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中国花艺行业应用领域分析报告中国花艺行业应用领域分析报告旅游地产分析旅游地产旅游地产旅游地产解构旅游地产解构旅游地产的概念旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。它依托旅游的空间位移基础，借力旅游搬运，服务游客消费，形成地产房产开发和营销，从而构建一种新型的产业模式。总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。五大主要特征五大主要特征旅游与地产相互交叉、核心价值在于对生活方式的引导、市场定位中高端消费群、具有投资与消费双重功能、具有实现产城一体化的综合效应。旅游地产旅游地产旅游地产解构旅游地产解构五大组成要素五大组成要素良好的可进入性可进入性、具有独特吸引力独特吸引力的旅游资源、基础设施与配套服务设施、融旅游开发理念与度假人居配套于一体的景观环境和公共空间公共空间环境环境、专业的物业管理以及资金支撑、营销推广系统、交换网络系统等。旅游地产旅游地产旅游地产解构旅游地产解构可进入性可进入性独特吸引力独特吸引力景观环境和公共空景观环境和公共空间环境间环境专业的物业管理以专业的物业管理以及资金支撑、营销及资金支撑、营销推广系统、交换网推广系统、交换网络系统络系统基础设施与配套服基础设施与配套服务设施务设施六个开发维度六个开发维度居住模式居住模式、物业模式物业模式、销售模式销售模式、吸引力与价值模式吸引力与价值模式、商业层级模式商业层级模式和开发层级模式开发层级模式。旅游地产旅游地产旅游地产解构旅游地产解构旅游地产旅游地产在新型城镇化中的作用在新型城镇化中的作用旅游地产旅游地产在新型城镇化中的旅游地产开发形式在新型城镇化中的旅游地产开发形式旅游地产土地开发属于土地一级开发，或者企业参与时为土地一级半市场开发的概念；包括旅游项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设旅游引导的新型城镇化的基础旅游地产商参与土地一级开发，不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施建设，重点是要形成真正的旅游产业，形成游客搬运，实现消费聚集。只有人气形成，才有可能形成商气，才进一步可以发展出多样化的居住，才有城镇化的发展。因此，旅游地产开发商必须结合旅游产品开发，结合二级市场开发，才能真正获取一级市场的利润旅游地产旅游地产在新型城镇化中的旅游地产开发形式在新型城镇化中的旅游地产开发形式旅游公共设施建设包括游客中心、旅游专项交通、旅游景观、旅游环境整治、资源保护等等，由此形成旅游产业发展的基础旅游引导的新型城镇化建设最重要的内容之一以BT模式为主导，打造满足旅游休闲需求的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且还能形成一批旅游产品。其开发建设，需要大量投资，但是市场回报相对来说比较困难。因此，应通过BT或者政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使房地产商参与到旅游公共设施的建设开发中来。旅游地产旅游地产在新型城镇化中的旅游地产开发形式在新型城镇化中的旅游地产开发形式旅游休闲项目建设形成旅游休闲度假环境、休闲内容及接待能力的基础，是旅游休闲度假产品开发的主体，与房地产相配套。旅游引导的新型城镇化的核心吸引力BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店以及各种文化娱乐、体育、疗养等城市休闲项目进行开发建设。这些旅游项目的长足发展，也依赖于完善的旅游公共设施。旅游地产旅游地产在新型城镇化中的旅游地产开发形式在新型城镇化中的旅游地产开发形式旅游地产产品开发作为销售加持有的房地产产品，既有经营型商业地产项目，又有销售型商业或居住产品旅游引导的新型城镇化的核心内容旅游地产产品开发，不同于一般商业房地产或住宅房地产产品，其与旅游产品的结结合非常合非常紧密。面对新型城镇化下的旅游地产，必须以区域综合开发为理念，运用泛旅游产业集群化发展模式，开发泛旅游架构下的地产产品。结合非常绿维创景将其概括为休闲商业、休闲居住、度假居住、酒店、度假养老、文化创意地产、庄园、新型农村社区八大类。