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物业公司成立流程最新文档(可以直接使用，可编辑 最新文档，欢迎下载）成立物业管理 一、确定公司的资质条件物业管理公司是随着房地产的发展和对物业管理的需要而产生的。物业管理公司的组建和其他企业一样，必须符合工商行政管理等部门的有关规定，获得批准才能成立。一般的资质条件主要包括：(1)物业管理公司拥有或受托管理一定建筑面积的物业。(2)一定数量的注册资金。（50W）(3)有符合规定的公司名称和公司章程。(4)有固定的办公场地和设施。(5)有必要的管理机构和人员。(6)有符合国家法规政策的经营范围。 (7)能够独立承担民事责任。二、物业管理公司的申报资料内资企业(含国有、集体、股份合作)一般应提供下列资质资料： (1)主管单位对申请物业管理公司的经营资质进行审批的报告。 (2)设立物业管理公司的可行性报告和上级主管单位的批准文件。(3)管理章程。(4)公司法人代表任命书或聘任书。(5)验资证明。 (6)注册及经营地点证明。(7)拥有或受托管理物业的证明材料。 (8)具有专业技术职称的管理人员的资格证书或证明文件。 (9)其他有关资料。三、物业管理公司申请成立的程序一般情况下，物业管理公司领到资质审批文件后，按有关规定向工商行政管理机关办理注册登记手续后才能对外营业。具体程序包括：(1)根据上述成立条件，准备材料和文件。(2)向所在地房地产主管部门提出申请。 (3)向所在地工商行政管理局申请企业名称登记、法人注册登记和开业登记。 (4)到税务部门进行税务登记，以及到公安机关(或授权单位)进行公章登记和刻制。物业服务有限责任公司成立于年月，注册资金50万元，是一家民营独资企业，暂定国家三级资质。物业管理章程 依据中华人民共和国公司法（以下简称公司法）及中华人民共和国公司登记管理条例的有关规定，与物业管理（以下简称“公司”）于年月日制订并签署本章程。本章程如与国家法律、法规相抵触的，以国家法律、法规为准。第一章 公司名称和住所第一条 公司名称：旭峰物业管理（以下简称“公司”）第二条 公司住所：烟台市滨海中路191号第二章 公司经营范围第三条 公司经营范围:世纪华府；房地产经纪与代理。第三章 公司注册资本与实收资本第五条 公司注册资本：人民币50万元。股东以货币出资的，应当将货币出资足额存入有限责任公司在银行开设的账户；以非货币财产出资的，该出资需未设定任何担保、质押或抵押，已依法办理其财产权的转移手续，并经评估作价。股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资机构验资并出具证明。第六条 公司实收资本：人民币50万元。公司注册资本人民币50万元于公司设立登记前一次性全部到资。营业执照注册号：第四章 公司类型第七条 公司类型：（法人独资）。第五章 公司法定代表人第八条 公司法定代表人由执行董事担任。第六章 财务、会计、利润分配及劳动用工制度第九条 公司应当依照法律、行政法规和国务院财政部门的规定建立本公司的财务、会计制度。公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。第十条 公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。公司的法定公积金不足以弥补以前年度亏损的，在依照前款规定提取法定公积金之前，应当先用当年利润弥补亏损。第十一条 公司必须保护职工的合法权益，依法与职工签订劳动合同，参加社会保险，加强劳动保护，实现安全生产。公司应当采用多种形式，加强公司职工的职业教育和岗位培训，提高职工素质。第七章 公司的经营期限第十二条 公司的营业期限为20年，从企业法人营业执照签发之日起计算。公司的经营计划 1. 物业管理的目标和任务 1）创造安居乐业的生产、生活环境 2）对实现物业的保值和增值。 2. 物业管理的主要内容 l）维护物业管理区域内的规划不受破坏 2）房屋装修监督管理 3）房屋的维护与修缮 4）设备、设施的管理及维修养护 5）安全保卫与消防 6）保洁、消毒、防疫管理 7）环境保护 8）绿化管理 9）车辆管理 10）综合经营服务 3、物业管理的基本原则 1）产权、经营权分离原则； 2）业主至上原则； 3）统一管理原则； 4）专业高效原则； 5）权、责分明原则； 6）经济合理原则； 7）公平竞争原则； 8）依法行事原则。 