昆山市房地产市场年度简报34641.pptx

昆山市2005房地产市场简报 此篇报告主要侧重于解读近几年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼市宏观数据做出理性分析，为贵司面对扑朔迷离的楼市能做出正确的判断提供一定的参考依据。前 言 近年来，昆山房价每年保持约 近年来，昆山房价每年保持约20%20%的涨幅，自 的涨幅，自2004 2004年下半年以 年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非 此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下 常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持 一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。续相当长一段时间。然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来 然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的 是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是 楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何从、房价是涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目 涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目前形势房地产应该在实现 前形势房地产应该在实现“软着陆 软着陆”后继续稳步发展。后继续稳步发展。第一部分 政 策 昆山宏观政策概述一、2005年宏观政策 20052005年年33月月 放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；20052005年年44月月1515日日 国土资源部下发国土资源部下发20052005年全国土地利用计划，加年全国土地利用计划，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。20052005年年44月月2525日日 国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。20052005年年44月月3030日日 七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。普通住房标准，合理引导住房建设与消费。20052005年年66月月11日日 七部委关于做好稳定住房价格工作的意见正式七部委关于做好稳定住房价格工作的意见正式实施，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时实施，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收按其取得的售房收入全额征收5%5%营业税；个人购买普营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。款后的差额征收营业税。二、宏观政策的影响 从三次国八条的出台内容来看，我们可以将新政的精神总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内 就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与的周期有密切的关联。再从经济周期为核心和依据，与的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在发展来看，本轮经济周期的调整点在20102010年左右，昆年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市幅度的回落。房产新政的继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场市场转型为买方市场据有关部门调查了解，在据有关部门调查了解，在今年今年1-51-5月份昆山楼市的购月份昆山楼市的购房者中，上海人及房者中，上海人及“新昆新昆山人山人”占购房比例高达占购房比例高达70%70%。房产新政的出台，无疑在房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方主动权正在慢慢转向买方市场。市场。（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。