房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避qnx.ppt

房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避房地产企业纳税筹划技巧与涉税风险规避 章章从从大大纳税筹划基础纳税筹划基础纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划技巧及实战案例房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划企业所得税对房地产企业的潜在影响与纳税筹划 课 程 目 录1、纳税筹划基础纳税筹划基础纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的特点及其一般原则纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的环节以及一般程序纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划的变量引进与因素分析学说纳税筹划基础纳税筹划基础 世界上只有两件事是不可避免的，那世界上只有两件事是不可避免的，那就是税收和死亡。就是税收和死亡。面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，面对国家税收：愚者逃税，蠢者偷税，智者避税，高者筹划。智者避税，高者筹划。纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景及其概念纳税筹划兴起的背景现象之一：几乎现象之一：几乎100%100%的企业偷逃税的企业偷逃税法律对偷税的界定法律对偷税的界定企业税负分析企业税负分析偷税风险分析偷税风险分析严厉的处罚制度严厉的处罚制度税款追征期规定税款追征期规定新征管模式建立新征管模式建立纳税筹划兴起的背景现象之二：几乎现象之二：几乎100%100%的企业多缴税的企业多缴税 -未实施纳税筹划未实施纳税筹划 -税收优惠未充分运用税收优惠未充分运用 -额外税收成本额外税收成本纳税筹划的概念纳税筹划纳税筹划:指纳税人为了实现经济价值最大指纳税人为了实现经济价值最大化，在不违反法律、法规（税法及其他相化，在不违反法律、法规（税法及其他相关法律、法规）的前提下，对尚未发生或关法律、法规）的前提下，对尚未发生或已经发生的应税行为进行的各种合理安排。已经发生的应税行为进行的各种合理安排。几个概念的区别偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段偷税：纳税人义务已经发生并且能够确定的情况下，采取不合法的手段以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。以逃脱其纳税义务的行为，应付法律责任。漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的漏税：纳税人无意识发生的漏缴或少缴税款的行为。未单列漏税条款的法律责任，限期补缴。法律责任，限期补缴。骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发骗税：采取弄虚作假和欺骗手段，将本来没有发生的应税行为虚构成发生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退生了应税行为，将小额伪造成大额的应税行为，从国库中骗取出口退税款的行为。属违法行为。税款的行为。属违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。抗税：以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的违法行为。避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例避税：纳税人通过个人或企业事务的人为安排，利用税法的漏洞、特例和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。和缺陷，规避或减轻其纳税义务的行为。纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税筹划（节税）：在遵循税收法律、法规的前提下，为实现最小合理纳税而进行的设计和运算。纳税而进行的设计和运算。内容内容节税节税避税避税从法律角度看从法律角度看合法、合理合法、合理合法不合理合法不合理从立法本意看从立法本意看完全符合完全符合背道而驰背道而驰从税法角度看从税法角度看善意利用善意利用破坏性利用破坏性利用从税收政策看从税收政策看符合税收政策符合税收政策不符合税收政策不符合税收政策目的目的税收支付的节约税收支付的节约少缴税或不缴税少缴税或不缴税对经济的影响对经济的影响促进生产经营活动促进生产经营活动破坏市场规则破坏市场规则节税与避税的区别纳税筹划的特点事前性事前性合法性合法性区别与避税、偷税区别与避税、偷税官方对纳税筹划的态度官方对纳税筹划的态度综合性综合性目的性目的性操作性操作性纳税筹划的五大环节企业组建过程中的纳税筹划企业组建过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业筹资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业投资过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划企业生产经营过程中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划财务会计核算与成果分配中的纳税筹划纳税筹划的程序确立节税目标，提出备选方案；确立节税目标，提出备选方案；建立数学模型，进行模拟测算；建立数学模型，进行模拟测算；根据税后的净回报，排列比较方案根据税后的净回报，排列比较方案考虑各种因素，选择最佳方案；考虑各种因素，选择最佳方案；协调各部门，付诸实践；协调各部门，付诸实践；收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。收集反馈信息，不断修正，提高纳税筹划效果。纳税筹划的变量引进与因素分析学说收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变收筹划中的变量指影响税收政策有差异化选择、能够引起税额变化的因素。变量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或量引进就是纳税人采取合法的相应措施或办法，引进部分原来没有的变量或改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最改变原有的数值，从而影响税收政策的差异性选择、引起税额变化，达到最终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的终引起税额向有利于纳税人方向转化的目的纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织纳税筹划过程中需要考虑的变量包括纳税人的注册地点、纳税人的性质或组织形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等形式、纳税人选择的行业、企业资产以及企业选用的员工等因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那因数是构成事物本质的成分，是决定事物发展的原因或条件。