4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置 公司设有经理室、办公室、财务部、业务部四大部门。经理室设经理一名，秘书一名，副经理2名，令有会计师、经济师、工程师一名。经理对公司运作全面负责，是公司一切重大问题的决策者，负责布置和协调各副经理的工作.副经理是经理的助手，在经理的领导下全面处理分管工作.重大问题报请经理处理，及时汇报分管工作，提出重大问题的处理意见，完成经理交办的各项工作。办公室是公司的综合管理部门，负责人事劳资、文书处理、生活福利、公关接待、内务管理等。 财务部在公司经理领导下，参与企业的经营管理，负责制定财务收支计划、会计出纳、经济核算、作好会计报表，并对各项经费的使用实施核查和监督，并根据企业需要搞清资金运用。业务部主要负责公司的总体运作，协调下列各职能部门的各项工作.下面一般可设：1.房屋管理维修部负责产业管理与房屋维修包括：租赁管理和委托管理，房产的接管、撤管和调配换，房产档案管理，房屋的修缮计划，日常养护和小修服务.2.经营开发部 开拓经营项目，通过竞争去接收新产业，制定物业管理公司的经营计划.3.保安部 负责管辖区内的治安保卫、交通安全和消防管理，参与社会联防，维护管理区内的人身和财务安全，保证正常的工作、生活和交通秩序.4.环境管理部 负责管辖区内的清洁卫生、绿化养护和环境营造，组织清洁工和绿化工实施与物业管理相配套的专业操作，包括：楼宇清洗，过道、门厅、街坊、道路的日常清洁打扫和保洁，除害灭病、杀虫、喷洒药水和绿化、草坪、花草的养护.5.设备工程部 设备工程部是物业管理公司的一个重要的技术部门，负责住宅区或高层楼房的各类设备的管理、维修和养护，对业主入住后进行装修和改造.设备工程部要按照国家及省市有关的政策、法规对各项有关工程和设备的质量等进行监督和检查，对管理部门提出的各项修缮计划和经费进行审核，并积极开拓、承接各项力所能及的工程项目.各部门设主管一名，负责部门日常事务，领导部门员工做好职责内工作。各部门有相关从业人员若干。公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以住户至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围，同时，通过多年经营，公司已形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。目前，公司正积极开拓物业管理市场，寻求管理范围内的服务项目。旭峰物业服务组织架构：公司人员安排：郭琦股东尹祥贻执行董事，经理，郭鹏辉监事，宋永强副经理，负责业务部李梁副经理，负责办公室和财务部工作徐淑贤经理秘书黄锦辉工程师苏文会计师李馨宁经济师赵丽娜财务主任，向尹祥贻报告徐丽丽办公室主任，向尹祥贻报告邱智玉业务部主任，向宋永强报告程同贵房屋管理维修部主管，向邱智玉报告刘梦经营开发部主管，向邱智玉报告王庆斌保安部主管，向邱智玉报告李慧云环境管理部主管，向邱智玉报告朱庆设备工程部主管，向邱智玉报告刘圆圆办公室文员任艳杰办公室文员张娟开发部人员尚玉慧财务人员张良芝业务员张宝伦工程技术人员代腾腾保安部职员杜尊明工程技术人员李福环境部职员张西栋维修专业人员陈凯环境部职员 5. 物业管理公司的前期工作 设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。 1）人员准备与资料准备； 2）设备、器材准备； 3）资金准备； 4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查； 通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 消防、安保、清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等 6. 制订物业管理方案的其他准备工作 l）组建制订物业管理方案的工作班子： 2）对方案制订人员进行必要的业务培训： 3）准备经费； 4）准备设备； 5）准备相关资料。 7. 