建筑设计阶段工程造价管理方法分析.pptx

第六章 设计阶段工程造价管理(gunl)第一页，共46页。6.1 设计阶段工程造价管理(gunl)概述 了解并掌握有关的外部条件和客观情况。设计单位派人到施工现场，与建设、施工单位共同会审施工图，进行技术交底。工人施工制作的依据。满足设备材料的选择与确定、非标准设备的设计与加工制作、施工图预算的编制、建筑工程和安装工程施工的要求。各种技术问题的定案阶段，满足确定重大技术问题和有关实验、设备选择方面的要求。编制修正概算书，有时可省略。整个设计构想基本形成，包括总平面设计、工艺设计和建筑设计，在此阶段应编制设计总概算。大概的布局设想，工程与周围环境的关系，有时可省略。三阶段设计初步设计 技术设计施工图设计设计准备初步方案设计交底和配合施工一、设计阶段划分(hu fn)第二页，共46页。二、设计阶段影响(yngxing)工程造价的因素厂区总平面图设计(shj)工业建筑(jinzh)的平面和立面设计建筑材料和结构的选择工艺技术方案的选择设备的选型和设计占地面积功能分区运输方式的选择工业厂房层数的选择工业厂房层高的选择合理确定柱网尽量减少厂房的体积和面积第三页，共46页。小区(xio q)建设规划的设计住宅(zhzhi)建筑的平面布置住宅(zhzhi)单元的组成、户型和住户面积住宅的层高与净高住宅的层数住宅建筑结构类型的选择建筑周长系数：外墙长度/建筑面积正方形和矩形的住宅既有利于施工，又能降低工程造价。加大住宅的进深对降低造价也有效果结构面积系数多层住宅较为经济合理第四页，共46页。工程造价控制(kngzh)的关键在于前期 100%95%75%35%10%1/41/2 3/4决策(juc)和初步设计技术(jsh)设计施工图设计施工阶段项目进展时间对投资的影响程度各阶段对投资影响程度分析图Kelly（1982）的研究发现一个项目80%的造价在方案设计阶段就已经确定，所以后续的控制只能影响到其余的20%投资。Wootoon（1982）认为项目总造价中能受现场直接控制的部分在6%-20%之间。三、设计阶段工程造价管理的重要意义第五页，共46页。四、设计阶段工程造价控制(kngzh)的措施和方法1、方案造价估算(sun)、设计概算和施工图预算的编制与审查2、设计方案的优化和比选3、限额设计和标准(biozhn)设计的推广4、推行设计索赔及设计监理制度，加强设计变更管理第六页，共46页。6.2 设计方案优选一、设计方案评价(pngji)的原则第七页，共46页。二、设计方案评价(pngji)的内容评价指标 指标含义 评价方法总平面设计有关面积的指标厂区占地面积、建筑物和构筑物占地面积、永久性堆场占地面积、建筑占地面积（建筑物和构筑物占地面积永久性堆场占地面积）、厂区道路占地面积、工程管网占地面积、绿化面积。价值工程理论、模糊数学理论、层次分析理论等不同的方法，操作比较复杂。常用的方法是多指标对比法。比率指标建筑系数建筑物、构筑物和各种露天仓库及堆场、操作场地等的占地面积与整个厂区建设用地面积之比土地利用系数建筑物、构筑物、露天仓库及堆场、操作场地、铁路、道路、广场、排水设施及地上地下管线等所占面积与整个厂区建设用地面积之比。绿化系数 厂区绿化面积与厂区占地面积之比工程量指标 场地平整土石方量、地下及地下管线工程量。经济指标 每吨货物运输费用、经营费用等工艺设计 等同于互斥投资项目的比选 多指标评价法和投资效益评价法建筑设计单位面积造价 综合性很强的指标多指标评价法、投资效益评价法和价值系数法建筑物周长与建筑面积比 该指标越低，平面形状越合理厂房展开面积 用于确定多层厂房的经济层数厂房有效面积与建设面积比 评价柱网布置是否合理工程全寿命成本 评价建筑物功能水平是否合理的指标工业建筑设计评价(pngji)的指标 第八页，共46页。