某房地产公司成本管理bebz.pptx

光大地产光大地产 投资发展部投资发展部顺驰房地产公司成本管理简介顺驰房地产公司成本管理简介一、顺驰组织架构简介一、顺驰组织架构简介二、顺驰二、顺驰项目操作思路项目操作思路简介简介三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介四、其他公司成本控制简介四、其他公司成本控制简介光大地产光大地产 投资发展部投资发展部一、顺驰组织架构简介一、顺驰组织架构简介顺驰中国顺驰中国上海顺驰上海顺驰运营中心运营中心武汉顺驰武汉顺驰北京顺驰北京顺驰发展中心发展中心 开发中心开发中心研发中心研发中心昌平公司昌平公司达兴公司达兴公司丰润公司丰润公司开发部开发部研发部研发部工程部工程部运营部运营部销售部销售部客服部客服部策划部策划部招投标小组招投标小组虚拟小组虚拟小组财务财务光大地产光大地产 投资发展部投资发展部理解城市理解城市理解行业理解行业理解项目理解项目区域发展区域发展潜力潜力项目素质项目素质理解企业理解企业战略发展战略发展考核指标考核指标体系体系产品设计产品设计营销策划营销策划管理规划管理规划开发计划开发计划现金流现金流规划设计规划设计景观设计景观设计建筑设计建筑设计推广策略推广策略销售策略销售策略项目开发项目开发理念理念项目定位项目定位目标市场目标市场和客户和客户经营目标经营目标二、顺驰二、顺驰项目操作思路项目操作思路简介简介光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介1 1、顺驰项目快速操作模式、顺驰项目快速操作模式：拿地市场调研产品定位交工标准成本测算方案设计成本指标施工图管理规划资金计划项目实施时间也是成本时间也是成本光大地产光大地产 投资发展部投资发展部购买土地购买土地开工开工付款付款售房售房收到房款收到房款入住入住应收款天数应收款天数现金到现金周期现金到现金周期应付款天数应付款天数开盘开盘顺驰商业模式：缩短现金到现金的顺驰商业模式：缩短现金到现金的周期周期三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介一般项目操作模式一般项目操作模式：时间也是成本时间也是成本获获取取土土地地规规划划设设计计成本估算开开发发手手续续工工程程施施工工项项目目销销售售成本计划明细项目结算光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介2 2、成本控制：、成本控制：成本控制体系：成本控制体系：光大地产光大地产 投资发展部投资发展部前期方案阶段前期方案阶段（控制总成本的（控制总成本的85%85%左右左右)项目实施阶段项目实施阶段（控制总成本的（控制总成本的15%15%左右）左右）聚焦方案聚焦方案聚焦管理聚焦管理方案方案经济性经济性方案技术性方案技术性限限额额设设计计用用足足指指标标图图纸纸审审核核提提前前设设计计旁旁站站设设计计成本控制分解到各部门成本控制分解到各部门研发研发工工程程运营运营营销营销开发开发出图质量出图质量出图时间出图时间图纸审核图纸审核设计费用设计费用现金流现金流洽商变更洽商变更合同控制合同控制招投标招投标材料选型材料选型工期控制工期控制现金流现金流合同控制合同控制招投标招投标材料选型材料选型洽商控制洽商控制现金现金流控制流控制计划性计划性有效性有效性资源整合资源整合现金流现金流政策优惠政策优惠返还返还现金流现金流执行部门执行部门推动部门推动部门光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介顺驰项目目标成本的确定顺驰项目目标成本的确定：拿地市场调研产品定位成本测算方案设计成本指标交工标准考核指标现金流项目实施目标利润薪酬光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介各项费用支出各项费用支出计划计划成本预算范围内成本预算范围内(或较接近或较接近)超出成本预超出成本预算范围较多算范围较多成本预算成本预算对对表表运营部运营部深入分深入分析判断析判断领导团队决领导团队决定是否否决定是否否决运营部建议否决运营部建议否决按原方案执行按原方案执行顺驰成本否决制顺驰成本否决制：成本否决制流程成本否决制流程 ：光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介顺驰成本否决制顺驰成本否决制：一、土地、设计、开发等费用控制措施：每一笔费用使用前，对照成本预算表，超预算费用，必须交领导团队审批通过，否则运营部不予签字。二、建安成本的控制 施工图纸出具后，找咨询公司做施工图概算，与成本估算比较，如果超出成本估算较多，向领导团队汇报并建议否决此批图纸，设计院重新调整、优化设计。领导团队决定是否更改图纸或追加成本，或另寻新的方案。三、销售费用控制措施：详细计划营销推广各种费用的明细单，对照成本估算表，结合销售状况实际需要，超预算的费用报领导团队决定是否删减。光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介限额设计：限额设计：一、规划指标用足:严格审核图纸实际可售面积，须与审定 方案通知书审定面积相符，避免面积损失；二、对设计院提出明确结构含筋量要求，控制钢筋用量。