三、政策分析“就市论市”，我们认为：“政策”的目的主要在于健全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下三个方面：由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型成型”阶阶段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场的各个环节都能健康有序的发展；的各个环节都能健康有序的发展；“政策政策”对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在对上海、杭州等周边城市所产生的影响，能够在一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于促进市场的进一步发展；促进市场的进一步发展；“政策政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的理念。理念。四、小结 2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为浓厚未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市场市场各种物业涨跌互现。供应量较大的中档住宅有降价的可能性；经济适用房及市中心房源，可能在新政后出现一定的涨幅第二部分 数 据 昆山房产市场宏观数据分析 本报告数据采集时间为20012004年年底，由于2001年以前昆山房地产基数较低，增幅不大，2005年的全年统计数据尚未完全出台，因此，目前仅以20012004年作为样本，进行采样分析。本报告的宏观数据来源均为20012004年昆山统计年鉴，部分深化数据亦依据以上权威数据计算得出。一、房地产同国民经济的协调关系（一）房地产业（一）房地产业 上述数据体现了房地产业同全社会的国民生产总值的比例 上述数据体现了房地产业同全社会的国民生产总值的比例关系，从而反映房地产业在产业方面对国民生产总值的贡献度。关系，从而反映房地产业在产业方面对国民生产总值的贡献度。从数据可以看出，从数据可以看出，2001-2004 2001-2004年间，房地产业占国民生产总值 年间，房地产业占国民生产总值稳步上升。稳步上升。年份 年份 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004房地产业（亿元）房地产业（亿元）6.83 6.83 9.09 9.09 13.2 13.2 32.7 32.7（亿元）（亿元）230.8 230.8 306.85 306.85 403.49 403.49 570 570比率 比率 2.95%2.95%2.96%2.96%3.27%3.27%5.73%5.73%年 年 份 份 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004房地产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）7.24 7.24 22.19 22.19 28.09 28.09 80.40 80.40（亿元）（亿元）230.8 230.8 306.85 306.85 403.49 403.49 570 570比 比 率 率 3.13%3.13%7.23%7.23%6.96%6.96%14.1%14.1%年 年 份 份 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004房地产投资增长（亿元）房地产投资增长（亿元）0.55 0.55 14.95 14.95 5.9 5.9 52.31 52.31增加值 增加值 30 30 76 76 96.64 96.64 167 167比 比 率 率 1.83%1.83%19.67%19.67%6.1%6.1%31%31%（二）房地产投资额 上述数据从总量及增量两个方面反映房地产投资在全社会资源中占的比例，可以看到总量方面2004年异常升温，增量方面2002、2004年均有一次高值，似乎有隔年爆发的迹象。（三）开发商自有资金（三）开发商自有资金/房地产投资额 房地产投资额 年 年 份 份 2001 2001 2002 2002 2003 2003开发商自有资金（亿元）开发商自有资金（亿元）2.2 2.2 6.04 6.04 15.28 15.28房地产投资额（亿元）房地产投资额（亿元）7.24 7.24 22.19 22.19 28.09 28.09比 比 率 率 30.3%30.3%27.2%27.2%54.3%54.3%下述数据试图反映房地产资金结构中贷款占社会资源的比例，目前房地产开发投资资金来源一般为自有资金、开发贷款、购房订金及预付款，故开发商自有资金与房地产投资额的比率也可以显示出其占用社会资源的状况。