浅析住房按揭贷款风险的分类bymf.ppt

住房按揭贷款风险培训个人银行部个人银行部个人银行部个人银行部2011-9-142011-9-14住房按揭贷款风险分类1 1、法律风险法律风险法律风险法律风险 当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障当前涉及房地产的法律环境对银行债权并不构成完全保障 担保法司法解释第六条规定：担保法司法解释第六条规定：担保法司法解释第六条规定：担保法司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”即通常所说的即通常所说的即通常所说的即通常所说的“生存免责生存免责生存免责生存免责”根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属根据上述规定可知，即使按揭房屋已经设定抵押，只要属被执行人及其所扶养家属必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执必须居住的，也不得被拍卖、变卖和抵债。这种做法必然会导致执行程序的延长和执行成本的增加。行成本的增加。行成本的增加。行成本的增加。引申：引申：引申：引申：当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约，当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约，当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约，当前我们办理的住房按揭贷款不是首套房就是二套房，一旦借款人违约，我行在收回债权中的执行难度极大。我行在收回债权中的执行难度极大。我行在收回债权中的执行难度极大。我行在收回债权中的执行难度极大。是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续是不是可以由银行提供一处住房，让借款人迁出，然后法院就可以继续执行？谁来做？执行？谁来做？执行？谁来做？执行？谁来做？案例：20052005年年3 3月，在金盛家具城附近从事低档手机销售的月，在金盛家具城附近从事低档手机销售的借款人夏宁玲因购买南湖一处二手房，向银行办理二手住借款人夏宁玲因购买南湖一处二手房，向银行办理二手住房按揭贷款。房按揭贷款。20072007年，其租赁的经营场所被拆迁建设高科年，其租赁的经营场所被拆迁建设高科技园，其生活来源中断，无力继续偿还贷款月供。技园，其生活来源中断，无力继续偿还贷款月供。贷款银行向法院诉讼，要求拍卖抵押房产偿还银行贷贷款银行向法院诉讼，要求拍卖抵押房产偿还银行贷款，银行胜诉，但在执行过程中，因抵押房产中不仅居住款，银行胜诉，但在执行过程中，因抵押房产中不仅居住着夏宁玲本人，还居住其母亲，由于房产属夏宁玲生活必着夏宁玲本人，还居住其母亲，由于房产属夏宁玲生活必须住房，且住有老人，法院中止执行。须住房，且住有老人，法院中止执行。贷款至今处于不良状态。贷款至今处于不良状态。2 2 2 2、源于开发商的风险、源于开发商的风险、源于开发商的风险、源于开发商的风险 开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商延期交付楼房甚至烂尾开发商延期交付楼房甚至烂尾 开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商所建楼房与购房合同明显不符开发商所建楼房与购房合同明显不符 按揭楼盘无法取得房产证按揭楼盘无法取得房产证按揭楼盘无法取得房产证按揭楼盘无法取得房产证 开发商挪用贷款或者携款潜逃开发商挪用贷款或者携款潜逃开发商挪用贷款或者携款潜逃开发商挪用贷款或者携款潜逃案例：案例：位于河西新城市广场、面对江东路的位于河西新城市广场、面对江东路的“阳光金峰阳光金峰”是是由南京蟠龙金陵建设开发有限公司（小型开发商）开发，由南京蟠龙金陵建设开发有限公司（小型开发商）开发，由于该公司法定代表人平理于由于该公司法定代表人平理于20082008年年8 8月患胰腺癌死亡，月患胰腺癌死亡，公司经营遂陷于停顿，无法落实公司经营遂陷于停顿，无法落实“阳光金峰阳光金峰”楼盘建设的楼盘建设的后续资金，使该楼盘至今未能办理竣工验收手续、无法办后续资金，使该楼盘至今未能办理竣工验收手续、无法办理房屋理房屋2 2证。证。由于长期无法办理由于长期无法办理2 2证，且房屋质量出现多处问题、物证，且房屋质量出现多处问题、物业服务质量极差，愤怒的业主将怒火发至银行，集体断供，业服务质量极差，愤怒的业主将怒火发至银行，集体断供，涉及银行涉及银行8 8家。家。由于由于“阳光金峰阳光金峰”住宅土地出让金未交清，无住宅土地出让金未交清，无法办理房屋法办理房屋2 2证，购买房屋的群众多次集体前往区证，购买房屋的群众多次集体前往区政府要求解决问题。区政府为此专门召开协调会，政府要求解决问题。