某地块项目整体定位及发展战略汇报bdwc.pptx

世联地产世联地产 开发咨询部开发咨询部2014.09.292014.09.29晋江泉德盛投资晋江泉德盛投资P2014-2P2014-2号地块号地块项目前期定位报告项目前期定位报告版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：晋江市泉德盛投资有限公司谨呈：晋江市泉德盛投资有限公司 1 1项目价值挖掘项目价值挖掘2 2项目核心问题界定项目核心问题界定3 3项目发展机会挖掘项目发展机会挖掘4 4项目发展战略及定位项目发展战略及定位本次沟通的主要内容本次沟通的主要内容5 5项目经济测算项目经济测算6 6项目附件项目附件生而荣耀的核心区位价值：生而荣耀的核心区位价值：晋江城区的新核心，紧邻晋江万达和五店市传统街区，坐拥晋江最优质城市资源。本项目本项目世世纪纪大大道道湖光西路湖光西路泉泉安安中中路路南南山山路路梅梅园园路路石鼓路石鼓路晋江万达广场晋江万达广场五店市传统街区五店市传统街区老城中心生而璀璨的复合功能综合体价值：生而璀璨的复合功能综合体价值：综合体项目，涵盖商业、居住、娱乐休闲等齐全的城市功能。居住居住城市豪宅城市豪宅商业商业滨水休闲商业滨水休闲商业娱乐娱乐休闲休闲每个城市核心区的项目每个城市核心区的项目每个城市核心区的项目每个城市核心区的项目，不仅，不仅，不仅，不仅见证了城市的成熟和繁荣，而见证了城市的成熟和繁荣，而见证了城市的成熟和繁荣，而见证了城市的成熟和繁荣，而且还背负着重塑城市形象，参且还背负着重塑城市形象，参且还背负着重塑城市形象，参且还背负着重塑城市形象，参与城市历史塑造的责任与城市历史塑造的责任与城市历史塑造的责任与城市历史塑造的责任p上海有新天地；上海有新天地；p南京有南京有19121912；p杭州有西湖天地；杭州有西湖天地；p。拥有得天独厚城市资源和文化资源，我们必须站在晋江全城的高度，拥有得天独厚城市资源和文化资源，我们必须站在晋江全城的高度，来思考项目的价值来思考项目的价值我们要在晋江创造什么？我们要在晋江创造什么？杭州西湖天地杭州西湖天地上海新天地上海新天地南京南京19121912我们对于项目的思考我们对于项目的思考重塑城市中心价值、更新城市意象、引领时重塑城市中心价值、更新城市意象、引领时代的生活方式代的生活方式重塑城市中心价值重塑城市中心价值解读晋江，占位城市解读晋江，占位城市更新城市意象更新城市意象传承历史，提升形象传承历史，提升形象引领时代的生活方式引领时代的生活方式注入高价值城市生活注入高价值城市生活p位于晋江老城区核心区，能承担什么功能，带来什么价值？p在晋江城市中，我们要成为什么？p寻找晋江独特的城市意向，代表晋江城市发展的趋势;p创造晋江城市新形象，成为晋江新名片。p打造现代都市中，全新的，更加体现都市价值的新的生活方式的引领者；p不是对已有生活方式的替换，而是保证原有居住价值基础上，更高生活价值的更新。p商业商业项目价值核心，站位晋江文化传承创新，引领城市商业升级项目价值核心，站位晋江文化传承创新，引领城市商业升级发展战略：发展战略：市场的领先者市场的领先者通过打造晋江都市文化休闲示范通过打造晋江都市文化休闲示范区区URDURD来实现晋江城市价值回归，引领晋江文化复兴来实现晋江城市价值回归，引领晋江文化复兴传承挖掘晋江、品味晋江创新以形象时尚、业态升级、功能领先的晋江都市文化休闲示范区来打破晋江老城区面貌落后的局面，从而引领整个晋江老城的城市升级p住宅住宅项目回现主力，以产品为发力点，打造晋江城市豪宅新标杆项目回现主力，以产品为发力点，打造晋江城市豪宅新标杆城市价值标签城市价值标签1 1项目价值挖掘项目价值挖掘2 2项目核心问题界定项目核心问题界定3 3项目发展机会挖掘项目发展机会挖掘4 4项目发展战略及定位项目发展战略及定位本次沟通的主要内容本次沟通的主要内容5 5项目经济测算项目经济测算6 6项目附件项目附件泉德盛提出的开发目标与存在的困惑泉德盛提出的开发目标与存在的困惑区域未来的发展走向：石鼓片区未来在晋江整个城市中的站位？万达区域未来的发展走向：石鼓片区未来在晋江整个城市中的站位？万达的崛起对于晋江城市格局的影响？区域价值能否对本项目形成支撑？的崛起对于晋江城市格局的影响？区域价值能否对本项目形成支撑？项目发展机会：面对周边大体量的项目供应，项目如何打造自身核心项目发展机会：面对周边大体量的项目供应，项目如何打造自身核心竞争力，顺利实现突围？竞争力，顺利实现突围？