房地产策划师培训讲义(第1章)bezm.pptx

房地产策划师房地产策划师（国家职业资格二级）（国家职业资格二级）培训讲义广东省房地产行业协会 黄福新第一章第一章 房地产项目市场调查研究房地产项目市场调查研究第一节 组织市场调查第二节 市场分析评价第三节 商务环境分析第一节第一节 组织市场调查组织市场调查学习单元 1 选择市场调查方法学习单元 2 组织市场调研活动学习单元 3 市场调查报告撰写学习单元学习单元 1 选择市场调查方法选择市场调查方法 重点掌握：房地产市场调查的内容 和流程 能够理解：房地产市场调查的方法 一般了解：房地产市场调查的目的 和主题1、房地产市场调查的内容、房地产市场调查的内容(1)房地产市场环境调研(2)房地产市场需求调研(3)房地产市场供给调研(4)房地产市场营销活动调研(1)房地产市场环境调研房地产市场环境调研n n政治法律环境调研n n经济环境调研n n社会环境调研n n社区环境调研(2)房地产市场需求调研房地产市场需求调研n n房地产消费者调研n n房地产消费动机调研n n房地产消费行为调研(3)房地产市场供给调研房地产市场供给调研n n供给总量调研n n供给市场调研n n各类物业销售情况调研n n其他调研(4)房地产市场营销活动调研房地产市场营销活动调研n n房地产市场竞争情况调研n n房地产价格调研n n房地产促销调研n n房地产营销渠道调研2、房地产市场调查的流程、房地产市场调查的流程（1）初步调查n n情况分析n n预备调查n n决定调查范围（2）资料收集n n次级资料的来源n n原始资料的收集方法（3）设计调查表n n决定调查方式n n决定问题类型（4）选样（5）资料整理与分析n n编辑、编号n n制表n n分析与解释（6）调查报告的准备与提交调查报告要求：n n客观、真实、准确地反映调查成果n n报告内容简明扼要，重点突出n n文字精练，用语中肯n n结论和建议应表达清晰，可归纳为要点n n报告后应附必要的表格和附件与附图n n报告完整，印刷清楚美观 学习单元学习单元 2 组织市场调研活动组织市场调研活动一、重点掌握：房地产市场调查人员的 基本素质和房地产市场调查队伍的 组建形式二、能够理解：房地产市场调查人员的 培训内容三、一般了解：选择市场调研公司1、房地产市场调查人员的、房地产市场调查人员的 基本素质基本素质n n要具备良好的知识结构 n n要具备市场信息分析能力 n n要具备较强的社交能力 n n要具备敏锐的观察力 n n要具备语言技巧 n n要具备努力上进的精神 n n要具备良好的心理素质n n要具备外在的条件 2、房地产市场调查队伍的、房地产市场调查队伍的 组建形式组建形式n n组建专门的市场调查部n n临时组建市场调查小组 学习单元学习单元 3 市场调研报告撰写市场调研报告撰写（1）房地产市场调查报告的要求n n准确性准确性-对于市场的调查必须坚持科学的态度、对于市场的调查必须坚持科学的态度、求实的精神，客观地反映事实。要认真鉴别信息求实的精神，客观地反映事实。要认真鉴别信息的真实性和可信度，要求做到信息的根据充分、的真实性和可信度，要求做到信息的根据充分、推理严谨、准确可靠。推理严谨、准确可靠。n n及时性及时性-任何市场信息、重要的情报，都有任何市场信息、重要的情报，都有极为严格的时间规定性。极为严格的时间规定性。n n针对性针对性-根据目的的要求，有的放矢，以免根据目的的要求，有的放矢，以免劳民伤财，事倍功半。劳民伤财，事倍功半。n n系统性系统性-市场信息在时间上应有连贯性，在市场信息在时间上应有连贯性，在空间上应有关联性，随着时空的推移和改变，市空间上应有关联性，随着时空的推移和改变，市场将发生日新月异的变化，信息也将不断扩充。场将发生日新月异的变化，信息也将不断扩充。n n规划性规划性-既要广辟信息来源，又要分清主次、既要广辟信息来源，又要分清主次、突出重点；既要持之以恒，又要注意经济效益；突出重点；既要持之以恒，又要注意经济效益；既要持之以恒，又要注意经济效益；既要充分利既要持之以恒，又要注意经济效益；既要充分利用各方面的力量，又要有专业化的组织和统一管用各方面的力量，又要有专业化的组织和统一管理理 。n n预见性预见性-市场信息的收集和整理，既要满足市场信息的收集和整理，既要满足当前经营决策的需要，又要分析变化的未来趋势，当前经营决策的需要，又要分析变化的未来趋势，预见今后的发展。预见今后的发展。（2）房地产市场调查报告的要素）房地产市场调查报告的要素n n研究目标研究目标-主要是将研究项目要解决的问主要是将研究项目要解决的问题、热点以及管理层希望达到的日标等，以简题、热点以及管理层希望达到的日标等，以简明的语言表述出来。