因数分析即对那些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从些影响税额的条件（因素）进行分析，并通过一些税收安排后加以利用，从而达到节税的目的而达到节税的目的影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计影响税收的因素分为：特定税收政策因素、税收优惠政策因素、税制要素、计算公式中的内嵌因素和组织形式因素算公式中的内嵌因素和组织形式因素2、纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 税负异常与否分析税负异常与否分析收入完整与否分析收入完整与否分析收入确认时间分析收入确认时间分析视同销售情况分析视同销售情况分析成本合理性分析成本合理性分析费用合理性分析费用合理性分析扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析非关联方串谋分析非关联方串谋分析纳税风险自我检测与风险评估纳税风险自我检测与风险评估 税负异常与否分析税负异常与否分析项项 目目指指 标标税负是否税负是否异常异常增值税税负率增值税税负率=应纳税额应纳税额主营业务收主营业务收入入100%100%当期营业税特殊行业营业收入扣除率当期营业税特殊行业营业收入扣除率（如旅游业、广告业、运输业）（如旅游业、广告业、运输业）=当期当期扣除金额扣除金额当期营业收入当期营业收入100%100%所得税税负率所得税税负率=应纳税额应纳税额主营业务收主营业务收入入100%100%收入完整与否分析收入完整与否分析项项 目目指指 标标收入是否完整收入是否完整主营业务收入增长率主营业务收入增长率=（本期主营收入（本期主营收入-上期主营业务收上期主营业务收入）入）上期主营业务收入上期主营业务收入100%100%其他应付款增长率其他应付款增长率=（期末其他应付款（期末其他应付款-期初其他应付款）期初其他应付款）期初其他应付款期初其他应付款100%100%单位产品主材耗用率单位产品主材耗用率=本期主要材料领用数量本期主要材料领用数量本期产本期产成品数量成品数量100%100%单位产品能耗率（电、自来水等）单位产品能耗率（电、自来水等）=本期耗用能源（电本期耗用能源（电度、自来水吨位）度、自来水吨位）本期产成品数量本期产成品数量100%100%单台设备月产量单台设备月产量=上年产成品数量上年产成品数量设备数量设备数量收入确认时间分析收入确认时间分析项项 目目指指 标标收入确认是收入确认是否提前否提前主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本本年主营业务收入月平均数）年主营业务收入月平均数）本年主营业务收本年主营业务收入月平均数入月平均数100%100%赊销率赊销率=（月末应收账款（月末应收账款-月初应收账款）月初应收账款）本本月主营业务收入月主营业务收入100%100%收入确认是收入确认是否滞后否滞后主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月主营业务收入（本月主营业务收入-本本年主营业务收入月平均数）年主营业务收入月平均数）本年主营业务收本年主营业务收入月平均数入月平均数100%100%客户商业信用负债增长率客户商业信用负债增长率=（月末预收账款（月末预收账款+月月末其他应付款）末其他应付款）-（月初预收账款（月初预收账款+月初其他应月初其他应付款）付款）（月初预收账款（月初预收账款+月初其他应付款）月初其他应付款）100%100%视同销售情况分析视同销售情况分析项项 目目指指 标标自产产品视自产产品视同销售业务同销售业务是否确认计是否确认计税收入税收入名义销项税额名义销项税额=（主营业务（主营业务收入收入+其他业务收入）其他业务收入）增增值税税率（值税税率（17%17%或或13%13%）外购原材料外购原材料视同销售业视同销售业务是否确认务是否确认计税收入计税收入名义销项税额名义销项税额=（主营业务（主营业务收入收入+其他业务收入）其他业务收入）增增值税税率值税税率成本合理性分析成本合理性分析项项 目目指指 标标成本是否合成本是否合理理销售毛利率销售毛利率=（主营业务收（主营业务收入入-主营业务成本）主营业务成本）主营主营业务成本业务成本100%100%费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理期间费用率期间费用率=（管理费用（管理费用+营业费用营业费用+财务费用）财务费用）（主营业务收入（主营业务收入+其其他业务收入）他业务收入）100%100%管理费用率管理费用率=管理费用管理费用（主营业（主营业务收入务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%A.A.业务招待费率业务招待费率=业务招待费业务招待费（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%B.B.总机构管理费用率总机构管理费用率=总机构管理总机构管理费费（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收其他业务收入）入）100%100%费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否费用是否合理合理营营业业费费用用率率=营营业业费费用用（主主营营业业务务收收入入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%A.A.运运输输费费用用率率=运运费费（主主营营业业务务收收入入+其其他业务收入）他业务收入）100%100%C.C.广广告告费费用用率率=广广告告费费（主主营营业业务务收收入入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%D.D.宣宣传传费费用用率率=宣宣传传费费（主主营营业业务务收收入入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%E.E.