广州万科云城米酷项目考察报告.ppt

万科云城米酷考察报告编编制：运制：运营营管理管理部部 时间时间：2016年年10月月目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议项目区位项目一期项目二期万科万科云城云城项项目位于天河区目位于天河区东东北部的北部的天河智天河智慧慧 城城，是广州市最新是广州市最新规规划的九大新城之一。划的九大新城之一。万万 科云科云城位于天河城智慧城核心区，定位于城位于天河城智慧城核心区，定位于高高 新新产业产业基地，政府在基地，政府在3年内投年内投资资近近750亿亿完完善善 核心区配套建核心区配套建设设，大，大约约有有1500余余家企家企业业3年年 内内进驻进驻。天河天河智慧城智慧城华观华观路以南、高唐路路以南、高唐路以以东东，属，属于于 万科万科云城二期云城二期，其西北方向就，其西北方向就是已开是已开盘盘的的万万 科云，即是科云，即是万科云城一期万科云城一期。万万科科云城云城项项目集聚了目集聚了华华南理工大学、南理工大学、华华南南师师 范大范大学、学、华华南南农业农业大学等多家广州知名高大学等多家广州知名高等等 院校。院校。万科万科云城云城项项目目临临广园快速路、沈海高速、广园快速路、沈海高速、华华 南快速南快速，21号地号地铁铁在建在建项项目目东东南南边设边设智慧智慧城城 站站（2016年年12月开月开通，最晚通，最晚2017年年初年年初开开 通，通，6站即可到达珠江新城）站即可到达珠江新城）离离项项目目约约8分分钟钟 步行距离；步行距离；广佛城广佛城际际快快轨轨2020年正式运年正式运营营。整体上，万科云城整体上，万科云城项项目目发发展潜力巨大。展潜力巨大。一期：万科云城一期：万科云城写字楼写字楼A万科自持写字楼万科自持写字楼D】BC写字楼写字楼公寓公寓建筑信建筑信息息产权产权年年限限40年（商年（商业业用地用地）占地面占地面积积2.8万万建筑面建筑面积积8.3万万户户型型平平层层复式复式5576（1层层底商，底商，28层层LOFT，9层层平平层层）装修情装修情况况精装精装修修楼楼层层状状况况1、约约604.5米米层层高的高的【云【云soho】公寓公寓；2、130-400的的【九立方】【九立方】创创意意办办公空公空间间；3、万科自持的、万科自持的3.6米米层层高的高的标标准小面准小面积积【云平【云平方方 写字楼写字楼产产品品。总户总户数数711（公寓（公寓342户户）代理代理商商广州市合富置广州市合富置业业房地房地产产有限公有限公司司物物业业信信息息容容积积率率3.0绿绿化化率率30%物物业业公公司司广州万科物广州万科物业业有限公有限公司司停停车车位位681个个目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议万科云城云SO H O（公寓）云云SOHO居住空居住空间间万科云城一一九立方写字楼万科云城一一售价5 0 m产品类型后号户型撞E E高使用率梯户售价均怕荤合均 曲管理噩主植时国主髓标在是否重租提黄回报萃公里平匡C栋55而第9匡3米80部9层(5梯20户)55而(83月)1.5月/而1.5万/P(t坯6.5元/m12015.12主i不帘涯租重主55而2-854.5米150%2-7匡(5j 46户)8匡(5j 30户)55而(114-116月)主坯:1.8JJ/阳精装费另算，-房-厅2500元/而.