房地产开发与经营第6-1章.ppt

第六章第六章 房地产项目管理房地产项目管理第一节第一节 房地产项目管理概述房地产项目管理概述一、概念二、项目管理单位及其任务三、房地产项目管理的目标四、房地产项目管理系统一、定义一、定义 房地产项目管理房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用系统工程的观点、理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。二、项目管理单位及其任务项目管理单位及其任务 在现代房地产项目中，由于项目本身的复杂性和庞大性，它往往涉及到许多专业部门，不仅仅是项目建设单位或项目投资单位。在项目的建设过程中，尽管不同的参与者所承担的工作任务不同，但是各参与者及其工作任务共同构成了房地产项目管理的完整体系。房地产项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理(业主单位)、设计项目管理(设计单位)、工程咨询项目管理(咨询监理单位)、施工项目管理(施工单位)和后期物业管理(物业公司)。（1 1）项目建设单位。）项目建设单位。项目建设单位是站在投资主体的立场对项目进行综合性的管理。其管理是通过一定的组织形式，采用多种方法和措施，对整个项目多有工作的系统运动过程进行计划、协调、监督、控制和总评价，以保证项目质量、工期、投资效益目的实现。如果除项目建设单位之外还包括其他投资者。如项目融资单位、BOT项目的投资者等，他们必须参与项目全过程的管理。（2 2）项目设计单位。）项目设计单位。在现代项目实施过程中，设计单位的工作任务已经打破了以往纯设计阶段的旧格局，渐渐深入到了项目目标设计、可行性研究、施工阶段和竣工验收阶段，甚至还渗透到了使用过程中的改造和维修过程。项目设计单位的工作任务已不完全是设计阶段的自我管理。其工作任务已延伸到项目施工阶段的施工监督、竣工阶段的质量验收，渗透到项目前期为项目建设单位提供可靠的技术服务，帮助建设单位进行产品定位和项目立项等。（3 3）施工单位（或项目承包商）。）施工单位（或项目承包商）。项目产品的直接建造单位。一般是在项目施工图设计完成后，施工单位通过投标的形式取得项目的施工承包资格，按承包合同规定完成项目施工任务。现代房地产项目使业主趋向于将项目的全部任务交给一个承包商完成，即“设计施工供应”的总承包方式。承包商往往在项目建立后，甚至在项目可性研究阶段就介入了项目的有关工作，为业主提供全过程、全方位的服务。（4 4）咨询单位（监理公司）。）咨询单位（监理公司）。咨询单位（或监理公司）是一种中介服务组织，一般是在接受业主或总承包商的委托之后，按咨询（监理）合同的规定，代表业主或承包商，对项目进行技术咨询（监理），对相应阶段的相关任务进行咨询（监理）。其中咨询（监理）单位主要是对业主或承包商直接负责。当然，还包括对项目进行宏观调控的政府主管部门，他们主要调控项目对整个社会经济发展的影响，控制项目的质量关，促进项目与环境之间的协调等宏观性工作。上述各项目参与单位的工作任务都符合“项目”的定义，因此在具体的实施过程，都可设立自己的相应的项目管理组织，以实施相应的项目管理任务或过程。三、房地产项目管理的目标三、房地产项目管理的目标 成功项目在不同时期、不同环境下的判断标准是有差别的。但这并不是说没有判断标准，一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件：(1)要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。(2)要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项目总目标和要求。(3)要使项目能合理地有效地利用各种资源，具有可持续发展的潜力。必须使项目能为使用者所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使各方面都感到满意。