评价内容影响工程造价的主要因素设计要求 评价指标民用住宅建筑设计评价（1）建筑物平面形状和周长系数（2）住宅的层高和净高（3）住宅的层数（4）住宅单元组成、户型和住户面积（5）住宅建筑结构的选择（1）平面布置合理，长度和宽度比例适当（2）合理确定户型和住户面积（3）合理确定层数和层高（4）合理选择结构方案平面指标平面系数K平面系数K1平面系数K2平面系数K3建筑周长指标单元周长指标建筑周长指标建筑体积指标建筑体积指标面积定额指标平均每户建筑面积户型比说明：建筑面积(min j)使用面积(min j)辅助面积(min j)结构面积(min j)有效面积(min j)使用面积(min j)辅助面积(min j)居住面积(min j)指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积(min j)的总和。第九页，共46页。评价内容影响工程造价的主要因素设计要求 评价指标住宅小区设计评价（1）占地面积（2）建筑群体的布置形式（1）压缩建筑的间距（2）提高住宅层数或高低层搭配（3）适当增加房屋长度（4）提高公共建筑的层数（5）合理布置道路建筑毛密度居住建筑净密度居住面积密度居住建筑面积密度人口毛密度人口净密度绿化比率说明：居住建筑基底面积建筑物的底面积居住建筑占地面积居住建筑基底面积及散水(sn shu)、绿化、小路等。居住面积指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。居住建筑面积指居住建筑的总建筑面积第十页，共46页。三、设计方案评价(pngji)的方法分类 基本原理 优点 缺点多指标评价法多指标对比法使用一组适用的指标体系，将对比方案的指标值列出，然后一一进行对比分析，根据指标值的高低分析判断方案优劣指标全面、分析确切，可通过各种技术经济指标直接定性或定量地反映方案技术经济性能的主要方面容易出现不同指标的评价结果相悖的情况多指标综合评分法首先需要进行分析评价的设计方案设定若干个评价指标，并按其重要程度确定各指标的权重，然后确定评分标准，并就各设计方案对各指标的满足程度打分，最后计算各方案的加权得分，以加权得分最高者为最优设计方案：避免了多指标对比法指标间可能发生相互矛盾的现象，评价结果是唯一的。在确定权重及评分过程中存在主观臆断成分。同时，由于分值是相对的，因而不能判断各方案的各项功能实际水平。第十一页，共46页。分类 基本原理 优点 缺点静态投资效益评价法投资回收期法（用方案实施过程中的效益回收投资）差额投资回收期指用投资大的方案比投资小的方案所节约的经营成本，回收差额投资所需要的时间。简单直观、易于接受没有考虑时间价值以及各方案寿命差异计算费用法（在设计方案功能相同的条件下，项目在整个寿命期的费用最低者为最优方案）总计算费用：TC=K+PcC或年计算费用:AC=C+RcK设计方案评价(pngji)的方法（Contd）第十二页，共46页。例：某新建企业有两个设计方案，甲方案总投资1500万元，年经营成本400万元，年产量为1000件；乙方案总投资1000万元，年经营成本360万元，年产量为800件。基准(jzhn)投资回收期为6年，试选择最优方案。（试分别用差额投资回收期法、总计算费用和年计算费用分别判定）解计算各方案(fng n)单位产量的费用。K甲/Q甲1500/10001.5（万元/件）K乙/Q乙1000/8001.25（万元/件）C甲/C甲400/10000.4（万元/件）C乙/C乙360/8000.45（万元/件）第十三页，共46页。动态(dngti)计算费用法 对于寿命期相同(xin tn)的设计方案，可以采用净现值法、净年值法、差额内部收益率法等，寿命期不等的设计方案可以采用净年值法。第十四页，共46页。三、工程(gngchng)设计方案优化途径(一)设计招标和设计竟选(二)运用价值工程优化设计方案1.价值工程原理价值就是功能和实现这个功能所耗费(hofi)用的比值。V1最好(zu ho)V过高，成本偏低V过低，成本偏高第十五页，共46页。v 提高价值(jizh)的途径：v F，Cv F，Cv F，Cv F，Cv F，C第十六页，共46页。