房地产企业发展战略与商业模式创新暨土地增值税纳税筹划.ppt

安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业发展战略与房地产企业发展战略与商业模式创新商业模式创新暨土地增值税纳税筹划暨土地增值税纳税筹划章 从 大第一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站研研 讨讨 主主 题题管理环境的变化及房地产企业的应对策略管理环境的变化及房地产企业的应对策略房地产企业管理重心的改变房地产企业管理重心的改变 房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题房地产企业成功的关键房地产企业成功的关键房地产企业管理精髓房地产企业管理精髓 房地产企业商业模式创新五要诀房地产企业商业模式创新五要诀 土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例土地增值税的纳税筹划技巧和操作实例 第二页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站人，诗意的栖居。人，诗意的栖居。马丁马丁海德格尔海德格尔第三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站管理环境的变化及房地产企业管理环境的变化及房地产企业应对策略应对策略国际上进入国际上进入3C时代时代国内走市场经济道路与建设法制国家国内走市场经济道路与建设法制国家房地产企业应对策略房地产企业应对策略中国房地产产业发展变化的趋势及其展望中国房地产产业发展变化的趋势及其展望第四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站国际上进入3C时代变化（Change）顾客（Customer）竞争（Competition）第五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站变化（变化（ChangeChange）信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着信息技术、自动化技术以及互联网技术极大地改变着企业存在及活动的方式企业存在及活动的方式计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（计算机集成制造技术（CIMCIMCIMCIM）的发展导致了规模化定制）的发展导致了规模化定制）的发展导致了规模化定制）的发展导致了规模化定制生产方式（生产方式（生产方式（生产方式（Mass-customizationMass-customizationMass-customizationMass-customization）的出现，使得规模经）的出现，使得规模经）的出现，使得规模经）的出现，使得规模经济的要求与多样化的要求得以同时实现济的要求与多样化的要求得以同时实现济的要求与多样化的要求得以同时实现济的要求与多样化的要求得以同时实现第六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站变化（变化（ChangeChange）电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将电子、通讯、能源、材料、生物、航天等领域技术的突破将带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他带来生产力的飞跃，也必将对企业、社会经济活动以及其他各方面造成巨大冲击各方面造成巨大冲击各方面造成巨大冲击各方面造成巨大冲击全球化的影响全球化的影响人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨人类环境意识的普遍高涨知识经济的影响知识经济的影响老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：老龄化时代的到来：2035203520352035年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达年老人占人口的比重将高达15%15%15%15%第七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站工业经济与知识经济的比较工业经济与知识经济的比较第八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站世界经济发展阶段表世界经济发展阶段表工工 业业 发发 展展 阶阶 段段人人 均均 G D P工工 业业 特特 征征经经 济济 起起 步步 阶阶 段段3 0 0$劳劳 动动 密密 集集 型型,轻轻 纺纺 工工 业业 为为 主主经经 济济 起起 飞飞 阶阶 段段 3 0 0$1 5 0 0$资资 金金 密密 集集 型型,重重 化化 工工 业业 为为 主主经经 济济 加加 速速 阶阶 段段1 5 0 0$1万万$技技 术术 密密 集集 型型,高高 加加 工工 度度 化化经经 济济 成成 熟熟 阶阶 段段1 万万$以以 上上知知 识识 密密 集集 型型,高高 附附 加加 值值 化化第九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站顾客（顾客（CustomerCustomer）需急 供急第十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站顾客（顾客（CustomerCustomer）整个世界进入供过于求的时代整个世界进入供过于求的时代主导权捏在顾客的手中主导权捏在顾客的手中你伺候不好顾客无关紧要，别人会你伺候不好顾客无关紧要，别人会第十一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站竞争（竞争（CompetitionCompetition）竞争者不再受国界之限。新的竞争者竞争者不再受国界之限。