房地产开发与经营-第二章房地产投资与投资风险.ppt

第二章第二章 房地产投资与投资风险房地产投资与投资风险本章内容：介绍房地产投资、房地产投资的特性、房地产投资的形式与利弊、房地产投资的风险等内容。重点问题：投资的概念、分类、特性和作用房地产投资的概念、特性房地产直接投资和间接投资的概念第一节 投资与房地产投资一、投资1.投资的概念投资是指经济主体（个人或机构）以获得未来货币增值或收益为目的，预先垫付一定量的货币或实物，经营某项事业的经济行为。F从金融角度理解F从经济角度理解F投资与投机的区别2.投资的分类 见表2-1标标准准投投资资期限或投期限或投资资回回收期收期长长短短投投资资人能否直接控制人能否直接控制资资金金投投资对资对象的存在形式象的存在形式投投资资的的经济经济用途用途短期投短期投资资长长期投期投资资直接投直接投资资间间接投接投资资金融投金融投资资实实物投物投资资生生产产性投性投资资非生非生产产性投性投资资概概念念预预期在短期在短期内（一期内（一年内）能年内）能收回的投收回的投资资投投资资期在期在一年以上一年以上投投资资人直接将人直接将资资本用于开本用于开办办企企业业、购购置置设备设备、收、收购购和兼并其他企和兼并其他企业业等，通等，通过过一定的一定的经营组织经营组织形式形式进进行生行生产产、管理和、管理和销销售活售活动动以以实现实现预预期收益期收益以以购买购买股票、股票、债债券等金融券等金融资产资产的方式的方式进进行的投行的投资资预预先先垫垫付付货货币币形成金融形成金融资产资产，以此，以此获获取投取投资资或或投投资资收益的收益的经济经济行行为为垫垫付付货币货币或其他或其他资资源，以形源，以形成成实实物物资资产产的的经济经济行行为为投入到物投入到物质质生生产领产领域，域，形成生形成生产产性性企企业资产业资产的的投投资资投入到非物投入到非物质质生生产领产领域，域，形成非生形成非生产产性性资产资产的投的投资资特特点点资资金周金周转转快、流快、流动动性好，性好，风风险险相相对较对较小，收益小，收益率率较较低低回收期回收期长长，短期短期变现变现能力差，能力差，风险较风险较高，高，长长期盈利期盈利能力能力强强资资金所有者和使金所有者和使用者用者为为同一个人同一个人或机构或机构资资金所有者金所有者和使用者分和使用者分离，离，资产资产的的经营经营管理不管理不体体现现投投资资人人意志意志以最以最终获终获得得金融金融资产为资产为目的目的实现实现社会社会积积累累通通过过循循环环和和周周转转，不，不仅仅能收回投能收回投资资，而且能而且能实现实现投投资资的增的增值值和和积积累累部分非生部分非生产产性投性投资资属于属于纯纯消消费费投投资资表表2-1 投资的分类投资的分类3.投资的特性（1）投资是一种经济行为（2）投资具有时间性（3）投资的目的是获取报酬（4）投资具有风险性4.投资的作用（1）投资是一个国家经济增长的基本推动力增加投资为经济发展提供必要的要素和动力投资是国民经济持续快速健康发展的关键因素（2）投资与企业发展密切相关（3）投资可以促进人民生活水平的提高为改善人民物质文化生活水平创造条件创造就业机会，增加劳动者收入（4）投资有利于国家的社会稳定和国际交往二、房地产投资（一）房地产投资及其目的1.房地产投资的概念指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接地从事或参与房地产开发与经营活动的经济行为。2.房地产投资的目的E实现财富价值的最大化E获得房地产业主的荣誉E获得经常性的收益和资本增值E降低投资组合的总体风险（二）房地产投资的特点1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在效益外溢和转移（三）房地产投资的物业类型（三）房地产投资的物业类型1.依据物理形态划分，分为：土地建成后的物业在建工程2.依据使用目的划分，分为：居住物业商用物业工业物业酒店与休闲娱乐设施特殊物业第二节第二节 房地产投资的形式与利弊房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（一）房地产开发投资1.概念2.我国房地产开发投资包括：商品房建设投资土地开发投资已逐渐成为房地产开发投资的一种独立形式（二）房地产置业投资1.概念：指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。2.投资目的自用出租以获取经常性收入3.不同风险偏好的投资者对物业的不同选择二、房地产间接投资（一）投资房地产企业股票或债券形式：首次公开发行（IPO）、配股、公开增发或定向增发、发行可转换债券等（二）投资房地产投资信托基金（REITs）优越性：收益相对稳定流动性很好（三）购买住房抵押支持证券住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款证券化：把金融机构所持有的个人住房贷款抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。三、房地产投资的利弊（主要针对直接投资）（一）房地产投资之利1.相对较高的收益水平2.