功能(gngnng)分析：应明确项目各类功能(gngnng)具体有哪些，哪些是主要功能(gngnng)，并对功能(gngnng)进行定义和整理，绘制功能(gngnng)系统图功能评价：运用01 评分(png fn)法、04 评分(png fn)法或环比评分(png fn)法计算功能评价系数，作为该功能的重要度权数方案创新：根据功能分析的结果，提出(t ch)各种实现功能的方案方 案 评 价：根据打分与功能评价系数计算各方案的价值系数，以价值系数最大者为最优第十七页，共46页。对 象 选 择：应 用ABC 分 析 法，将 设 计 方 案 的 成本 分 解 为A、B、C 三 类，A 类 成本 比 重 大，品 种数 量 少 作 为 实 施(shsh)价 值 工程的重点功 能 分析(fnx)：分 析(fnx)研 究 对象 的 功能 及 各功 能 之间 的 关系功能评价：确定功能评价系数，并计算各功能的现实(xinsh)成本，以计算价值系数分 配 目 标 成本：确定目标成本，并根据功能评价系数分摊到各功能，与现实成本进行对比，确定重点改进对象方案创新及评价：提出各种方案，并用加权评分法选择最优方案第十八页，共46页。案例(n l)一：现以某设计院在建筑设计中用价值工程方法进行住宅设计方案优选为例，说明价值工程在设计方案评价优选中的应用。1、功能分析。建筑功能是指建筑产品(chnpn)满足社会需要的各种性能的总和。住宅工程一般有十个方面的功能。2、功能评价：计算功能的重要度权数。上述住宅功能采用用户、设计人员、施工人员按各自的权重共同评分的方法计算。第十九页，共46页。住宅工程功能权重系数(xsh)计算表功能用户评分 设计人员评分 施工人员评分 功能权重系数得分得分55得分得分30得分得分15适用平面布置F1 40 22 30 9 35 5.25 0.3625采光通风F2 16 8.8 14 4.2 15 2.25 0.1525层高层数F3 2 1.1 4 1.2 3 0.45 0.0275技术参数F4 6 3.3 3 0.9 2 0.30 0.0450安全牢固耐用F5 22 12.1 15 4.5 20 3.00 0.1960三防设施F6 4 2.2 5 1.5 3 0.45 0.0415美观建筑造型F7 2 1.1 10 3.0 2 0.30 0.0440内外装饰F8 3 1.65 8 2.4 1 0.15 0.0420环境设计F9 4 2.2 6 1.8 6 0.90 0.0490其他便于施工F101 0.55 5 1.5 13 1.95 0.0400小计100 55 100 30 100 15 1.0第二十页，共46页。3、计算成本系数(xsh)方案名称 主要特征 平方米造价 成本系数A 534.00 0.2618B 505.50 0.2478C 553.50 0.2713D 447.00 0.2191小计2040.00 1.00第二十一页，共46页。4、计算功能评价(pngji)系数评价因素方案名称A B C D功能因素F 权重系数KF10.3625方案满足程度分值10 10 8 9F20.152510 9 10 10F30.02758 9 10 8F40.04509 9 8 8F50.196010 8 9 9F60.041510 10 9 10F70.04409 8 10 8F80.04209 9 10 8F90.04909 9 9 9F100.04008 10 8 9方案满足功能程度总分9.685 9.204 8.819 9.071功能评价系数0.2633 0.2500 0.2398 0.2466第二十二页，共46页。5、最优设计方案(fng n)评选方案名称 功能评价系数 成本系数 价值系数 最优方案A 0.2633 0.2618 1.006B 0.2503 0.2478 1.010C 0.2398 0.2713 0.884D 0.2466 0.2191 1.126最优方案第二十三页，共46页。