泉德盛的困惑泉德盛的困惑泉德盛开发目标泉德盛开发目标销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售，规避市场风险力较大，希望项目实现快速销售，规避市场风险开发目标：通过本项目的开发，希望能充分挖掘开发目标：通过本项目的开发，希望能充分挖掘项目价值，实现项目整体利润最大化项目价值，实现项目整体利润最大化世联对目标的理解世联对目标的理解开发目标：希望能充分挖掘项目开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。价值，实现利润最大化。销售目标：鉴于地价成本较高、销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，希望项周边项目竞争压力较大，希望项目实现快速销售？目实现快速销售？在市场可实现，企业可操作基在市场可实现，企业可操作基础上，对利润最大化的追求础上，对利润最大化的追求在市场可实现、利润最大化基础上，规避项目风险，实在市场可实现、利润最大化基础上，规避项目风险，实现快速销售现快速销售项目核心目标判定项目核心目标判定建立在市场可实现基础上，以建立在市场可实现基础上，以规避风险为前提规避风险为前提开发商的目标开发商的目标世联对目标的理解世联对目标的理解项目制约条件一：项目自身资源条件有限项目制约条件一：项目自身资源条件有限地块规模小，内部自身无地块规模小，内部自身无优质资源，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限优质资源，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限制约因素1 1制约因素2 2商品房项目用地面积（）容积率建筑面积（）君悦湾68005.235000百宏御璟天下1070004.3460000汇景湾852712.6220000世茂御龙湾14000001.21700000万达广场1706665853330P2010-13地块296563.8112693本项目378283.0113484君悦湾君悦湾万达广场万达广场百宏百宏御景天御景天下下P2010-P2010-1313地块地块本项目本项目项目制约条件二：市场竞争激烈项目制约条件二：市场竞争激烈11土地市场土地市场用地单位位 置土地用途成交日期出让面积()晋江总商会投资开发有限公司梅岭组团八仙山片区商住2011-2-1658572梅岭组团八仙山片区酒店2011-2-1646571梅岭组团八仙山片区商住2011-2-16106572梅岭组团八仙山片区商住2011-2-16117074泉州世茂新发展置业有限公司梅岭组团石鼓片区商住2011-2-22137239梅岭组团石鼓片区商住2011-2-22111212梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22133923梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22126171梅岭组团石鼓片区商住、办公2011-2-22124788浙江宁波陈姓地产商梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住用地2011-2-2329655福建百宏房地产开发有限公司梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住、商住2011-2-25107029泉美行房地产开发公司梅岭组团石鼓片区商业、办公、居住混合用地2011-5-1837828晋江鸿福酒店有限公司市区青莲小区旅馆2011-3-210419晋江市晋龙实业发展有限公司青阳街道陈村片区商业、办公、居住、酒店2011-3-30135402福建盈辉置业有限公司会展东路东侧商住2011-3-3135558总计1318013晋江市核心城区土地出让统计（晋江市核心城区土地出让统计（2011.12011.82011.12011.8）资料来源：晋江市国土资源局网站公示项目制约条件二：市场竞争激烈项目制约条件二：市场竞争激烈22商品房市场：区域内商品房市场：区域内君悦湾君悦湾万达广场万达广场百宏百宏御御景天下景天下桂山社区安桂山社区安置房置房梅青社区梅青社区安置房安置房青华社区青华社区安置房安置房蔡厝社区安置房蔡厝社区安置房竹树下社竹树下社区安置房区安置房注：所示区域均为项目示意，非项目实际边界线注：所示区域均为项目示意，非项目实际边界线P2010-13地块地块本项目本项目安置房项目用地面积建筑面积蔡厝社区安置房43895168455竹树下社区安置房1805374734青华社区安置房57256