(4)必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。(5)必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。四、房地产项目管理系统四、房地产项目管理系统(一一)房地产项目管理系统的流程房地产项目管理系统的流程 按系统工程理论,结合管理工作的一般流程可将项目管理系统地描述为：“预测决策计划控制反馈修正决策计划”等职能的结合体。这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务，实现项目的总目标。(二二)房地产项目管理系统的阶段房地产项目管理系统的阶段(三三)房地产项目管理系统的范围房地产项目管理系统的范围成本管理工期管理质量控制现场管理组织和信息管理合同风险管理管理第二节第二节 房地产项目工程质量管理房地产项目工程质量管理一、质量和工程质量的概念一、质量和工程质量的概念质量是指反映实体满足明确或者隐含需要能力的特性的总和。质量的主体是“实体”，实体可以是活动或者过程的有形产品。例如：建成的厂房，装修后的住宅，或是无形的产品（质量措施规划等）；也可以是某个组织体系或人，以及上述各项的组合。工程质量除了具有上述普遍意义上的质量的含义以外，还具有自身的一些特点。在工程质量中，所说的满足明确或者隐含的需要，不仅是针对客户的，还要考虑到社会的需要和符合国家有关的法律、法规的要求。特性特性功能和使用价值功能和使用价值要求要求隐含的要求隐含的要求公认的，惯例，公众的期望。公认的，惯例，公众的期望。明确的要求明确的要求合同、规范、标准、设计文件。合同、规范、标准、设计文件。必须履行的要求必须履行的要求法律、法规、行业规则法律、法规、行业规则工程项目质量的划分工程项目质量的划分从工程项目结构层次分从工程项目结构层次分从工程项目结构层次分从工程项目结构层次分工工工工序序序序质质质质量量量量检检检检验验验验批批批批质质质质量量量量分分分分项项项项工工工工程程程程质质质质量量量量分分分分部部部部子子子子分分分分部部部部工工工工程程程程质质质质量量量量单单单单位位位位子子子子单单单单位位位位工工工工程程程程质质质质量量量量从工程项目生产过程分从工程项目生产过程分从工程项目生产过程分从工程项目生产过程分工工工工程程程程项项项项目目目目决决决决策策策策质质质质量量量量工工工工程程程程项项项项目目目目设设设设计计计计质质质质量量量量工工工工程程程程项项项项目目目目施施施施工工工工质质质质量量量量工工工工作作作作质质质质量量量量工工工工程程程程项项项项目目目目回回回回访访访访保保保保修修修修质质质质量量量量工程项目特点及质量特点工程项目特点及质量特点实施一次性与实施一次性与实施一次性与实施一次性与寿命长期性寿命长期性寿命长期性寿命长期性单项性单项性单项性单项性高投入性高投入性高投入性高投入性风险性风险性风险性风险性决定决定决定决定影响因素多影响因素多影响因素多影响因素多质量波质量波质量波质量波动大动大动大动大质量变质量变质量变质量变异大异大异大异大质量隐质量隐质量隐质量隐蔽性蔽性蔽性蔽性工程项目工程项目工程项目工程项目特点特点特点特点工程质量工程质量工程质量工程质量特点特点特点特点生产管理方生产管理方生产管理方生产管理方式的特殊性式的特殊性式的特殊性式的特殊性终检局限大终检局限大终检局限大终检局限大工程项目质量形成过程工程项目质量形成过程根据设计文件和图纸通根据设计文件和图纸通根据设计文件和图纸通根据设计文件和图纸通过施工形成实体过施工形成实体过施工形成实体过施工形成实体工工工工程程程程建建建建设设设设各各各各阶阶阶阶段段段段项目决策项目决策项目决策项目决策工程勘察设计工程勘察设计工程勘察设计工程勘察设计工程施工工程施工工程施工工程施工工程验收工程验收工程验收工程验收(及维修期及维修期及维修期及维修期)工