案例(n l)二：某开发商拟开发一幢商住楼，有如下三种可行设计方案。2。B：结构方案同A，墙体采用内浇外砌，窗户采用单框双玻璃空腹窗，面积利用系数87，单方(dnfng)造价1108元/m2。2。方案功能得分及重要系数，如下表所示。第二十四页，共46页。方案功能得分及重要(zhngyo)系数表方案功能方案功能得分方案功能重要系数A B C结构体系F1 10 10 8 0.25模板类型F2 10 10 9 0.05墙体材料F3 8 9 7 0.25面积系数F4 9 8 7 0.35窗户类型F5 9 7 8 0.10。第二十五页，共46页。2.为控制工程造价和进一步降低费用，拟针对所选的最优设计方案的土建工程部分，以工程材料费为对象开展价值工程分析。将土建工程划分为4个功能项目，各功能项目评分值及其目前成本，如下(rxi)表所示。按限额设计要求目标成本额应控制为12170万元。序号 功能项目 功能评分 目前成本1桩基围护工程11 15202地下室工程10 14823主体结构工程35 47054装饰工程38 5105合计94 12812第二十六页，共46页。方案名称 造价 成本系数A 1437.47 0.3963B 1108 0.3055C 1081.18 0.2982合计3627.28 1第二十七页，共46页。2、功能因素(yn s)评分与功能系数计算。方案功能方案功能得分权重A B C结构体系F1 100.25 10 8 0.25模板类型F2 100.05 10 9 0.05墙体材料F3 80.25 9 7 0.25面积系数F4 90.35 8 7 0.35窗户类型F5 90.1 7 8 0.10方案加权得分9.05 8.75 7.45功能系数9.05/合计 0.347 0.295第二十八页，共46页。3、计算各方案价值(jizh)系数方案名称 功能评价系数 成本系数 价值系数 最优方案A 0.358 0.3963 0.903B 0.347 0.3055 1.136最优C 0.295 0.2982 0.989第二十九页，共46页。4、成本降低(jingd)幅度表序号功能项目功能评分功能系数目前成本成本系数价值系数目标成本成本降低幅度1桩基围护工程11 0.117 1520 0.1186 0.98651423.89 96.112地下室工程10 0.1064 1482 0.1157 0.91961294.89 187.113主体结构工程35 0.3723 4705 0.3672 1.01394530.89 174.114装饰工程38 0.4043 5105 0.3985 1.01464920.33 184.67合计94 1 12812 1 12170 642根据上表，功能(gngnng)项目的优先改进顺序为2、4、3、1。第三十页，共46页。6.3 设计概算v 设计概算是在投资估算的控制下由设计单位根据初步设计（或扩大初步设计）图纸、概算定额（或概算指标）、材料价格、费用定额和有关取费规定，编制和确定的建设项目从筹建至竣工交付使用所需的全部费用的文件。v 设计概算的作用v 是编制建设工程项目投资计划，确定和控制建设工程项目投资额的依据。经批准的建设工程项目设计总概算的投资额，是该工程建设投资的最高限额。v 是控制施工图设计和施工图预算的依据v 是衡量设计方案经济合理性和选择最佳设计方案的依据。v 是编制招标标底(bio d)和投标报价的依据。v 是考核建设工程项目投资效果的依据。一、设计概算的概念(ginin)与作用第三十一页，共46页。二、设计概算的内容(nirng)l 设计概算可分为单位建筑工程概算、单项工程综合(zngh)概算和建设工程项目总概算三级。工程建设其他费用概算(i sun)预备费、建设期贷款利息、投资方向调节税概算单位建筑工程概算（直接费、间接费、利润和税金）单位设备及安装工程概算单项工程综合概算（编制说明、综合概算表）设备购置费概算单位安装工程概算（直接费、间接费、利润和税金）建设项目总概算：1.封面、签署页及目录6.