明的语言表述出来。n n研究背景研究背景-包括委托方提出这一研究主题包括委托方提出这一研究主题的原因；明确研究主题确定的基本过程，包括的原因；明确研究主题确定的基本过程，包括与委托方的讨论、与行业内的专业人士进行讨与委托方的讨论、与行业内的专业人士进行讨论、分析二手论、分析二手(次级次级)资料和定性调研的情况；资料和定性调研的情况；说明指导调研的理论基础、分析手段以及涉及说明指导调研的理论基础、分析手段以及涉及的基本假设条件。的基本假设条件。n n研究设计方案研究设计方案-一般应包括研究方案设计的一般应包括研究方案设计的主要思路、信息来源、对二手资料和原始资料收主要思路、信息来源、对二手资料和原始资料收集的安排、问卷设计、抽样技术、现场调研安排、集的安排、问卷设计、抽样技术、现场调研安排、数据处理、数据统计分析的全过程。数据处理、数据统计分析的全过程。n n研究方法研究方法-主要是说明最终选择的研究方法、主要是说明最终选择的研究方法、选择的理由及操作的基本思路，其中对于选择某选择的理由及操作的基本思路，其中对于选择某种具体研究方法的理由的陈述是最重要的。种具体研究方法的理由的陈述是最重要的。n n研究结论和建议研究结论和建议-通过次级通过次级(二手二手)资料、定资料、定性调研等得到了多种多样的结论，对于由多方面性调研等得到了多种多样的结论，对于由多方面来源形成的可以相互印证的结论，其可信度比较来源形成的可以相互印证的结论，其可信度比较高，要在研究报告中全面显现。还要向管理层提高，要在研究报告中全面显现。还要向管理层提供一些建议供一些建议 n n局限性和应用注意事项局限性和应用注意事项-研究者总是在这些研究者总是在这些限制下寻求一个合理的度，其结果是，调研结论限制下寻求一个合理的度，其结果是，调研结论的精确度始终是一个相对的概念，研究者和管理的精确度始终是一个相对的概念，研究者和管理层不能也不应该对此寄予过高的期望。反过来说，层不能也不应该对此寄予过高的期望。反过来说，研究者在报告中就要将这些局限性交代清楚，明研究者在报告中就要将这些局限性交代清楚，明确研究足在何种限制条件下进行的，结论和建议确研究足在何种限制条件下进行的，结论和建议在何种假设前提下才能成立。在何种假设前提下才能成立。在局限性和应用注意事项的写作中，要保持一种在局限性和应用注意事项的写作中，要保持一种客观理性的态度，提出应用时的中肯意见。客观理性的态度，提出应用时的中肯意见。（3）房地产市场调查报告的规范结构）房地产市场调查报告的规范结构 n n封面和扉页封面和扉页n n目录页目录页n n摘要摘要n n正文正文n n附录附录第二节第二节 市场分析评价市场分析评价学习单元学习单元 1 房地产市场分析方法房地产市场分析方法 学习单元学习单元 2 房地产市场预测房地产市场预测学习单元1 房地产市场分析方法 重点掌握：房地产市场分析的思路、内容 和方法 能够理解：房地产市场分析的含义、作用 和类型1、房地产市场分析的思路、房地产市场分析的思路（1 1）三个层次）三个层次 n n区域房地产市场分析区域房地产市场分析n n专业房地产市场分析专业房地产市场分析 n n项目房地产市场分析项目房地产市场分析 （2 2）两个方面）两个方面n n供给供给n n需求需求（3 3）三个时段）三个时段n n过去过去n n现在现在n n将来将来（4 4）五个基本影响因素）五个基本影响因素n n经济经济n n人口人口n n区位区位n n地点地点n n心理心理地区市场地区市场专业物业市场专业物业市场项目物业市场项目物业市场 供供 给给 需需 求求 供供 给给 需需 求求 供供 给给 需需 求求过去过去现在现在未来未来过去过去现在现在未来未来过去过去现在现在未来未来过去过去现在现在未来未来过去过去现在现在未来未来过去过去现在现在未来未来经济经济人口人口区位区位地点地点心理心理房地产市场分析所需的基本信息 2、房地产市场分析的内容、房地产市场分析的内容（1 1）地区经济分析）地区经济分析 n n地区经济的基本趋势分析地区经济的基本趋势分析 n n地区基础产业的发展趋势分析地区基础产业的发展趋势分析（2 2）区位分析）区位分析 n n区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进区位分析是某地点的最佳用途分析，它是进行投资决策时的主要分析内容。行投资决策时的主要分析内容。