程项目质量工程项目质量工程项目质量工程项目质量的形成是一个的形成是一个的形成是一个的形成是一个系统过程，既系统过程，既系统过程，既系统过程，既工程质量是由工程质量是由工程质量是由工程质量是由可行性研究、可行性研究、可行性研究、可行性研究、投资决策、工投资决策、工投资决策、工投资决策、工程设计、工程程设计、工程程设计、工程程设计、工程施工和竣工验施工和竣工验施工和竣工验施工和竣工验收各阶段质量收各阶段质量收各阶段质量收各阶段质量的综合反映的综合反映的综合反映的综合反映确定质量目标及水平协确定质量目标及水平协确定质量目标及水平协确定质量目标及水平协调统一投资、质量、进调统一投资、质量、进调统一投资、质量、进调统一投资、质量、进度度度度根据质量目标及水平通根据质量目标及水平通根据质量目标及水平通根据质量目标及水平通过工程设计具体化过工程设计具体化过工程设计具体化过工程设计具体化检查评定、考核质量目检查评定、考核质量目检查评定、考核质量目检查评定、考核质量目标是否符合设计标是否符合设计标是否符合设计标是否符合设计工程项目质量管理原则工程项目质量管理原则工程项目质工程项目质工程项目质工程项目质量管理原则量管理原则量管理原则量管理原则1 1 1 1、坚持质、坚持质、坚持质、坚持质量第一原则量第一原则量第一原则量第一原则2 2 2 2、坚持以、坚持以、坚持以、坚持以人为控制人为控制人为控制人为控制核心核心核心核心3 3 3 3、坚持以、坚持以、坚持以、坚持以预防为主预防为主预防为主预防为主4 4 4 4、坚持质、坚持质、坚持质、坚持质量标准量标准量标准量标准5 5 5 5、贯彻科学、贯彻科学、贯彻科学、贯彻科学、公正、守法公正、守法公正、守法公正、守法的职业规范的职业规范的职业规范的职业规范工程项目质量管理原则工程项目质量管理原则项目决策阶段项目决策阶段项目决策阶段项目决策阶段工程设计阶段工程设计阶段工程设计阶段工程设计阶段工程施工阶段工程施工阶段工程施工阶段工程施工阶段选址合理选址合理选址合理选址合理质量要求符合业质量要求符合业质量要求符合业质量要求符合业主意图主意图主意图主意图与投资目标相协与投资目标相协与投资目标相协与投资目标相协调调调调选好设计单位保选好设计单位保选好设计单位保选好设计单位保证设计质量证设计质量证设计质量证设计质量保证设计符合决保证设计符合决保证设计符合决保证设计符合决策阶段要求策阶段要求策阶段要求策阶段要求保证设计符合技保证设计符合技保证设计符合技保证设计符合技术规范标准术规范标准术规范标准术规范标准保证专业设计之保证专业设计之保证专业设计之保证专业设计之间的协调间的协调间的协调间的协调要开展施工招标要开展施工招标要开展施工招标要开展施工招标选择承建商选择承建商选择承建商选择承建商严格监督承建商严格监督承建商严格监督承建商严格监督承建商按图施工按图施工按图施工按图施工与所在地区环境与所在地区环境与所在地区环境与所在地区环境相协调相协调相协调相协调按照建按照建按照建按照建设过程设过程设过程设过程的程序的程序的程序的程序依次控依次控依次控依次控制各个制各个制各个制各个阶段的阶段的阶段的阶段的工程质工程质工程质工程质量量量量（二)工程项目质量控制的基本原理1.PDCA循环原理 P P P P、Plan（计划）（计划）（计划）（计划）确定目标、确定确定目标、确定确定目标、确定确定目标、确定达到目标的方法达到目标的方法达到目标的方法达到目标的方法D D D D、DoDoDoDo（实行）（实行）（实行）（实行）实施实施实施实施C C C C、CheckCheckCheckCheck（检查）（检查）（检查）（检查）检查结果检查结果检查结果检查结果A A A A、Action（处理）（处理）（处理）（处理）采取措施采取措施采取措施采取措施不不不不断断断断螺螺螺螺旋旋旋旋上上上上升升升升2.工程项目质量控制三阶段原理1)事前控制 强调质量目标的计划预控，按计划进行质量活动前准备工作状态的控制。