二房-厅2900元/主ff:1.8月/P2.0-2.1月/P(主精装)精装击噩噩 6草自每3.7%/年圭黯童自L，月返fll3100-3400元/月，具体57而7、8匡57阳2(91-97JJ)1.6-1.7月/m11.6-1.1JJ/lIfI(毛垣)毛i不需逅租写字楼写字楼A、B炼D栋()科自1材、公)130-400而9匡4.5米5j 22户130m1(234)1.8万元/_11.8万元/P毛垣)毛坯商捕商i自50-60川2151(135万)2.7万元/_12.1JJ元/1萨毛垣毛i平二期：万科米酷C4栋栋已有客已有客户户商商议购买议购买整整栋栋C2栋栋已已卖卖完完C1栋栋在在售售C3栋栋在在售售C5栋栋在在售售建筑信建筑信息息产权产权年年限限40年年占地面占地面积积12万万建筑面建筑面积积47万万户户型型平平层层复式复式1335，1层层底商，底商，C1栋栋（12层层）、）、C2 栋栋（12层层）LOFT，C3（17层层）、）、C5（18层层）平）平层层装修情装修情况况精装精装修修楼楼层层状状况况1、平、平层层公寓：公寓：13/18/25；2、LOFT：25、35总户总户数数5584户户代理代理商商广州市合富置广州市合富置业业房地房地产产有限公有限公司司物物业业信信息息容容积积率率3.9绿绿化化率率35%物物业业公公司司广州万科物广州万科物业业有限公有限公司司停停车车位位1249个，加上个，加上还还未确定是租是售，未确定是租是售，总总共二千共二千多多二期:万科米酷二期 2万科米酷二期：万科米酷25复式25复式二期：万科米酷35复复式式35复复式式万科米醋一一售价13m13m18m18m25m25m13m13m25m25m25m25m类型房号户型楼层层高 使用率梯户售价均价综合均价管理费 交锻时间交锻 标准是否逅租投资回报事平EC3栋13m217匡2.9米75%3梯50户2(21万)2(1.62万1m2)1.7万Ilf萨(精装4.5元1m22017.03精装13耐不带返fH，nlf、251 萨奠自3、4、51.4%1年1 8m22(31万)2(1.72万1m2)25m22(42万)2(1.68万1m2)E营运黯5年，67/m2，例如1 8m2 (1 8lT2*67兀=1206n;/月)，6m以上不带返f1bC5栋1 3m21 87梯100户2(21万)2(1.62万1m2)2017.061 8m22(42万)2(1.68万1m2)复式Cl栋25m212匡4.5米120%3梯35户2(53万)2(2.12万1m2)2.1-2.27ilw(精装)5.5元1m22017.11不带遁fH-35m235m2(73万)35m2(2.09万1m2)不带返租万科云城米酷一一售价25m25m项目类型房号户型楼层层高使用率锦户售价均价综合均价管理费交楼时间交楼标准是否返租投资回 报率二期平EC3栋13m217层2.9米75%3梯50户13m2(21万13m2(1.62万1m2)1.7万1m 丰富装4.5元/时2017.03精装13耐不带返租，18州、25m奠空3、4、5 i苦1.4%1年18m218m2(31万18m2(1.72万1m2)25m22(42万2(1.68万1m2)运Hrn竿，67 1m气例如18m2(18m与67元=1206元/月)，6层以上不带返1.11.;C5栋13m218层7梯100户13m2(21万13m2(1.62万1m2)2017.0618m225m2(42万25m2(1.68万1m2)复式Cl栋25m212层4.5米120%3梯35户25m2(53万25m2(2.12万1m2)2.1-2.2万1m(精装5.5元1m22017.11不带返租35m235m2(73万35m2(2.09万1m2)不带返租一期平层C栋55m2第9层3米80%9层(6梯20户)55时(83万1.5万1m21.5万1m(毛坯6.5元1m22015.12毛经不带返租复式55m22-8层4.5米150%2-7层(6梯46户8(6梯30户55m2 (114-116万，台装 修毛坯1.8万1m2 精装费另算，一 房一厅2500元/时，二房一厅2900元1m2毛坯:1.8万1m 2.0-2.1万1m含精装精装手苦返 E目6圭E 臼，3.7%1年安徽酒店2_每月返租3100-3400元/月，真 体看朝向(56-62开:/m2)57m27、B层57m2 (91-97万，毛坯1.6-1.7万IIm21.6-1.7万1m毛坯毛坯不带返租写字楼A、B 栋 D栋(万科自持办 公130-400m29层4.5米6梯22户130m2(234万1.8万元1m21.8万元1m毛坯毛坯目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议万科云城米酷一一户型分析项 目类 型后 号售 价综 合 均 价量 资 分 析性价 比毒、目前售卖辈辈势售 卖 情 况13m (2 1月)2 、131Ii:面1旦有点Jj、，床 只 能 用 佛 缩型的，如果将庶全部 打开，j茸 道不怎么 污傻，洗 手i司对着 床，不宫是从投资迈是自 f主都不建议此户型;?