2023年土地经济学读书笔记.pdf

阅读了日本野口悠纪雄教授写的土地经济学一书，对其中一些观点加深了自己的理解和对中国土地市场的客观认识。一、监测房地产市场是否出现泡沫应该以监测商业地产的价格和租赁情况为主我们现在所说的土地市场往往是一个“大不论”的土地市场，因为我们并不能指出它们的分类。具体的土地市场是有其分类的，即住宅用地、工业用地、商业用地、其他用地。这四类土地市场因为其特点的不同，它们的价格、区位、升值潜力等都会有所不同，如果我们对其不加以区分，直接冠以“土地市场”这样的宏观定义，那么在现实的研究中就会出现很多与实际情况不对接的现象。检测一个地区的房地产市场是否有问题，是否健康发展，我认为简单的方法就是根据这一地区的商业地产的价格来断定。如果商业地产的价格异乎寻常地高涨，但是它的出租市场并不乐观造成大量的待租商铺时，政府就要考虑是否应该调整相应的政策了。我认为商业房产最能反映当前时间和区域内房地产市场的状况，原因有以下几点：1、商业地产的投资收益率在房地产领域的各类投资中是最高的，房地产领域的投资收益率在各项固定资产投资中是最高的，所以这个领域比住宅地产领域聚集的投机性资金要多。只要是资金足够雄厚，人们在投资的时候更多地选择商业地产，相比住宅和工业，商业给人们更多的美好预期，一旦房地产市场出现了问题，我认为必定是先从商业房产领域初露端倪。2、商业地产的租赁情况要比其他市场的租赁情况易于了解，平时从大街上走走看看，做一些调研工作，基本情况就能掌握。知道一个房子现在的租金、现在的售价、购买时的价格、租金上涨趋势等信息，就能简单地判断这所房子是否物有所值。如果大量商铺面临着出租困境，租金相对售价来说过于便宜，这无疑是给该区域的房地产管理部门敲了警钟人们的投机性行为该收手了。住宅用地的统计工作未必会有商铺那么容易，并且购买住宅的人大多没有商铺购买者的强烈的投机心理和投资眼光。3、从野口教授书中的数据（15 页）我们可以看到，在产生房地产泡沫的年份，比如 19851987 年间，市区商业用地的价格变动率要比住宅用地、工业用地、其他用地高出很多，也证实了如果大家把土地作为一项资产来购买并且对地价的将来产生了美好的预期，那么商业地产无疑最能吸引大家的关注。在本书的 35 页也提到了日本 80 年代地价高涨的发展过程，东京圈的住宅用地和商业用地，与上一年平均上升率相比，分别上升了 21.5%和 48.2%，大城市市中心、商业用地主导了地价的上升。4、野口教授对地价高涨原因的解释是这样的，首先，随着信息化、国际化、服务化等等经济结构的变化，对写字楼的需求增加了，因此市中心商业用地的地价上升了，由于提供大楼用地而卖掉了土地的人们需要购买别的土地来替代，从而波及到了住宅用地。显然，商业用地的价格高涨是地价高涨的主导因素，其他还有一些因素比如投机性需求、宽松的金融政策等等。二、地价理论 1、古典理论：以地租的现值作为地价假定现在的地价为 q，现在的地租为 R，利息率为 i，地租增长率为 g，那么土地的价格是：q=R/（i-g）我想是因为公式的原因，规定 g 必须小于 i，但是现实生活中，地租的增长是有可能大于利息率的。不考虑地租有增长现象的话，地价就表现为：q=R/i 作者把这个公式出现的背景归因为：产生了这种理论的英国，连同所有权一起转让的土地本身的交易甚为罕见，一般的土地交易都以围绕着出租契约的交易为中心。在这里，我查到了英国的土地所有制度，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王（国家）是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅以某种方式持有土地。在英国，持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的土地产业权。粗分一下有四种土地产业权：（1）无条件继承的土地产业权；（2）限定继承的土地产业权；（3）终身保有的土地产业权；（4）限期保有的土地产业权，即租业权。英国的土地虽然在法律上属于英王（国家）所有，但完全拥有土地权益的土地持有人纯粹是该土地的永久占有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地占有和使用土地。