制订物业管理方案 l）物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算 2）物业管理方案的基本架构 项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 规章制度建设 经营管理指标 社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算 日常管理 物业维修养护计划和实施 3）制订物业管理方案的主要步骤 第一步：成立制订方案的工作机构 第二步：培训工作人员 第三步：经费、设备、资料准备 第四步：项目、使用人、竞争调查 第五步：研究分析调查资料 第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目 第七步：经费预算 第八步：草拟方案文本 第九步：向专家顾问征询 第十步：送公司领导审阅 第十一步：修改、研讨、再修改 第十二步：可行性研究 第十三步：定稿 第十四步：实施、反馈 8. 介入物业管理工作 1）物业的接管验收与撤管 2）物业的撤管 3) 签订物业委托管理合同 4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。 9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系 l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系 2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系 3）物业管理企业与房地产开发企业的关系 4）物业管理企业与业主委员会的关系 业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。 5）物业管理企业与专业性服务机构的关系 6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系 7）物业管理区域建设与社区建设的关系 设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。 一、 物业管理费用的管理 1物业管理费用构成 l）物业管理费用分类 一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。 另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。 2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成 管理、服务人员的工资和按规提取的福利费； 公共设施、设备日常运行、维修及保养费； 绿化管理费； 清洁卫生费  保安费； 办公费； 物业管理单位固定资产折旧费； 法定税费。 3）住宅小区物业管理经费的来源 定期收取物业管理服务费； 小区维修养护专项基金； 以业养业，一业为主，多种经营的收入； 靠政府多方面的支持； 开发建设单位给予一定的支持。 4）物业管理对物业的基本要求是： 物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 环境优美、安全、舒适。 为物业管理提供必要的设施。 二、  物业管理企业管理制度的建设 1物业管理制度体系的内容 l）物业管理企业内部制度 物业管理公司员工管理条例 物业管理企业各部门的职责范围 物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外部制度 物业接管验收规定 楼宇入住规定 物业管理公约 住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度 房屋管理服务制度 住宅区管理制度 业主公约 业主委员会章程 三、 管理制度示例 1. 消防制度和规定 1）消防中心值班制度； 2）防火档案制度； 3）防火岗位责任制度； 4）其他消防规定。 5）消防设备管理制度 2.车辆管理制度 1）门卫管理制度 2）物业区域大门门卫的职责 3）停车场（库）门卫的职责 3. 车辆保管规定 1）汽车管理规定 2）自行车、摩托车管理规定 4. 住宅区内车辆交通管理规定 5.