173413梅青社区安置房74873293533桂山社区安置房126434563361合计3205111273496商品房项目用地面积建筑面积君悦湾680035000百宏御璟天下107000460000万达广场170666853330P2010-13地块29656112693合计3141221461023整体合计整体合计63463363463327345192734519项目制约条件二：市场竞争激烈项目制约条件二：市场竞争激烈22商品房市场：区域外商品房市场：区域外城市商品房放量约城市商品房放量约250250万万项目核心价值挖掘：项目核心价值挖掘：项目如何构建自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？n开发目标：希望能充分挖掘项目价值，实现利润最大化。n销售目标：鉴于地价成本较高、周边项目竞争压力较大，项目实现快速销售n困境1：项目自身条件有限地块规模小，内部自身无优质资源凭借，城市主干道无临街面，项目自身可发挥空间有限n困境2：市场竞争激烈土地市场供应量、商品房市场的推盘量和潜在供应量都很大期望：项目希望实现目标期望：项目希望实现目标现实：市场及项目条件限制现实：市场及项目条件限制VS项目核项目核心问题心问题项目核心问题分解项目核心问题分解12p问题二：基于发展方向，项目物业核问题二：基于发展方向，项目物业核心驱动模式？心驱动模式？p问题一：晋江当前城市发展背景下，问题一：晋江当前城市发展背景下，项目的发展机会在哪？项目的发展机会在哪？如何构建项目自身核心竞争力，实现市场竞争突破、快速回现？1 1项目价值挖掘项目价值挖掘2 2项目核心问题界定项目核心问题界定3 3项目发展机会挖掘项目发展机会挖掘4 4项目发展战略及定位项目发展战略及定位本次沟通的主要内容本次沟通的主要内容5 5项目经济测算项目经济测算6 6项目附件项目附件项目发展机会挖掘项目发展机会挖掘2基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会1基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域海峡西岸城市群：依托于两岸一体化发展的国际性城市群，是我国区域经济发展的重要经济发展的重要“增长区域增长区域”、与世界接轨的、与世界接轨的“中介地中介地”海峡城市群的战略构想海峡城市群的战略构想 落实国家加快建设海峡西岸经济区的决策部署，充分发挥福建省比较优势，优化整合内部空间格局，联动周边省区，推进两岸合作交流，逐步形成两岸一体化发展的国际性城市群国际性城市群“海峡城市群”，构筑我国区域经济发展的重要区域经济发展的重要“增长区域增长区域”和和与世界接轨的与世界接轨的“中介地中介地”。海峡城市群空间布局结构海峡城市群空间布局结构顺应空间演化的规律出发，提出“两两点、一线、四轴点、一线、四轴”的城市群空间布局结的城市群空间布局结构构。“两点”指福州大都市区和厦泉漳大都市区，“一线”指沿海城镇密集地带，“四轴”指“南三龙发展轴”、“福武发展轴”、“中部发展轴”和“厦龙发展轴”。经济层面经济层面晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济晋江经济发展实力处于海西城市群的前列，近年来经济保持着高速、持续稳定的发展保持着高速、持续稳定的发展n晋江市在县域经济基本竞争力、中小城市科学发展评价分别居于全国第7位、第17位，获“十大特色经济魅力之都”称誉。海西城市群海西城市群厦泉漳大都市区厦泉漳大都市区晋江晋江规划层面规划层面晋江城市发展定位：综合实力强、民生质量高、发展环境晋江城市发展定位：综合实力强、民生质量高、发展环境好的现代产业基地、滨海园林城市好的现代产业基地、滨海园林城市 环泉州湾组合城市群环泉州湾组合城市群泉州湾都市核心区1025平方公里。由泉州、晋江和石狮构成，是未来都市区人口集聚承载地，晋江将进一步打造全国性现代制造业基地和区域性的商贸、金融和产业服务中心。现代产业基地现代产业基地滨海园林城市滨海园林城市 建设层面建设层面20102010年提出晋江城市建设年的口号，千亿投资强力启动年提出晋江城市建设年的口号，千亿投资强力启动城市建设，实现晋江城市华丽城市建设，实现晋江城市华丽“转身转身”，完成完成八类规划八类规划推进建设推进建设八条八条城市主干道城市主干道启动建设启动建设八大八大城市综合体城市综合体重点建设重点建设八个八个公共配套设施公共配套设施全面开工建设全面开工建设二十九个二十九个安置房项目安置房项目开展开展七条道路七条道路立面整治立面整治2011年晋江市“城市建设管理年”活动动员部署会传来消息，晋江市共安排活动项目197个，总投资约1010亿元，年度计划投资约236亿元，重点做好城市规划、城市建设、基础设施、景观提升、城市管理等五项内容。