收益性物业管理概述.ppt

路漫漫其悠远路漫漫其悠远2023/5/19收益性物业管理概述收益性物业管理概述路漫漫其悠远路漫漫其悠远第一节第一节 收益性物业管理概述收益性物业管理概述v一、收益性物业及其分类一、收益性物业及其分类v二、收益性物业管理的内容二、收益性物业管理的内容v三、收益性物业管理资金来源与使用三、收益性物业管理资金来源与使用路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、收益性物业及其分类一、收益性物业及其分类v收益性物业是指以经营性房屋为主体的物业，如写字楼、酒店、零售商业中心等。v（一）（一）写字楼写字楼v（二）（二）商业场所商业场所v（三）（三）宾馆饭店宾馆饭店路漫漫其悠远路漫漫其悠远二收益性物业管理的内容二收益性物业管理的内容v（一）制定管理计划并提出预算方案（一）制定管理计划并提出预算方案v1、确定具体目标、确定具体目标v2、确定实现目标所需花费的工作量、时间、确定实现目标所需花费的工作量、时间和费用和费用v3、制订租金方案和出租策略、制订租金方案和出租策略v（1）制订租金方案。）制订租金方案。v（2）制定出租策略。、路漫漫其悠远路漫漫其悠远二收益性物业管理的内容二收益性物业管理的内容v（一）制定管理计划并提出预算方案（续）（一）制定管理计划并提出预算方案（续）v 4、提出预算方案v(1)预算收益的估计。v(2)预期经营管理的估计。v(3)允许的空置率水平的估计。路漫漫其悠远路漫漫其悠远二二 收益性物业管理的内容收益性物业管理的内容v（二）签订物业管理合同（二）签订物业管理合同v（三）制定市场宣传策略（三）制定市场宣传策略v（四）制定租金收取办法（四）制定租金收取办法v（五）实施维修管理和其他管理服务（五）实施维修管理和其他管理服务v1、收益性物业的维修管理、收益性物业的维修管理v2、收益性物业的其他管理与服务、收益性物业的其他管理与服务v（六）建立业主、物业管理企业和租客的（六）建立业主、物业管理企业和租客的联系渠道联系渠道v（七）对收益性物业管理进行记录、组织（七）对收益性物业管理进行记录、组织和控制和控制路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、收益性物业管理资金来源与三、收益性物业管理资金来源与使用使用v（一）收益性物业经营管理的收入（一）收益性物业经营管理的收入v1.收益性物业的租金收入收益性物业的租金收入v（1）租金收入的确定。）租金收入的确定。v（2）调查租金的方法。v（3）收益性物业租金收入的收取方式。v2.其他附属业务收入路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、收益性物业管理资金来源与使三、收益性物业管理资金来源与使用用v（二）收益性物业经营管理的费用（二）收益性物业经营管理的费用v1.房屋建筑物的维修费用房屋建筑物的维修费用v2.设备设施及其服务费用设备设施及其服务费用v3.有关税费有关税费路漫漫其悠远路漫漫其悠远第二节第二节 写字楼物业管理写字楼物业管理v一、写字楼物业的类型一、写字楼物业的类型v二、写字楼物业管理的特点与要求二、写字楼物业管理的特点与要求v三、写字楼物业管理的模式三、写字楼物业管理的模式v四、写字楼物业管理的内容与组织实施四、写字楼物业管理的内容与组织实施路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、写字楼物业的类型一、写字楼物业的类型v1.按建筑面积的大小分v(1)小型写字楼，一般为1万平方米以下。v(2)中型写字楼，一般为1万至3万平方米。v(3)大型写字楼，一般为3万平方米以上。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、写字楼物业的类型（续）一、写字楼物业的类型（续）v2.按写字楼功能分v(1)单纯型写字楼。v(2)商住型写字楼。v(3)综合型写字楼。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、写字楼物业的类型（续）一、写字楼物业的类型（续）v3.按大楼现代化程度分v(1)非智能型写字楼。v(2)智能型写字楼。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、写字楼物业的类型（续）一、写字楼物业的类型（续）v4.按建造等级、所处位置和物业管理的档次分v(1)甲级写字楼。v(2)乙级写字楼。v(3)丙级写字楼。路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、写字楼物业管理的特点与要求二、写字楼物业管理的特点与要求v（一）写字楼管理的特点（一）写字楼管理的特点v1.智能化管理智能化管理v2.人性化的管理人性化的管理 路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、写字楼物业管理的特点与要求二、写字楼物业管理的特点与要求（续）（续）v（二）写字楼管理的要求（二）写字楼管理的要求v1.高起点、高要求高起点、高要求v2.加强治安防范，特别重视消防管理加强治安防范，特别重视消防管理v3.对写字楼的清洁保养要求特别高对写字楼的清洁保养要求特别高v4.强化设备管理工作强化设备管理工作v5.完善配套服务，强化服务质量完善配套服务，强化服务质量路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、写字楼物业管理的模式三、写字楼物业管理的模式v（一）自管型（一）自管型v自管型即开发商或业主自己组织力量进行自管型即开发商或业主自己组织力量进行管理。管理。v（1）自建自管模式。）