新的竞争者可能会在任何时刻，在世界上任何地可能会在任何时刻，在世界上任何地点突然出现点突然出现如果组织要想取得长期的成功，管理者如果组织要想取得长期的成功，管理者必须从全球的角度考虑问题必须从全球的角度考虑问题第十二页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站国内走市场经济道路与建设法制国家 市场经济道路：国家调节宏观经济的方式市场经济道路：国家调节宏观经济的方式方法发生深刻变化方法发生深刻变化 建设法制国家：游戏规则意识的培养与建建设法制国家：游戏规则意识的培养与建立立第十三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业应对策略快速快速(Fast)(Fast)灵活灵活(Flexible)(Flexible)持续改进持续改进(Improvement)(Improvement)勇于创新勇于创新(Innovation)(Innovation)第十四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站中国房地产产业发展变化的趋势及其展望政府宏观调控的力度有可能进一步加大地区之间的不平衡依然存在，部分地区已经出现泡沫保障性住房将是房地产企业竞争地 在规模经济要求下在规模经济要求下,资本的力量将越发重要资本的力量将越发重要消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新挑战消费者需求的多样化与个性化导致营销面临全新挑战第十五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站第十六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站万科的持续融资之路万科的持续融资之路第十七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站万科土地储备增长情况万科土地储备增长情况第十八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站2007年典型房地产上市公司土地储备量对比年典型房地产上市公司土地储备量对比第十九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理重心的改变房地产企业管理重心的改变 从正确地做事到做正确的事从正确地做事到做正确的事效率与效果的平衡效率与效果的平衡第二十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理重心的变化房地产企业管理重心的变化正确地做事 做正确的事第二十一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理重心的变化房地产企业管理重心的变化第二十二页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业走过的发展道路及其房地产企业走过的发展道路及其发展过程中存在的问题发展过程中存在的问题 房地产企业走过的发展道路房地产企业走过的发展道路 房地产企业发展过程中存在的问题房地产企业发展过程中存在的问题 第二十三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站 房地产企业走过的发展道路房地产企业走过的发展道路恶性债权融资，追求快速发展恶性债权融资，追求快速发展无数企业因无数企业因此辉煌，因此衰落此辉煌，因此衰落原始积累，自给自足原始积累，自给自足无发展，一直在求生存无发展，一直在求生存股权融资、资源整合股权融资、资源整合加深了对资本、市场、技加深了对资本、市场、技术的理解术的理解第二十四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业发展过程中存在的问题 木桶效应木桶效应资本、管理、技术、人才、市场开拓等资本、管理、技术、人才、市场开拓等任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模任何一个企业最短处，决定了企业发展的最大规模占有资源，不是利用资源占有资源，不是利用资源对资本理解不深，利对资本理解不深，利用不够，发展资源短缺。无论是用不够，发展资源短缺。无论是“自给自足，缓慢自给自足，缓慢积累积累”或或“追求借钱发展追求借钱发展”都是对现代企业发展和都是对现代企业发展和资本的一种片面理解资本的一种片面理解第二十五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站第二十六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业发展过程中存在的问题 企业是自己的老婆企业是自己的老婆缺乏合作意识，无缺乏合作意识，无法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整法整合资源。不开放，就不能依靠合作来整合发展过程中所稀缺的各种资源合发展过程中所稀缺的各种资源愚公移山或愚公移山或“拆东墙、补西墙拆东墙、补西墙”发展发展速度受到限制或发展风险极大。速度受到限制或发展风险极大。第二十七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业成功的关键房地产企业成功的关键星级饭店原理：星级饭店原理：牢牢把握价值的认同度，用市场需求来判断项目的商业价值托福原理：托福原理：用最低的相对成本，最小的风险选择经营环节外科医生原理：外科医生原理：资源不在于拥有，而在于整合与利用第二十八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业管理精髓房地产企业管理精髓 产品定位的管理产品定位的管理营销策划的管理营销策划的管理人力资源管理人力资源管理预算管理预算管理成本管理成本管理第二十九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站产品定位的管理客户需求多样化以及个性化的时代已经来客户需求多样化以及个性化的时代已经来临，创造性的把握客户需求并第一时间用现临，创造性的把握客户需求并第一时间用现实的产品加以满足是实的产品加以满足是“赢赢”的关键的关键企业产品的定位必须以客户需求为中心企业产品的定位必须以客户需求为中心第三十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站第三十一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站营销策划的管理营销策划的关键是适合客户需求且为项目营销策划的关键是适合客户需求且为项目本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播本身所独有的独特卖点的提炼、表达与传播USPUSP文化、生态、环保、节能、健康、精神层文化、生态、环保、节能、健康、精神层面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉面的享受、身份的象征等均是经常采用的诉求元素求元素第三十二页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站v从貌似没有特色的威尼斯蓝湾本身（园林、设施）挖掘可以提炼形象概念的产品核心园林、建筑设计、人工湖泊、泳池、林荫小道、太极广场、儿童乐园、会所、超市、幼儿园、商铺、咖啡厅、西餐厅、住宅与竞争对手相比，有哪一点是与众不同又可以成为卖点（selling point）的？