交通层面交通层面现代交通体系建设已启动现代交通体系建设已启动,立体交通网络基本成型立体交通网络基本成型 抓紧围头、深沪港区建设和配套建设，力争设立对台客运码头，开辟海上国际航线。海海构筑市域快速路系统，强化泉州湾核心区辐射作用，形成市域半小时交通体系。打通海西大动脉，建设泉州绕城高速晋江段、围头支线和白沙大桥（或隧道）、田安大桥、双龙路大桥等跨海、跨江通道，贯通沿海大通道。路路完成泉州晋江机场改扩建，打造4E级机场和区域空港货运枢纽，争取开通对台和国际航线。空空以大交通撑起大城市，晋江酝酿以大交通撑起大城市，晋江酝酿“十二五十二五”交通规划交通规划“十二五”交通规划提上重要议事日程，提出要以“大交通撑起大城市”的理念，五年投入60亿元，大手笔书写品牌之都强力打造现代交通体系的精彩篇章。产业层面产业层面在保持晋江原有产业优势的基础上，提出了在保持晋江原有产业优势的基础上，提出了“235”“235”工业工业发展工程以及发展工程以及“641”“641”现代产业体系，保证产业持续稳定发展现代产业体系，保证产业持续稳定发展2 23 35 56 64 41 1“235”“235”工业发展工程工业发展工程“641”“641”现代产业体系现代产业体系制鞋、纺织服装等2个产业集群产值达到1000亿元以上食品饮料、装备制造、纸制品等3个产业集群产值达到500亿元以上 培育5家以上年销售收入超百亿元企业 巩固提升支柱性传统产业。积极引导纺织服装、制鞋、食品、晴雨伞、陶瓷建材、纸制品6个支柱性传统产业向高端发展，实现“二次创业”。培育做大战略性新兴产业。实施更加积极的新兴产业促进政策，推动装备制造、航空零部件制造维修、高端印刷、光电能源4个新兴产业规模化，培育新兴产业增长点。促进企业集团做强做大。继续深化品牌经营、改制上市、精益管理、自主创新等战略，推动企业做大做强，带动产业链整合提升。信息来源：晋江市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要 晋江城市发展走向预测晋江城市发展走向预测海西城市群战略制高点海西城市群战略制高点全国百强全国百强 县域经济基本竞争力列全国百强县（市）第7位，综合创新能力列全国县级城市第6位，经济实力多年居于八闽县级之首。全省公共文明指数测评名列县级市第一；2010年，实现GDP908.74亿元，财政总收入100.23亿元。品牌之都品牌之都拥有中国名牌产品24项、中国驰名商标91枚（国家工商总局认定24枚）、国际知名品牌2项、上市公司32家。52家企业成为国家或行业标准起草单位，拥有国家级企业技术中心5个。产业基地产业基地先后荣获“国家体育产业基地”、“世界茄克之都”、“中国鞋都”、“中国纺织产业基地市”、“全国食品工业强县”、“中国伞都”、“中国陶瓷重镇”、“中国休闲服装名镇”、“中国内衣名镇”、“中国织造名镇”、“中国运动服装名镇”、“中国包装印刷基地”等称誉。晋江知名品牌代表晋江知名品牌代表海西机遇海西机遇 把握海西建设和泉州环湾发展机遇，实施“产业提升、城建提速”战略。晋江城市短板晋江城市短板11经济建设与城市建设形象不匹配，缺少代表城市形经济建设与城市建设形象不匹配，缺少代表城市形象和活力核心城市地标象和活力核心城市地标三里屯三里屯villagevillage 集文化、艺术、集文化、艺术、休闲和购物于一体的全新空间休闲和购物于一体的全新空间上海新天地上海新天地极致的传统与极致的现极致的传统与极致的现代化功能的融合代化功能的融合广州北京路广州北京路商业优势与旅游资源、商业优势与旅游资源、文化古迹与现代化建设揉文化古迹与现代化建设揉VS晋江城市形象晋江城市形象等待等待“华丽华丽”的转身的转身晋江城市短板晋江城市短板22晋江现代产业发展成果的各品牌散落分布，缺少城晋江现代产业发展成果的各品牌散落分布，缺少城市产业发展成果的集中展示窗口市产业发展成果的集中展示窗口品牌之都品牌之都安踏工厂店安踏工厂店中国内衣名镇中国休闲服装名镇中国织造名镇中国运动服装名镇（新塘街道）中国鞋都中国鞋都(制鞋业主要集中地）中国纺织产业基地中国纺织产业基地（纺织服装业主要集中地）晋江阳光路品牌店晋江阳光路品牌店晋江城市短板晋江城市短板33代表晋江城市传统底蕴的闽南文化日趋凋零，急需代表晋江城市传统底蕴的闽南文化日趋凋零，急需建立传统文化的传承和延续的保护体系建立传统文化的传承和延续的保护体系青阳是晋江传统文化最为集中的存留地晋江传统文化最为集中的存留地，但值得注意的是，梅岭组团传统街区已经是青阳现今存在的最后一片传统街区现今存在的最后一片传统街区，是极为珍贵的文化遗产。！