工程量计算表和工、料数量汇总表经营性项目的铺底流动资金第三十二页，共46页。三、单位工程概算(i sun)的编制方法v由直接费（含直接工程费和措施项目费）、间接费（含管理费和规费(u fi)）、利润和税金组成。v核心内容是算出直接工程费第三十三页，共46页。（一）建筑工程概算的编制方法：概算定额法、概算指标法、类似工程预算法。1、概算定额法，又叫扩大单价法或扩大结构定额法。编制原理：类似于用预算定额编制建筑工程预算。应用条件：初步设计达到一定深度，建筑结构比较明确主要步骤：计算工程量；套用概算定额；计算直接费；人工、材料、机械台班用量分析及汇总(huzng)；计算间接费、利润和税金；汇总(huzng)为概算工程造价。第三十四页，共46页。例：某市拟建一座7560m2教学楼，请按给出的扩大单价(dnji)和工程量表编制出该教学楼土建工程设计概算造价和平方米造价。其中：材料调整系数为1.10，材料费占直接工程费比率为60。各项费率分别为：措施费为直接工程费的10，间接费率5，利润率7，综合税率3.413（计算结果：平方米造价保留一位小数，其余取整）。第三十五页，共46页。某教学楼土建工程量和扩大(kud)单价分部工程名称 单位 工程量 扩大单价（元）基础工程10m3160 2500混凝土及钢筋混凝土10m3150 6800砌筑工程10m3280 3300地面工程100m240 1100楼面工程100m290 1800卷材屋面100m240 4500门窗工程100m235 5600脚手架100m2180 600第三十六页，共46页。某教学楼土建工程概算造价(zoji)计算表序号 分部工程名称 单位 工程量 单价 合价1 基础工程 10m3160 2500 4000002 混凝土及钢筋混凝土 10m3150 6800 10200003 砌筑工程 10m3280 3300 9240004 地面工程 100m240 1100 440005 楼面工程 100m290 1800 1620006 卷材屋面 100m240 4500 1800007 门窗工程 100m235 5600 1960008 脚手架 100m2180 600 108000A 直接工程费小计 以上8项之和 3034000B 措施费 A10 303400C 间接费（A+B）5 166870D 利润（A+b+C）7 245299E 材料价差 A60 10 182040F 税金（A+B+C+D+E）3.413 134186概算造价 A+B+C+D+E+F 4065795平方米造价 40657957560 537.8第三十七页，共46页。2、概算指标法。编制原理：利用直接费指标编制单位(dnwi)工程概算。应用条件：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量备注：需要对概算指标的结构差异、价格差异进行调整l 结构(jigu)变化修正概算指标J+Q1P1-Q2P2l 结构变化修正概算指标(zhbio)人工材料机械数量原概算指标(zhbio)的人工材料机械数量换入结构构件工程量相应定额人工材料机械消耗量-换出结构构件工程量相应定额人工材料机械消耗量l 设备、人工、机械、材料修正概算费用原概算指标设备、人工、材料、机械费（换入设备、人工、材料、机械数量拟建地区相应单价）-（换出设备、人工、材料、机械数量原概算指标的设备、人工、材料、机械单价）第三十八页，共46页。3、类似工程预算法。编制原理：利用类似工程造价资料编制拟建工程设计概算应用条件：初步设计深度不够，不能准确地计算出工程量备注：必须对类似工程建筑结构差异和价差进行调整编制步骤：1）选择最合适的类似工程预算2）计算类似工程预算的人工费修正系数、材料费修正系数、机械费修正系数、措施费修正系数、间接费修正系数3）根据(gnj)类似工程预算修正系数和五项费用占预算成本的比重，计算预算成本总修正系数，并计算出修正后的类似工程平方米预算成本。4）计算修正后的类似工程平方米造价。