旅游地产旅游地产常见类型常见类型休闲商业地产产品休闲商业地产产品休闲居住（第二居所）地产休闲居住（第二居所）地产度假居所（第三居所）地产产品度假居所（第三居所）地产产品 酒店地产产品酒店地产产品养老地产产品养老地产产品文化创意地产产品文化创意地产产品庄园地产产品庄园地产产品新农村社区旅游地产产品新农村社区旅游地产产品旅游地产旅游地产旅游地产发展结构及关键问题旅游地产发展结构及关键问题产业延伸环社区配套网居住发展带休闲聚集区包括观光与休闲农业、家庭菜园等服务于旅游产业及居民生活的金融、教育、商业等产业一体化的公用配套包括原有居民居住、游客居住等核心区，包括酒店群、特色商业街、高尔夫等项目旅游地产的开发面临六大关键问题：旅游地产的开发面临六大关键问题：如何形成吸引力：如何形成吸引力：挖掘比较优势，明确项目特色如何形成地产升值：如何形成地产升值：创造休闲平台，带动休闲商气如何快速引爆市场：如何快速引爆市场：打造核心项目，铸就其引擎如何塑造强烈的主题、形象：如何塑造强烈的主题、形象：以体验差异化的眼光，构建独特主题，突出其特色如何科学运营，创新操作模式：如何科学运营，创新操作模式：经营+销售，赢利最优化如何有效利用旅游专业技术：如何有效利用旅游专业技术：因地制宜，思路创新旅游地产旅游地产未来旅游地产的发展趋势未来旅游地产的发展趋势土地资源合理配置，引导全新生活理念利用、保护和提升资源强调原生态自然、文化优势、可持续发展发展目标发展目标资源极致 景观主题 文化内涵 环境精致发展趋势发展趋势无序开发、资源破坏现象严重 一定程度上存在圈地现象依托资源二未能充分利用资源城市化、商业化、人工化现象严重提升方面提升方面资源现状资源现状1.旅游地产的资源利用趋势旅游地产的资源利用趋势旅游地产旅游地产未来旅游地产的发展趋势未来旅游地产的发展趋势生活方式的 营造强调特色，满足多样需求融合体验消费，环境景观打造等手法，形成特色发展目标发展目标合理布局 项目创新 参与体验 高质匹配发展趋势发展趋势产品功能单一粗制滥造、缺乏文化品位 强调高端消费、品质对应不足提升方面提升方面资源现状资源现状2.产品开发趋势产品开发趋势旅游地产旅游地产未来旅游地产的发展趋势未来旅游地产的发展趋势长期盈利 区域经济运营销售+经营的投资模式完善的再营销体系发展目标发展目标合理布局 项目创新 参与体验 发展趋势发展趋势以销售为主导的投资模式对消费市场的影响力和信誉度不足行业内部分工不明确 房地产金融体系缺乏有效支撑保证提升方面提升方面资源现状资源现状3.运营趋势运营趋势旅游地产旅游地产未来旅游地产的发展趋势未来旅游地产的发展趋势旅游房产开发商（旅游住宅+旅游商业房产）旅游地产开发商（旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商1旅游景区开发运营商（景区景点项目开发经营）2泛旅游产业开发运营商（旅游农业文化运动泛旅游业态开发运营）3泛旅游区域开发运营商（旅游住宅+旅游商业房产+旅游土地开发商+景区景点综合业态项目开发经营+泛旅游业态开发运营）454.地产商的未来定位地产商的未来定位百货差异化经营分析百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题定位不清或过于集中定位不清或过于集中面面俱到盲目效仿模糊原有定位模糊原有定位传统百货讲究的是“大而全”和“面面俱到”但是现在这样的定位已经不能满足人们对更高层次消费需求的需要。于是就出现了在不考虑自身定位情况下盲目追随高销售量商品的情况，导致所售商品与商场本身定位不符的情况。百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题定位不清或过于集中定位不清或过于集中商圈内百货商场商圈内百货商场定位过于集中定位过于集中集中定位“中高档”百货定位集中程度高，商品同质化严重忽略经营环境，致错误定位冷热不均，部分消费需求得不到满足百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题商品同质化严重商品同质化严重百货企业主动开百货企业主动开发能力有待提高发能力有待提高品牌引进战略保守致品牌重合度高微利时代不能主动开发上游新产品缺少买手百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题商品同质化严重商品同质化严重上游制造业发展上游制造业发展落后于市场需求落后于市场需求百货行业资源有限，不能满足消费者个性化需求。