文化元素文化元素在岁月中慢慢遗失消散在岁月中慢慢遗失消散全国百强县市的综合实力城市建设快速发展的大机遇享誉全国的品牌之都优势与价值优势与价值城市形象与综合实力不匹配缺少晋江品牌的展示窗口 缺少代表城市活力的核心城市文化的凋零与遗失短板与缺失短板与缺失城市发展机会结论：通过解读晋江城市的优势与短板，我们发现晋江城市发展机会结论：通过解读晋江城市的优势与短板，我们发现晋江需要一个窗口来展示晋江当代城市发展的成果，同时需要其来传承与需要一个窗口来展示晋江当代城市发展的成果，同时需要其来传承与延续城市文化延续城市文化矛盾中存在需求矛盾中存在需求项目发展机会挖掘项目发展机会挖掘2基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会1基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会基于海西城市群扩张背景下晋江的城市机会基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会1本项目区域未来发展方向？本项目区域未来发展方向？2本项目所承担的历史使命？本项目所承担的历史使命？万达综合体万达综合体城市定位：项目所处的石鼓路片区定位于集商业、旅游、居住等多种城市定位：项目所处的石鼓路片区定位于集商业、旅游、居住等多种功能的城市新中心，未来将打造成为对外展示新形象的城市名片功能的城市新中心，未来将打造成为对外展示新形象的城市名片n区域规划：建成集商业、旅游、居住等多种功能的区域规划：建成集商业、旅游、居住等多种功能的城市新中心，城市新中心，,用地面积用地面积18701870亩，片区拆迁总量约亩，片区拆迁总量约9191万万平方米；平方米；n区域价值：规划传统民俗文化体验区及休闲文化商区域价值：规划传统民俗文化体验区及休闲文化商住街区，住街区，打造对外展示新形象的城市名片打造对外展示新形象的城市名片。民俗文化区民俗文化区资源优势资源优势11商业资源：万达城市广场，未来晋江城市商业的制高点，商业资源：万达城市广场，未来晋江城市商业的制高点，将推动区域发展成为城市商业新核心将推动区域发展成为城市商业新核心住宅户型建筑面积套数占比户型占比二室二厅89-10044533.4%37.8%129-139594.4%三室二厅118403.0%57.9%121-13941531.1%142-17031823.8%四室二厅186-197574.3%4.3%总计1334100.0%100.0%万达住宅户型配比万达住宅户型配比项目概况：项目概况：p位置：位置：晋江世纪大道石鼓片区p规模：规模：占地253亩，总建面85.33万平米p建筑类型：建筑类型：集中商业、商业步行街、酒店、写字楼及住宅p开发商：开发商：大连万达集团资源优势资源优势22文化资源：五店市传统街区项目，定位闽南文化新街口，文化资源：五店市传统街区项目，定位闽南文化新街口，打造成为晋江城市形象的重要展示区打造成为晋江城市形象的重要展示区闽南文化闽南文化新街口新街口寻根寻根城市生发源地延续延续城市活态博物馆传承传承城市文化之魂平台平台文化创意产业发展纽带纽带闽台同源侨乡门户功能定位功能定位晋江五店市传统街区全面展示晋江城市悠久历史，丰厚文化底蕴和独特的当代城市文化，以全面地文化遗产保护为基础，打造集传统文化展示，传统风貌与民俗体验，企业文化展示，创意，特色商业，休闲等多功能于一体的晋江街区博物馆。功能结构功能结构对接城市功能结构通过街区入口和核心节点的组织，将城市现代商业与传统文化商业联系起来，并与万达商业综合体相连。项目区域未来发展方向推演项目区域未来发展方向推演区域定位：晋江城市新中心强势文化资源：五店市文化街区强势商业资源：万达城市广场通过类似发展区域案例研究，研判项目区域未来发展方向通过类似发展区域案例研究，研判项目区域未来发展方向案例研究对象：案例研究对象：1 1、城市核心文化区、城市核心文化区2 2、拥有强势文化资源和商业资源、拥有强势文化资源和商业资源3 3、具有城市名片效应、具有城市名片效应q上海新天地上海新天地q南京南京19121912案例选取原则：案例选取原则：上海上海新天地新天地将上海城市特有的传统文化、历史的风情与现代时尚将上海城市特有的传统文化、历史的风情与现代时尚功能密切融合的一站式消费场所，是上海独特的都市休闲生活示范区功能密切融合的一站式消费场所，是上海独特的都市休闲生活示范区p项目规划项目规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观；B B新天地，占地新天地，占地3 3万，建面万，建面6 6万，分万，分南、北里；南、北里；C翠湖天地高级住宅小区，总建68万；D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等；E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑。