房地产评估的技术路线和价值分析bhaa.pptx

评估的技术路线、价值分析和报告撰写 中国房地产估价师学会理事 中国土地估价师协会理事 北京杜鸣联合房地产评估公司董事长杜鸣 第一部分 影响市场价值因素分析 一、经济因素 宏观经济调控 金融政策 经济预期 就业及收入水平 二、消费行为因素 消费心理与习惯 三、功能性耗损 配套设施设备 平面平局 建筑造型 有效使用（利用）率第二部分 评估的技术路线及常见问题分析一、评估的技术路线及方法 1、思路与技术路线 2、方法的选择与搭配 3、综合与分类 1、市场分析的简单化 1.1 宏观 微观 市场细分 1.2 市场流动性（市场变现能力）的分析 2、客观性的数据参数选取 售价、租金、收益、成本、费用、出租率（上座率）等，各项指标的选取应用有效地分清实际的与客观的。二、常见问题分析 3.1 潜在毛收入 有效毛收入 净收益3.2 同行业平均利润的扣除（贡献率）3.3 综合性物业各部分的分别计算3.4 实际的与客观的数据的选取 3、收益法的应用4、假设开发法及成本法的应用 4.1 建安成本计算的细化 基础主体结构、内外装修、设备（水暖、电、气、电梯、通风空调）4.2 在建工程的未实现利润 4.3 未来开发价值的估算5、局部房地产评估的分析 5.1 独立性、使用、经营 5.2 市场变现的限制因素6、不同区域、不同用途物业的评估价值 在不同的区域，不同用途的物业将会有不同的市场价值。7、特殊物业的评估的综合分析 7.1 工业房地产:在难于采用其他估价方法时，分别对土地、建筑物选取成本法、基准地价修正法进行估价.7.2 住宅小区大型地下车库:针对估价对象出售和租赁两种方式，选取市场比较法和收益法进行估价.要综合分析住宅小区居住物业、商服物业与车库之间的相互关系、相互之间的价值影响因素。第三部分 评估报告的撰写 1、封面：(标题：)房地产估价报告 估价项目名称：（全称）委托方：（委托单位的全称或个人的姓名）估价方：（估价机构的全称）估价人员：（估价人员的姓名）估价作业日期：（起止年月日，受估价委托的 年月日至完成估价报告的年月日）估价报告编号：（本估价机构内的报告编号）2、目录：（标题：）目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件 3、致委托方函 委估方与估价对象的关系 估价范围 估价时点和目的 结果