上游生产商创新、设计能力不足，会“做”不会“设计”SKU不足10万，国外至少在20万缺乏品牌意识百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题商品同质化严重商品同质化严重百货企业营销方百货企业营销方式缺乏新意式缺乏新意竞争方式单一，缺少吸引高质量消费者的服务难以摒弃“价格战”缺少服务创新百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题商品同质化严重商品同质化严重百货行业固有业百货行业固有业态模式受到挑战态模式受到挑战现代百货的发展潮流是“小而精”，细分目标市场，划定最有潜力的购买层。主题型百货更受到消费者的喜爱。由于中外消费者购物习惯的不同，导致国外百货的“买完就走”的购物模式，并不能完全适应国内市场。中国更讲究“逛”。消费习惯所带来的消费结构的调整，使得百货需要具备娱乐化、高档化、便利化等多元结构。主题百货新颖但不足购物模式单调百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题商品同质化严重商品同质化严重需要开发特色资需要开发特色资源和自有品牌源和自有品牌开发自有品牌需要投入较大的人力、物力、财力，目前国内百货业规模较小，不足以支撑连锁化、规模化经营。即便开发自有品牌也不会得到更多消费者的认可，盈利能力有限。产业集中度低品牌价值有待提升缺乏长远眼光百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题人才短缺人才短缺人才短缺矛盾突出人才短缺矛盾突出人才储备速度赶不上企业发展速度，出现人才断层重视外部实体建设，忽略人才培养高等教育专业设置存在问题微观层面企业快速发展，人才素质不能满足企业管理和日常业务的需要。宏观层面由于国内百货业发展时间较短在教育专业、人才培养体系建设方面还有很大欠缺。百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题经营模式存隐患经营模式存隐患经营模式带来的隐患经营模式带来的隐患联营模式限制百货商场买断商品，客观上导致品牌结构重合率高。统一定价统一配给，缺乏对商品的控制。削弱百货企业的品牌开发能力。供应商由代理商、分销商扮演，市场对商品的真正需求不能传达给制造商。百货企业与供应商存在利益关系，难以建成良好的战略合作关系，也是商品难以个性化发展的原因之一。联营、代销、直营，其中联营被广泛采用。百货行业差异化经营存在的问题百货行业差异化经营存在的问题信息系统应用存在问题信息系统应用存在问题信息系统应用存在问题信息系统应用存在问题销售管理系统建设落后，不能适应业务需求，不但不能提高工作效率，有时反而会给工作带来麻烦消费者完整消费数据链没有打通，各部门各自为战数据挖掘业务模型建立是难点，如果落实是分析结果是重点联营、代销、直营，其中联营被广泛采用。百货行业新钻石分析模型百货行业新钻石分析模型知识吸收知识吸收创新能力创新能力企业策略企业策略企业结构企业结构同业竞争同业竞争相关于支持产业相关于支持产业生产条件生产条件需求条件需求条件竞争力竞争力推进中国百货业差异化进程的对策推进中国百货业差异化进程的对策商品供应层商品供应层国内供应商加大新产品开发力度国内供应商加大新产品开发力度发展商品流通吸收国外优势资源丰富、个性化的商品是支撑百货业发展的根本根本，是实现差异化经营的前提前提。推进中国百货业差异化进程的对策推进中国百货业差异化进程的对策百货行业层面百货行业层面的应对策略的应对策略因地制宜彰显定位特色因地制宜彰显定位特色改革不合理经营模式改革不合理经营模式适时开发自有品牌适时开发自有品牌商场空间布置上体现与众不同商场空间布置上体现与众不同服务、营销差异化服务、营销差异化增强人才培养和团队建设增强人才培养和团队建设百货业需要从自身经营运作层面改变经营思路，打造更加适合市场需求的发展策略人对花艺的需求分析花是情感类消费品花是情感类消费品花艺产品的设计、包装、价格、定位这些所有和产品相关的因素都要围绕情感花艺产品按照用途分花艺产品按照用途分爱情鲜花、友情鲜花、生日鲜花、问候长辈、回报老师、祝福庆贺、婚庆鲜花探病慰问、生子祝贺、道歉鲜花、家居鲜花家居鲜花、丧葬哀思、开业乔迁、商务礼仪、自选鲜花等花艺产品按照节日分花艺产品按照节日分元旦、春节、元宵节、情人节、妇女节、清明节、母亲节、情人节、毕业鲜花、父亲节、七夕、教师节、中秋节、感恩节、圣诞节END