佣金率佣金率=佣金佣金（主营业务收入（主营业务收入+其他业其他业务收入）务收入）100%100%费用合理性分析费用合理性分析项项 目目指指 标标费用是否合理费用是否合理财务费用率财务费用率=财务费用财务费用（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%相关指标：相关指标：利息费用率利息费用率=预提利息预提利息（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%预提利息预提利息=资本化利息资本化利息+费用化利息费用化利息收入借款率收入借款率=平均借款额平均借款额（主营业务收入（主营业务收入+其他业务收入）其他业务收入）100%100%平均借款平均借款=（长短期借款期初数（长短期借款期初数+长短期借款期末数）长短期借款期末数）22应收账款周转率应收账款周转率=主营业务收入净额主营业务收入净额应收账款平均余额应收账款平均余额100%100%应收账款平均余额应收账款平均余额=（应收账款期初数应收账款期末数）（应收账款期初数应收账款期末数）22扣除项目合理性分析扣除项目合理性分析项项 目目指指 标标工资、折旧工资、折旧等扣除项目等扣除项目是否合理是否合理固定资产综合折旧率固定资产综合折旧率=累计折旧累计折旧额额平均固定资产原值平均固定资产原值100%100%平均固定资产原值平均固定资产原值=（期初固定（期初固定资产原值资产原值+期末固定资产原值）期末固定资产原值）22工资变动率工资变动率=（本期工资总额（本期工资总额-上上期工资总额）期工资总额）上期工资总额上期工资总额100%100%预提费用变动率预提费用变动率=（本期预提费（本期预提费用用-上期预提费用）上期预提费用）上期预提上期预提费用费用100%100%非经常性损益合理性分析非经常性损益合理性分析项项 目目指指 标标非经常性非经常性损益是否损益是否合理合理非经常性损益变动率非经常性损益变动率=（本期投资收益（本期投资收益+本期补本期补贴收入贴收入+本期营业外收支）本期营业外收支）-（上期投资收益（上期投资收益+上期补上期补贴收入贴收入+上期营业外收支）上期营业外收支）（上期投资收益（上期投资收益+上期上期补贴收入补贴收入+上期营业外收支）上期营业外收支）100%100%关联方定价合理性分析关联方定价合理性分析项项 目目指指 标标关联交易定价关联交易定价是否合理是否合理主要结合关联方关系及其交易，运用主要结合关联方关系及其交易，运用收入、成本、费用、非经常性损益主收入、成本、费用、非经常性损益主要评估指标进行分析。要评估指标进行分析。非关联方串谋分析非关联方串谋分析项项 目目指指 标标是否存在非是否存在非关联方串谋关联方串谋主营业务收入离散度主营业务收入离散度=（本月（本月主营业务收入主营业务收入-本年主营业务本年主营业务收入月平均数）收入月平均数）本年主营业本年主营业务收入月平均数务收入月平均数100%100%赊销率赊销率=（月末应收账款（月末应收账款-月初月初应收账款）应收账款）本月主营业务收本月主营业务收入入赊购率赊购率=（月末应付账款（月末应付账款-月初月初应付账款）应付账款）本月购进原材料本月购进原材料或库存商品或库存商品3、主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读 营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读房产税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读土地增值税基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读主要税种基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读营业税基本法规及优惠政策解读营业税优惠政策包括：营业税优惠政策包括：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税的行为免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税房地产企业自建自用建筑物免征营业税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。住宅的，应分别计算增值额。土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产售房地产,收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本和费用。非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。方法由省税务机关确定。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。用。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。提费用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。除金额。土地增值税扣除项目清算土地增值税扣除项目清算 满足清算条件之日起满足清算条件之日起90日内或在主管税务机关限定的日内或在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。期限内办理清算手续。纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；税纳税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；料；土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。有关的证明资料等。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。报告。土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。导和管理工作。土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金清算时的扣除项目总金额额清算的总建筑面积清算的总建筑面积 清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理 各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本各地要进一步完善土地增值税预征办法，根据本地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普地区房地产业增值水平和市场发展情况，区别普通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学通住房、非普通住房和商用房等不同类型，科学合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工合理地确定预征率，并适时调整。工程项目竣工结算后，应及时进行清算，多退少补。结算后，应及时进行清算，多退少补。对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。税款期限届满的次日起，加收滞纳金。关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定 住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积以上、单套建筑面积在在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的过上述标准的20。明确普通标准住宅标准明确普通标准住宅标准 对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用相关的免税规定。不能适用相关的免税规定。混合项目要分开核算混合项目要分开核算 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。