河北邯郸德源大厦定位市场调研报告方案.ppt

德源大厦定位市场调研报告德源大厦定位市场调研报告暨营销推广方案暨营销推广方案目目 录录o调研基本情况o被访者基本资料o基本数据表述与分析o交叉数据表述与分析o项目分析o项目建议o合作方式调研基本情况调研基本情况调查目的调查目的1、了解消费群体对办公场地的需求2、了解消费群体选择办公场地的标准3、了解消费群体对办公场地的面积、户型需求4、了解消费群体对房价的接受程度5、掌握消费群体对物业配套设施的需求6、挖掘潜在客户量和客户群调查形式调查形式o采用面对面访问形式 对邯郸市各大写字楼内中小单位进行抽样调查调查时间调查时间o2007年月日调查区域范围调查区域范围o亚太大厦、国贸中心、老东北庄园办公楼、国鑫宾馆、华冶大厦、财富大厦、印染厂办公楼、海军招待所调查样本调查样本o本次调查表有效份数共计230份注：作废调查表主要出现雷同、前后回答出现矛盾的问题被访者基本资料被访者基本资料调查对象年龄特征调查对象年龄特征o访问对象多为岁岁的中年人士l房地产房地产E E网网房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。房地产E网-倾力打造房地产物业管理资料库,汇聚海量的免费管理资料。调查对象职业特征调查对象职业特征o访问对象为单位中级以上领导基本数据表述与分析基本数据表述与分析消费者对现办公环境满意度消费者对现办公环境满意度在被访者内，只有10的单位对现在所在办公场所满意，67%与23%的单位对现在办公场所持勉强和不满意的态度，可见大多数单位还是有更换办公场地的意愿消费者对新办公场所的需求消费者对新办公场所的需求消费者中有更换场地需求的占到53%，表明写字楼还是有较大的市场需求量消费者对地段的认可度消费者对地段的认可度此图表明，消费者对于人民路的商业地段认可度较高，因此，提升消费者对项目地段的认可度是目前工作的重点消费者会购买还是租赁办公场所消费者会购买还是租赁办公场所在被访者中，有租赁需求的占83%，此比例表明写字楼投资业的市场占有率比较大，因此，此项目的主要客户群体不单是企业主，而主要消费群体应集中在投资者身上消费者对办公场所类型的需求消费者对办公场所类型的需求此图表明，绝大多数的消费者对于写字楼这种项目类型有较高的认可度，此项目的市场定位符合市场需求消费者对装修标准的要求消费者对装修标准的要求此图表明，消费者已经对办公场所的选择标准从经济型转向实用型，为业主提供设施装修已然成为写字楼的必备条件消费者对办公场所面积的需求消费者对办公场所面积的需求此图表明，由于消费群体的公司规模、设施要求有所不同，对户型的要求也相应有所差别，因此，多样性、可变性的户型在市场上有较高的需求量消费者所承受价格范围消费者所承受价格范围此图表明，中档写字楼的市场需求量较大，因此，此项目以价格优势取胜的机率相应较大消费者认为合理租金范围消费者认为合理租金范围此图表明大多数消费者对于租金价格承受范围为20元/-30元/，成本收回期以不长于15年为宜计算，此项目销售价格应定在3600元/-3800元/之间消费者对物业的要求消费者对物业的要求由图可见，消费者已经不是简单的办公场地的需求，为适应现代化的办公要求，已经对物业和配套设施有明显的要求交叉数据表述与分析交叉数据表述与分析消费者对地段的认可度消费者对地段的认可度消费者选择地段的标准消费者选择地段的标准此图表明，消费者多选择临近人民路为办公场所，主要原因是此地段是行政、商务较集中的区域，交通便捷。