自建自管模式。v（2）自管与专业公司相结合的模式。）自管与专业公司相结合的模式。v（3）自管与顾问公司相结合的模式。）自管与顾问公司相结合的模式。路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、写字楼物业管理的模式三、写字楼物业管理的模式（续）（续）v（二）委托型（二）委托型v所谓委托型管理就是写字楼建造完成后，通过签订委托协议书将其委托给专业的物业管理公司管理。v（1）委托管理型。v（2）租赁经营型。路漫漫其悠远路漫漫其悠远四、写字楼物业管理的内容与组织四、写字楼物业管理的内容与组织实施实施v（一）写字楼管理的基本内容（一）写字楼管理的基本内容v1.日常管理v（1）设备管理。v（2）安全管理。v（3）清洁卫生管理。v（4）前台服务。路漫漫其悠远路漫漫其悠远四、写字楼物业管理的内容与组织四、写字楼物业管理的内容与组织实施（续）实施（续）v2.租赁管理v租赁业务主要工作包括：v接待来访的潜在承租客，介绍写字楼的情况，做好促销宣传，做好与客户的联系；v处理写字楼的具体租赁工作；v定期对长租客进行访问，联络感情等。路漫漫其悠远路漫漫其悠远四、写字楼物业管理的内容与组织四、写字楼物业管理的内容与组织实施（续）实施（续）v3.委托服务v委托服务是物业管理公司受租客委托进行的日常管理服务项目以外的特约服务，是属于有偿服务的范围。路漫漫其悠远路漫漫其悠远四、写字楼物业管理的内容与组织四、写字楼物业管理的内容与组织实施（续）实施（续）v(二二)写字楼的服务管理写字楼的服务管理v1.前台接待服务v2.委托代办服务v3.特约专项服务v4.综合配套服务v(三三)写字楼的营销管理写字楼的营销管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远第三节第三节 商业场所物业管理商业场所物业管理v一、商业物业的类型与特点一、商业物业的类型与特点v二、商业物业管理机构二、商业物业管理机构v三、商业物业管理的内容及组织实施三、商业物业管理的内容及组织实施路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、商业物业的类型与特点一、商业物业的类型与特点v（一）商业物业的类型（一）商业物业的类型v1.从建筑结构上分v（1）敞开型。v（2）封闭型。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、商业物业的类型与特点（续）一、商业物业的类型与特点（续）（一）商业物业的类型（续）（一）商业物业的类型（续）v2.从建筑功能上分v（1）综合性的商业购物中心。v（2）商业场所、住户两用楼房。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、商业物业的类型与特点（续）一、商业物业的类型与特点（续）（一）商业物业的类型（续）（一）商业物业的类型（续）v3.从建筑规模上分v（1）市级购物中心。3-10万m2以上，其商业辐射区域可覆盖整个城市，服务人口在30万人以上，年营业额在5亿元以上。v（2）地区购物商场。1-3万m2之间，其商业辐射区域以城市某一部分为主，服务人口在10-30万人，年营业额在1-5亿元之间。v（3）居住区商场。3000-10000m2之间，其商业辐射区域以城市中的某一居住小区为主，服务人口在1-5万人以上，年营业额在3000-1亿元以上。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、商业物业的类型与特点（续）一、商业物业的类型与特点（续）（一）商业物业的类型（续）（一）商业物业的类型（续）v4.按照产权性质分类v（1）临时转移产权型（也称投资保本型）。v（2）统一产权型。v（3）分散产权型。路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、商业物业的类型与特点（续一、商业物业的类型与特点（续v（二）商业物业的特点（二）商业物业的特点v1.服务对象的双重性v2.使用时间的相对固定性v3.人员活动的集中与杂乱v4.人流物流同时流进流出v5.建筑开间大 路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、商业物业管理机构二、商业物业管理机构v（一）内部管理运作方式（一）内部管理运作方式 v1.若公共商业楼宇是商住两用型的，商用部分与住宅部分的公共管理事务(如保安)应由同一机构负责。对商场的管理可以由商场管理处进行统筹和调度。v运作方式以商场、小区为服务对象，管理处为调度中心，工程部、保安部、保洁部根据商场或小区的管理特点及要求安排人员负责完成。v2.若公共商业楼宇为专业商场，管理公司的机构便是专为商场管理而设的。在此机构中，商场管理部是中心，其他部门都要与之配合。路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、商业物业管理机构（续）二、商业物业管理机构（续）v（二）外部管理运作方式（二）外部管理运作方式v1.成立商场管理委员会，在商场管理部设执行机构，让经营者参与管理v2.