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建筑法律法规5/19/20231第七章 房地产管理法律制度5/19/20232内容提要n 城市房地产管理法概况n 房地产开发n 城市房屋拆迁 n 房地产买卖n 房地产抵押n 房地产租赁n 房地产中介业务 5/19/20233第一节 房地产法概述 一、概念n 房地产：房屋财产和土地财产的统称。n 房地产法：调整房地产关系的法律规范的总称。房地产关系：人们取得、开发、利用、经营和管理房地产而形成的社会关系n 民事（商品）性质的房地产关系n 平等主体之间基于房地产而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系n 行政性质的房地产关系n 不平等主体之间基于房地产的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税收等经济关系5/19/20234第一节 房地产法概述二、房地产法调整对象的内容n 房地产民事关系 n 房地产行政管理关系 n 房地产经济关系5/19/20235第一节 房地产法概述三、房地产法的基本原则 n 1、节约用地、保护耕地原则n 2、国有土地有偿、有限期使用原则n 3、扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民居住条件原则n 4、保护房地产权利人合法权益和房地产权利人必须守法原则 n 5、依法纳税的原则5/19/20236第一节 房地产法概述四、房地产法的任务和作用（1）调整房地产经济关系n 确定参与房地产经济活动的主体资格n 确定主体参与房地产活动的方式n 调整房地产经济活动的对象（2）建立和完善房地产市场n 确定市场范围n 确定房地产市场行为规范n 明确了进入市场的程序5/19/20237第一节 房地产法概述四、房地产法的任务和作用（3）加强房地产市场的管理n 对房地产交易市场的管理n 对房地产价格的管理n 对建筑承包活动的管理n 对房地产经营单位的管理（4）促进房地产业发展5/19/20238第一节 房地产法概述 五、房地产法体系n 房地产法律体系，是用以调整和规范房地产开发、经营、管理和服务的一整套法律规范的有机统一体。n 目前，我国已经基本形成了以城市房地产管理法为基本法，辅之以一系列房地产单行法规和相关法规，结合宪法、民法、行政法等共同调整房地产关系的房地产法规体系5/19/20239第二节 房地产开发 一、房地产开发概述1、概念n 房地产开发是以土地开发和房屋建设为投资对象所进行的生产经营活动n 在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为5/19/202310第二节 房地产开发 一、房地产开发概述2、房地产开发的特点n 房地产开发是在国有土地上进行的 n 作为房地产开发用地的土地，必须是国有土地，集体土地不能成为房地产开发用地 n 房地产开发的内容是进行基础设施（土地开发）和房屋建设（房屋开发）n 房地产开发是一项十分复杂的经济活动5/19/202311第二节 房地产开发 一、房地产开发概述3、房地产开发的基本原则 n 严格执行城市规划的原则 n 经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则 n 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则 5/19/202312第二节 房地产开发 二、房地产开发用地n 以进行房地产开发为目的而取得使用权的土地 n 两类：即基础设施建设用地和房屋建设用地 n 房地产开发用地仅取得开发用地的使用权，取得方式为出让和划拨。5/19/202313第二节 房地产开发 二、房地产开发用地（一）土地使用权出让n 是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为5/19/202314第二节 房地产开发 n 土地使用权出让的特征n 土地使用权出让是国家将国有土地使用权出让的行为 n 只有国家能以土地所有者的身份出让土地。n 土地使用权出让是有偿的 n 土地使用者取得一定年限内的国有土地使用权，须向国家支付土地使用权出让金 n 土地使用权出让是有期限的 土地使用权出让的有期性n 土地使用者享有权利的范围不含地下之物5/19/202315第二节 房地产开发 土地使用权出让的方式 1、协议出让的方式n 出让方与受让方（土地使用者）通过谈判、协商，最终达成出让土地使用权一致意见的一种方式n“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”且“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。城市房地产管理法第12 条 5/19/202316第二节 房地产开发 土地使用权出让方式2、招标出让n 出让人发布招标公告或投标邀请书，邀请特定或者不特定的单位或个人在规定的期限以内参加土地使用权书面投标，由招标方根据招投标结果择优确定土地使用者的方式5/19/202317第二节 房地产开发 n 招标出让的程序n 招标n 投标n 定标n 签约n 履约 5/19/202318第二节 房地产开发 土地使用权出让方式3、拍卖出让n 指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定的时间、地点，利用公开场合，就所出让土地使用权的地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让者的一种方式5/19/202319第二节 房地产开发 n 程序n 发布公告n 应征n 公开拍卖5/19/202320第二节 房地产开发 土地使用权出让方式4、挂牌出让n 出让人发布挂牌公告，按照公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截至时的出价结果确定土地使用者的方式5/19/202321第二节 房地产开发 土地使用权出让的年限n 国家许可土地使用者可以使用国有土地的期限n 国家法律规定的最高年限n 合同具体约定的实际出让年限 n 土地使用权出让最高年限n 居住用地70 年n 工业用地50 年n 教育科技、文化、卫生、体育50 年n 商业、旅游娱乐用地40 年n 综合或其他用地50 年n 土地使用权出让期满续期5/19/202322第二节 房地产开发 土地使用权出让合同 n 种类n 宗地出让合同n 成片开发土地出让合同n 