从本组数据显示，2003年开发商自有资金比率较高并有较大上升，与一般认为开发商主要依靠贷款的认识不符，这是由于昆山近年来土地价格上升较大，土地成本占开发资金比率上升，同时昆山开发企业中外地企业比重逐渐增大有关。（四）开发购置土地面积（四）开发购置土地面积 本组数据试图从土地实物量的角度反映房地产开发同国民经济的协调 本组数据试图从土地实物量的角度反映房地产开发同国民经济的协调关系，虽然两者单位土同似乎不可比较，实际上土地是房地产开发必须的 关系，虽然两者单位土同似乎不可比较，实际上土地是房地产开发必须的生产资源，其与的比率更能反映房地产业占用社会资源的情况，从数据上 生产资源，其与的比率更能反映房地产业占用社会资源的情况，从数据上可以显示，两者基本保持同步稳定增长，协调性较高。可以显示，两者基本保持同步稳定增长，协调性较高。年 年 份 份 2001 2001 2002 2002 2003 2003（亿元）（亿元）230.8 230.8 306.85 306.85 403.49 403.49开发商购置土地面积（平方米）开发商购置土地面积（平方米）510391 510391 985944 985944 1537728 1537728比 比 率 率 22%22%32%32%38%38%以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业 以上四组数据，我们分别考察了昆山近年来房地产业的产业产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方 产出，产业投入，产业占用社会资源，产业利用土地资源五个方面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以 面于国民经济的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：下判断：房地产业的产出方面，连年增长且增长速度加大，对国民经济 房地产业的产出方面，连年增长且增长速度加大，对国民经济的贡献度稳步提升。昆山整体经济近五年保持了 的贡献度稳步提升。昆山整体经济近五年保持了30%30%以上的增 以上的增速，故两者的关系处于合理范围之内，呈健康发展态势。房地 速，故两者的关系处于合理范围之内，呈健康发展态势。房地产业对国民经济的贡献度应仍有较大的提升空间。产业对国民经济的贡献度应仍有较大的提升空间。房地产业的投入方面，投资增长不稳定，特别是 房地产业的投入方面，投资增长不稳定，特别是2004 2004年投资异 年投资异常升温，使其与国民经济的协调性比较差。实际上这种不稳定 常升温，使其与国民经济的协调性比较差。实际上这种不稳定性是直接由开发企业投入缺乏理性而导致的，这是对房地产业 性是直接由开发企业投入缺乏理性而导致的，这是对房地产业所不利的。随着开发企业的不断成熟，相信亦会得到改观。所不利的。随着开发企业的不断成熟，相信亦会得到改观。房地产业的占用、利用土地资源方面，虽然绝对数据增加较大，房地产业的占用、利用土地资源方面，虽然绝对数据增加较大，但与国民经的比例关系表明，两者协调度较高，证明其增长是 但与国民经的比例关系表明，两者协调度较高，证明其增长是与整体经济的发展需要相适应的，亦表明目前房地产业的发展 与整体经济的发展需要相适应的，亦表明目前房地产业的发展比较健康。比较健康。二、房地产同市场的协调关系（一）商品房空置量（一）商品房空置量/实际销售面积 实际销售面积 本组数据根据空置量与实际的销售面积比较，反映出其与总体市场的比 本组数据根据空置量与实际的销售面积比较，反映出其与总体市场的比例是否协调。根据本组数据显示，例是否协调。根据本组数据显示，2001-2004 2001-2004年，销售面积增长 年，销售面积增长150%150%，而空，而空置量下降 置量下降10%10%。完全在合理的范围。特别是。完全在合理的范围。特别是2003 2003年达极低点，从而致使市场 年达极低点，从而致使市场上无房可买，上无房可买，2004 2004年随着销售面积的下降出现反弹属于正常的恢复。年随着销售面积的下降出现反弹属于正常的恢复。年 年 份 份 2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004商品房空置量（平方米）商品房空置量（平方米）231617 231617 195612 195612 137012 137012 209135 209135实际销售面积（平方米）实际销售面积（平方米）647967 647967 882452 882452 1732414 1732414 1524118 1524118比 比 率 率 35.7%35.7%22.1%22.1%7.9%7.9%13.7%13.7%（二）销售面积（二）销售面积/竣工面积 竣工面积 本组数据显示商品房现房供应与需求的关系 本组数据显示商品房现房供应与需求的关系,数据显示 数据显示2001 2001 2004 2004年竣工面积增 年竣工面积增300%,300%,供需关系自 供需关系自2001 2001年后进入供大于需的格局，值得注意的 年后进入供大于需的格局，值得注意的是，是，2004 2004年销售面积出现 年销售面积出现4 4年来首次比上年下降，证明需求在目前的高基数 年来首次比上年下降，证明需求在目前的高基数上继续保持增长遇到了一定的 上继续保持增长遇到了一定的“瓶颈 瓶颈”。