、1 81Ii.面积运中，一 人或两人部司以入住，目 前 是 最 好 卖 的 户 型，租 租 金也适中，适合 小 白领，投资或自f主首C3栋18m (31月)平 层25耐 (42 月)1.1万/，.，f 籍辈 革 i革 ;L/)6月份开盘，半牢时i司销售13m (21月)3 、2 5 1Ii:只比 18 m 多出一个沙发位近=平 套 ，面 狈 小 、总 价C5栋室，集 7 12月，金日购买 25m 平层公嚣，低、小 户 型 是 最 受 欢迎二 细不如购买 25m 的复式公事，毕竟 复王克离 两层，总价 53万。的，斋一 套 户一次性买 7 50套 18丽的 s 头不返租类型的 一 般都是 自住。25m (42 月)，、2 5 tP:亩粮运中，街两层，一房一25而 (53月)厅，总价才53万，无 论 是 自 住 还 是 投 资比平层25m 较有投资价值。(./)2、35 11i:面秧 比较大，f旦使用率很品，两层加起来面积近 70 币，总价 73万，不 需 租，目 筒 此 类 型 大 部 份 窑 户属 于自 住 类 型，如用来投资，不太杏 易出租，毕竟 租金与一期公事接近(3 100-340 0元/月)2.1-2.2 万/1Ii籍毫 在 复 式C 1栋35m (73月)平 层55m (83月)1.5万/，.，毛坯 E窑芫 一期收楼时i司旱，1 恢溢也较旱 能看 到，f里面积较大，总价也较王军110 元，不需阳鱼，殷商窗只能开 一点 点 ，居住舒适 1生差一点;前 6 萃每周盖章程租会 虽 亘 .fB6圭E 后 能 否 E t且和存在一毛 坯 :1.8万/，.，2.0-2.1万/1Ii含精毫在55m (114-116 月)精装修C 栋主 自 蕴 涵 盐 ，除 非 合 租 或 员 工富鑫)基本霉事喜复 式12月 15 日，销售员告知一 期复 式公 惠 毛坯)最后推出 15套570户，不手音返 租，销售 员应眼太多 窑户想要不需返租 的复 王 克 公 薯，自用。一 翔57耐 (91-97万 毛还1.6-1.1 万I I rPt 毛坯 9 f T 究 是广州市场上唯 一的日米层品 销售 员 透 露 ，上级 要 求 对创新办公户品，将 2.Iii到 E 米 匡 革 的EA、E 栋写字楼 D栋 污 科 自持J、公 1.8万 元/rP 毛坯 主益主 诵 .jiJ*湿盖 率 匡 品 主 匡 凶 空外口径写字楼只卖不租，130 m (234 万且L目前头写字楼的客户都 是自 己 办 公 人 认 为 年 底 开 发 商 要 回扰本身 写字楼是 有租的。个用，极少拿来投炎，最少面积的也卖到234 污，投烫金额 高资金，加快去化。目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议项目亮点万科米公寓万科米公寓“短小精悍短小精悍”小公寓的居住面小公寓的居住面积积打造出卧室、客打造出卧室、客厅厅、厨房和厨房和卫卫生生间样样间样样俱全的居室生活体俱全的居室生活体验验。设计设计前前沿沿项目亮点对对于收入不高或于收入不高或创业创业初期的青年人来初期的青年人来讲讲，只需花住宅一半的价，只需花住宅一半的价格格 就可以就可以实现实现住房梦；可将很多年住房梦；可将很多年轻轻人从租房生活中解脱出来，人从租房生活中解脱出来，逃逃 离城中村离城中村。