光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介顺驰招标工作程序：顺驰招标工作程序：部门程序运营部责任部门集团运营中心1、招标计划 汇总整理招标计划，并安排落实具体实施情况 提前提出招标计划，报运营部 知会和监督工作安排情况 2、编制招标文件编制标底、审查修改标书中经济条款等工作 提供技术指标和具体要求 知会和监督工作安排实施情况3、发布招标信息 选择投标单位并提出意见 推荐合作单位 知会和监督工作安排实施情况 4、资格审查 从技术、经济实力、公司信誉各方面综合审查 配合进行 监控进展情况 光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介顺驰招标工作程序：顺驰招标工作程序：5、发标、答疑 组织参与并负责经济标部分的答疑 配合答疑 监控进展情况 6、开标、评标 主持接标开标、评标会议 参与接标、开标、评标工作 监控进展情况 7、定标、合同谈判 择优选择几个合作意向单位，经过几轮洽谈，确定出最终的中标单位及相关合同条款 参与选择及谈判监控整个过程 8、签订合同 审核相关合同条款 合同条文 格式化合同监控整个过程 9、资料管理 运营部主持招标资料的收集、整理、归档工作（应指定专人负责资料管理）光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介顺驰成本控制过程中的规模化顺驰成本控制过程中的规模化：q 资源共享资源共享q 集团采购集团采购光大地产光大地产 投资发展部投资发展部三、顺驰成本管理简介三、顺驰成本管理简介顺驰成本控制过程中的问题解决顺驰成本控制过程中的问题解决：q 工程进度的超常规要求与招投标的矛盾工程进度的超常规要求与招投标的矛盾 提提 前费率招标；前费率招标；q 招标工程中工程要求招标工程中工程要求(资质越高越好，利于管理保资质越高越好，利于管理保 证质量证质量)与预算与预算(价格越低越好，有效控制成本保证价格越低越好，有效控制成本保证 利润率利润率)的矛盾的矛盾 运营中心考察确定。运营中心考察确定。光大地产光大地产 投资发展部投资发展部四、其他公司成本控制简介四、其他公司成本控制简介万科旁站设计：万科旁站设计：项目的实际操作中，由于项目快速操作，设计时间很紧项目的实际操作中，由于项目快速操作，设计时间很紧迫，往往是图纸刚出具，便急需付诸工程实施，对图纸进行迫，往往是图纸刚出具，便急需付诸工程实施，对图纸进行经济性（技术性）审核的时间非常有限，难以确保限额设计经济性（技术性）审核的时间非常有限，难以确保限额设计的执行质量。的执行质量。采用研发人员旁站设计的工作方法：房地产公司派出具采用研发人员旁站设计的工作方法：房地产公司派出具有丰富设计经验的研发人员与设计院设计师共同工作，将需有丰富设计经验的研发人员与设计院设计师共同工作，将需求信息及时与对方沟通，设计过程中随时检验限额设计执行求信息及时与对方沟通，设计过程中随时检验限额设计执行情况，在产品设计阶段便控制其经济性、技术性，确保合理、情况，在产品设计阶段便控制其经济性、技术性，确保合理、提高效率。提高效率。光大地产光大地产 投资发展部投资发展部四、其他公司成本控制简介四、其他公司成本控制简介嘉铭桐城嘉铭桐城C C区总包合同：区总包合同：1 1、嘉铭桐城、嘉铭桐城C C区住宅楼工程概括：区住宅楼工程概括：建筑面积约建筑面积约2.92.9万平米；地万平米；地下下2 2层地上层地上2828层，标准层层高层，标准层层高2.82.8米，总高米，总高86.986.9米；米；CFG CFG桩复桩复合地基，筏板基础；全现浇剪力墙；合地基，筏板基础；全现浇剪力墙；2 2、工程质量要求：结构长城杯，北京市优质工程；、工程质量要求：结构长城杯，北京市优质工程；3 3、甲方分包项目：土方、降水、甲方分包项目：土方、降水、CFGCFG桩复合地基、电梯、门桩复合地基、电梯、门窗、消防系统、弱电系统、天然气、电视电话；窗、消防系统、弱电系统、天然气、电视电话；4 4、甲供材料：散热器、燃气、配电箱、配电柜、光力柜、应、甲供材料：散热器、燃气、配电箱、配电柜、光力柜、应急电源柜；急电源柜；光大地产光大地产 投资发展部投资发展部四、其他公司成本控制简介四、其他公司成本控制简介嘉铭桐城嘉铭桐城C C区总包合同：区总包合同：5 5、结算方式：结算单价、结算方式：结算单价11301130元元/平米，承包金额平米，承包金额32683268万，万，为按投标价图纸及工程规范一次性包干金额为按投标价图纸及工程规范一次性包干金额；6 6、合同价调整：整个工程单份洽商单项定额子目设计变更、合同价调整：整个工程单份洽商单项定额子目设计变更洽商金额洽商金额(直接费直接费)累计超过累计超过一万元一万元可进行调整；可进行调整；7 7、由于、由于乙方原因审图乙方原因审图不仔细造成的洽商变更不调整；不仔细造成的洽商变更不调整；8 8、开工后每栋楼持续、开工后每栋楼持续垫资垫资15001500万万，结算时不计贷款利息，结算时不计贷款利息;9 9、包干费、包干费2.65%2.65%，技术措施费，技术措施费1%1%，为，为一次性包死价格一次性包死价格，不，不再调整。再调整。光大地产光大地产 投资发展部投资发展部谢谢 谢谢 大大 家家 光大地产光大地产 投资发展部投资发展部附：考核指标体系附：考核指标体系光大地产光大地产 投资发展部投资发展部附：考核指标体系附：考核指标体系光大地产光大地产 投资发展部投资发展部附：考核指标体系附：考核指标体系光大地产光大地产 投资发展部投资发展部附：考核指标体系附：考核指标体系光大地产光大地产 投资发展部投资发展部附：附：项目管理规划项目管理规划光大地产光大地产 投资发展部投资发展部