年 年 份 份2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004销售面积（平方米）销售面积（平方米）647967 647967 882452 882452 1732414 1732414 1524118 1524118竣工面积（平方米）竣工面积（平方米）626072 626072 973166 973166 2046273 2046273 2445068 2445068比 比 率 率103%103%90 90 6%6%84 84 6%6%62 62 3%3%（三）商品房空置量（三）商品房空置量/2/2年商品房竣工量 年商品房竣工量 本组数据反映了房地产产市场近期供应与需求的协调关系，根据建设部曾经制 本组数据反映了房地产产市场近期供应与需求的协调关系，根据建设部曾经制定的衡量商品房空置率的标准，空置率是当年空置面积和前 定的衡量商品房空置率的标准，空置率是当年空置面积和前3 3年竣工面积之比，合 年竣工面积之比，合理标准在 理标准在5%14%5%14%之间。考虑到昆山目前一般没有空置 之间。考虑到昆山目前一般没有空置3 3年的商品房，本组数据采用 年的商品房，本组数据采用两年的商品房竣工量作为对比，即使如此空置率仍然处于极低，未来空置率有所提 两年的商品房竣工量作为对比，即使如此空置率仍然处于极低，未来空置率有所提高应属合理。高应属合理。年份（年）年份（年）2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004商品房空置量（平 商品房空置量（平方米）方米）23161 231617 719561 195612 213701 137012 220913 209135 52 2年商品房竣工量 年商品房竣工量（平方米）（平方米）12428 124289 91 115992 159923 38 830194 301943 39 944913 449134 41 1比率 比率18 18 6 6%12.2%12.2%4.5%4.5%4 4 6%6%（四）住宅平均价格增长速度（四）住宅平均价格增长速度/城镇居民可支配收入增长速度 城镇居民可支配收入增长速度 本组数据反映了房地产市场与城镇居民收入的协调关系，本组数据反映了房地产市场与城镇居民收入的协调关系，2001 2001年 年2004 2004年，年，住宅平均价格正好翻一倍，绝对值较大。年增幅维持在 住宅平均价格正好翻一倍，绝对值较大。年增幅维持在20%20%左右，与全国平均增幅相 左右，与全国平均增幅相近，相比较城镇居民可支配收入增长速度虽略高，但从比值显示反而下降。考虑到 近，相比较城镇居民可支配收入增长速度虽略高，但从比值显示反而下降。考虑到目前购房者大多为贷款购房，对其购房能力有不同程度的放大作用，目前两者的关 目前购房者大多为贷款购房，对其购房能力有不同程度的放大作用，目前两者的关系比较协调。系比较协调。年 年 份（年）份（年）2002 2002 2003 2003 2004 2004住宅平均价格增 住宅平均价格增长速度 长速度20 20 8%8%21 21 4%4%19 19 6%6%城镇居民可支配 城镇居民可支配收入增长速度 收入增长速度13 13 4%4%17 17 1%1%15 15 2%2%比 比 值 值1 1 55 55 1 1 25 25 1 1 29 29 以上四组数据，我们分别考察了昆山 以上四组数据，我们分别考察了昆山2001 2001年 年2004 2004年房地产 年房地产业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，业与当年市场、现房市场、近期市场、城镇居民收入的对比情况，通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：通过分析和整理后，基本可以得到以下判断：2001 2001年 年2004 2004年市场供需关系经历了由明显的需大于供到供需 年市场供需关系经历了由明显的需大于供到供需趋于平衡的历程，其中 趋于平衡的历程，其中2003 2003年供需落差最大，供需关系与价格 年供需落差最大，供需关系与价格走势存在正相关关系，以此则不难理解昆山近几年的价格猛涨 走势存在正相关关系，以此则不难理解昆山近几年的价格猛涨的根本推动力是供需关系。的根本推动力是供需关系。