小公小公寓寓 低低总总价价项目亮点“飘飘浮的地平浮的地平线线”概念：将概念：将产产品的品的顶层顶层全部打通，在屋全部打通，在屋顶顶形成形成一一 个个环环形商形商务务休休闲闲空空间间，包括屋，包括屋顶顶花园、慢跑道、开心花园、慢跑道、开心农场农场、露、露天天 电电影，甚至可以在屋影，甚至可以在屋顶办顶办聚会聚会PARTY，提供，提供给给所有所有业业主免主免费费使用使用。飘飘浮的地平浮的地平线线项目亮点地地块块周周边边的交通便利，的交通便利，临临广园快速路、沈海高速、广园快速路、沈海高速、华华南快速南快速，21号地号地铁铁在建在建项项目目东东南南边设边设智慧城站离智慧城站离项项目目约约8分分钟钟步行距离步行距离；广佛城广佛城际际快快轨轨2020年正式运年正式运营营。交通条交通条件件项目亮点智慧智慧园园 核心核心区区万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新万科云城位于天河城智慧城核心区，定位于高新产业产业基地，政基地，政府府 在在3年内投年内投资资近近750亿亿完善核心区配套建完善核心区配套建设设，大，大约约有有1500余家余家企企 业业3年内年内进驻进驻。重点。重点发发展物展物联联网、云网、云计计算、算、电电子商子商务务、信息服、信息服务务 等智慧等智慧产业产业。项目亮点信息透信息透明明该项该项目已将目已将红线红线内不利因素和内不利因素和红线红线外不利因素已外不利因素已标标明明。目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议产品劣势一期公寓一期公寓邻邻近黄博凌塘城中村，近黄博凌塘城中村，环环境、治安境、治安较较差差；一期一期邻邻近近 城中城中村村产品劣势商商业业用水、用水、电电、管理、管理费费都比住宅都比住宅类类高出高出许许多多；水水电电 管理管理费费高高产品劣势每每层层住住户户太多，太多，电电梯太少梯太少；户户数太数太多多目录产品分析产品亮点产品劣势123456基本概况产品类型借鉴建议借鉴建议万科万科项项目案名比目案名比较较出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年出彩，云城（科技、大数据）、米酷（年轻轻、时时尚、尚、动动感、精巧），整体上口，感、精巧），整体上口，对对青年青年较较有吸引力；一个好有吸引力；一个好的的 案名案名对项对项目目销销售至关重要售至关重要；项项目案目案名名九立方九立方AB九立方九立方C云平方云平方D云云SOHO借鉴建议单单身群体或身群体或创业创业初期的事初期的事业业青年，定位精准，与案名青年，定位精准，与案名贴贴切；精切；精确确 的定位便于找出客的定位便于找出客户户群体群体；产产品定品定位位借鉴建议平平层层18，复式，复式25；面；面积积小、小、总总价低，无价低，无论论是自住是自住还还是投是投资资，都相都相对对容易入手；假容易入手；假设华设华南城南城项项目售价目售价较较有有竞竞争力，可考争力，可考虑虑平平层层 25，复式，复式35；户户型型设设计计借鉴建议万科万科项项目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月目售价是售价，返租是返租，两者独立分开，每月单单独独给给 予返租的模式予返租的模式较较好，且不是所有好，且不是所有类类型都返租型都返租；返租形返租形式式借鉴建议万科万科项项目整体委托白天目整体委托白天鹅鹅酒店承租，返租到期如有后酒店承租，返租到期如有后续风险续风险，转转 移到第三方白天移到第三方白天鹅鹅酒店，万科自身酒店，万科自身风险风险已已规规避避；规规避返避返租租 风风险险借鉴建议万科万科项项目目样样板房板房设计设计前前卫卫、大胆、空、大胆、空间间利用利用较较好好；样样板先板先行行借鉴建议万科万科项项目比目比较较会会讲讲“故事故事”，如，如，飘飘浮的地平浮的地平线线、机器人咖啡机器人咖啡厅厅、九立方九立方广州市广州市场场唯一唯一9米米层层高高创创新写字楼等等，都比新写字楼等等，都比较较有噱有噱头头、有故事有故事；会会讲讲故故事事九立方：可将九立方：可将2层层4.5米米层层高的写字楼打通，可以高的写字楼打通，可以实现实现 标标准准层层高的高的3层层空空间间万科峯境考察报告编编制：运制：运营营管理管理部部 时间时间：2016年年10月月项目区位万科峯境万科峯境项项目目位于白云新城板位于白云新城板块块，位于，位于白白云云 万达广万达广场场旁，旁，规规划划A1-A10、B1-B3共共13栋栋 小高小高层层、高、高层层洋房。