楼盘的核心楼盘的核心第三十三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站瀑布（叠水）蜿蜒漫长的无极泳池白云山上流下的一股小溪亲水设施二期、三期人工湖的贯通自然风格的人工湖水（景）水（景）太极广场住 宅儿童乐园园林幼儿园会 所水水产品的核心产品的核心v项目首期以水景为园林的主体项目首期以水景为园林的主体第三十四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站v生命之源v柔和，温馨v洁净，清新v富足、繁荣水的升华水的升华关爱 融和优裕v从水的升华到项目的开发概念，中间的桥梁就是核心概念v核心概念就是威尼斯蓝湾的形象包装载体第三十五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站人力资源管理未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主未来企业核心的（唯一）的竞争优势将主要聚焦于人力资源领域要聚焦于人力资源领域人力资源管理必须为企业战略的实现提供人力资源管理必须为企业战略的实现提供支持与保障支持与保障第三十六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站企业可持续发展与人力资源企业可持续发展与人力资源基于能力的人力资源开发与管理系统员工的核心专长与技能客户忠诚形成组织的核心能力为客户创造独特价值客户忠诚赢得战略与竞争优势理念依据使命追求核心价值观客观依据市场与客户企业生存与发展的企业生存与发展的核心命题核心命题可持续发展的依据可持续发展的依据可持续发展的理念依据与现实依据第三十七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站n n牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制牵引机制、激励机制、约束机制、竞争淘汰机制n n基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评价基于战略的人力资源规划系统、基于素质模型的潜能评价系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于系统、基于任职资格的职业化行为评价系统、基于KPIKPI指标指标的考核系统、基于业绩与能力的薪酬分配系统、基于职业的考核系统、基于业绩与能力的薪酬分配系统、基于职业生涯的培训开发系统生涯的培训开发系统n n机制、制度、流程、技术机制、制度、流程、技术n n价值评价与价值分配（考核与薪酬）价值评价与价值分配（考核与薪酬）n n文化管理文化管理基于战略的企业人力资源运行系统第三十八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站预预 算算 管管 理理预预算算管管理理产产生生的的背背景景。预算管理产生于20世纪20年年代代。第一次世界大战后的经济衰退使许多成长中的美国工商企业陷入困境，为为增增强强企企业业对对环环境境的的适适应应能能力力，减减少少环环境境变变化化对对企企业业造造成成的的损损失失，企企业业管管理理理理论论界界和和实实务务界界开开始始寻寻找找一一种种能能够够按按照照科科学学预预测测得得到到的需求量来计划和调整产品流量的方法和分配资源的程序。在美国通用电器公司、杜邦公司和通用汽车等大型企业集团中逐步形成了一种标准作业程序预算管理。第三十九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站预预 算算 管管 理理预算管理从最初的计划、协调生产发展成为现在的兼具控制、激励、评价等功能的一种综合贯彻企业治理方针的经营机制，处于企业内部控制系统的核心位置。美美国国著著名名管管理理学学教教授授戴戴维维奥奥利利认认为为,全全面面预预算算管管理理是是为为数数不不多多的的几几个个能能把把组组织织的的所所有有关关键键问问题题融融合合于于一一个个体体系系中的管理控制方法之一。中的管理控制方法之一。第四十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站a为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图为企业的经营者、投资者和股东描述企业未来经营发展蓝图a协调企业各部门的工作协调企业各部门的工作a控制的工具控制的工具预预 算算 管管 理理a考核的标准考核的标准第四十一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站全面的计划预算体系全面的计划预算体系业务计划业务计划财务预算财务预算销售计划 库存计划 生产计划 采购计划设备投资计划 设备维修计划 专项计划人力资源计划 成本计划 费用预算资金预算 资产负债预算 损益预算各计划预算之间存在因果关系和联动关系，可以完整模拟和反映出企业未来一段时期内的经营状况。