划拨土地使用权补办出让合同n 土地使用权合同的变更和终止n 变更：改变原合同的内容（如土地用途）n 终止：土地使用权的效力归于消灭5/19/202323第二节 房地产开发（二）土地使用权划拨 n 县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为5/19/202324第二节 房地产开发（二）土地使用权划拨n 土地使用权划拨的特征n 土地使用权的划拨具有行政性，是一种具体的行政行为n 土地使用权划拨是一种无偿行为n 划拨土地使用权无使用期限的限制n 划拨土地使用权一般具有不可交易性 5/19/202325第二节 房地产开发（二）土地使用权划拨 n 土地使用权划拨的范围n 国家机关用地和军事用地 n 城市基础设施用地和公益事业用地 n 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 n 法律、行政法规规定的其他用地 5/19/202326划拨土地使用权和出让土地使用权的区别 划拨土地使用权 出让土地使用权 取得方式 行政方式 合同方式 支付对价否 无偿取得 支付出让金 存续期限 长期或者无期限 有期限 可交易否 一般不可转让出租、抵押 可以转让出租、抵押 5/19/202327第二节 房地产开发（二）土地使用权划拨 n 划拨土地转让规定n 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金，n 或者不办理土地出让手续，直接办理划拨土地使用权划转手续。在后一种情况下，土地局只负责办理土地使用权划转，不收取土地出让金，但应该告知当事人向财政部门上缴土地收益5/19/202328第二节 房地产开发 三、房地产开发企业 n 房地产开发企业是依法设立的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的法人企业n 房地产开发企业的法律特征n 是具有法人资格的经济实体n 是以营利为目的的经营性企业 n 经营范围限于房地产开发和经营 5/19/202329第二节 房地产开发 三、房地产开发企业n 房地产开发企业的设立条件n 有自己的名称和组织机构 n 有固定的经营场所 n 有符合国务院规定的注册资本 n 有足够的专业人员 n 法律、法规规定的其他条件 5/19/202330第二节 房地产开发 三、房地产开发企业 n 房地产开发企业的资质管理 n 房地产开发主管部门应当根据房地产开发企业的资产、专业技术人员和开发经营业绩等，对备案的房地产开发企业核定资质等级。房地产开发企业应当按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目n 管理内容包括对房地产开发企业的设立、定级、升级、降级、变更、终止等的资质审查或批准以及资质证书管理等5/19/202331第二节 房地产开发 四、房地产开发项目管理n 房地产开发的项目立项管理 n 确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求 n 应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则 n 房地产开发用地应当以出让方式取得；但是，法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外 5/19/202332第二节 房地产开发 四、房地产开发项目管理n 房地产开发项目的设计与施工管理 n 房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施 n 房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范 n 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于35%n 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设，出让合同约定的动工开发期限满年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权 5/19/202333第二节 房地产开发 四、房地产开发项目管理n 房地产开发项目的设计与施工管理(续)n 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任 n 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用 n 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案 5/19/202334案例1n 某国防厂因迁厂留有闲置房251 间，某县造纸厂了解情况后，经其业务上级同意，双方达成一项有偿房地产协议书（简称协议），经该县公证处公证生效。协议商定：某国防厂将其闲置的251 间房地产转让给造纸厂，房地产四界明确，并附有房地产平面图。造纸厂付给某国防厂房地产价款后，对该房地产行使了管理。n 问：国防厂与造纸厂的交易是否合法？为什么？5/19/202335第三节 城市房屋拆迁 一、概述n 城市房屋拆迁指因国家建设、城市改造、整顿市容和保护环境等需要，根据城镇规划和国家专项工程的迁建计划以及当地政府的用地文件，由取得房屋拆迁许可证的单位依法对城市建设用地范围内的房屋予以拆除，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿和安置的行为5/19/202336第三节 城市房屋拆迁 一、概述n 房屋拆迁的民事关系、行政关系n 房屋拆迁的地域范围：指城市规划区内的国有土地。华盛顿的“钉子户”5/19/202337第三节 城市房屋拆迁 一、概述n 城市房屋拆迁的基本原则 n 符合城市规划的原则 n 有利于城市旧区改造原则 n 有利于生态环境改善原则 n 保护文物古迹原则 n 保护当事人合法利益原则 n 谁拆迁、谁安置补偿原则 5/19/202338第三节 城市房屋拆迁 二、城市房屋拆迁管理n 城市房屋拆迁管理机构 n 国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理 n 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。