n n要对项目地块所在的区位与类似的区位进行要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较，发现市场机会；在有两个或两个以比较，发现市场机会；在有两个或两个以上的可选用途时，就要对每一种可能的用上的可选用途时，就要对每一种可能的用途进行分析比较。途进行分析比较。（3 3）市场概况分析市场概况分析 n n对地区房地产各类市场总的未来趋势分析。对地区房地产各类市场总的未来趋势分析。n n把项目及其所在的专业市场放在整个地区把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。目。n n找出影响计划项目成功的关键问题，明确找出影响计划项目成功的关键问题，明确下一步分析的方向和侧重点。下一步分析的方向和侧重点。（4 4）专业市场供求分析）专业市场供求分析n n根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，根据潜在需求的来源地及竞争物业的所在地，确定市场研究区域。确定市场研究区域。n n细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出细分市场，进行产品细分及消费者细分。找出某一消费群体所对应的房地产产品子市场。某一消费群体所对应的房地产产品子市场。n n分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供分析各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口。需缺口。n n将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，将供需缺口最大的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供求缺口量具体求出目标子市场供求缺口量（5 5）项目竞争分析项目竞争分析 n n分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的分析目标物业的法律、经济、地点、及地点的可达性等特征。可达性等特征。n n根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。根据目标物业的特征选择、调查竞争物业。n n进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预进行竞争评价，确定目标物业的竞争特点，预测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有测一定价格和特征下项目的销售率及市场占有率（市场份额）。率（市场份额）。（6 6）敏感性分析）敏感性分析n n测定关键参数的敏感性。测定关键参数的敏感性。n n确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定定性。的不确定定性。n n即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假即测定关键参数变动范围，对分析中的关键假设，测定它们在确保项目满足投资目标要求设，测定它们在确保项目满足投资目标要求的情况下，允许变动的范围。的情况下，允许变动的范围。3、房地产市场分析的方法、房地产市场分析的方法（1 1）房地产政策影响分析方法）房地产政策影响分析方法n n房地产政策影响分析是一项科学和艺术共融的房地产政策影响分析是一项科学和艺术共融的市场分析工作。市场分析工作。n n它的主要难点在于收集足够的政策信息；对政它的主要难点在于收集足够的政策信息；对政策未来作用进行有效预期。要整理、理解和分策未来作用进行有效预期。要整理、理解和分析房地产政策，可以从政策目标的号召力、影析房地产政策，可以从政策目标的号召力、影响市场行情的程度、可操作的程度、影响的部响市场行情的程度、可操作的程度、影响的部位、政策部位、政策效果、政策实施主体、政位、政策部位、政策效果、政策实施主体、政策决策主题等多方面。策决策主题等多方面。n n分析的基本思路分析的基本思路 进行政策信息的收集。房地产市场的相关政策进行政策信息的收集。房地产市场的相关政策很多是来自本行业的主管机构，也有部分来自很多是来自本行业的主管机构，也有部分来自上级主管机构或本行业以外的兄弟单位。分析上级主管机构或本行业以外的兄弟单位。分析师应该对这些机构所发布的政策信息进行有效师应该对这些机构所发布的政策信息进行有效的收集。