 230 2302004.05 2004.05605 605300 3002004.1 2004.12 2710 710250 2502005.0 2005.05 5633 633（33）项目修正：根据收集的资料，对各比较案）项目修正：根据收集的资料，对各比较案例修正如下：例修正如下：注：自 注：自2004 2004 年 年5 5 月以来，该土地的地价指数平均上涨率 月以来，该土地的地价指数平均上涨率0.5 0.5。项目 项目 案例 案例A A 案例 案例B B 案例 案例C C交易价格（元 交易价格（元/m/m2 2）交易情况修正 交易情况修正交易日期修正 交易日期修正区域因素修正 区域因素修正个别因素修正 个别因素修正修正价格（元 修正价格（元/m/m2 2）605 605100/100 100/100100/95 100/95100/100 100/100710 710100/100 100/100100/98 100/98100/108 100/108633 633100/95 100/95100/102 100/102100/97 100/97（4）地价计算：采用算数平均法计算。2、建筑物重置价格现时与估价对象建筑物类似的不包括土地价格在内的建筑物的造价为每平米1000 元（含合理利润、税费等），以此作为估价对象建筑物的重置价格。3、建筑物折旧采用直线法折旧耐用年限为60 年，残值率为0。4、房地产价格计算 演讲完毕，谢谢观看！