洋房。万科峯境距万科峯境距白白云山云山仅仅一路之隔，可从云溪一路之隔，可从云溪生生 态态公园直接入公园直接入山游山游览览，是城央不可多得的，是城央不可多得的绿绿 色生色生态态住宅。住宅。万万科峯境的园科峯境的园林具有丰富的林具有丰富的层层次，除了地次，除了地面面 花园、在商花园、在商业业屋面露台、高屋面露台、高层层屋面露台都屋面露台都有有 树树木花草覆盖木花草覆盖，并在建筑的每四，并在建筑的每四层设层设置了置了观观 山平台。山平台。地地铁铁：2号号线飞线飞翔公园站、白云翔公园站、白云公园站。公园站。地地 铁铁12号号线线柯子岭站（柯子岭站（规规划中）。划中）。从整体从整体规规划到划到细节细节的的设计设计，万科，万科“让让建筑建筑赞赞 美生命美生命”的理的理念始念始终终融入其中，使建筑与融入其中，使建筑与人人 和自然有机融和自然有机融合，建造出一个生合，建造出一个生态态、健康、健康、舒适、高档的品舒适、高档的品质质社区。社区。万科峯境建筑信建筑信息息产权产权年年限限70年（住宅用地年（住宅用地）占地面占地面积积2.4万万建筑面建筑面积积9.4万万户户型型主推主推户户型型77-135二至四房（二至四房（层层高高2.8米米）装修情装修情况况精装精装修修楼楼层层状状况况万科峯境共万科峯境共15栋栋楼楼：1、A1-A10为为17层设计层设计商商业业住宅楼住宅楼；2、B1-B3为为7层设计层设计住宅楼住宅楼；3、C3、C4为为商商铺铺；总户总户数数796户户代理代理商商广州广州经纬经纬房地房地产谘询产谘询有限公有限公司司物物业业信信息息容容积积率率3.9绿绿化化率率30%物物业业公公司司广州万科物广州万科物业业有限公有限公司司停停车车位位938个个产晶类型类型房号户型楼层几梯几户层高均价管理费 章地时间开盘时间交楼时间交楼标准高层A1-A10栋主推户型77-135m2二至四房17层A4、A7栋 3梯7户 其余 2梯4户2.8米3.0-3.6万1 m2 左右4.98元/m22013年初2013.10A1-A5栋、A7栋 2016.06，其余2016.11交楼精装小高层B 1-B3栋6层l梯4户2.9-3.6万1 m2 左右产品类型102平三房二平三房二厅厅二二卫卫项目亮点距白云山距白云山仅仅一路之隔，大部分一路之隔，大部分户户型能直瞰白云山美景区型能直瞰白云山美景区；白云山脚白云山脚下下项目亮点位于白云万达广位于白云万达广场场旁（旁（600米米）；临临万达广万达广场场项目亮点双地双地铁邻铁邻近地近地铁铁2号号线线（600米）、地米）、地铁铁14号号线线（2017年底年底开开 通）通）；双地双地铁铁项目亮点立体立体绿绿化，屋面露台都有化，屋面露台都有树树木花草覆盖、每四木花草覆盖、每四层设层设置了置了观观山平台山平台；立体立体绿绿化化项目亮点阳台阳台设计设计阻阻挡邻挡邻里里对视对视，保，保护护住住户隐户隐私私；保保护隐护隐私私项目亮点雨水收集循雨水收集循环环系系统统，利用收集的雨水灌，利用收集的雨水灌溉溉植物、冲洗道路，年植物、冲洗道路，年节节 水量水量约约1.1万吨万吨；雨水收集雨水收集循循 环环系系统统项目亮点中央空中央空调调系系统统，全家零温差；双向流新，全家零温差；双向流新风风系系统统，可在，可在1小小时时内内将将 全屋空气更新一次全屋空气更新一次；中央新中央新风风 系系统统空空调调项目亮点信息透信息透明明该项该项目将精装修所用的材料、品牌、型号一一目将精装修所用的材料、品牌、型号一一标标明明。