的收集。正确理解房地产政策信息的内容，分析它的背正确理解房地产政策信息的内容，分析它的背景、政策目标以及潜在的政策目标。景、政策目标以及潜在的政策目标。对政策的影响进行分析，包括政策影响的市场对政策的影响进行分析，包括政策影响的市场主体、市场部位，判断政策影响程度。主体、市场部位，判断政策影响程度。（2 2）城市规划影响分析方法）城市规划影响分析方法 n n城市规划对房地产市场的影响城市规划对房地产市场的影响城市规划对房地产开发的规范和限制作用。城市规划对房地产开发的规范和限制作用。城市规划对房地产的引导和促进作用。城市规划对房地产的引导和促进作用。城市规划对房地产开发效益的影响城市规划对房地产开发效益的影响。n n城市规划影响分析城市规划影响分析 点状基础设施（主要包括大型公共建筑的建设）点状基础设施（主要包括大型公共建筑的建设）对房地产的影响分析对房地产的影响分析 。线状基础设施（主要有道路的建设和水路的开线状基础设施（主要有道路的建设和水路的开通）对房地产的影响分析。通）对房地产的影响分析。状基础设施（主要形式为开发区、高新技术园状基础设施（主要形式为开发区、高新技术园区等成片建设的基础设施）对房地产的影响分区等成片建设的基础设施）对房地产的影响分析。析。（3 3）房地产供需分析方法）房地产供需分析方法 n n供给分析供给分析-供给量分析供给量分析现有供给量分析。现有供给量分析。潜在供给量分析。潜在供给量分析。-供给结构分析供给结构分析区块供给量结构分析。区块供给量结构分析。细分物业供应量结构分析。细分物业供应量结构分析。n n需求分析需求分析-成交需求分析成交需求分析-未来需求分析未来需求分析 未来需求潜力分析未来需求潜力分析 未来需求偏好分析未来需求偏好分析 n n供需对比分析供需对比分析与需求量对比分析与需求量对比分析供给结构特征与需求特征对比分析供给结构特征与需求特征对比分析 （4 4）房地产项目市场分析方法）房地产项目市场分析方法 n n法律特性的分析法律特性的分析 通过分析项目或竞争对手的法律特性，可以知通过分析项目或竞争对手的法律特性，可以知道所有者所拥有物业的产权状况道所有者所拥有物业的产权状况 。n n经济特性的分析经济特性的分析销售价格和租金水平；各种价格折扣：促销手销售价格和租金水平；各种价格折扣：促销手段中的技巧；付款方式上的某种特殊设计；采用段中的技巧；付款方式上的某种特殊设计；采用怎样的定价策略。怎样的定价策略。n n自然条件的分析自然条件的分析 地点物理条件地点物理条件 地表的自然状况地表的自然状况 配套设施的物理特性配套设施的物理特性 便利配套便利配套 n n项目的关联性分析项目的关联性分析 关联性属于项目地点的非自然条件，是指项目在关联性属于项目地点的非自然条件，是指项目在社会交流网络中所处的相对位置。与社会交流越社会交流网络中所处的相对位置。与社会交流越方便，占用的交通、交流网络的数量越多，关联方便，占用的交通、交流网络的数量越多，关联性就越好。性就越好。关联性可分为以下两个方面：关联性可分为以下两个方面：通达性通达性-通达性即来往于项目地点和目的地通达性即来往于项目地点和目的地点的方便程度点的方便程度 可视性可视性-可视性也是关联性的一个重要方面，可视性也是关联性的一个重要方面，表明某项目同周围环境相比，吸引力的大小。表明某项目同周围环境相比，吸引力的大小。学习单元 2 房地产市场预测 重点掌握：房地产市场预测的程序、内容 和方法 能够理解：房地产市场预测的含义、原理 和作用1、房地产市场预测的程序、房地产市场预测的程序（1 1）确定预测目标）确定预测目标n n确定预测目标，就是明确为什么要进行市场确定预测目标，就是明确为什么要进行市场预测，要解决什么问题。只有明确预测目标，预测，要解决什么问题。只有明确预测目标，才能有针对性地选择预测对象、内容和方法，才能有针对性地选择预测对象、内容和方法，制定预测工作计划。制定预测工作计划。（2 2）收集分析资料）收集分析资料n n预测目标确定后，预测者就要通过市场调查预测目标确定后，预测者就要通过市场调查广泛、系统地收集资料。广泛、系统地收集资料。n n收集什么资料，是由预测目标决定的。收集收集什么资料，是由预测目标决定的。收集的资料按时间可以分为历史资料和现实资料；的资料按时间可以分为历史资料和现实资料；按空间可以分为企业内部资料和企业外部资按空间可以分为企业内部资料和企业外部资料。料。（3 3）建立预测模型，选择预测方法）建立预测模型，选择预测方法n n预测模型也叫数学模型，是用以描述经济现象预测模型也叫数学模型，是用以描述经济现象之间关系的一个或一组数学方程式。