厅（局）和地方税务局具体规定。转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。额。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强 个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，不另作为为“与转让房地产有关的税金与转让房地产有关的税金”予以扣除。予以扣除。纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按以扣除。纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。不允许在计算土地增值税时予以扣除。转让旧房的计算操作性增强转让旧房的计算操作性增强 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。值额。对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，务局根据当地情况制定。对纳税人预售房地产取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，应在取得收入时先到税务机关登记或备案。得收入时先到税务机关登记或备案。分类预征到期清算分类预征到期清算纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目纳税人建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和金额之和20%20%的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除的，预以免征土地增值税。增值额超过扣除项目金额之和项目金额之和20%20%的，应就其全部增值额按规定征收土地的，应就其全部增值额按规定征收土地增值税。增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行由纳税人自行转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申转让原房地产的，向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或年或5年年以上的，免征土地增值税；居住满以上的，免征土地增值税；居住满3年未满年未满5年的，年的，减半征收土地增值税；居住未满减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定年的，按规定计征土地增值税。计征土地增值税。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。务机关核实，可以免征土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。转让的，应征收土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。收土地增值税。土地增值税优惠政策解读土地增值税优惠政策解读4、房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路 营业税纳税筹划的主要思路营业税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路房产税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路土地增值税纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的主要思路房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究房地产企业纳税筹划的基本思路是在研究税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划税收政策的基础上，成分利用好纳税筹划的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的的平台与纳税筹划的技术，其得心应手的应用依赖于长期的总结完善应用依赖于长期的总结完善纳税筹划的平台纳税筹划的平台纳税筹划的技术纳税筹划的技术5、房地产企业纳税筹划技巧及实战案例“临界点临界点”筹划法筹划法费用转移或分摊筹划法费用转移或分摊筹划法收入分散筹划法收入分散筹划法建房方式筹划法建房方式筹划法灵活运用优惠政策法灵活运用优惠政策法代收费用计价筹划法代收费用计价筹划法成本核算对象筹划法成本核算对象筹划法股权转让筹划法股权转让筹划法核算方式筹划法核算方式筹划法房地产企业纳税筹划技巧及实战案例 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额的，应就其全部增值额按规定计税。按规定计税。“20%的增值额的增值额”就是就是“临界点临界点”。“临界点临界点”筹划法筹划法某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，某房产开发公司专门从事普通住宅商品房开发，2007年年3月月2日，出售普通住宅用房一幢，总面积日，出售普通住宅用房一幢，总面积9100平方米，平方米，平均销价平均销价2030元元/平方米，售价总额为平方米，售价总额为1847.3万元。该万元。该房屋支付土地出让金房屋支付土地出让金200万元，万元，房地产开发成本房地产开发成本900万万元，利息费用为元，利息费用为100万元，其中万元，其中40万元为罚息（不能按万元为罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%、印花税、印花税税率为税率为0.5、教育费附加征收率为、教育费附加征收率为3%。当地省级人民。当地省级人民政府规定允许扣除的房地产开发费用为政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。“临界点临界点”筹划法筹划法筹划前筹划前 转让房地产的收入为转让房地产的收入为1847.3万元；万元；应纳土地增值税额为应纳土地增值税额为94.71万元；万元；实际盈利金额实际盈利金额=收入成本费用税金收入成本费用税金=1847.3-200-900-100-101.6-94.71=450.99万元万元“临界点临界点”筹划法筹划法筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米筹划办法：假设该公司将房价适当调低，由每平方米2030元，降到每平方米元，降到每平方米1978元，则售价总额为元，则售价总额为1800万万元，其他资料不变。元，其他资料不变。允许扣除的税金允许扣除的税金18005%（17%3%）99（万元）（万元）扣除项目金额合计扣除项目金额合计200+900+110+220+991529（万元）（万元）增值额增值额271万元，增值率为万元，增值率为17.72%实际盈利金额实际盈利金额1800-200-900-100-99=499万元万元“临界点临界点”筹划法筹划法虽然售价比原来降低了虽然售价比原来降低了47.347.3万元，但