区政府为此专门召开协调会，将将“阳光金峰阳光金峰”住宅楼事项定位为住宅楼事项定位为“涉及民众利涉及民众利益的群体性事件益的群体性事件”，要求有关部门在确保社会稳，要求有关部门在确保社会稳定的前提下妥善处理，并要求在政府处理意见出定的前提下妥善处理，并要求在政府处理意见出台前，鼓楼区法院暂不受理银行涉及台前，鼓楼区法院暂不受理银行涉及“阳光金峰阳光金峰”住宅购房贷款逾期的诉讼申请。住宅购房贷款逾期的诉讼申请。3 3、假按揭风险、假按揭风险一手房假按揭形成的原因：一手房假按揭形成的原因：（1 1）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危）开发商楼盘定位失误、销售停滞，项目面临崩盘危机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通机，银行贷款和工程款项难以偿付。为避免倒闭开发商通过假按揭达到回笼资金的目的。过假按揭达到回笼资金的目的。（2 2）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建）中小房地产开发商自有资金有限，有些在楼盘初建时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告时就出现资金吃紧，期房销售速度缓慢，各方资金需求告急，只有将期房重复急，只有将期房重复“销售销售”才能足够支付。才能足够支付。（3 3）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使）当一些楼盘接近清仓时，由于尾楼销售困难，即使卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧卖出价钱也不理想。一些新盘资金缺紧的开发商就会将旧盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些盘尾楼通过假按揭打包给银行。为了套取更多资金，这些楼盘往往将定价标高。楼盘往往将定价标高。（4 4）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相）房地产开发贷款要求比较严格，而房产按揭手续相对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望对简单、利率较低。使得包括一些大开发商在内都很希望通过这种变通的办法来获得贷款。通过这种变通的办法来获得贷款。（5 5）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，）商业银行特别是中小型商业银行过多强调发展业务，降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款降低按揭贷款门槛，放松对借款人的信用等级评估、贷款调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假调查；还有些银行工作人员错误的认为，开发商即使做假按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增按揭也是为了解决资金周转问题，风险相对较低，为了增加业务量、照顾大客户而予以配合。加业务量、照顾大客户而予以配合。（6 6）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、）少数银行工作人员存在职业道德问题，与包工头、开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。开发商恶意窜通甚至私下交易，纵容了假按揭的发生。假按揭的种类：假按揭的种类：（1 1）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单）一房假售：开发商为了倾销尾楼或销售困难的楼房，以本单位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以位职工、其他关系人或者虚拟购房人及相关资料，以“购房人购房人”名义名义与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得与其签定购房合同并申请银行按揭贷款。待找到真正的购房人取得资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款资金后通过转按揭的方式偿还银行贷款，如果无法售出则干脆携款潜逃。潜逃。（2 2）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同）一房多售：开发商为了回笼更多资金，伪造相关资料，将同一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说一楼房卖给多个购房人，并分别与不同银行办理按揭贷款。