收 入费用与成本现金流量利 润预算内容预算内容预算内容预算内容第四十三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站主要业务流程主要业务流程预算执行与控制预算执行与控制预算编制预算编制基础设置与样表管理基础设置与样表管理预算分析预算分析第四十四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站成 本 管 理成本领先战略任何时候都具有其存在的现成本领先战略任何时候都具有其存在的现实意义实意义任何环节成本管理能力的提升都有助于企任何环节成本管理能力的提升都有助于企业建立成本优势业建立成本优势房地产企业一般采取项目制的运作模式，房地产企业一般采取项目制的运作模式，现场成本的控制是难点与关键现场成本的控制是难点与关键第四十五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站房地产企业商业模式创新五要诀房地产企业商业模式创新五要诀以价值创新为灵魂以价值创新为灵魂以占领客户为中心以占领客户为中心以经济联盟为载体以经济联盟为载体以应变能力为关键以应变能力为关键以信息网络为平台以信息网络为平台第四十六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站以价值创新为灵魂以价值创新为灵魂 价值创新既包括技术创新、产品创新、管价值创新既包括技术创新、产品创新、管理创新，也包括文化创新理创新，也包括文化创新树立全服务意识，以客户需求为中心树立全服务意识，以客户需求为中心价值创新必须考虑终端价值、财富价值价值创新必须考虑终端价值、财富价值第四十七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站DELL电脑价值曲线示意图电脑价值曲线示意图第四十八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站以占领客户为中心以占领客户为中心 客户是企业生存与发展的源泉客户是企业生存与发展的源泉以了解客户及其需求为前提，以满足客户以了解客户及其需求为前提，以满足客户需求为追求目标，以持续为客户创造价值为需求为追求目标，以持续为客户创造价值为己任己任第四十九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站以经济联盟为载体以经济联盟为载体 单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，单打独斗或个人英雄主义的时代已经过去，企业必须从产业链的角度重新审视合作伙伴企业必须从产业链的角度重新审视合作伙伴并构建战略性合作伙伴关系并构建战略性合作伙伴关系组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模组建经济联盟的前提是具备双赢的思维模式以及具备双赢的商业运作能力式以及具备双赢的商业运作能力第五十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、上海市医药股份有限公司、北京医药股份有限公司、天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及天津太平集团有限公司、重庆医药股份有限公司以及广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理广州医药有限公司结成医药经济联盟，共享药品代理权，形成共同分销、区域经济联动的格局。权，形成共同分销、区域经济联动的格局。权，形成共同分销、区域经济联动的格局。权，形成共同分销、区域经济联动的格局。第五十一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站以应变能力为关键以应变能力为关键 环境的变化要求企业增强应变能力环境的变化要求企业增强应变能力增强应变能力需要从文化、组织、流程、增强应变能力需要从文化、组织、流程、人员等四大层面进行人员等四大层面进行第五十二页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站以信息网络为平台以信息网络为平台企业管理以及重要决策离不开信息的支持，企业管理以及重要决策离不开信息的支持，信息在现代社会已经成为一种重要的资源与信息在现代社会已经成为一种重要的资源与生产要素生产要素信息网络构建过程中需要注意信息的及时信息网络构建过程中需要注意信息的及时性、准确性、全面性以及共享性性、准确性、全面性以及共享性第五十三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站信息化的目标信息化的目标完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系统的整完成售楼、客户关系、项目管理、人力资源等系统的整合合满足企业对项目满足企业对项目、合同、动态成本信息的实时管理与信息的实时管理与监控监控建立企业信息门户，实现协同商务的业务模式 通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规范化、通过信息化建设，提升公司管理水平，使管理规范化、标准化和流程化标准化和流程化可扩展的系统适应企业业务不断发展的需要第五十四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站信息管理系统建设总体原则信息管理系统建设总体原则总体规划从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设从公司的战略目标出发，总体架构信息化建设突出重点突出重点突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目管理突出以工程项目管理为重点的经营和工程项目管理分步实施分步实施以点带面，分阶段实施，推广到整个公司尽快见效尽快见效注重实效，让公司领导和员工充满信心注重实效，让公司领导和员工充满信心第五十五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站整体业务蓝图整体业务蓝图第五十六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站实现信息化的三个核心层面实现信息化的三个核心层面第一层：立体的营销管理系统第一层：立体的营销管理系统第二层：客户关系管理系统第二层：客户关系管理系统第三层：工程项目管理系统第三层：工程项目管理系统立体营销管理系立体营销管理系统是决策的关键统是决策的关键客户是未来竞争客户是未来竞争的焦点的焦点降低成本，提高降低成本，提高效率的关键效率的关键第五十七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站建立全新的商务模式建立全新的商务模式企业门户企业门户企业门户企业门户客户谈判客户谈判客户谈判客户谈判客户服务客户服务客户服务客户服务项目管理项目管理项目管理项目管理客户，供应商客户，供应商客户，供应商客户，供应商.