之间关系的一个或一组数学方程式。n n市场预测模型大致有三类：市场预测模型大致有三类：一是表示预测对象与时间之间相互关系的时间关一是表示预测对象与时间之间相互关系的时间关系模型；系模型；二是表示预测对象与其影响因素之间相互关系的二是表示预测对象与其影响因素之间相互关系的相关关系模型；相关关系模型；三是表示预测对象与其他预测对象之间相互关系三是表示预测对象与其他预测对象之间相互关系的结构关系模型。的结构关系模型。（4 4）分析、评价、确定预测值）分析、评价、确定预测值n n市场预测只是对未来市场供求状况及其变化趋市场预测只是对未来市场供求状况及其变化趋势的一种估计和推测，由于预测模型和预测方势的一种估计和推测，由于预测模型和预测方法选择不当，历史统计资料的不完整或虚假因法选择不当，历史统计资料的不完整或虚假因素，外部政治、经济、技术条件发生了重大变素，外部政治、经济、技术条件发生了重大变化等原因，导致预测值同未来的实际值总是有化等原因，导致预测值同未来的实际值总是有差距。差距。n n分析预测误差产生的原因，修改预测模型，在分析评价的基础上，修正初步预测值；得到最终的预测结果。（5 5）提出预测报告）提出预测报告n n预测报告要把历史和现状结合起来进行比较，既预测报告要把历史和现状结合起来进行比较，既要进行定性分析，又要进行定量计算，尽可能利要进行定性分析，又要进行定量计算，尽可能利用统计图表和数学方法予以精确描述。要做到数用统计图表和数学方法予以精确描述。要做到数据真实准确、论证充分可靠、建议切实可行。还据真实准确、论证充分可靠、建议切实可行。还要对预测结果进行判断和评价，重点要进行预测要对预测结果进行判断和评价，重点要进行预测误差分析。误差分析。n n预测报告是对预测工作的总结，用以向预测信息预测报告是对预测工作的总结，用以向预测信息的使用者汇报预测结果。预测报告除了预测结果的使用者汇报预测结果。预测报告除了预测结果以外，还应包括资料收集与处理的过程，选用的以外，还应包括资料收集与处理的过程，选用的预测技术，建立的预测模型以及对预测模型的评预测技术，建立的预测模型以及对预测模型的评价和检验，对未来条件的分析，对预测结果的分价和检验，对未来条件的分析，对预测结果的分析和评价以及其他要说明的问题。析和评价以及其他要说明的问题。2、房地产市场预测的内容、房地产市场预测的内容（1 1）国民经济发展趋势预测）国民经济发展趋势预测n n国民经济的发展，不仅能扩大对房地产的需求，国民经济的发展，不仅能扩大对房地产的需求，还能从资金、物资和技术上为房地产业的发展还能从资金、物资和技术上为房地产业的发展创造条件，促进房地产业的发展；反之，国民创造条件，促进房地产业的发展；反之，国民经济发展不景气，会限制和制约房地产业的发经济发展不景气，会限制和制约房地产业的发展。房地产企业要对国民经济发展趋势进行预展。房地产企业要对国民经济发展趋势进行预测，这是房地产市场预测的首要内容。测，这是房地产市场预测的首要内容。n n国民经济发展趋势预测包括国民经济发展状况、国民经济发展趋势预测包括国民经济发展状况、货币投放状况、国民收入状况、物价变化、市货币投放状况、国民收入状况、物价变化、市场消费结构及其发展趋势等。场消费结构及其发展趋势等。（2 2）国家方针政策预测）国家方针政策预测n n房地产投资大、投资回收期长，一旦投资失误，房地产投资大、投资回收期长，一旦投资失误，会给企业带来巨大的损失。房地产企业不仅要会给企业带来巨大的损失。房地产企业不仅要了解国家和地方政府有关房地产业发展的方针了解国家和地方政府有关房地产业发展的方针政策，还要预测其发展变化给房地产业带来的政策，还要预测其发展变化给房地产业带来的影响，使房地产投资符合国家有关方针政策的影响，使房地产投资符合国家有关方针政策的要求，尽量将资金投到国家政策扶持的方向。要求，尽量将资金投到国家政策扶持的方向。n n国家方针政策的预测包括国家有关方针政策的国家方针政策的预测包括国家有关方针政策的调整及其对房地产业及房地产企业的影响，地调整及其对房地产业及房地产企业的影响，地方政府的房地产政策及其对房地产业、房地产方政府的房地产政策及其对房地产业、房地产企业的影响。企业的影响。（3 3）房地产市场需求预测）房地产市场需求预测n n 预测房地产市场的需求量预测房地产市场的需求量 市场需求量又叫市场容量，是指一定时期内，市场需求量又叫市场容量，是指一定时期内，一定地区的购买者，在市场上具有货币支付能力一定地区的购买者，在市场上具有货币支付能力的房地产需求。