由于房地产开发周期较长，导致其供应的增长一般会滞后需求 由于房地产开发周期较长，导致其供应的增长一般会滞后需求一至二年，一至二年，2005 2005年受需求增长带动的供应浪潮已完全释放，如 年受需求增长带动的供应浪潮已完全释放，如2005 2005年的统计数据，仍能显现供需平衡，那将对后市是个极大 年的统计数据，仍能显现供需平衡，那将对后市是个极大的鼓舞。的鼓舞。目前城镇居民收入与房价协调性较好，这收益于城市经济发展 目前城镇居民收入与房价协调性较好，这收益于城市经济发展带动居民收入增长，以及购房贷款对居民支付能力的放大作用，带动居民收入增长，以及购房贷款对居民支付能力的放大作用，这两项要素的变动左右了目前居民的购房能力。这两项要素的变动左右了目前居民的购房能力。三、房地产内部结构的协调关系（一）住宅竣工面积（一）住宅竣工面积/全部商品房竣工面积 全部商品房竣工面积 本组指标反映房地产中住宅与非住宅的比例是否合理，本组指标反映房地产中住宅与非住宅的比例是否合理，数据显示，数据显示，2001 2001年 年2004 2004年，两组数据基本保持同步发展，协 年，两组数据基本保持同步发展，协调性较高，住宅比例也较合理。调性较高，住宅比例也较合理。年 年 份（年）份（年）2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004住宅竣工面积（平方米）住宅竣工面积（平方米）513138 513138 831031 831031 1743441 1743441 2099882 2099882全部商品房竣工面积（平方米）全部商品房竣工面积（平方米）626072 626072 973166 973166 2046273 2046273 2445068 2445068比 比 率 率81 81 9%9%85 85 4%4%85 85 2%2%85 85 9%9%（二）别墅、高档公寓竣工面积（二）别墅、高档公寓竣工面积/全部住宅竣工面积 全部住宅竣工面积 本组数据试图反映房地产市场中现存产品档次的分布及其 本组数据试图反映房地产市场中现存产品档次的分布及其是否合理，数据显示，是否合理，数据显示，2001 2001年 年-2003-2003年两者同步发展较为协调，年两者同步发展较为协调，而 而2004 2004年别墅、高档公寓竣工面积突然降低，总占比例偏低，年别墅、高档公寓竣工面积突然降低，总占比例偏低，其中高档公寓的竣工面积降低可以说是直接由于市区开发地块 其中高档公寓的竣工面积降低可以说是直接由于市区开发地块稀缺所造成的。稀缺所造成的。年份（年）年份（年）2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004别墅、高档公寓竣工面积（平方米）别墅、高档公寓竣工面积（平方米）37174 37174 100751 100751 285357 285357 103862 103862全部住宅竣工面积（平方米）全部住宅竣工面积（平方米）513138 513138 831031 831031 1743441 1743441 2099882 2099882比 比 率 率 7.24%7.24%12.1%12.1%16.4%16.4%4.95%4.95%（三）别墅、高档公寓新开工面积（三）别墅、高档公寓新开工面积/全部住宅新开工面积 全部住宅新开工面积 本组数据试图反映房地产市场中近期产品档次的分布及其 本组数据试图反映房地产市场中近期产品档次的分布及其是否合理，数据显示，是否合理，数据显示，2001-2004 2001-2004年，虽然别墅、高档公寓新 年，虽然别墅、高档公寓新开工面积新增 开工面积新增19 19倍，但与全部住宅新开工面积仍保持大致同步 倍，但与全部住宅新开工面积仍保持大致同步发展，比例逐年提高但仍在合理区间。发展，比例逐年提高但仍在合理区间。年份（年）年份（年）2001 2001 2002 2002 2003 2003 2004 2004别墅、高档公寓新开工面积（平方米）别墅、高档公寓新开工面积（平方米）38620 38620 156936 156936 379004 379004 635599 635599全部住宅新开工面积（平方米）全部住宅新开工面积（平方米）418843 418843 2063141 2063141 3679105 3679105 5587505 5587505比 比 率 率 9.22%9.22%7.6%7.6%10.3%10.3%11.3%11.3%通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：通过对上述六组数据的分析整理，我们基本可以判断：住宅与非住宅的比例相当协调，产业内部结构保持同步发展。目前房地产市场中别墅、高档公寓所占比例适当，产业结构比较合理。