上海新天地是什么？上海新天地是什么？“城市会客厅城市会客厅生活新天地生活新天地”功能特色功能特色极致的城市传统文化与现代化商业功能的融合极致的城市传统文化与现代化商业功能的融合新天地北里的改造保留了大量原有房屋富有特色的石门建筑元素，对上海20年代建筑文化进行了最大化的传承；u 原风貌的石库门建筑形态原风貌的石库门建筑形态与格局与格局u 国际时尚潮流的汇聚地国际时尚潮流的汇聚地那青砖步行道，那红青相间的清水砖墙，那厚重的乌漆大门以及那雕着巴洛克风格卷涡状山花的门楣,人们漫步在这里，仿佛回到了20年代的大上海，尽情体会属于那个年代的历史流金岁月国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧明星文化与创意餐饮明星文化与创意餐饮琉璃工房主题餐厅琉璃工房主题餐厅巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室艺人工匠艺人工匠国际时尚文化国际时尚文化南京南京19121912南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文南京唯一集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的都市休闲生活示范区化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的都市休闲生活示范区p项目规划项目规划南京1912占地3万多平方米，总建筑面积达4万平方米；项目呈L型环绕总统府，由17栋民国府衙式建筑及太平、博爱、共和、新世纪四大广场组成；街区配备140余个地下停车位及近百个地面停车位。南京南京1912是什么？是什么？“昔日总统府邸昔日总统府邸今朝城市客厅今朝城市客厅”功能特色功能特色最繁华最鼎盛的历史时期与现代商业品牌街区的完美嫁接最繁华最鼎盛的历史时期与现代商业品牌街区的完美嫁接u民国式府衙建筑民国式府衙建筑南京独特的民国建筑风格，本身就是中西建筑的完美融合，是新旧时代更替时期生活的表现。到过南京的人一想到总统府 就想到，一想到就想起总统府南京已汇集了多家海内外有影响的时尚休闲娱乐品牌，其中，有首次进入中国内地市场的澳洲咖啡瀚德逊河，日式餐饮木酷铁板、牛较烧肉屋，在美国有近年历史的新英伦西餐馆，以及亚洲著名美容连锁机构香住等。u时尚休闲娱乐品牌聚居地时尚休闲娱乐品牌聚居地案例分析小结案例分析小结商业因城市文化而具有历史底蕴，城市文化因商业而具有都市时尚活力商业因城市文化而具有历史底蕴，城市文化因商业而具有都市时尚活力代表城市辉煌过去的代表城市辉煌过去的文化积淀和文化象征文化积淀和文化象征代表城市发展趋势的代表城市发展趋势的商业符号和商业形式商业符号和商业形式传统文化休闲元素传统文化休闲元素现代城市商业符号现代城市商业符号都市文化休闲示范区（URD）URD的核心特质的核心特质都市文化休闲示范区都市文化休闲示范区Urban Resort Demo关键词：关键词：Keywords城市魅力城市魅力休闲休闲多元多元 示范未来示范未来urban-charmrecreationdiversificationdemo它是城市文化的载体，都市生活的代表，既代表着城市过去的辉煌，又象征着城市未来的发展方向！基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会？基于晋江城市扩张背景下本项目的发展的机会？1本项目区域未来发展方向？本项目区域未来发展方向？2本项目所承担的历史使命？本项目所承担的历史使命？