引进工商管理部门路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、商业物业管理的内容及组织实施三、商业物业管理的内容及组织实施v（一）营销性管理（一）营销性管理v1市场推广市场推广v2选配承租客商选配承租客商v3确定合理租金确定合理租金路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、商业物业管理的三、商业物业管理的内容及组织实施（续）内容及组织实施（续）v（二）日常性管理（二）日常性管理v1对租户的管理v2安全保卫工作v3消防工作v4服务性设备的管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、商业物业管理的三、商业物业管理的内容及组织实施（续）内容及组织实施（续）v（二）日常性管理（二）日常性管理（续）v5交通组织管理v6清洁卫生管理v7绿化美化管理v8停车场的管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远第四节第四节 大型智能商厦物业管理大型智能商厦物业管理v一、智能大厦的概念与特点一、智能大厦的概念与特点v二、智能大厦系统构成二、智能大厦系统构成v三、大型智能商厦物业管理的内容与实施三、大型智能商厦物业管理的内容与实施路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、智能大厦的概念与特点一、智能大厦的概念与特点v(一一)智能大厦的概念智能大厦的概念 v1990年第一个世界性的智能大厦协会年第一个世界性的智能大厦协会“世界智能世界智能建筑协会建筑协会”在美国华盛顿成立。成立大会上提出在美国华盛顿成立。成立大会上提出了一个对智能大厦的综合性的定义：了一个对智能大厦的综合性的定义：“通过对建通过对建筑物的四个基本要素，即筑物的四个基本要素，即v结构结构(建筑环境结构建筑环境结构)、v系统系统(智能化系统智能化系统)、v服务服务(用户需求服务用户需求服务)、v管理管理(物业运行管理物业运行管理)以及它们之间的内在联系，以及它们之间的内在联系，以最优化的设计，来提供一个投资合理同时又拥以最优化的设计，来提供一个投资合理同时又拥有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环有高效率的优雅舒适、便利快捷、高度安全的环境空间。境空间。”路漫漫其悠远路漫漫其悠远一、智能大厦的概念与特点（续）一、智能大厦的概念与特点（续）v(二二)智能大厦的特点和优点智能大厦的特点和优点 v1.智能大厦是建筑与其他高新技术统一的系统工程v2.智能大厦能够自动节能v3.智能大厦提供了最现代化的楼宇使用功能v4.智能大厦极大地简便了楼宇的管理路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、智能大厦系统构成二、智能大厦系统构成v智能大厦有三大系统（3A）v楼宇自动化系统v办公自动化系统v通讯自动化系统。路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、智能大厦系统构成（续）二、智能大厦系统构成（续）v(一一)楼宇自动化系统楼宇自动化系统 v1、环境能源管理系统 。v2、安保管理系统v3、物业管理系统路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、智能大厦系统构成（续）二、智能大厦系统构成（续）v(二二)通讯自动化系统通讯自动化系统v程控交换机电话系统v计算机系统v监控报警系统v闭路电视监视系统v卫星通信系统v网络管理系统。路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、智能大厦系统构成（续）二、智能大厦系统构成（续）v(三三)办公自动化系统办公自动化系统v四大功能v文字处理功能v数据处理与分析功能v多媒体功能v全方位的通信功能。路漫漫其悠远路漫漫其悠远二、智能大厦系统构成（续）二、智能大厦系统构成（续）v(四四)结构化综合布线系统结构化综合布线系统v结构化综合布线系统又称PDS，或开放式布线系统，它把智能大厦三大系统有机联系在一起，实现信息、数据、图像等的快速传递，是智能大厦三大支柱之间不可缺少的传输网络。路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、大型智能商厦物业管理的三、大型智能商厦物业管理的内容与实施内容与实施v(一一)智能大厦物业管理的含义智能大厦物业管理的含义v所谓智能大厦物业管理，一般是指由专门所谓智能大厦物业管理，一般是指由专门的机构和人员，依照合同和契约，在智能的机构和人员，依照合同和契约，在智能大厦综合管理系统综合管理平台的支持下，大厦综合管理系统综合管理平台的支持下，采用先进和科学的方法与手段，对己竣工采用先进和科学的方法与手段，对己竣工验收并投入使用的大厦建筑、附属配套设验收并投入使用的大厦建筑、附属配套设施、设备资产及场地以经营的方式进行管施、设备资产及场地以经营的方式进行管理。理。路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、大型智能商厦物业管理的三、大型智能商厦物业管理的内容与实施（续）内容与实施（续）v（二）大型智能商厦物业管理的内容与实施（二）大型智能商厦物业管理的内容与实施v1.日常管理v（1）设备、设施的养护及维修管理。v（2）环境卫生及绿化管理。v（3）安全保卫管理。v（4）广告管理。v（5）装修管理。v（6）租赁管理及合同管理。路漫漫其悠远路漫漫其悠远三、大型智能商厦物业管理的三、大型智能商厦物业管理的内容与实施（续）内容与实施（续）v（二）大型智能商厦物业管理的内容与实（二）大型智能商厦物业管理的内容与实施（续）施（续）v2、特殊管理v（1）系统的运行管理。v（2）制度管理。v（3）技术资料管理。路漫漫其悠远路漫漫其悠远复习思考题复习思考题v1.收益性物业管理的内容有哪些？v2.简述收益性物业管理的资金来源于使用。v3.简述写字楼物业管理的特点与要求。v4.简述写字楼物业管理的内容与组织实施。v5.简述商业物业管理的内容与组织实施。v6.简述大型智能商厦物业管理的内容及其实施。