四、总 结未来几年昆山房地产市场将会有所降温，阶段性波动未来几年昆山房地产市场将会有所降温，阶段性波动在所难免，稳定与波动将会交替出现；在所难免，稳定与波动将会交替出现；未来两年内昆山房价总体走势将呈现平稳、缓慢、震未来两年内昆山房价总体走势将呈现平稳、缓慢、震荡上扬的基本趋势；荡上扬的基本趋势；昆山楼市逐渐从期房向现房转型；昆山楼市逐渐从期房向现房转型；新昆山人、上海人将成为昆山楼市的主力购买群体；新昆山人、上海人将成为昆山楼市的主力购买群体；从销售角度来看，高总价大面积的项目的销售量有所从销售角度来看，高总价大面积的项目的销售量有所缩水，说明昆山消费者的思想已经达到理性消费的程缩水，说明昆山消费者的思想已经达到理性消费的程度，并不是一味的追捧高价楼盘，所以预计以后的昆度，并不是一味的追捧高价楼盘，所以预计以后的昆山市场，将对中高档、功能性强的房型吸纳能力会比山市场，将对中高档、功能性强的房型吸纳能力会比较强。较强。第三部分 个 案 昆山房产市场在售楼盘分析 由于此部分，分析工作量较大，目前来说时间较紧，由于此部分，分析工作量较大，目前来说时间较紧，我公司本着严谨、踏实的工作原则，将在下次的工作汇我公司本着严谨、踏实的工作原则，将在下次的工作汇报中详细阐述。报中详细阐述。望贵司领导谅解！望贵司领导谅解！上述即为我公司对目前昆山房地产市场的一些分析和上述即为我公司对目前昆山房地产市场的一些分析和看法，不足之处望贵司领导能及时指教，谢谢！看法，不足之处望贵司领导能及时指教，谢谢！昆山名典房产咨询2005年12月附件：公司构架及在职人员曾执行个案公司构架：总经理 总经理技术顾问 技术顾问 副总经理 副总经理 技术顾问 技术顾问研展部 研展部 业务部 业务部企划部 企划部研展部经理 研展部经理 业务总监 业务总监 企化总监 企化总监宏 宏观 观分 分析 析组 组区 区域 域分 分析 析组 组产 产品 品定 定位 位组 组 研 研展 展专 专员 员研 研展 展专 专员 员研 研展 展专 专员 员专案经理 专案经理副专案经理 副专案经理 女专 女专业 业务 务专 专员 员业 业务 务专 专员 员业 业务 务专 专员 员企化部经理 企化部经理美 美工 工设 设计 计文 文案 案设 设计 计在职人员曾执行个案：昆山 昆山 万方水岸 万方水岸 昆山 昆山 万方江南春之声 万方江南春之声 昆山 昆山 天使湾 天使湾 昆山 昆山 华尔兹花苑 华尔兹花苑 昆山 昆山 永泰田广场 永泰田广场 上海 上海 静安高利馆 静安高利馆 上海 上海 长宁高人馆 长宁高人馆 苏州 苏州 湖左岸 湖左岸 苏州 苏州 公园 公园3000 3000 张家港 张家港 王府名邸 王府名邸 常熟 常熟 琴川家园 琴川家园 常熟 常熟 新科庄园 新科庄园 常熟 常熟 海城花苑 海城花苑 1 1在企业内部，只有成本。在企业内部，只有成本。21 21世纪，没有危机感是最大的危机。世纪，没有危机感是最大的危机。如果有一个项目，首先要考虑有没有人来做。如果有一个项目，首先要考虑有没有人来做。如果没有人做，就要放弃，这是一个必要条件。如果没有人做，就要放弃，这是一个必要条件。20 20世纪是生产率的世纪，世纪是生产率的世纪，21 21世纪是质量的世纪，质量是和平占领市场最有效的武器。世纪是质量的世纪，质量是和平占领市场最有效的武器。把一件简单的事做好就不简单，把每一件平凡的事做好就不平凡。把一件简单的事做好就不简单，把每一件平凡的事做好就不平凡。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。自古以来的伟人，大多是抱着不屈不挠的精神，从逆境中挣扎奋斗过来的。14-5 14-5月 月-23-2308:03 08:035 5月 月-23-23 科学技术的进步将会给人们的生活带来巨大的影响，而人们要不断适应这种时代的变化，而不要坐等未来，失去自我发展的良好机 科学技术的进步将会给人们的生活带来巨大的影响，而人们要不断适应这种时代的变化，而不要坐等未来，失去自我发展的良好机2023/5/14 2023/5/14会。会。2023/5/14 8:03:06 2023/5/14 8:03:06 不只奖励成功，而且奖励失败。不只奖励成功，而且奖励失败。一个人想要成功，就要学会在机遇从头顶上飞过时跳起来抓住它。这样逮到机遇的机会就会增大。一个人想要成功，就要学会在机遇从头顶上飞过时跳起来抓住它。这样逮到机遇的机会就会增大。08:03:06 08:03:0608:03 08:035 5月 月-23-23 公平不是总存在的，在生活学习的各个方面总有一些不能如意的地方。但只要适应它，并坚持到底，总能收到意想不到的成效。公平不是总存在的，在生活学习的各个方面总有一些不能如意的地方。但只要适应它，并坚持到底，总能收到意想不到的成效。花费数百元买一本书，便可以获得别人的智慧经验。然而，如果你全盘模仿，不加思考，那有时就会画虎不成反类犬。花费数百元买一本书，便可以获得别人的智慧经验。然而，如果你全盘模仿，不加思考，那有时就会画虎不成反类犬。不能搞平均主义，平均主义惩罚表现好的，鼓励表现差的，得来的只是一支坏的职工队伍。