区域发展方向初判：依托城市定位以及区域资源，项目所在的石鼓片区未来发展成为晋江都市文化休闲示范区晋江都市文化休闲示范区晋江都市文化休闲示范区URDURD功能结构功能结构五店市文化街区晋江万达广场本项目都市文化休闲示范区URD五店市文化街区项目：是晋江城市起源所在五店市文化街区项目：是晋江城市起源所在,晋江城市龙脉、占据着晋晋江城市龙脉、占据着晋江城市源文化制高点江城市源文化制高点晋江城市龙脉晋江城市龙脉 晋江城市发源地晋江城市发源地价值表现形式现实意义城区的生发起源地青阳镇（名称功能）青阳山（山水格局）寻根（留住晋江城市之根）延续山水格局，传承城市记忆城市演变历史的活化石文物及历史建筑传统街巷、传统街区延续（展示晋江发展历史）从明清、民国至今晋江发展的活的史书开放性的、极富感染力的社区博物馆传统文化的重要载体青阳八景非物质文化遗产（高甲戏、名人故事、传说、老字号等）传承（彰显晋江城市之魂）“文化名牌”传统文化的集中展示“品牌之都”当代文化的完美融合文化产业发展的重要平台发展总部经济、促进产业升级的有力支撑经济强市与文化强市侨台亲缘纽带的实证宗教文化（石鼓庙）家庙、祖厝侨胞祖产纽带（打造晋江侨乡门户）维系晋江与侨台亲缘纽带的重要资源打造接待返乡华侨、台胞，使其得到最佳返乡体验的重要门户文化共鸣吸引华侨、台胞响应海西城市群建设战略晋江起源地、城市演变历史的活化石、传统文化的重要载体、侨台亲缘纽带的实证晋江起源地、城市演变历史的活化石、传统文化的重要载体、侨台亲缘纽带的实证唐代建县和宋代析地图青阳镇（晋江城区生发源地）五店市文化街区项目功能定位：形成兼具文化展示、休闲娱乐、特色商五店市文化街区项目功能定位：形成兼具文化展示、休闲娱乐、特色商业、特色宾馆等功能于一体的完整的城市文化功能区业、特色宾馆等功能于一体的完整的城市文化功能区品牌文化展示区传统商业区文化艺术产业区滨水休闲商业区休闲养生区传统文化核心展示区闽台同源展示区街区规划结构与功能分区街区规划结构与功能分区p街区文化空间结构“一庙（石鼓庙）双祠（蔡氏宗祠和庄氏宗祠）山（青阳山）塘连”；p街区功能结构“一街（后塘街）七片（七个功能片区）五店市”。街区节点与文化景观主题分布图街区节点与文化景观主题分布图p以中央水景为核心节点，以四个入口广场为重要节点；p雕塑与标识文化遗产单位或要素作为景观设计展示的重要元素，对历史文化内涵进行植入。品牌文化展示区：品牌文化展示区：以院落位核心，打造品牌文化展示区，功能主要以地方企业的品牌文化休闲活动，企业的新品发布为主，展示民营企业的品牌文化，同时使品牌文化与传统文化完美融合，促进产业升级。五店市文化街区项目城市定位：对接城市功能结构，展示晋江城市文化五店市文化街区项目城市定位：对接城市功能结构，展示晋江城市文化底蕴，打造成为晋江城市形象的重要展示区底蕴，打造成为晋江城市形象的重要展示区闽南文化闽南文化新街口新街口寻根寻根城市生发源地延续延续城市活态博物馆传承传承城市文化之魂平台平台文化创意产业发展纽带纽带闽台同源侨乡门户功能定位功能定位晋江五店市传统街区全面展示晋江城市悠久历史，丰厚文化底蕴和独特的当代城市文化，以全面地文化遗产保护为基础，打造集传统文化展示，传统风貌与民俗体验，企业文化展示，创意，特色商业，休闲等多功能于一体的晋江街区博物馆。功能结构功能结构对接城市功能结构通过街区入口和核心节点的组织，将城市现代商业与传统文化商业联系起来，并与万达商业综合体相连。晋江都市文化休闲示范区晋江都市文化休闲示范区URDURD功能结构功能结构五店市文化街区晋江万达广场本项目都市文化休闲示范区URD传统文化休闲元素传统文化休闲元素中国商业地产第一中国商业地产第一中国第一家全国最大规模旧区改造的企业、最早跨区域开发、中国第一个商业地产、中国第一个订单地产、中国第一个房地产信托投资基金、亚洲最大的商业院线、中国最大的不动产商万达：中国当前规模最大、运营最为成功的商业地产公司，在全国快速复制万达万达：中国当前规模最大、运营最为成功的商业地产公司，在全国快速复制万达广场综合体项目，当前已进入广场综合体项目，当前已进入2727个城市个城市万达开发策略万达开发策略快速扩张、规模化产品复制快速扩张、规模化产品复制晋江万达城市商业地位预判：城市商业的核心，晋江商圈制高点晋江万达城市商业地位预判：城市商业的核心，晋江商圈制高点VS阳光商圈阳光商圈万达商圈万达商圈SM商圈商圈石鼓片区未来在晋江万达广场的强势拉动下将成为晋江城市商业的新核心，万达将成为晋江城市商圈新的制高点！万达第三代综合体产品“街铺+百货”的形式“超市+店中店”的形式万达的短板：万达的短板：“大而全大而全”的城市商业模式复制，城市特性反应不足的城市商业模式复制，城市特性反应不足北京北京万达广场万达广场重庆重庆万达广场万达广场宁波宁波万达广场万达广场缺失 割裂闽商精神闽商精神晋江知名品牌晋江知名品牌坚持创新 文化认同 包容思变 晋江晋江万达广场万达广场都市文化休闲示范区对于晋江城市的意义都市文化休闲示范区对于晋江城市的意义一个理论：一个理论：Urbanism VS.Urbanity如果城市运营者以及所有在城市生存的人都更关注城市性，关注如果城市运营者以及所有在城市生存的人都更关注城市性，关注城市的生活方式，那么整个城市才真正具有灵魂。