某大学城项目发展策划报告bdjr.pptx

廊坊开发区项目策略构想华润集团东方大学城项目发展策划报告合富辉煌房地产二零零七年五月房地产市场研究 2城市发展研判 1项目分析与定位 4规划建议 5经济测算 6营销思路 7区域板块竞争分析 3经济发展趋势城市发展研判 城市发展概况重点园区概况城市发展概况城市发展研判城市发展概况1 1 城市素描：拥有优越交通条件的新兴现代城市城市概况：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。市区规划面积70平方公里，已建成面积54平方公里，2005年末全市总人口为391.6万人。便捷的立体交通体系：廊坊市区距北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港，在以100公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口、三条高速公路、五条国家级公路、四十多条省级公路。城市定位：京津之间的新兴城市、高新技术产业和现代化制造业基地、园林式生态型宜居名城。城市发展研判城市发展概况京津“双轮”驱动的模式，建设现代交通体系：第二条京津唐高速全长145公里，预计2008年建成通车，加上现有的京津塘也将全面拓宽，这样，未来两大城市间将有24条高速车道相连，京津两地的公路通勤更加便捷。京津城际轨道交通也正在加紧建设，2008北京和天津两地将可实现半小时通行。京沪高铁年内动工，北京只要20分钟就能到廊坊，进一步拉近了北京和廊坊的时间距离。未来交通规划京津交通一体化可以快速实现区域间的优势互补及资源的合理配置，廊坊做为京津走廊的重要门户，将成为快速交通体系的最直接受益者。城市发展研判城市发展概况2 2 京津冀经济联合圈轴心京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好、发展最快的区域之一。京津冀都市圈国土面积18.5万平方公里，包括北京、天津两个直辖市以及河北省的廊坊、石家庄、唐山、秦皇岛、保定、张家口、承德、沧州等8个地市。廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。城市发展研判城市发展概况一轴三带“一轴”：京津发展轴，廊坊位于此主轴。“三带”：滨海新兴发展带、山前传统发展带、燕山太行山山区生态文化带。经济总量 2005年，京津冀都市圈都市圈实现地区生产总值18336.58亿元，约占全国经济总量的9.3%。廊坊主导产业 以电子信息和生物制药等为核心的高新技术产业；以金融保险、商务与信息服务、会展等为核心的生产服务业；以汽车、制药行业等为主的现代制造业地位；钢铁、石油化工等基础原材料产业。城市发展研判城市发展概况3 3 城市布局：三点组团 整体布局一个中心两个次中心：“一个中心”（中心城市）、“两个次中心”（三河、霸州）、“三大板块”（以三河为核心的北部地区、以中心市区为核心的中部地区，以霸州为核心的南部地区）、“两个环带”（环北京城镇带、环天津城镇带）。中心三河次中心霸州次中心 中心城市结构采取三点组团方式：开发区：高新科技、会展、教育卫生等为主。万庄：都市型工业和附加值高的高科技产业。市区：城市的文化、政治、商业、居住中心城市发展研判城市发展概况经济发展趋势城市发展研判1 1 经济腾飞尚需时日2006年廊坊经济发展加速上涨，GDP增幅达到15，但与北京及河北其他城市相比，人均GDP水平及增幅仍处于低点。廊坊的经济发展在很大程度上依附于北京、天津、唐山等地的带动，随着京津冀经济圈的辐射及自身实力的增强，整体经济水平将呈现积极发展态势，但经济腾飞尚需时日。2006年人均GDP对比廊坊历年GDP走势城市发展研判经济发展趋势2 2 对外资吸引力较强2006年实际利用外资额对比 廊坊历年实际利用外资额凭借良好的区位环境及政策支持，廊坊对于外资具有较强的吸引力，近三年实际利用外资增长率均保持在15以上，2006年实际利用外资额达到3.15亿美元，远高于保定、秦皇岛等同类城市。城市发展研判经济发展趋势3 3 工业为支柱产业，第三产业发展不足2006年产业结构对比目前以现代工业（包括电子、现代制造业、高新产业等）为主导的产业布局已基本确立，第三产业发展不足是影响其经济整体腾飞的重要原因之一。城市发展研判经济发展趋势4 4 具有较好的消费基础2006年人均可支配收入对比 廊坊历年人均可支配收入额2002年以来廊坊人均可支配收入额始终保持加速上涨趋势，2006年水平已超过保定、秦皇岛两市（而同期人均GDP水平低于二者），说明廊坊具有较好的大众消费基础。城市发展研判经济发展趋势重点园区概况城市发展研判 廊坊地区有廊坊经济技术开发区、燕郊经济技术开发区、安平经济技术开发区、霸州经济技术开发区、固安工业园区、永清工业园区、大城工业园区、文安工业园区和大厂工业园区9个省级开发区以及东方大学城文化产业园区，考虑到对城市发展的重要作用以及与本案的区域关系，重点阐述廊坊经济技术开发区和东方大学城 廊坊经济技术开发区和东方大学城。城市发展研判重点园区概况开发区是廊坊经济发展的源动力 开发区是廊坊经济发展的源动力廊坊开发区是河北省政府重点支持的省级开发区，是团中央、全国青联命名的“中国青年科技创新行动示范基地”，位于京津塘高速公路廊坊出入口处，于1992年6月26日建区。