一般说来，其中有一个来，其中有一个“购房人购房人”为真正的购房人。待资金周转过来开发商为真正的购房人。待资金周转过来开发商再提前将虚假按揭款偿还。再提前将虚假按揭款偿还。3.3.假按揭的特征：假按揭的特征：开发商替购房人每期偿还银行贷款。开发商替购房人每期偿还银行贷款。发生在我们身边的：发生在我们身边的：2005 2005年，由联立集团下属东南西北建设公司开年，由联立集团下属东南西北建设公司开发的龙凤花园二期，因集团资金紧张，采用由集发的龙凤花园二期，因集团资金紧张，采用由集团公司员工办理住房按揭贷款形式从银行融资，团公司员工办理住房按揭贷款形式从银行融资，房屋继续销售（一房二卖）房屋继续销售（一房二卖），由于房产已抵押给，由于房产已抵押给银行，购房人无法办理权属登记。银行，购房人无法办理权属登记。2009 2009年，部分业主因长期无法办理年，部分业主因长期无法办理2 2证，集体证，集体到江苏银监上访。到江苏银监上访。2010 2010年在江苏银监督办下，集团偿付了银行贷年在江苏银监督办下，集团偿付了银行贷款，事情妥善解决。款，事情妥善解决。二手房假按揭风险表现二手房假按揭风险表现 最常见的，以按揭手段获取抵押贷款最常见的，以按揭手段获取抵押贷款最常见的，以按揭手段获取抵押贷款最常见的，以按揭手段获取抵押贷款 2006200620062006年年年年3 3 3 3月，晓娟（卖方）与许林（买方借月，晓娟（卖方）与许林（买方借月，晓娟（卖方）与许林（买方借月，晓娟（卖方）与许林（买方借款人）为取得贷款资金用于个人周转，在大都市款人）为取得贷款资金用于个人周转，在大都市款人）为取得贷款资金用于个人周转，在大都市款人）为取得贷款资金用于个人周转，在大都市担保公司签订了房屋买卖协议，相互将本人名下担保公司签订了房屋买卖协议，相互将本人名下担保公司签订了房屋买卖协议，相互将本人名下担保公司签订了房屋买卖协议，相互将本人名下房产过户给对方，其后，许林在银行办理二手住房产过户给对方，其后，许林在银行办理二手住房产过户给对方，其后，许林在银行办理二手住房产过户给对方，其后，许林在银行办理二手住房按揭贷款，贷款资金划入晓娟帐户。贷款后，房按揭贷款，贷款资金划入晓娟帐户。贷款后，房按揭贷款，贷款资金划入晓娟帐户。贷款后，房按揭贷款，贷款资金划入晓娟帐户。贷款后，贷款由晓娟提供资金偿还，晓娟目前仍然居住在贷款由晓娟提供资金偿还，晓娟目前仍然居住在贷款由晓娟提供资金偿还，晓娟目前仍然居住在贷款由晓娟提供资金偿还，晓娟目前仍然居住在已于已于已于已于2005200520052005年就过户给许林的房屋内。年就过户给许林的房屋内。年就过户给许林的房屋内。年就过户给许林的房屋内。晓娟是从事个体面食餐饮的自雇人士，后因经营晓娟是从事个体面食餐饮的自雇人士，后因经营问题无力还贷，导致贷款逾期，银行将许林诉至问题无力还贷，导致贷款逾期，银行将许林诉至法庭。法庭。由于在办理贷款时，大都市担保公司已做好全套由于在办理贷款时，大都市担保公司已做好全套房屋处置委托公证手续，担保公司代偿贷款后将房屋处置委托公证手续，担保公司代偿贷款后将房产转卖。房产转卖。为什么会有二手房假按揭：一般说来，个人抵押贷款的审批比较严格，而二手房的按揭贷款手续相对简单，加上贷款成数和还款方式的优势驱使一些借款人通过“左手卖右手”的不真实交易来获取按揭贷款。现阶段，我们遇到最多的、最大的风险就是此类。二手房假按揭贷款的特征：1 1、贷款后，买房人仍然住在已出售房屋内、贷款后，买房人仍然住在已出售房屋内 2 2、贷款时，贷款资金划入第三方或第三人账户（有公证、贷款时，贷款资金划入第三方或第三人账户（有公证 手续）手续）3 3、在催收过程中，往往贷款人让银行人员去找谁谁谁。、在催收过程中，往往贷款人让银行人员去找谁谁谁。4 4、贷款催收后，当初的中介现身，并表示中介处有房产、贷款催收后，当初的中介现身，并表示中介处有房产 所有人（买房）委托售房的全套手续（有公证手续）所有人（买房）委托售房的全套手续（有公证手续）办理住房按揭贷款中，我们办理住房按揭贷款中，我们客户经理遇到的基本是二手住客户经理遇到的基本是二手住房假按揭贷款。房假按揭贷款。随着房地产调控的进行，一随着房地产调控的进行，一手房假按揭会增多。手房假按揭会增多。其他假按揭案例：其他假按揭案例：张华经营摩托修配缺乏资金，于是动员其叔叔将房子张华经营摩托修配缺乏资金，于是动员其叔叔将房子卖给其父亲（借款人），其父亲是货车司机。卖给其父亲（借款人），其父亲是货车司机。贷款时，张华向其叔叔交付了贷款使用承诺书，并支贷款时，张华向其叔叔交付了贷款使用承诺书，并支付付5 5万元给其叔叔作为报酬。万元给其叔叔作为报酬。贷款后，其叔叔仍然居住在已出售的房屋中。贷款后，其叔叔仍然居住在已出售的房屋中。贷款后贷款后2 2年，借款人在一起交通事故中身亡，张华也年，借款人在一起交通事故中身亡，张华也因好吃懒做欠下高利贷东躲西藏，银行贷款逾期。因好吃懒做欠下高利贷东躲西藏，银行贷款逾期。