因此，本项目应以适中价位、进而繁华，退而静谧为主要卖点项项 目目 分分 析析o项目周边类同项目少，竞争压力相对较小o项目紧邻联纺路，交通相对便捷o项目周边商场、医院、金融等配套设施齐全o以德源纺织和德源医院为依托，提升项目知 名度o项目主体已初现规模，对促进楼盘的前期销 售起到促进的作用优势优势劣势劣势o项目周边商务氛围相对不成熟，需要较长的引导期o周边建筑比较破旧，会影响到项目的档次o邯郸市场对于人民路的写字楼带认可度较高，对于项目的市场占有率会有所影响o周边即建和在建的商住项目，会分流部分客户o项目体量较小，无法真正形成商务圈竞争对手分析竞争对手分析项项目目名称名称项项目位置目位置项项目目定位定位交房交房标标准准项项目目业态业态项项目配套目配套层层数数项项目目面面积积售价售价租金租金项项目目状状态态国际商务中心人民路新世纪东侧写字楼毛坯办公、商场、餐饮、休闲、酒店中央空调、停车场、公共设施精装32层1453035100元/均价40-45元/月正售国贸中心人民东路商住毛坯办公、商场、餐饮、休闲、酒店双气、停车场30层130-360已售完25-30元/已售完财富大厦光明路与和平路交叉口东南角写字楼毛坯办公中央空调、地上停车位、煤气18层70-2603600元/起-4200元/30-35元/尾盘期已经投放市场的项目项项目目名称名称项项目位置目位置项项目目定位定位交房交房标标准准项项目目业态业态项项目配套目配套层层数数项项目面目面积积售价售价租金租金项项目目状状态态新时代广场人民路与黎明大街交叉口写字楼毛坯办公、餐饮、休闲、酒店中央空调、停车场27层17 -349未定未定未售招贤大厦人民路中段南路写字楼毛坯办公暖气、小型空调系统地上28层地下3层106-170未定未定未售华亿大厦光明路与陵园路交叉口写字楼一般装修办公商场双气停车场11层27 -3603600元/起-4130元/30-35元/月尾盘期保尔国际商务中心人民路与前进大街交叉口写字楼毛坯办公中央空调、地上停车位19层55 -1163430元/均价20元/月正售万豪公寓联纺路与新兴大街交叉口商住毛坯办公居住双气、楼宇对讲、车库11层写字楼33 -66暂定3500元/起未定未售中华大厦中华北大街商住毛坯办公居住双气、楼宇14层50 -1103216元/未定只剩顶层即将投放市场项目即将投放市场项目项项 目目 建建 议议战略思想战略思想 o创建高品质商务楼盘 品牌概念品牌概念 o务必保证项目的信誉度 o务必树立企业的美誉度 o务必快速销售回笼资金 o务必做到无滞销房 市场策略市场策略o以德源大厦为整体项目的切入点，带动随后项目的良性循环o合市场需求，抓住主流，并迎合未来发展，出奇制胜 o降低门槛，遵循聚集原则，集中资源，走实效推广路线 定价建议定价建议o定价原则定价原则、以项目的成本和公司盈利为目标、参照市场价格主流水平，并综合考虑市场走势、入市价格应为后期的升值炒作预留空间 定价策略定价策略 o低开高走策略低开高走策略、引导期以相对较低价格引导市场，建立市场价值、采用有效的促销手段，使入市成交价低于引导价格，形成价格心理落差，引发热销。、采用小幅高频手段，阶段性配合销售进程提价，建立项目升值事实。、首先以较有吸引力的价格占有市场，随着市场的变化相应提高价格。销售策略销售策略o主动营销体系与联合营销体系相结合 竞争造成的“买方市场”，决定了目前房地产市场必须实行主动营销体系，同时接纳联合营销的合作伙伴，快速占领市场份额建立营销渠道建立营销渠道 o大客户渠道大客户渠道 市场营销前期，以大客户渠道为主，导入优质客源 o口碑渠道口碑渠道 在市场预热后，逐步培育口碑渠道，收拢大客户渠道，以口碑渠道为主渠道调控式销售调控式销售o入市期.为引起广泛关注和营造良好的销售氛围可适当放一些低价位、较好的房源引起旺销场景o成熟期.在原始定价基础上做出相应的价格调整，交叉释放稍次单位，做到“局部消化、步步为营、稳扎稳打”，依次实现减小尾盘压力，不断支撑售价的目的 广告媒体形式广告媒体形式o户外广告o平面媒体o电视媒体公关活动形式公关活动形式o新闻发布会o楼盘展示活动oSP活动，即实效活动与您携手与您携手 铸就共赢铸就共赢