城市的生活方式，那么整个城市才真正具有灵魂。Urbanism城市化城市化 物质性（物质基础）物质性（物质基础）Urbanity城市性城市性 生活方式（城市人文精神内核）生活方式（城市人文精神内核）不管把一个城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，不管把一个城市做得多么漂亮，即使把它做成威尼斯或者巴黎，如果如果80%80%的人晚上六点半以后回家打麻将，它还是不能叫做城市，的人晚上六点半以后回家打麻将，它还是不能叫做城市，只能是一个物质的模型，是一个空壳。只能是一个物质的模型，是一个空壳。晋江的晋江的Urbanism和和Urbanity晋江市2010年城市GDP3565亿元，超过福州、厦门。晋江梅岭组团的大手笔总体规划。在政府的大力投入之下，晋江梅岭组团建设进行得如火如荼，现代城市景观已见初见雏形。晋江城市建设总投资约1010亿元，年度计划投资约236亿元晋江在城市化晋江在城市化Urbanism的道路上快速前行的道路上快速前行晋江，雄踞全国百强县市前列，但城市建设滞后于工业化一直是晋江发展的心头之痛。晋江企业界感受尤其深刻。晋江留不住高级人才，有的晋江企业只好把销售、研发部搬至厦门、上海等地方，或者出高薪留人，而即便如此，仍有企业高管上班在晋江、周末在厦门的情形。除此之外，企业还会想方设法为普通车间员工提供很好的生活环境，留住工人。一些晋江人也远赴厦门、泉州购房置业、居住、度假，或将子女送往厦门、泉州就学。而，而，经济实力与城市地位的反差显示了城市性经济实力与城市地位的反差显示了城市性UrbanityUrbanity的缺乏的缺乏注：资料及数据来源：晋江城市发展统计公报，2010城市竞争力报告等晋江的晋江的Urbanity在哪里？在哪里？晋江城市意向：从久远的“新石器时代”、到“唐宋文明”再到近代的“清承明制”、“声华文物、雄称海内”。而今，这些文化符号或已成为美好的回忆，或缺乏广泛的认同的影响，与此相关联的建筑、产品或人物也在逐步淡出人们的记忆。晋江城市7000年的积淀与断层，让生活在此的人们对久远的历史产生了迷失感，“古老而又年轻的城市”正是这种感受的最为明确的体现。无论如何，作为人类文明的发源地之一，晋江不缺少文化。无论如何，作为人类文明的发源地之一，晋江不缺少文化。晋江需要的是晋江需要的是“文化的现代化文化的现代化”都市文化休闲示范区都市文化休闲示范区（URD）晋江晋江的的Urbanity之路之路在我们眼中，现代的晋江与厦门、福州相比，缺乏故事，缺少了细节，缺少了现代都市文化，缺少风情，缺少韵致。这座既古老又年轻的城市，该以什么样的形象、什么样的气质诠释新时代的城市文明？我们发现，都市休闲文化作为都市魅力的载体，它可以为晋江人提供一种多元的、时尚的、体验式的、现代的生活方式。它能够从各个方面书写城市故事，展现都市风情；晋江都市文化休闲示范区晋江都市文化休闲示范区URDURD功能结构功能结构五店市文化街区晋江万达广场本项目都市文化休闲示范区URD传统文化休闲元素传统文化休闲元素现代城市商业符号（城市化）现代城市商业符号（城市化）现代城市商业符号（城市性）现代城市商业符号（城市性）晋江城市精神文化内核晋江城市生活的灵魂打造一个浓缩晋江城市精华的都市文化休闲示范区（URD）晋江未来之城关键词：品牌关键词：品牌/活力活力/时尚时尚/晋江文化都心关键词：艺术关键词：艺术/园林园林/历史历史“文化传承、形象展示”本项目承担的历史使命：承担晋江城市功能补缺，打造晋江现代城市性本项目承担的历史使命：承担晋江城市功能补缺，打造晋江现代城市性商业符号商业符号晋江精品之城关键词：品质关键词：品质/潮流潮流/繁荣繁荣/新天地之于上海三里屯village之于北京我们就是打造这样一个区域的标杆我们就是要做是城市的开拓者和领跑者我们就是要示范城市发展的未来WORLDUNION本项目的发展策略本项目的发展策略URD体系的构建体系的构建“P4计划计划”Chinese Shophouse 商业计划商业计划Diversiform House 住宅计划住宅计划City Face 形象计划形象计划Open Space 公共空间计划公共空间计划Plan1:Plan2:Plan3:Plan4:晋江城市URD体系构建晋江当代产业成果展示地晋江当代产业成果展示地利郎集团总部利郎昆明店LV旗舰店时尚化、个性化的品牌形象，充满人文情怀的购物环境，在不知不觉中感受着品牌文化，体验一种全新的生活时尚化、