银行将借款人（已死亡）诉至法院，法院判拍卖房产银行将借款人（已死亡）诉至法院，法院判拍卖房产还银行贷款。还银行贷款。其叔叔为了有地方居住，决定将房屋出售，其叔叔为了有地方居住，决定将房屋出售，出售款还银行贷款后在六合等偏远地区买套小房出售款还银行贷款后在六合等偏远地区买套小房终老。终老。其叔叔用买家首付款还了银行贷款，银行解其叔叔用买家首付款还了银行贷款，银行解除房产抵押，解除房产抵押当天，高利贷人申请除房产抵押，解除房产抵押当天，高利贷人申请将房产冻结（房产属于张华）。将房产冻结（房产属于张华）。其叔叔收了买房人资金还银行贷款，但无法其叔叔收了买房人资金还银行贷款，但无法将房产交付，其叔叔和买房人先至鼓楼法院诉求将房产交付，其叔叔和买房人先至鼓楼法院诉求未得到支持后，转至银行要求经办客户经理解决。未得到支持后，转至银行要求经办客户经理解决。如何防范假按揭贷款：如何防范假按揭贷款：（一）严格对开发商和中介机构的准入（一）严格对开发商和中介机构的准入1.1.确定开发商和中介机构的信用记录良好，无假确定开发商和中介机构的信用记录良好，无假按揭历史；按揭历史；2.2.确定开发商和中介机构的资质良好，具备承担确定开发商和中介机构的资质良好，具备承担违约责任的能力；违约责任的能力；3.3.其主要领导人信用良好，无犯罪等历史。其主要领导人信用良好，无犯罪等历史。（二）加强对交易真实性的审查（二）加强对交易真实性的审查经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交经办客户经理应做到实地调查等各种方式确保交易真实性，警觉交易价格过高等违反常规现象。易真实性，警觉交易价格过高等违反常规现象。（三）加强与市政规划部门的联系，了解房产使用年限和（三）加强与市政规划部门的联系，了解房产使用年限和地区规划。地区规划。（四）完善我行内部管理体制，加强员工法律和业务知识（四）完善我行内部管理体制，加强员工法律和业务知识培训培训1.1.对违规工作人员严厉处罚，以儆效尤。对违规工作人员严厉处罚，以儆效尤。为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为，应对为了防范银行内部工作人员的渎职和违规行为，应对“假假按揭按揭”等责任人员进行严肃处理。对于触犯我国有关法律等责任人员进行严肃处理。对于触犯我国有关法律的行为，应坚决移送有关部门进行追究。的行为，应坚决移送有关部门进行追究。2.2.加强业务培训，扩大法律审查范围。加强业务培训，扩大法律审查范围。对于风险的防范，一方面要熟知业务，不断积累和总结经对于风险的防范，一方面要熟知业务，不断积累和总结经验，吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行验，吸取他行先进有效的防范措施；另一方面要普及银行相关法律知识，提高专业审查能力。相关法律知识，提高专业审查能力。发生假按揭贷款后客户经理的责任：发生假按揭贷款后客户经理的责任：免责：免责：（一）自然灾害；（一）自然灾害；（二）特殊情形下的政策性因素；（二）特殊情形下的政策性因素；（三）国家政策、行业政策等的重大变化；（三）国家政策、行业政策等的重大变化；（四）无法掌控或预测的突发重大事件；（四）无法掌控或预测的突发重大事件；（五）其他可以免责的客观原因。（五）其他可以免责的客观原因。有责任有责任主观原因主观原因：主观原因是指相关责任人发生的违规、失职、道德风主观原因是指相关责任人发生的违规、失职、道德风险、诚信缺失行为，包括但不限于以下行为：险、诚信缺失行为，包括但不限于以下行为：（一）不诚信行为；（一）不诚信行为；（二）违反有关制度规定操作而导致不良资产发生或形成，（二）违反有关制度规定操作而导致不良资产发生或形成，或造成不良影响或后果的行为；或造成不良影响或后果的行为；（三）对应发现和应报告的风险或重大事项未及时发现和（三）对应发现和应报告的风险或重大事项未及时发现和报告或隐瞒不报；报告或隐瞒不报；（四）对已发现或已产生风险未采取有效化解措施或采取（四）对已发现或已产生风险未采取有效化解措施或采取措施不当导致更大风险和损失；措施不当导致更大风险和损失；做到三个真实，防范假按揭贷款借款人的真实性身份真实、职业、收入真实用途的真实性贷款用途决定我们的调查方向，调查方向错了，风险判断也就错了抵押的真实性抵押是贷款救济，补偿希望大家做业务记住五个希望大家做业务记住五个希望大家做业务记住五个希望大家做业务记住五个“jing”“jing”“jing”“jing”净净净净：干干净净做事，不存私心杂念：干干净净做事，不存私心杂念静静静静：静下心、沉下心、踏踏实实做工作：静下心、沉下心、踏踏实实做工作境境境境：境界，做事至少要对父母、妻儿负责：境界，做事至少要对父母、妻儿负责镜镜镜镜：一定要定期总结、翻新，对着镜子，检：一定要定期总结、翻新，对着镜子，检 讨自己的得失。讨自己的得失。敬敬敬敬：当然是敬业，要干好工作，当然是要爱：当然是敬业，要干好工作，当然是要爱 他。他。谢谢！谢谢！演讲完毕，谢谢观看！