县级以上人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作5/19/202339房 屋 拆 迁 的 准 备 工 作申请房屋拆迁许可证取得建设项目批准文件申领用地规划许可证获取国有土地使用权证签订拆迁补偿安置协议实 施 房 屋 拆 迁编制拆迁方案和计划存入拆迁补偿安置金发布房屋拆迁公告房屋拆迁程序5/19/202340第三节 城市房屋拆迁 三、城市房屋拆迁补偿 n 房屋拆迁补偿的概念 n 拆迁人依法对被拆迁人因房屋拆迁所遭受经济损失所给予的合理弥补n 对象：被拆迁房屋及其附属物的所有权人 5/19/202341第三节 城市房屋拆迁 三、城市房屋拆迁补偿n 房屋拆迁补偿的形式 n 货币补偿：在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商，被拆迁人放弃产权，由拆迁人按市场评估价为标准，对被拆迁人进行货币形式的补偿n 产权调换：拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为5/19/202342第三节 城市房屋拆迁 四、城市房屋拆迁安置 n 房屋拆迁安置是房屋拆迁人因拆除被拆迁人的房屋而对被拆除房屋使用人所另外提供房屋以供居住使用，并给予一定的补助费用n 安置与补偿不同，补偿是对被拆除房屋所有人的补偿，解决所有权问题；安置是对被拆迁人或被拆除房屋承租人的房屋安排，解决使用权问题n 一般安置和补偿往往在一个协议中解决，即在签署补偿安置协议时，就确定安置方式 5/19/202343第三节 城市房屋拆迁 四、城市房屋拆迁安置 n 房屋拆迁安置补助 n 搬迁补助费 n 发放对象为使用人n 临时安置补助费 n 过渡费或周转房n 停产、停业补偿费 n 产权调换时发生5/19/202344第四节 房地产交易 一、房地产交易概述 n 房地产市场 n 广义：房地产商品流通全过程中各种关系的总和n 狭义：房地产交易所n 分类n 房地产一级市场 土地使用权出让市场 n 房地产二级市场 房地产开发经营市场 n 房地产三级市场 房地产调剂市场 5/19/202345第四节 房地产交易 一、房地产交易概述 n 概念 n“本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。”城市房地产管理法第2 条 n 特点 n 房地产交易对象的特殊性 产权交易 n 房地产交易行为的要式性 合同、登记n 房地产交易中的“房地处置一体性”n 房地产交易的易受限制性 5/19/202346第四节 房地产交易 二、房地产交易管理的基本制度 n 房地产成交价格申报制度 缴纳税费依据 n 房地产权利人转让房地产，应当将转让房地产的实际成交价格向县级以上地方人民政府规定的部门申报，不得对成交价格隐瞒不报或者作不实的、虚假的申报n 房地产价格评估制度 n 国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”n 房地产价格评估人员资格认证制度 5/19/202347第四节 房地产交易 三、房地产转让 n 房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的法律行为n 其他合法方式n 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的 n 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 n 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移 n 以房地产抵债的 n 法律、法规规定的其他情形 5/19/202348第四节 房地产交易 三、房地产转让n 房地产转让的禁止条件 n 以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的条件的 n 司法机关和行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的 n 依法收回土地使用权的 n 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 n 权属有争议的 n 未依法登记领取权属证书的 n 法律、行政法规规定禁止转让的其他情形 5/19/202349第四节 房地产交易 三、房地产转让 n 以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件 n 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书 n 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上n 转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书 5/19/202350第四节 房地产交易 三、房地产转让 n 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应符合的条件n 经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让n 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人 n 领有国有土地使用证 n 具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明 n 依照规定办理出让手续或者上交土地收益金5/19/202351第四节 房地产交易 三、房地产转让 n 房地产转让合同 n 房地产转让当事人之间签订的用于明确各方权利、义务关系的协议n 房地产转让合同受到土地使用权出让合同的制约。房地产转让时，土地使用权出让合同的权利、义务随之转移。以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限 5/19/202352第四节 房地产交易 四、商品房预售 n 房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为5/19/202353第四节 房地产交易 四、商品房预售n 商品房预售的条件n 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书n 持有建设工程规划许可证和施工许可证n 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期n 向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证5/19/2023545/19/202355第四节 房地产交易 四、商品房预售 n 商品房预售的程序 n 预售方申请预售许可证 n 房地产管理部门核发预售许可证 n 预售方向承购方出示预售许可证 n 签订商品房预售合同并登记备案n 交付建成商品房并办理过户手续 5/19/202356第四节 房地产交易 五、商品房现售 n 房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为 n 商品房现售的条件n 已通过竣工验收5/19/202357第四节 房地产交易 五、商品房现售 n 特殊情况的销售条件 n 房地产开发企业销售设有抵押权的商品房，其抵押权的处理按照中华人民共和国担保法、城市房地产抵押管理办法的有关规定执行。