因此，在实际生活中的这些土地持有人也往往不严格地被称做地主。或许就是在这样的背景下，“连同所有权一起转让的土地本身的交易甚为罕见，一般的土地交易都以围绕着出租契约的交易为中心”吧。2、作为资产价格的地价作者在这里以日本为实例，说明作为资产的土地当其本身本身成为交易对象时，就等于被带上了价格，也就是说，持有土地可能得到的利益，不仅仅只有土地的利用收益，而且还应该把卖掉土地可能得到的利益考虑进去。我的理解是，土地现在所出售的价格=因购入土地而减少的租用土地的成本+持有土地带来的精神上的愉悦感+持有土地期间土地的升值部分，其中，因持有同一块土地带来的精神上的愉悦感对于不同的人来说边际效应是不一样的，比如一块土地对于一个无立足之地的穷人和对一个大农场主来说是不一样的。这一地价理论推导出来的地价是以后（n-1）年得到的土地利用收益现值的总和与第 n年土地售价的现值之和。这一公式的难点就是 n 年以后的地价并不好预测，谁也无法预知具体的价格，同样土地利用的未来收益也不好预测，如果对未来的土地市场状况盲目乐观，就会得出一个很高的地价，以这个价格为底线去参加土地市场的招牌挂，无形之中又推动了地价的上涨。3、由预期价格上涨而造成膨胀了的日本地价假定预期是合理的，那么像古典理论所表示的那样，地价就成为利用收益的贴现值。但是预期并不一定合理。作者解释说，因为市中心地区的写字楼用地不足导致了土地利用收益的上升；“钞票过剩”现象应该是金融政策宽松的表现而不是通货膨胀的表现（我理解的），所以导致宽松的金融政策的因素是利息率 i 的下降。第一个因素是由土地的供求关系决定的，第二个在中国则表现为利息率的降低，自从 1996 年 5 月开始，中央银行已经降息 8 次之多，目的就是创造一个轻松的投资环境，减轻投资者的压力，而鉴于我国近年房地产投资过热的情况出现，所以中国人民银行在 2006年 8 月又实施了人民币存贷款基准利率的上调政策，这也是利用经济手段来调控房地产市场的表现。中国也试图制定反方向的政策，比如加大土地供应量和比较严格的金融环境来抑制地价的上涨。4、地价的虚构性作者在讲到地价的虚构性的时候，说到事实上被交易的量，仅仅是整个资产的极少一部分。当土地被使用与居住用地和事业用地时，即使在别处找到了更加理想的地点，也不会立即把原来的土地卖掉。为什么呢？因为拆掉、搬迁、新造建筑物等等需要花费大量的费用，因而，虽然认识到不是最佳的选定地点，可是往往继续被利用。这里的观点和 Evens 惊人地一致，Evens 的推理是，假定土地拥有者没有相关的土地利用知识，他们当然不可能最为有效地利用他们的土地，假定土地拥有者具备丰富的土地利用知识和相关市场信息，他们就会衡量土地的产出投入，如果没有到达最有利的利用时机，他们宁可让土地保持现状。有一种可能性，即土地正好达到了开发商业的最佳时机，而土地拥有者也恰恰认识到了这一点，那么此时土地就能达到其最高最佳利用，这就是现实中交易的量，无疑会是很少的一部分。有需要并且有支付能力的有效需求和有效的供给才能组成一个实际中的土地市场，在我的上一次的读书笔记中，说到了地价和房价的增长并不能够使得普通的居民们获益，因为他们并不能够变卖他们唯一的居住场所，否则置换会令他们花费更多的金钱。但是，最近从另一些文章中得到了启发，地价和房价的上升是可以使一些居民受益的，他们可以拿他们的房子去抵押贷款，如果能够在抵押的期限内还清贷款并支付利息，他们就能够在保全房产的同时获得资金的回报。而这一点是我没有想到的，或许随着金融体制的完善，越来越多的人可以享受到价值增值带来的好处。三、制定使得地价下跌的政策在日本，住宅出租的主要对象是独身者和小型家庭，而一般家庭居住的只能是自己拥有的住宅，应当把住宅用地的地价迅速地拉回到均衡水平，作者的言外之意是商业用地和工业用地是可以出租的，所以这两种用地的地价并不被首要考虑，不知道这样的理解对不对，这和我一贯坚持并在第一部分中有所体现的想法有所冲突。作者提出的观点很好：直接控制地价不能解决任何问题，因为，既然地价由需求和供给决定，那么就不能仅仅控制价格而应该在需求和供给上作文章。