物业环境的绿化管理 1）绿化管理机构的设置及岗位职责 2) 绿化养护与管理的考核指标 四、 综合经营服务 综合经营服务的内容 l）综合服务的内容 为物业自身服务 清扫保洁服务 绿化养护服务 治安保卫服务 家庭居民生活服务 2）经营性综合服务的内容 衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。 娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。 购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 金融方面：开办信用社。 经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； 广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。 3）开展综合经营服务的要求 效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 物业公司成立的条件1、注册资金：50万元以上2、人员物业经理人：4人（可以买到）工程类中级职称：6人（可以从集团借用）中级会计师：1人（没有，可以挂证）初级经济师：1人（没有，可以挂证）3、接管小区的招投标备案表4、专业技术人员的职称证、资格证、劳动合同、社保证明5、固定办公场所6、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。成立物业公司的必要性1、不成立物业公司就无法取得正式的热费发票。2、不成立物业公司就无法通过法律手段要回业主所欠的热费。3、创建自主物业服务品牌物业公司接管小区前是否要去相关行政单位办理手续，办理具体流程(一)接管验收的准备工作 1、新建物业竣工后、业主入住前，物业管理公司应及时组建物业接管验收小组，对所接管的物业进行综合性的接管验收，以确保所接管物业基本合格，满足业主的质量要求。 2、成立物业接管验收小组。 物业公司按照接收的物业要求抽调业务骨干组成物业接管验收小组，接管验收小组由下列人员组成，并办理相应的工作： 物业公司抽调档案管理人员负责接管物业的产权、工程、设备资料的验收移交工作; 接管小区的物业管理处(物业管理企业在所管理的楼盘设立物业管理处，下同)抽调业务人员负责业主有关资料的验收移交以及协助楼房的验收移交工作; 物业管理处抽调业务人员具体负责房屋本体、公共设施和电气设备的验收移交工作。 3、接管验收前的准备。接管验收开始之前接管验收小组应做好以下准备工作： 与开发商联系好交接事项、交接日期、进度、验收标准等; 派出先头技术人员前往工地现场摸底，制定好接管验收计划; 提前参与开发商申请的竣工验收和电气设备最终安装、调试工作，做到心里有数; 准备好接管验收记录表格： a、房屋本体接管验收表;b、公共配套设施接管验收表;c、机电设备接管验收表; d、接管验收问题整改表;e、接管验收遗留问题登记表; f、接管验收设施、设备遗留问题登记表; (二)接管验收的工作程序 1、物业公司制订接管验收方案;2、公司组建接管验收小组;3、作好接管验收准备;4、进行资料验收移交; 5、验收是否合格(否/ 要求正确、真实补齐资料;是/ 进行硬件设施、设备验收);6、是否合格 (否/要求开发商限时整改; 是/记录归档)。 (三)资料的接管验收。开发商委托物业管理时需向物业管理公司移交相关资料: 1、物业产权资料 项目开发批准报告;规划许可证 预售许可证 土地使用合同;建筑开工许可证 用地红线图 2、竣工验收资料 竣工图(包括总平面布置图、建筑、结构、水暖、电、气、设备、附属工程各专业竣工图及地下管线综合布置竣工图); 建设工程竣工验收证明; 公共配套设施验收合格证明;供水协议书供电协议书供气协议书有线电视合格证明;通信设施合格证明; 电梯准用证。 3、施工设计资料 地质报告书;全套设计图纸;图纸会审通知单;设计变更通知单;工程预决算报告书;重要的施工会议纪要;隐蔽工程验收记录沉降观测记录; 其他可能会影响将来管理的原始记录。 4、电气设备资料 (要求中文) 机电设备出厂合格证; 供电设备使用说明书; 机电设备安装、调试报告; 设备保修卡、保修协议。5、业主资料 已购房的业主姓名、位置、面积、联系 等; 已购房业主的付款情况或付款方式。 (四)物业硬件设施接管验收原则 1、接管验收主要是观感验收和使用验收，它侧重观感是否合格、设施设备的使用是否符合业主要求。2、接管验收是物业管理公司接管物业为防止出现物业质量有严重问题、将被业主广泛投诉而采取的一种替业主提前服务式的验收，而不具有法律效力的评价行为。3、验收标准为建设部房屋接管验收标准及业主生活的合理要求。4、验收方法为观感验收法和使用验收法。 (五)楼宇本体硬件设施的具体验收标准 1、主体结构： 外墙不得渗水; 屋面排水畅通、无积水、不渗漏;出口水、檐沟、落水管安装牢固、接口严密、不渗漏。 2、楼地面面层与基层粘结牢固，不空鼓。整体面层平整，无裂缝，无脱皮，起砂;块料面层表面平正，接缝均匀顺直，无缺棱掉角，粘贴牢固，色泽均匀一致，无明显色差。 3、内墙面： 抹灰面平整，面层涂料均匀，无漏刷。无面层剥落，无明显裂缝，无污渍; 块料(如瓷砖)面层：粘贴牢固，无缺棱掉角;面层无裂纹损伤，色泽一致;对缝砂浆饱满，线条顺直。 4、顶棚抹灰面平整，面层涂料均匀，无脱皮，无裂缝，无霉点，无漏水痕迹，无污渍。 5、卫生间、阳台地面应低于相邻地面2厘米左右，不应有积水，倒泛水和渗漏。 6、门、窗： 门开启自如，无晃动和裂缝，零配件齐全，位置准确，无翘曲变形。 门锁、窗销连接牢固，开启灵活; 玻璃安装牢固，胶封密实，无明显刮花痕迹，无损伤;油漆均匀，色泽光亮新鲜、完整;电子防盗门通话清晰、完好、无锈迹。 不锈钢防盗门光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。8、楼梯、扶手： 钢木楼梯安装牢固，无锈蚀、弯曲，油漆完好，色泽均匀，表面平滑; 砼楼梯无裂缝，无表皮剥落。 9、木装修工程表面光洁，线条顺直，对缝严密、牢固。 10、饰面砖表面平整，无空鼓、裂缝、起泡和缺角，对缝平直。 11、油漆、刷浆色泽一致无脱皮、漏刷现象。 12、电器插座安装牢固，符合“左零右火”规定，电源已接通正常。 有线电视已开通，收视良好。 开关安装牢固，开关灵活，接触良好。 灯具安装牢固，完好无损，反应灵敏，发光正常水表、电表、气表安装牢固，读数正常，无损伤。 卫生洁具安装牢固，配件齐全，无污渍和刮痕，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅。给水设施安装牢固，接口密实，无渗漏、锈迹、流水通畅，有足够压力。地漏、排水管道安装牢固，配件齐全，接口密实，无渗漏现象，无堵塞，排水通畅，完好无损。门铃、对讲 安装牢固，操作灵活，效果良好。其他配备设施要求齐全、完好，型号与设计相符，工作正常。 (七)公共配套设施接管验收标准 1、天台：天沟、落水口畅通完好;隔热层、防水层完好。 2、散水坡无下陷、断裂、与墙体分离，坡度适宜、平整。 3、屋面避雷设施连接牢固。 4、路灯、装饰灯安装牢固，完好无损工作正常灯柱安装牢固，油漆完好。 5、绿化符合设计要求，不缺株少苗，无死株，无大面积杂草;绿化水管布局合理，阀门开关灵活，安装稳固。 6、 道路： 路面平整，无水泥块，无起砂、断裂; 路牙石砌筑整齐，灰缝饱满，无缺角损伤; 块料面层拼砌整齐，平整牢固，无明显裂缝、缺棱掉角; 交通标识线、路牌清楚完好。 7、室外消防栓： 消防箱标识清楚，玻璃完好; 消防设施配件齐全;消防管安装牢固，标识明显，阀门完好，水压充足。 8、楼宇门牌、楼栋号牌安装牢固，标识清楚。 9、垃圾中转站外表装饰完整，密封完好;垃圾桶配置完善，使用方便。 10、保安岗亭安装到位，配件齐全，标识清晰，完好无损。 11、保安道闸安装牢固，开启灵活，标识清楚，完好无损。 12、停车场地面平整，照明充足，标识清楚，安全设施好，排水设施良好。 13、单车、摩托车棚安装牢固，照明充足，标识清楚，安全防护和排水设施良好。 14、明沟、暗沟排水畅通，不积水，无断裂，沟盖板安装牢固、平稳。 15、沙井、检查井、化粪池排水畅通，池壁无裂缝，池内无杂物。 16、护坡、挡土墙泄水畅通，砌筑牢固。 17、台阶、踏步砌筑平实、牢固，无裂缝。 18、水池、水箱卫生清洁，无渗漏。 19、信报箱安装牢固，完好无损，标识楚，表面平整光洁。 20、室外健身器材安装牢固，完好无损。 (八)电气设备的接管验收 1、电梯设备型号、数量与移交清单相符，运行平稳，安装符合规范;有电梯运行准运证;机房设置合理，配件安全，标识清楚，表面光洁平整、明亮。 