事前控制注重质量目标的计划预控，以及按质量计划进行质量活动前的准备工作状态的控制。2)事中控制对质量活动的行为进行约束、对质量进行监控，属于一种实时控制。事中控制是对质量活动主体、质量活动过程和结果所进行的自我约束和他人监督两方面的控制。其关键是增强质量意识，发挥行为主体的自我约束控制。3)事后控制 在输出阶段的质量控制。事后控制也称为合格控制，包括对质量活动结果的评价认定和对质量偏差的纠正。3.工程项目质量的三全控制原理三全控制原理来自于全面质量管理(Total Quality Control，TQC)的思想，是指企业组织的质量管理应该做到全面质量控制、全过程质量控制和全员参与质量控制。（三）（三）质量管理量管理标准（准（ISO9000系列系列标准准GB/T19000）1、ISO9000族族标准准简介介 ISO（International Organization for Standardization)是国际标准化组织的简称。ISO9000族系列标准在1987年正式颁布，1988年被我国等效采用。1992年颁布92版，被我国等同采用，国家标准代号为：GB/T-19000系列标准。现在是2000年版本，主要有四个标准：GB/T19000-2000质量管理体系基础和术语GB/T19001-2000质量管理体系要求GB/T19004-2000质量管理体系业绩改进指南ISO19011质量和环境审核指南 全面质量全面质量全面质量全面质量管理阶段管理阶段管理阶段管理阶段质量管理质量管理质量管理质量管理标准阶段标准阶段标准阶段标准阶段质量检验阶段质量检验阶段质量检验阶段质量检验阶段统计质量统计质量统计质量统计质量控制阶段控制阶段控制阶段控制阶段质量管理发展的质量管理发展的质量管理发展的质量管理发展的四个阶段四个阶段四个阶段四个阶段（二）质量管理体系的基础与术语（二）质量管理体系的基础与术语（ISO9000-2000ISO9000-2000）1、ISO9000-2000族标准质量管理原则：1)以顾客为关注焦点；2)领导作用；3)全员参与；4)过程方法；5)管理的系统方法；6)持续改进；7)基于事实的决策方法；8)与供方互利的关系。2 2、术语：、术语：1)质量管理：是在质量方面指挥和控制组织的协调的活动。质量方针质量方针质量方针质量方针质量目标质量目标质量目标质量目标质量策划质量策划质量策划质量策划质量控制质量控制质量控制质量控制质量保证质量保证质量保证质量保证质量改进质量改进质量改进质量改进质量管理质量管理质量管理质量管理2)质量方针与质量目标：质量方针：是由组织的最高管理者正式发布的该组织总的质量宗旨和方向。质量方针是组织在较长时期中经营活动和质量活动的指导原则及行动指南，是组织内各职能部门全体人员质量活动的根本准则。质量目标：是在质量方面所追求的目的。质量目标是依据质量方针制定的；通常对组织的相关职能和层次分别规定质量目标。3)质量策划：是质量管理的一部分，致力于制定质量目标并规定必要的运行过程和相关资源以实现质量目标。4)质量控制：是质量管理的一部分，致力于满足质量要求。5)质量保证：是质量管理的一部分，致力于提供质量要求会得到满足的信任。6)质量改进：是质量管理的一部分，致力于提高有效性。7)质量管理体系：是在质量方面指挥和控制组织的管理体系。3、ISO9000族标准的构成GB/T19000-2000质量管理体系：基础和术语GB/T19001-2000质量管理体系：要求GB/T19004-2000质量管理体系：业绩改进指南对对外外满足顾客要求满足顾客要求用于认证用于认证对对内内用于内部质量管理用于内部质量管理4、质量管理体系认证 质量认证是指由第三方对供方的产品和质量管理体系进行评定和给予书面证明的一种活动，分为产品质量认证和质量管理体系认证两种。质量管理体系认证的意义：(1)提高供方企业的质量信誉。(2)促进企业完善质量管理体系。(3)增强国际市场竞争能力。(4)减少社会重复检验和检查费用。(5)有利于保护消费者利益。(6)有利于法规的实施。