5）计算拟建工程概算造价。第三十九页，共46页。用类似工程预算法编制概算(i sun)价差调整的两种方法v 类似工程造价资料有具体的人工、材料、机械台班的用量时，可按类似工程预算造价资料中的主要材料用量、工日数量、机械台班用量乘以拟建工程所在地的主要材料预算价格、人工单价、机械台班单价，计算出直接费，在乘以当地的综合(zngh)费率，即可得出所需的造价指标。v 类似工程资料只有人工、材料、机械台班费用和其他各项费用时，可按照综合(zngh)调整系数的方法调整。v D=AKv K=a%K1+b%K2+c%K3+d%K4+v 拟建工程概算造价DS第四十页，共46页。v 拟建砖混结构住宅工程4000m2232，毛石基础1531元/m32323。类似工程单方造价588元/平方米，其中，人工(rngng)费、材料费、机械费、措施费、管理费、规费占单方造价的比例分别为：11%、62%、6%、4%、5%和12%，拟建工程于类似工程预算造价在这几方面的差异系数分别为：2.01、1.06、1.92、1.02、1.01和0.87.v 问1：应用类似工程预算法确定拟建工程的单位工程概算造价。v 问2：若在该类似工程预算中，每平方米建筑面积主要资源消耗为：人工(rngng)消耗5.08工日，钢材23.8公斤，水泥205公斤，原木0.05立方米，铝合金门窗0.24平方米，其他材料费为主材费的45%，机械费占直接工程费的8%，拟建工程主要资源的现行预算价格分别为：人工(rngng)20.31元/工日，钢材3.1元/公斤，水泥0.35元/公斤，原木1400元/立方米，铝合金门窗平均350元/平方米，拟建工程综合费率为20%，应用概算指标法，确定拟建工程的单位工程概算造价。第四十一页，共46页。结构调整(tiozhng)系数=Q1P1-Q2P2=0.081854.8+0.8249.75-(0.0441531+0.8428.95)=114.28 价差调整(tiozhng)系数修正概算指标=699.72+114.28=814造价=8144000=3256000造价(zoji)=4000815.36=3261440第四十二页，共46页。（二）安装工程概算的编制方法：预算单价法、扩大(kud)单价法、设备价值百分比法和综合吨位法。编制方法 编制原理 应用条件 备注预算单价法编制程序基本同于安装工程施工图预算初步设计较深，有详细的设备清单具有计算具体、精确性较高之优点扩大单价法采用主体设备、成套设备的综合扩大安装单价编制概算初步设计深度不够，设备清单不完备，只有主体设备或仅有成套设备重量设备价值百分比法安装费按占设备费的百分比计算初步设计深度不够，只有设备出厂价，无详细的规格、重量常用于价格波动不大的定型设备和通用设备综合吨位指标法采用综合吨位指标编制概算初步设计提供的设备清单有规格和设备重量常用于价格波动较大的非标准设备和引进设备第四十三页，共46页。（三）设备购置费概算的编制。根据初步设计的设备清单计算出设备原价，然后按有关规定(gudng)的设备运杂费率乘以设备总原价，两项相加即为设备购置费概算。设备购置费概算（设备清单中的设备数量设备 原价）（1运杂费率）或设备购置费概算（设备清单中的设备数量 设备预算价格）第四十四页，共46页。四、设计概算的审查(shnch)v 审查编制依据的合法性、时效性和适用范围。v 审查编制说明、编制深度和编制范围。v 审查设计概算的编制内容：是否符合经审批(shnp)的标准；编制方法、依据和程序是否符合现行规定；工程量是否正确；材料用量和价格，设备的规格、数量和配置；费用计取是否符合标准；综合概算、总概算编制是否符合要求；项目的“三废”处理；审查技术经济指标；审查投资经济效果。第四十五页，共46页。设计概算的审查(shnch)方法v对比分析法（建设规模、标准；工程数量；内容与方法；取费；价格等）v查询核实(hsh)法（多方查询核对。）v联合会审法（自审；主管、建设、承包单位；咨询公司；同行专家；审批部门）第四十六页，共46页。