不能搞平均主义，平均主义惩罚表现好的，鼓励表现差的，得来的只是一支坏的职工队伍。5 5月 月-23-2308:03 08:03 利人为利已的根基，商业经营上老是为自己着想，而不顾及到他人，利也就可能随之 利人为利已的根基，商业经营上老是为自己着想，而不顾及到他人，利也就可能随之“飞 飞”了。了。管理就是把复杂的问题简单化，把混乱的事情规范化。管理就是把复杂的问题简单化，把混乱的事情规范化。质量等于利润。质量等于利润。5 5月 月-23-2308:03 08:0308:03:06 08:03:06 失败并非坏事，一次失败能教会你许多，甚至比你大学里所学的还有用。失败并非坏事，一次失败能教会你许多，甚至比你大学里所学的还有用。喷泉的高度不会超过它的源头 喷泉的高度不会超过它的源头;一个人的事业也是这样，他的成就绝不会超过自己的信念。一个人的事业也是这样，他的成就绝不会超过自己的信念。14-5 14-5月 月-23-23 机会并不会自动地转化为钞票 机会并不会自动地转化为钞票 只花一元钱的顾客，比花一百元的顾客，对生意的兴隆更具有根本性的影响力。只花一元钱的顾客，比花一百元的顾客，对生意的兴隆更具有根本性的影响力。08:03:07 08:03:0719:11 19:115 5月 月-23-23 做事，不止是人家要我做才做，而是人家没要我做也争着去做。这样，才做得有趣味，也就会有收获。做事，不止是人家要我做才做，而是人家没要我做也争着去做。这样，才做得有趣味，也就会有收获。5 5月 月-23-235 5月 月-23-23 战略越精炼，就越容易被彻底地执行。战略越精炼，就越容易被彻底地执行。他之所以为自己所领导的微软而感到自豪，是因为在这个团体中聚集了一大批与他一样热爱微软事业的人。他之所以为自己所领导的微软而感到自豪，是因为在这个团体中聚集了一大批与他一样热爱微软事业的人。2023/5/14 8:03:07 2023/5/14 8:03:07 一个成功的决策，等于 一个成功的决策，等于90%90%的信息加上 的信息加上10%10%的直觉。的直觉。我们并不鄙弃一切有恶习的人，但我们鄙弃一点美德都没有的人。我们并不鄙弃一切有恶习的人，但我们鄙弃一点美德都没有的人。20.2.18 20.2.185 5月 月-23-2308:03 08:0308:03:07 08:03:075 5月 月-23-235 5月 月-23-2308:03 08:0319:09:5820.2.18 19:09:5820.2.185 5月 月-23-2308:03 08:0308:03:07 08:03:0708:03:07 08:03:07 在市场竞争的条件下，首先是员工素质的竞争。在市场竞争的条件下，首先是员工素质的竞争。建立自信的最快最确实的方法，就是去做你害怕的事，直到你获得成功的经验。建立自信的最快最确实的方法，就是去做你害怕的事，直到你获得成功的经验。管理不是独裁，一个家公司的最高管理阶层必须有能力领导和管理员工。管理不是独裁，一个家公司的最高管理阶层必须有能力领导和管理员工。在没出现不同意见之前，不做出任何决策。在没出现不同意见之前，不做出任何决策。8:03:07 8:03:07 上午 上午5 5月 月-23-23细节的不等式意味着 细节的不等式意味着1%1%的错误会导致 的错误会导致100%100%的错误。的错误。第一，不许说竞争对手的坏话；第二，不许说竞争对手的坏话；第三，还是不许说竞争对手的坏话。第一，不许说竞争对手的坏话；第二，不许说竞争对手的坏话；第三，还是不许说竞争对手的坏话。加强用水设备管理，堵塞水的跑冒滴漏！加强用水设备管理，堵塞水的跑冒滴漏！我今天就要打败你，我不睡觉也要打败你，这是我们的文化。我今天就要打败你，我不睡觉也要打败你，这是我们的文化。今后的世界，并不是以武力统治，而是以创意支配。今后的世界，并不是以武力统治，而是以创意支配。省钱就是挣钱。省钱就是挣钱。8:03 8:03 上午 上午2023/5/14 8:03 2023/5/14 8:03 失败是成大事者之母。失败是成大事者之母。创新就是创造一种资源。创新就是创造一种资源。幸运之神会光顾世界上的每一个人，但如果她发现这个人并没有准备好要迎接她时，她就会从大门里走进来，然后从窗子里飞出去。幸运之神会光顾世界上的每一个人，但如果她发现这个人并没有准备好要迎接她时，她就会从大门里走进来，然后从窗子里飞出去。一个有信念者所开发出的力量，大于 一个有信念者所开发出的力量，大于99 99个只有兴趣者。个只有兴趣者。产品质量是生产出来的，不是检验出来的。产品质量是生产出来的，不是检验出来的。2023/5/14 8:03:07 2023/5/14 8:03:07 将合适的人请上车，不合适的人请下车。将合适的人请上车，不合适的人请下车。2023/5/14 8:03:07 2023/5/14 8:03:07 授权并信任才是有效的授权之道。授权并信任才是有效的授权之道。领导者是能够将一群人带到他们自认为去不了的地方的