易于获得金融机构支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级（二）房地产投资之弊1.投资数额巨大2.投资回收周期较长3.需要专门的知识和经验第三节第三节 房地产投资的风险房地产投资的风险一、房地产投资风险的概念（一）风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未获得预期收益可能性的大小。风险涉及变动和可能性，变动可以用标准差来表示。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小不确定性和风险有显著差别，在具有不确定性的情况下，可用定性方法来决策。决策树法决策树法(Decision Tree(Decision Tree）决策树一般都是自上而下来生成的。每个决策或事件（即自然状态）都可能决策树一般都是自上而下来生成的。每个决策或事件（即自然状态）都可能引出两个或多个事件，导致不同的结果，把这种决策分支画成图形很像一棵引出两个或多个事件，导致不同的结果，把这种决策分支画成图形很像一棵树的枝干，故称决策树。树的枝干，故称决策树。决策树就是将决策过程各个阶段之间的结构绘制成一张箭线图，我们可以用决策树就是将决策过程各个阶段之间的结构绘制成一张箭线图，我们可以用下图来表示。下图来表示。图图2-1 决策树示意图决策树示意图决策树的构成有四个要素：决策树的构成有四个要素：(1)(1)决策结点；决策结点；(2)(2)方案枝；方案枝；(3)(3)状态结点；状态结点；(4)(4)概率枝。如概率枝。如下图所示。下图所示。决策树一般由方块结点、圆形结点、方案枝、概率枝等组成，方块结点称为决策结点，决策树一般由方块结点、圆形结点、方案枝、概率枝等组成，方块结点称为决策结点，由结点引出若干条细支，每条细支代表一个方案，称为方案枝；圆形结点称为状态结由结点引出若干条细支，每条细支代表一个方案，称为方案枝；圆形结点称为状态结点，由状态结点引出若干条细支，表示不同的自然状态，称为概率枝。每条概率枝代点，由状态结点引出若干条细支，表示不同的自然状态，称为概率枝。每条概率枝代表一种自然状态。在每条细枝上标明客观状态的内容和其出现概率。在概率枝的最末表一种自然状态。在每条细枝上标明客观状态的内容和其出现概率。在概率枝的最末稍标明该方案在该自然状态下所达到的结果稍标明该方案在该自然状态下所达到的结果(收益值或损失值收益值或损失值)。这样树形图由左向右，。这样树形图由左向右，由简到繁展开，组成一个树状网络图。由简到繁展开，组成一个树状网络图。图图2-2 决策树的构成决策树的构成举例：举例：举例：举例：南方医院供应公司是一家制造医护人员工装大褂的公司。该公司正在考虑南方医院供应公司是一家制造医护人员工装大褂的公司。该公司正在考虑南方医院供应公司是一家制造医护人员工装大褂的公司。该公司正在考虑南方医院供应公司是一家制造医护人员工装大褂的公司。该公司正在考虑扩大生产能力。它可以有以下几个选择：扩大生产能力。它可以有以下几个选择：扩大生产能力。它可以有以下几个选择：扩大生产能力。它可以有以下几个选择：1 1 1 1、什么也不做；、什么也不做；、什么也不做；、什么也不做；2 2 2 2、建一个小厂；、建一个小厂；、建一个小厂；、建一个小厂；3 3 3 3、建一个中型厂；建一个中型厂；建一个中型厂；建一个中型厂；4 4 4 4、建一个大厂。新增加的设备将生产一种新型的大褂，目前该、建一个大厂。新增加的设备将生产一种新型的大褂，目前该、建一个大厂。新增加的设备将生产一种新型的大褂，目前该、建一个大厂。新增加的设备将生产一种新型的大褂，目前该产品的潜力或产品的潜力或产品的潜力或产品的潜力或市场市场市场市场还是未知数。如果建一个大厂且市场较好就可实现还是未知数。如果建一个大厂且市场较好就可实现还是未知数。如果建一个大厂且市场较好就可实现还是未知数。如果建一个大厂且市场较好就可实现$100$100$100$100，000000000000的的的的利润利润利润利润。如果市场不好则会导致。如果市场不好则会导致。如果市场不好则会导致。如果市场不好则会导致$90$90$90$90，000000000000的损失。但是，如果市场较好，建中型的损失。但是，如果市场较好，建中型的损失。但是，如果市场较好，建中型的损失。但是，如果市场较好，建中型厂将会获得厂将会获得厂将会获得厂将会获得$60,000$60,000$60,000$60,000，小型厂将会获得，小型厂将会获得，小型厂将会获得，小型厂将会获得$40$40$40$40，000000000000，市场不好则建中型厂将会损失，市场不好则建中型厂将会损失，市场不好则建中型厂将会损失，市场不好则建中型厂将会损失$10,000$10,000$10,000$10,000，小型厂将会损失，小型厂将会损失，小型厂将会损失，小型厂将会损失$5$5$5$5，000000000000。当然，还有一个选择就是什么也不干。最近。当然，还有一个选择就是什么也不干。最近。当然，还有一个选择就是什么也不干。最近。当然，还有一个选择就是什么也不干。最近的市场研究表明市场好的概率是的市场研究表明市场好的概率是的市场研究表明市场好的概率是的市场研究表明市场好的概率是0.40.40.40.4，即即即即市场不好市场不好市场不好市场不好的概率是的概率是的概率是的概率是0.60.60.60.6。