n 房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人n 房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房5/19/202358第四节 房地产交易 五、商品房现售 特殊情况的销售条件（续）n 商品住宅按套销售，不得分割拆零销售n 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议5/19/202359第四节 房地产交易 五、商品房现售 n 商品房现售的广告与合同 1、关于商品房销售广告n 对买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容 2、关于商品房买卖合同的主要内容 3、关于商品房销售的计价 5/19/202360第四节 房地产交易 五、商品房现售 n 商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30 日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。产权登记面积合同约定面积面积误差比100%合同约定面积5/19/202361第四节 房地产交易 五、商品房现售 n 商品房的交付1、关于逾期交付的法律责任2、关于样品房销售问题3、关于商品房保修问题“二书”n 房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算n 商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期5/19/202362第四节 房地产交易 六、房地产抵押 n 指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿5/19/202363第四节 房地产交易 六、房地产抵押 n 房地产抵押主要具有如下法律特征n 从属性 为担保债权设立n 价值支配性 为实现交换价值n 优先受偿性 优先于其他债权人n 建筑物与其范围内的建设用地使用权一并抵押5/19/202364第四节 房地产交易 六、房地产抵押 n 房地产抵押权的设定n 房地产抵押权的设定的形式要件n 抵押当事人应当签订书面抵押合同n 抵押当事人须办理房地产抵押登记n 房地产抵押权的设定的限制条件n 不得设定抵押的情形5/19/202365第四节 房地产交易 六、房地产抵押 n 房地产抵押权的实现n 当债务人不履行到期债务时，房地产抵押权人可以就抵押房地产的价款享有优先受偿权n 抵押权优先于普通债权n 先设定的抵押权优先于后设定的抵押权n 抵押权的实现方式主要有：折价、拍卖、变卖5/19/202366第四节 房地产交易 七、房屋租赁 n 房屋所有权人或对房屋具有处分权的管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为 n 房屋租赁的特征 n 房屋租赁的出租人须对房屋具有处分权n 房屋租赁不转移房屋的所有权n 房屋租赁是双务、有偿、要式的民事法律行为 n 房屋租赁具有期限性（租赁期限不得超过20 年）5/19/202367第四节 房地产交易 七、房屋租赁 n 房屋租赁合同n 出租人与承租人签订的，用于明确租赁双方权利与义务关系的协议“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。”城市房地产管理法第53 条 5/19/202368第四节 房地产交易 七、房屋租赁 n 房屋租赁合同的续签n 房屋租赁期限届满，租赁合同约止。承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。n 租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。“买卖不破租赁”5/19/202369第四节 房地产交易 七、房屋租赁 n 房屋租赁合同的变更或解除（1）符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；（2）因不可抗力致使合同不能继续履行的；（3）当事人协商一致的。因变更或者解除租赁合同使一方当事人遭受损失的，除依法可以免除责任的以外，应当由责任方负责赔偿5/19/202370第四节 房地产交易 n 承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿（1）将承租的房屋擅自转租的；（2）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；（3）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；（4）拖欠租金累计6 个月以上的；（5）公用住宅用房无正当理由闲置6 个月以上的；（6）租用承租房屋进行违法活动的；（7）故意损坏承租房屋的；（8）法律、法规规定其他可以收回的5/19/202371案例2:某市居民刘某向张某借款10 万元，张某要求刘某提供抵押，刘某使用自己居住的房屋所有权作为抵押，并同张某签订了抵押合同，期限1 年，并把房屋所有权证交予张某。1 年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张某便提出向刘某索要刘某居住的房屋。试分析：（1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？（2）刘某是否可以挂失房屋所有权证，并以此要求房产登记机关补发？5/19/202372案例n 房产判决之后http:/我的房子在哪里？http:/一房三嫁http:/四个姐妹一套房 http:/孩子的房产 http:/