承包商承包商承包商承包商信息库信息库信息库信息库协同管理协同管理协同管理协同管理市场人员市场人员市场人员市场人员销售人员销售人员销售人员销售人员服务人员服务人员服务人员服务人员其他人员其他人员其他人员其他人员第五十八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算法规解读及实务操作土地增值税清算法规解读及实务操作 土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理清算后再转让房地产的处理关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定关于土地增值税的预征规定第五十九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。，应分别计算增值额。土地增值税的清算单位土地增值税的清算单位第六十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 应该进行应该进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：房地产开发项目全部竣工、完成销售的房地产开发项目全部竣工、完成销售的整体转让未竣工决算房地产开发项目的整体转让未竣工决算房地产开发项目的直接转让土地使用权的直接转让土地使用权的第六十一页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的清算条件土地增值税的清算条件 可以进行可以进行土地增值税清算的情形：土地增值税清算的情形：已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在积占整个项目可售建筑面积的比例在积占整个项目可售建筑面积的比例在积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%以上，或该比以上，或该比以上，或该比以上，或该比例虽未超过例虽未超过例虽未超过例虽未超过85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自，但剩余的可售建筑面积已经出租或自，但剩余的可售建筑面积已经出租或自，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的用的用的用的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况省级税务机关规定的其他情况第六十二页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产产产产,收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；均价格确定；均价格确定；均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。估价值确定。估价值确定。估价值确定。第六十三页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站非直接销售和自用房地产的收入确定非直接销售和自用房地产的收入确定房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除成本第六十四页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算 扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。第六十五页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：公共设施，按以下原则处理：公共设施，按以下原则处理：公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后产权属于全体业主所有的成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。建成后有偿转让的应计算收入，并准予扣除成本、费用。第六十六页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的扣除项目清算土地增值税的扣除项目清算 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用一般不得扣除。用一般不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。第六十七页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；税申报表；税申报表；税申报表；项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；的证明资料；第六十八页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算应报送的资料土地增值税清算应报送的资料 主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。的证明资料。纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，报送中介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。介机构出具的土地增值税清算税款鉴证报告。第六十九页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税清算项目的审核鉴证土地增值税清算项目的审核鉴证 税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务税务机关要对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。理工作。第七十页，编辑于星期一：十四点 三分。安徽芜湖站安徽芜湖站土地增值税的核定征收土地增值税的核定征收 房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模房地产开发企业有下列情形的，税务机关可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预和收入水平相近的当地企业土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：征率的征收率核定征收土地增值税：征率的征收率核定征收土地增值税：征率的征收率核定征收土地增值税：依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算