需求制约生产，所以，市场需求的房地产需求。需求制约生产，所以，市场需求预测是房地产市场预测的核心内容。预测是房地产市场预测的核心内容。n n 预测房地产市场需求的变化预测房地产市场需求的变化 一方面，消费需求的数量在变化；另一方面，一方面，消费需求的数量在变化；另一方面，消费需求的结构也在不断变化，房地产企业对此消费需求的结构也在不断变化，房地产企业对此要做出正确的预测，适时调整产品结构，开发适要做出正确的预测，适时调整产品结构，开发适销对路的房地产。销对路的房地产。（4 4）产品生命周期预测）产品生命周期预测n n房地产生命周期是指某种类型的房地产从投放到房地产生命周期是指某种类型的房地产从投放到市场之日起，到被市场淘汰为止所经历的全部时市场之日起，到被市场淘汰为止所经历的全部时间。房地产生命周期包括投入期、成长期、成熟间。房地产生命周期包括投入期、成长期、成熟期和衰退期四个阶段。期和衰退期四个阶段。n n任何一种房地产投放到市场后，经历或长或短的任何一种房地产投放到市场后，经历或长或短的时间，终将被市场所淘汰。房地产企业通过对产时间，终将被市场所淘汰。房地产企业通过对产品生命周期的预测，可以及时开发新产品、淘汰品生命周期的预测，可以及时开发新产品、淘汰老产品，进行产品的更新换代。老产品，进行产品的更新换代。（5 5）市场占有率预测）市场占有率预测n n市场占有率是指在一定的市场范围内，房地产企市场占有率是指在一定的市场范围内，房地产企业生产的某种产品的销售量业生产的某种产品的销售量(或销售额或销售额)占同类产占同类产品总销售量品总销售量(或总销售额或总销售额)的百分比。的百分比。本企业某产品的销售量（销售额）本企业某产品的销售量（销售额）市场占有率市场占有率=100=100 市场上同类产品的总销售量（或销售总量）市场上同类产品的总销售量（或销售总量）（6 6）房地产价格预测）房地产价格预测n n房地产价格的高低，影响到市场需求和企业利润房地产价格的高低，影响到市场需求和企业利润的多少，涉及到国家、企业、消费者等各方面的的多少，涉及到国家、企业、消费者等各方面的利益，它反映全社会再生产中各种复杂的经济关利益，它反映全社会再生产中各种复杂的经济关系，对市场有着重要的影响，是市场预测的重要系，对市场有着重要的影响，是市场预测的重要内容。内容。n n房地产价格预测，主要是从形成和影响价格的各房地产价格预测，主要是从形成和影响价格的各种因素人手，预测各种影响因素的变动，如供求种因素人手，预测各种影响因素的变动，如供求关系的变化，劳动生产率的变化，成本利润的变关系的变化，劳动生产率的变化，成本利润的变化等。在对各种影响因素进行预测的基础上，对化等。在对各种影响因素进行预测的基础上，对房地产价格的未来水平及变动趋势进行预测。同房地产价格的未来水平及变动趋势进行预测。同时，还要说明价格变动对房地产市场需求的影响时，还要说明价格变动对房地产市场需求的影响程度。程度。（7 7）技术发展预测）技术发展预测n n技术发展对房地产的发展有着决定性的影响。建技术发展对房地产的发展有着决定性的影响。建筑和装修的新材料、新技术、新工艺及其在房地筑和装修的新材料、新技术、新工艺及其在房地产业上的应用，都会改变用户对房地产的需求，产业上的应用，都会改变用户对房地产的需求，从而对房地产市场发生重大影响。从而对房地产市场发生重大影响。n n房地产开发企业要预测技术发展的趋势，及时利房地产开发企业要预测技术发展的趋势，及时利用新技术、新工艺、新设备和新材料，适时开发用新技术、新工艺、新设备和新材料，适时开发新产品，促进产品更新换代，跟上技术进步的步新产品，促进产品更新换代，跟上技术进步的步伐，把握技术进步提供给企业的机遇。同时，淘伐，把握技术进步提供给企业的机遇。同时，淘汰旧技术、旧工艺和旧产品，避开技术进步给企汰旧技术、旧工艺和旧产品，避开技术进步给企业带来的威胁。业带来的威胁。（8 8）房地产市场供给预测）房地产市场供给预测n n市场供给预测是对进入房地产市场的房地产商品市场供给预测是对进入房地产市场的房地产商品总量及其构成和各种具体房地产商品市场可供量总量及其构成和各种具体房地产商品市场可供量的变化趋势进行的预测。只有将市场供给预测同的变化趋势进行的预测。只有将市场供给预测同市场需求预测结合起来，才能预见未来市场供求市场需求预测结合起来，才能预见未来市场供求矛盾的变化趋势。矛盾的变化趋势。