抑制地价的紧急对策有以下几点：1、向国民提供正确的信息，从而抑制抢购性的需求；2、抑制对于投机性不动产交易的融资，把宽松型金融政策转换为紧缩型金融政策；3、谋求旧国有铁路用地等等的国有公有地的有效不论的土地市场因为我们并不能指出它们的分类具体的土地市场是有其地市场这样的宏观定义那么在现实的研究中就会出现很多与实情况不对涨但是它的出租市场并不乐观造成大量的待租商铺时政府就要考虑是否利用，有效利用土地信托，并谋求土地的证券化。其中的第二条我国已经开始实行，第一条以网络信息发布的形式也向国民有所交待，第三条还未得到实行，或许土地信托能够降低土地投资的风险，降低泡沫产生的几率，或者以一种不明显的方式破灭。四、土地课税“土地服务的市场需求曲线不受课税的影响”，我对这一句话的理解是这样的，土地是生活和生产活动中的必需品，不会因为课税与否或者课税金额的多少而放弃使用土地，所以土地服务的市场需求曲线是不受课税的影响的。但是我想，这个课税负担究竟由出租方还是承租方来负担，要看整个土地市场的供求状况如何，还有供应方和需求方两者的谈判能力如何，然后签订租赁合约并且决定税负降落在何方身上。在对土地进行课税的时候不仅会遇到谁来负担税负的问题，还会遇到征税的对象和时间的问题，假如我国开始征收物业税，这种税要起到降低房价的作用，它指把房屋交易中缴纳的税款分摊到整个房屋持有时段来征收，但是，对于征收物业税之前已经出售的房子还要不要征收此项税收呢？降低房价之后会增加对房地产的有效需求，更多的需求会进一步刺激房价的高涨，这样反倒不利于政府调控房价的初衷。我国一方面需要鼓励二手房市场健康发育，缓减一手房市场的压力，另一方面还加重二手房市场交易的税负，压抑其成长空间，这是一种自相矛盾的做法。五、现实地价和理论地价在本书的第三章“地价的经济分析”中作者多次提到现实地价和理论地价并且把它们做出比较，如果一块土地的现实地价和理论地价相差甚远，那么就说明土地市场出现了问题，土地作为“资产”这部分的价格已经超过了它的理性预期了。我很想计算一下北京土地市场的理论地价，在中国好像很少有人用“理论地价”这个称呼，以至于在期刊数据库都搜索不到与理论地价相关的论文，人们更多的在讨论基准地价。我在考虑计算理论地价的时候也总是想到把它还原为标准的状态、用途，六通一平，标准的容积率，它是一类土地还是二类土地，它们种类繁多的修正系数，甚至考虑到这么一个实例不具有此类地段的代表性，需要多些案例来支持缺乏大量数据的支持，并且如果过程不严密的话，计算出来的数据并没有什么参考性。我想这也是我们北师大房地产研究中心不关心房地产领域的数量分析的原因，没有精力和经费去获得准确的数据来给我们支撑，只能依靠非常感性并宏观的观点来指导。这是我在搜房网上看到的两则信息，都是 2006 年 10 月 24 日发布的，或许对我在这里比较现实房价和理论房价有所帮助。我在这里又有了错觉，或者是对概念的偷梁换柱，房地产市场和土地市场并没有很严格地区分开来，我找不到直接的单纯与土地市场相关的数据，只好找到较为广泛和真实的房地产市场的相关数据做案例来进行分析。北京市朝阳区朝阳区双桥朝阳旺角朝阳旺角 2 室 1 厅 68 万元/套；所属商圈：双桥；建筑面积 102 平米；使用面积 102 平米；基础设施：水，电，煤气/天然气，暖气，有线电视，宽带。北京市朝阳区朝阳区双桥城铁附近朝阳旺角 2 室 1 厅 1600 元/月；所属商圈：定福庄；建筑面积 102 平米；使用面积 102 平米；基础设施：水，电，煤气/天然气，暖气，有线电视，ADSL。房地产资产的经典计算公式是房租除以利率，现行银行贷款利率为 5.85%，我把它代入到经典的公式（p=R/i）中得出这所房子的理论房价是 32.82 万元，这还不到它现实中房价的一半，如果银行将贷款利率继续上调，该房子的理论房价会更低一些。由此我们可以看出，北京地区的房价确实是比它的理论房价高出很多，或许高出的那一部分是人们把它当作资产时候愿意付出的价格。野口教授的书中比较的是现实中住宅用地的现实地价和理论地价，我没有做到两者的比较，只是取用了一个很简单的公式和两个数据，管中窥豹而已。不论的土地市场因为我们并不能指出它们的分类具体的土地市场是有其地市场这样的宏观定义那么在现实的研究中就会出现很多与实情况不对涨但是它的出租市场并不乐观造成大量的待租商铺时政府就要考虑是否