房地产培训课程商业地产发展形势与成功的要素.pptx

商业地产基本解释商业地产概念l 商业与房地产是两个截然不同的概念，从19世纪60年代开始，商业经营与房地产开发逐渐结合起来，产生了今天众所周知的概念商业地产。l 广义概念:商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、影剧院、会展中心以及流通业服务业等用途的建筑设施。l 狭义概念:商业地产专指用于商业服务业经营性物业，包括批发零售、餐饮、宾馆酒店、娱乐、休闲、物流配送设施、旅游等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式。l 高资金投入l 高开发风险l 高收益回报l 高社会贡献商业地产的行业特点l 带动三产迅速发展 城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。l 改善人们生活品质 迈向小康社会后，流通不再是简单地满足人们生活需要，而同时承担着提高人们生活品质的功能。发展商业地产能改善居民购物环境，方便人们生活，是体现和谐社会的重要途径。商业地产在城市发展中的作用l 提升城市综合竞争力 现代商业的发达程度直接关系到一个城市的宜居程度及商务功能，进而影响城市综合竞争力，而现代商业的发展特点要求商业物业专用化。l 吸纳社会就业人口 我国第一产业和第二产业都有剩余劳动力，吸纳社会就业最多的是第三产业，商业地产的兴起将有力地促进第三产业的发展，从而大大促进我国就业率的提高，有效缓解就业压力。l 承载城市景观功能 大型购物中心、商业街不仅是商业地产的重要开发形式，也是城市景观的重要组成部分。l 开发模式 商业地产：策划招商在先，开发建设在后 住宅地产：开发建设在先，策划销售在后l 融资模式 商业地产：长期，以信托基金为主 住宅地产：短期，以银行贷款为主商业地产与住宅地产的主要区别l 运营模式 商业地产：以持有产权为主，统一使用权 住宅地产：以销售产权为主，分散使用权l 赢利模式 商业地产：以长效租金收益和物业升值为主 住宅地产：以快速售楼回款为主 l 起步晚l 发展快l 问题多l 前景好对商业地产的基本描述商业地产起步晚、发展快l 国外的先进国家早于我们国家几十年甚至上百年就开始发展房地产业的商业地产，我们国家一线城市的商业地产在90年代末才开始发展，而三四线城市的商业地产现在才如火如荼的开始进行。虽然我国商业地产起步晚但是发展速度惊人2005年得投资完成额1999.9亿元，到了2010年完成投资额度5700亿元，5年内将近翻了3倍。l 复合人才匮乏，商业房地脱节l 融资渠道单一，金融创新迟缓l 商业规划滞后，贯彻执行不力l 开发理念陈旧，多重因素制约l 产品结构失衡，有效供给不足问题多商业地产发展的趋势 l 政府将加大管理力度，市场进一步规范化。l 开发投资增长平稳，开发热点非中心化。l 供给增长大于需求增长，营销竞争白热化。l 金融产品创新，融资渠道多元化。l 开发趋于理性，运营呈现专业化。l 外资进入的热情不减，投资偏重股本化。l 项目资源重整，开发企业并购增多。商业地产项目成功的要素 正确的开发地点 正确的建筑形态 正确的业态组合 正确的商业布局 正确的营销策略 正确的物业管理正确的开发地点l 除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。所谓“一步三市”项目的开发地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。一个商业项目的立地力，主要包括项目前的道路和道路类别、消费者来店得方便度。正确的建筑形态 商业的建筑型态可以分为盒式大板块商业，像上海新天广场步步高购物广场等，和商业街区。盒式大板块商业适合经营不适合于销售，因为所有的商铺投资者都喜欢能够独立开门、独立导入人流的铺面。所以如果要做部分销售的形态以部分盒式商业建筑和商业街区，同时持有部分在物理上分离，以保证持有部分的品质。正确的业态组合 开发商根据项目所在城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层业态所进行的规划。业态组合定位必须在项目开发前期。业态分为百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、购物中心、以及便利店、专业市场（批发市场）、农贸市场等。正确的商业布局 商业布局是商业规划设计的重要部分，是一个商业物业走向成功的一个关键步骤。什么叫商业布局呢？简单的讲就是各类商业业态、经营品类、消费功能在一个商业物业里的分布格局。主要包括垂直和平面布局。垂直布局分为，淋浴式、汉堡式、侧立式。平面布局的四个原则，四角定位原则、音阶过渡原则、宜农宜林原则、适度点缀原则。正确的营销策略 商业地产的营销策略分为1、商铺公开拍卖 2、产权式商铺分割出售3、品牌营销4、预支利好5、地产商和商家建立战略联盟。能够把这种5种营销策略引用好的话，那么商业地产在提升物业价值和回笼资金上有很大的乐趣。正确的物业管理 商业物业具有大空间、多设备、商铺多、客流量大等特点，物业管理与服务的难度大、责任重。一般住宅类物业管理主要管理居民的居住场所，服务对象是住户，而商业物业作为一种商业经营场所，其物业管理机构面对的服务对象是业主、租户和顾客三个方面，其中租户和顾客群不是长期稳定的，而是流动的，不断变化的，且来源不同，构成复杂，因此正确的物业管理会直接影响商业物业的价值和商誉。商家对商业地产项目的基本要求l 商家的要求代表了消费者的要求。l 对商业立地的要求，包括商业物业座落的地点和商业物业自身的建筑条件。主要涉及了五个方面的内容：1、交通便利；2、确认便利；3、趋近便利；4、进出便利；5、选购便利。围绕这五方面的内容，以购物便利性为主线，5A法则囊括了店铺选址工作中的各个主要环节，为确定店址的各项标准和指标提供了依据。5A法则是零售商业物业的核心要求l 是指让预期数量的消费者能便利地从其出发地到达商场所在的地域。对交通便利性的研究，是以商家对消费者的预期数量为基础的，这个预期数量又源自商家对周边人口分布及其消费水平的调查分析。l 不同商家在同一地区、或同一商家在不同地区，对消费者的预期数量都可能会有所差异。对于大型零售商家而言，目前对有效商圈常住人口的预期数量一般不会少于20万人。交通便利