n n供给预测，首先要预测整个房地产行业的供给能供给预测，首先要预测整个房地产行业的供给能力，包括从事房地产同类产品生产的企业数量、力，包括从事房地产同类产品生产的企业数量、生产规模、技术状况、管理水平、成本和销售情生产规模、技术状况、管理水平、成本和销售情况；其次，要预测本企业的发展能力，包括企业况；其次，要预测本企业的发展能力，包括企业的生产规模、技术条件、资源及能源供给、运输、的生产规模、技术条件、资源及能源供给、运输、人才和资金来源等方面的发展趋势；再次，要预人才和资金来源等方面的发展趋势；再次，要预测宏观决策对未来的供给会发生什么影响。测宏观决策对未来的供给会发生什么影响。3、房地产市场预测的方法、房地产市场预测的方法（1 1）定性预测法）定性预测法n n定性预测法又叫经验判断法，就是根据预测者的知识、经定性预测法又叫经验判断法，就是根据预测者的知识、经验和分析判断能力，对所收集到的资料进行综合分析，对验和分析判断能力，对所收集到的资料进行综合分析，对市场未来的发展变化趋势做出推测和判断。市场未来的发展变化趋势做出推测和判断。n n优点是有利于发挥预测者的主观能动性，有利于对房地产优点是有利于发挥预测者的主观能动性，有利于对房地产市场的未来做出深入、细致、具体、符合客观实际的预测。市场的未来做出深入、细致、具体、符合客观实际的预测。定性预测法还具有简便易行、费用较低、时间较短、灵活定性预测法还具有简便易行、费用较低、时间较短、灵活性强的优点。性强的优点。缺点是缺乏客观标准，预测受预测者知识经验和分析判断缺点是缺乏客观标准，预测受预测者知识经验和分析判断能力的局限，带有一定的主观片面性。能力的局限，带有一定的主观片面性。n n定性预测法种类定性预测法种类集合意见法：集合意见法：集合意见法又叫集体判断法，它是利用集体的经集合意见法又叫集体判断法，它是利用集体的经验、智慧，通过思考分析、判断、综合，对房地验、智慧，通过思考分析、判断、综合，对房地产市场未来的发展趋势进行估计、推测和判断。产市场未来的发展趋势进行估计、推测和判断。集合意见法根据参与预测的人员不同，可以分为集合意见法根据参与预测的人员不同，可以分为经理人员集合意见法和销售人员集合意见法。经理人员集合意见法和销售人员集合意见法。经理预测表经理预测表 预测预测者者销销售量（售量（mm2 2）概概 率率销销售量售量x x概率概率权权数数营销经营销经理理最高最高销销售量售量最可能最可能销销售量售量最低最低销销售量售量期望期望销销售量售量8 0008 0007 0007 0005 0005 0000 02 20 05 50 03 31 6001 6003 5003 5001 5001 5006 6006 6000 05 5开开发经发经理理最高最高销销售量售量最可能最可能销销售量售量最低最低销销售量售量期望期望销销售量售量9 0009 0007 0007 0004 0004 0000 02 20 06 60 02 21 8001 8004 2004 200 800 8006 8006 8000 03 3财务经财务经理理最高最高销销售量售量最可能最可能销销售量售量最低最低销销售量售量期望期望销销售量售量8 0008 0006 0006 0005 0005 0000 03 30 06 60 01 12400 2400 3 6003 600 500 5006 5006 5000 02 2 预测值=6 6000.5十6 8000.3十6 5000.2=6640 m2 专家意见法：专家意见法：专家意见法又叫德尔菲法，就是采用征询意见表，专家意见法又叫德尔菲法，就是采用征询意见表，利用通信方式，向一个专家小组进行调查，将专利用通信方式，向一个专家小组进行调查，将专家小组的判断预测加以集中，利用集体的智慧对家小组的判断预测加以集中，利用集体的智慧对预测的问题做出推断。预测的问题做出推断。程序：程序：确定预测目标确定预测目标 ；设计调查表设计调查表 ；选选聘专家（聘专家（“三三制三三制”原则）；原则）；反复征询专家意反复征询专家意见见 ；得出预测结论得出预测结论 特点特点：匿名性匿名性-即专家们以即专家们以“背靠背背靠背”的方式接受调查，在的方式接受调查，在整个预测过程中，专家们互不见面，每位专家只是和预测整个预测过程中，专家们互不见面，每位专家只是和预测的组织者保持联系，这样就能使各位专家不受领导、权威的组织者保持联系，这样就能使各位专家不受领导、权威的约束和能言善辩者的影响而畅所欲言，充分发表个人意的约束和能言善辩者的影响而畅所欲言，充分发表个人意见。见。