图图2-3在这些数据的基础上在这些数据的基础上，能产生最大的能产生最大的预期货币价值预期货币价值（EMVEMV）的选择）的选择就可找到。就可找到。EMVEMV（建大厂）（建大厂）=（0.40.4）*($100,000)+(0.6)*(-$90,000)=-$14,000*($100,000)+(0.6)*(-$90,000)=-$14,000 EMVEMV（中型厂）（中型厂）=(0.4)*($600,000)+(0.6)*(-$10,000)=+$18,000=(0.4)*($600,000)+(0.6)*(-$10,000)=+$18,000 EMV(EMV(建小厂建小厂)=(0.4)*($40,000)+(0.6)*(-$5,000)=+$13,000)=(0.4)*($40,000)+(0.6)*(-$5,000)=+$13,000 EMV(EMV(不建厂不建厂)=$0)=$0 根据根据EMVEMV标准，南方公司应该建一个中型厂。标准，南方公司应该建一个中型厂。（二）风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是帮助投资者回答下列问题：预期收益是多少，出现的可能性有多大？相对于收益目标，融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在四个方面：即：投入资金的安全性、预期收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的复杂性通常情况下，人们把风险分为系统风险对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制个别风险仅对市场内个别投资项目产生影响，投资者可以控制二、房地产投资的系统风险概念：个别投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险，又称为不可分散风险或市场风险。（一）通货膨胀风险通货膨胀风险是指投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险，又称为购买力风险。（二）市场供求风险市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。（三）周期风险周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险。（四）变现风险变现风险是指急于将商品兑换成现金时由于折价而导致资金损失的风险。（五）利率风险（六）政策风险利率调升会对房地产投资产生两方面影响：导致房地产实际价值的折损加大投资者的债务负担，导致还贷困难（七）政治风险（八）或然损失风险或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾害引起的置业投资损失。三、房地产投资的个别风险（一）收益现金流风险收益现金流风险是指房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险。（二）未来运营费用风险未来运营费用风险是指物业实际运营费用超过预期运营费用而带来的风险。（三）资本价值风险（四）比较风险比较风险是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去相应的可能收益时，给投资者带来的风险。（五）时间风险时间风险是指房地产投资中与时间和时机选择因素相关的风险。（六）持有期风险持有期风险是指与房地产投资持有时间相关的风险。四、风险对房地产投资决策的影响1.令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定相应的目标投资收益水平2.使投资者尽可能规避、控制或转移风险第四节第四节 风险与投资组合风险与投资组合一、投资组合理论主要论点：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。把适当的投资项目组合起来，可达到一个最终和最理想的长远投资策略。即目标是寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。二、资本资产定价模型组合风险降到最低组合风险降到最低投资项目甲投资项目甲投资项目乙投资项目乙时间时间风风险险图图2-4 不同投资项目对市场的反应不同投资项目对市场的反应Orprq预期收益率预期收益率E（r）风风险险率率YXPRQ风险程度甲风险程度甲图图2-5 投资组合设计与资金分配投资组合设计与资金分配预期收益预期收益ABCDE风风险险The efficient frontierRY理想组合带R图图2-6 理想组合带理想组合带资产市场线资产市场线预预期期收收益益率率风险率（风险率（）QPMrf国国家家债债券券的的收收益益图图2-7 投资选择投资选择个个别别风风险险或或非市场风险非市场风险系系统统风风险险或或市市场场风险风险投资项目的数量投资项目的数量风风险险图图2-8 投资组合使风险降低投资组合使风险降低