2、变配电设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，安全防护装置齐全，标识清楚、机房配置齐全，通风、采光良好，设备表面油漆完好，无损伤。 3、中央空调设备型号、数量与移交清单相符，工作性能达到设计指标，配置齐全，标识清楚，机房通风、采光，降温良好，设备表面油漆完好，无损伤。 4、发电机型号与移交清单相符，工作状态良好，配件齐全，设备表面油漆完好无损伤，设备安装牢固，机房隔音，防护设置完好，通风，采光良好。 5、消防监控设备型号与移交清单相符，工作性能良好，反应敏捷，标识清楚，表面完好无损，设备安装牢固，机房干燥、通风、采光良好。 6、给排水设备型号、数量与移交清单相符，工作状态良好，标识清楚，设备表面油漆完好无损，安装牢固，无渗漏现象，机房配置完整。 7、保安监控设备：同消防监控设备。 (九) 接管验收遗留问题的处理 1、遗留问题的登记确认; 对资料验收中发现的资料不全、不真实、不合格等问题，接管验收小组应当将问题逐项记录在接管验收资料遗留问题登记表中并交开发商相关人员签字确认; 对物业硬件设施接管验收中发现的不合格等问题，接管验收小级应将问题逐项记录在接管验收设施设备问题登记表中并请开发商相关人员签字确认。 2、对资料遗留的问题，接管验收小组应当积极同开发商联系补齐，必要时公司总经理应当协助进行。 3、对物业硬件设施、设备遗留问题，一般问题按管验收小组应当要求开发商在两周内解决;重大问题接管验收小组应当要求开发商在一个月内解决。必要时公司总经理应当协助进行。 4、对于长期解决不了，势必会影响物业管理的问题，物业管理公司应当以备忘的形式将问题登记后交给开发商进行备录。 5、接管验收资料遗留问题登记表和备忘录物业公司应归档长期保存。 回答者：johna她含着笑，切着冰屑悉索的萝卜，  她含着笑，用手掏着猪吃的麦糟，  她含着笑，扇着炖肉的炉子的火，  她含着笑，背了团箕到广场上去  晒好那些大豆和小麦，  大堰河，为了生活，  在她流尽了她的乳液之后，  她就用抱过我的两臂，劳动了。  大堰河，深爱着她的乳儿；  在年节里，为了他，忙着切那冬米的糖，  为了他，常悄悄地走到村边的她的家里去，  为了他，走到她的身边叫一声“妈”，  大堰河，把他画的大红大绿的关云长  贴在灶边的墙上，  大堰河，会对她的邻居夸口赞美她的乳儿；  大堰河曾做了一个不能对人说的梦：  在梦里，她吃着她的乳儿的婚酒，  坐在辉煌的结彩的堂上，  而她的娇美的媳妇亲切的叫她“婆婆”    大堰河，深爱她的乳儿！  大堰河，在她的梦没有做醒的时候已死了。  她死时，乳儿不在她的旁侧，  她死时，平时打骂她的丈夫也为她流泪，  五个儿子，个个哭得很悲，  她死时，轻轻地呼着她的乳儿的名字，  大堰河，已死了，  她死时，乳儿不在她的旁侧。  大堰河，含泪的去了！  同着四十几年的人世生活的凌侮，  同着数不尽的奴隶的凄苦，  同着四块钱的棺材和几束稻草，  同着几尺长方的埋棺材的土地，  同着一手把的纸钱的灰，  大堰河，她含泪的去了。  这是大堰河所不知道的：  她的醉酒的丈夫已死去，  大儿做了土匪，  第二个死在炮火的烟里，  第三，第四，第五  而我，我是在写着给予这不公道的世界的咒语。  当我经了长长的飘泊回到故土时，  在山腰里，田野上，  兄弟们碰见时，是比六七年广东和丰物业服务企业管理制度2009年10月20日制目录一、物业公司广东和丰物业公司组织架构-1关于员工离职手续办理有关事项的通知-16考勤制度-17员工考评制度-23员工奖惩条例-28关于调整物业工作例会的通知-32关于各服务中心定期召开工作例会的通知-33物资管理办法-34物业服装管理暂行办法-40员工着装要求-42小区员工宿舍管理规定-43食堂管理方案-46环境部卫生管理手册-49保安督察工作制度-60车场管理制度-61收费操作规程-62小区装修材料搬运管理方案-65搬运承诺书-68二、佛山分公司林海尚都营销配合人员编制及薪资标准方案-69三、集团公司集团基本组织管理规定-75关于暂借款管理（暂行）规定的通知-108关于授权物业公司总经理行使暂借款审批权限的通知-109各项支出管理办法(试行)-109关于明确物业公司物资采购权限的通知-122减免物业管理费和停车费审批权-122关于使用集团新合同会签审批表的通知-122印章使用管理办法 -123工作协调与督办工作制度-129异地工作人员探亲管理暂行规定-131总经理室各物业分公司分公司会计主管行政专员人事主管人事行政部经理金城龙庭物业服务中心金城龙庭御景花园步行街金凤名苑阳光花园金凤豪苑金凤帝苑物业服务中心明珠帝苑物业服务中心江南新城物业服务中心揭东区域经理金凤豪苑物业服务中心碧水云天物业服务中心御景湾物业服务中心御龙湾物业服务中心东山区域经理技术支持合同管理项目前期介入金凤帝苑百合花园雅逸花园金凤花园收款员安全管理督导营销配合督导客户服务中心工程管理中心会计出纳品质部经理榕城区域经理财务部经理广东和丰物业服务组织架构总经理室职责：1. 根据集团公司的发展目标，制订长期战略方向。2. 根据和丰物业公司不同发展阶段，制订短期工作方针。3. 对公司服务质量全面负责。4. 对公司经营成果全面负责。5. 对公司人才梯队建设全面负责。6. 对公司品牌建设负责。物业区域管理中心职责：1. 全面负责区域内服务中心各项服务指标、经营指标的落实。2. 结合实际情况制订合理组织架构，资源共享。3. 全面协调公司内部各部门工作，配合公司的各项工作计划的执行。4. 协调相关政府职能部门关系。5. 对区域各服务中心服务指标、经营指标的落实负责。6. 负责对区域内各服务中心主任考核监督。小区服务中心职责1. 严格执行公司的工作方针、决策、计划和各项指令；2. 对因决策不当、领导不力造成管理费不能及时足额收缴负责；3. 对服务中心其它经营项目经营不善导致服务中心经济效益的下降负责。对不能按规定上缴上级管理酬金指标负责；4. 对因决策不当，领导不力导致服务质量降低，造成业主投诉，严重损害公司声誉的情况负责；5. 对所管理的物业由于管理不善造成物业严重损害及设备设施功能丧失或严重削弱负责；6. 对服务中心所管辖的物业发生重大火灾和刑事案件负责；7. 对因工作不认真，事前调研不够，决策有误而导致管理费使用不当或造成资产严重浪费负责；8. 对分管工作出现的重大事故如保安、财务、办公室等方面的问题和损失负直接领导责任；9. 对服务中心管理层内部不团结，作风不正派，工作不深入造成服务中心内部管理混乱，纪律松弛，服务质量下降负责。10. 积极配合公司对服务产品推行、监督、落实。品质部职责：1. 从安全管理、客服管理、工程管理方面对各服务中心进行业务指导与技术支持。2. 参与各个项目物业规划、设备选型等方面配合建议。3. 负责物业前期介入、物业招投标、管理费测算、前期接管方面工作。业主收楼前1个月将项目移交给各物业服务中心。4. 通过收集业主投诉及意见、现场检查督导找出各服务中心存在的差距，提出整改要求，并落实责任人，及完成时间。5. 收集管理各物业工程资料、客户资料、楼盘资料。6. 统一对各物业设施、设备建档管理。7. 负责各物业设备、设施保养合同签订，及时了解实执情况。8. 各业务线条员工岗前培训，组织公司定期培训。9. 每月定期组织公司品质检查，严格贯彻公司品质检查制度做到公平、公正。10. 每月定期汇总各服务中心品质检查得分，报人事行政部存档并作做为员工绩效考核依据。11. 品质部依据每月检查情况，编写和丰物业服务质量月报，列出各服务中心得分。人事行政部职责人事行政部是规范公司选人、用人、管人的行为，合理开发、优化配置人事行政，发挥员工与领导之间的桥梁和纽带作用，辅助领导决策的综合管理部门。在公司总经理室领导下全面负责公司的人事行政管理工作。1. 在分管总经理领导下，保障公司人事行政的需求、开发管理工作，作好员工的录用、考核、选拔、离职等调配工作及相关手续的办理。2. 负责对管理层员工的任职情况进行考核，并在此基础上提出任免、奖罚建议，供公司领导决策时参考。3. 负责制订公司员工奖惩条例，报公司领导批准后跟踪实施。4. 根据国家有关政策规定和企业实际情况，制订公司员工工资、福利待遇等制度，报经公司批准后，负责跟进落实。5. 负责公司招、调人员和年度劳动用工指标的申请及相关手续的办理。6. 落实公司各项人事及行政制度的培训、实施、监督工作。7. 做好人事档案的建立和管理工作。8. 负责公司各部门的物品申购审批，物品采购、领用管理及仓库管理。9. 负责公司各宿舍、食堂、车辆管理工作。10. 负责安排公司的季度、年度工作会议及总经理办公会议，做好记录，编写会议纪要和决议，并督促各单位贯彻执行，及时了解和反馈有关信息。11. 负责