反馈性反馈性-德尔菲法不是经过一次征询就能统一意见的，德尔菲法不是经过一次征询就能统一意见的，一般必须经过几轮反复后才行，因为专家们对预测问题的一般必须经过几轮反复后才行，因为专家们对预测问题的看法不可能一开始就完全一致。看法不可能一开始就完全一致。收敛性收敛性-采用德尔菲法进行预测，一般经过几轮反馈采用德尔菲法进行预测，一般经过几轮反馈后，专家们的意见会趋于一致，论据充分的意见会得到大后，专家们的意见会趋于一致，论据充分的意见会得到大多数专家的接受，呈现出收敛的趋势。多数专家的接受，呈现出收敛的趋势。统计性统计性-德尔菲法不是简单地收集专家的意见，而是德尔菲法不是简单地收集专家的意见，而是要对专家的意见和预测结果经过一系列的统计分析和处理，要对专家的意见和预测结果经过一系列的统计分析和处理，最后得到定量的预测结果。最后得到定量的预测结果。顾客意见法：顾客意见法：顾客意见法就是调查顾客的意见，分析顾客的需求，参照顾客意见法就是调查顾客的意见，分析顾客的需求，参照房地产市场的变化趋势，预测房地产在某一时期的销售量。房地产市场的变化趋势，预测房地产在某一时期的销售量。征求顾客意见有多种方式，最原始、最可靠的方法就是编征求顾客意见有多种方式，最原始、最可靠的方法就是编制顾客名单，用发函或直接询问的方法，调查他们在未来制顾客名单，用发函或直接询问的方法，调查他们在未来某些条件下，可能购买哪些房地产，买多少，对房地产企某些条件下，可能购买哪些房地产，买多少，对房地产企业有什么要求等。这种方法虽然比较理想，但实行起来比业有什么要求等。这种方法虽然比较理想，但实行起来比较困难，可以采用抽样调查方式。此外，还可以通过产品较困难，可以采用抽样调查方式。此外，还可以通过产品展销会、订货会、客户座谈会等进行预测。展销会、订货会、客户座谈会等进行预测。顾客意见法的优点是边销售边预测，节省调查费用，调查顾客意见法的优点是边销售边预测，节省调查费用，调查结果也比较切合实际。但此法能否获得成功，主要取决于结果也比较切合实际。但此法能否获得成功，主要取决于用户的合作。用户的合作。（2 2）定量预测法）定量预测法n n定量预测法是预测者在掌握充足的统计资料的基定量预测法是预测者在掌握充足的统计资料的基础上，应用数学方法，建立数学模型，对预测对础上，应用数学方法，建立数学模型，对预测对象的发展变化趋势进行预测的方法。象的发展变化趋势进行预测的方法。n n应用定量方法进行预测，要求具有完整的历史统应用定量方法进行预测，要求具有完整的历史统计资料。在预测对象的发展变化比较稳定、偶发计资料。在预测对象的发展变化比较稳定、偶发性因素影响较小的情况下，可以得到较为准确的性因素影响较小的情况下，可以得到较为准确的预测结果。但实际上，影响预测对象的因素很多，预测结果。但实际上，影响预测对象的因素很多，不可能把所有的因素都考虑进去，因此，定量预不可能把所有的因素都考虑进去，因此，定量预测的结果出现误差在所难免。测的结果出现误差在所难免。n n定量预测法种类定量预测法种类时间序列预测法：时间序列预测法：时间序列预测法就是将历史资料和数据，按照时间顺序时间序列预测法就是将历史资料和数据，按照时间顺序排成一个系列，根据时间序列所反映的经济现象的发展排成一个系列，根据时间序列所反映的经济现象的发展过程和发展趋势，将时间序列外推或延伸，以预测经济过程和发展趋势，将时间序列外推或延伸，以预测经济现象未来可能达到的水平。现象未来可能达到的水平。时间序列也叫动态数列，就是将过去的历史资料和数据，时间序列也叫动态数列，就是将过去的历史资料和数据，按时间顺序加以排列所形成的数字系列，时间可以是年、按时间顺序加以排列所形成的数字系列，时间可以是年、季度、月、周等。季度、月、周等。事物的发展变化具有连续性，通过对时间序列的数据进事物的发展变化具有连续性，通过对时间序列的数据进行分析，可以找出某些经济变量或市场需求的变化规律，行分析，可以找出某些经济变量或市场需求的变化规律，我们就可以利用这些规律进行预测，即时间序列预测法。我们就可以利用这些规律进行预测，即时间序列预测法。简单平均法简单平均法 简单平均法也叫算术平均法，是把过去时期的时间序简单平均法也叫算术平均法，是把过去时期的时间序列数据全部相加，再除以资料的期数，求得平均值，把这列数据全部相加，再除以资料的期数，求得平均值，把这个平均值作为下一期的预测值。个平均值作为下一期的预测值。移动平均法移动平均法 移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的一种移动平均法是在简单平均法的基础上发展起来的一种预测方法。移动平均法就是对历史数据按顺序逐点分段移