截至2006年，开发区幅员面积67.5平方公里，规划面积：14.49平方公里，已开发土地面积：14.49平方公里，户籍人口53362（包括大学城）。1 1概况城市发展研判重点园区概况截至2005年底，廊坊开发区已累计实现地区生产总值254.4亿元，占廊坊整体的 占廊坊整体的40 40，年均增长 年均增长50.7 50.7；工业总产值426.8亿元，年均增长61.3%；工业销售收入404.2亿元，年均增长57.2；财政收入35.4亿元，年均增长54.6，实际利用外资8.7亿美元。到2006年10月底，累计总投资额490亿元人民币，其中外商投资总额15亿美元，累计利用外资9.7亿美元。快速发展，廊坊经济的重要组成部分城市发展研判重点园区概况 廊坊经济技术开发区目前已有1300 1300多家 多家企业进区，其中包括西门子、鲁尔、GEA、天合、富士康、东芝、LG、阿克苏诺贝尔、来实建筑等16 16家世界 家世界500 500强企业 强企业。初步形成了电子信息、食品加 电子信息、食品加工、汽车零部件、新材料、生物制 工、汽车零部件、新材料、生物制药 药为主的五大主导产业格局。产业领域 代表企业1 电子信息华为科技、富士康科技、特瑞胶黏、新奥软件、久智光电子、滨松光子、中电大成电子、贝斯特电子、冀雅电子、鑫谷光电、清华同方电子、捷好电子等。2 汽车零部件卢卡斯伟利达廊重制动器、天合发动机零部件、柳博安利活塞环、瑞达汽车制动器、全兴工业、威意特汽车系统、上方汽车内饰、华安汽车装备、亚新科制动技术等。3 食品加工好丽友食品、露露饮料、伊利乳品、飞鹤乳业、新瑞番茄制品、威康特食品、智爱富食品、张裕葡萄酒、日清中粮食品、多维食品、中基金米兰咖啡、中孚食品等。4 新材料立邦涂料、阿克苏诺贝尔、国瑞电子、阿童木、超尔固涂料等。5 生物科技国药麻醉制品、周林频谱、维尔康生物化工、美宝制药、健邦医药等。五大主导产业城市发展研判重点园区概况抬高门槛，集约高效发展1992年建区之后，廊坊开发区迅速抬高项目入区“门槛”：凡是高耗能、高耗水、高污染的项目，一律不得入区；2003年初，廊坊开发区再度抬高项目入区“门槛”：提高项目投资强度，投资1000万美元以下的外资项目、投资5000万元以下的内资项目不再配置土地资源；提高项目投资密度，外资项目不低于30万美元/亩，内资项目不低于150万元/亩。廊坊开发区对入 廊坊开发区对入区项目投资强度的 区项目投资强度的“及格线 及格线”，是两年多后省有关部门制定的，是两年多后省有关部门制定的“一线地区 一线地区”省级开发区 省级开发区相关指标的 相关指标的10 10倍 倍；而投资密度的“及格线”，则比省相关指标高出25%；2006年，重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高贡献率 重点引进资源节约型、生态环保型、科技创新型、龙头带动型、高贡献率型的项目，投资 型的项目，投资1 1亿元以下的内资项目，投资 亿元以下的内资项目，投资1000 1000万美元以下的外资项目，开发区将不 万美元以下的外资项目，开发区将不再配置土地资源。再配置土地资源。城市发展研判重点园区概况东方大学城是以文化产业先导的多功能复合城市新区 东方大学城是以文化产业先导的多功能复合城市新区2 2概况位置：东方大学城位于廊坊市经济技术开发区，紧靠京津塘高速公路。总体规划：东方大学城占地2万亩,计划投资120亿元人民币,10年内要完成包括教学楼、科研实验楼、现代图书馆、运动中心、教师公寓以及幼教、小学、中学、医疗、商业餐饮、文化娱乐等一系列配套服务设施,建筑面积达780万平方米,最终形成一个可容纳15万名学生和5万名员工的教育园区。大学城一期：投资14亿元，占地2400亩，建设教学区、生活区、高科技园区、校园文化社区，总建筑面积57万平方米，目前已建成一座拥有综合教学楼、科研实验楼、计算机中心、校园互联网络、图书资料信息中心、体育活动中心、文化宫、大礼堂及学生公寓、教师公寓、书店、商业、医疗活动于一体的科教园区。北京工业大学、北京师范大学、北京工商大学等11所大学的1万名学生于2000年9月首期入驻大学城。大学城二期：为大学城的中心区，由产研片区、体育片区、教学片区、生活片区和农林实验园区组成，总投资32亿元，用地689公顷，建筑面积177万平方米，以国际先进的星型组团规划手法，配以联系京塘高速出口和各组团的快速干道，明确的结构布局、有机的功能整合，构建出市场化的经营模式、人性化的城市机能、集大成的校园文化和景园化的生态环境。目前，东方大学城已经完成建筑面积205万平方米，总楼宇200多座，30多所高校的近5万名大、中学生入驻。城市发展研判重点园区概况经过五年的建设，目前东方大学城已经拥有完整的商业、休闲、娱乐、邮电、医疗、金融、公安等保障服务系统，是自成体系的复合型城市新区，房地产建设是重要的组成部分之一。自成体系的复合城市、成熟新区别墅 高尔夫球场城市发展研判重点园区概况廊坊为河北省重点发展的地级城市，整体发展起步晚，发展快，目前处于快速扩张阶段；地处京津冀经济联合圈轴心是廊坊最大的发展契机；廊坊的产业布局将面临结构性优化调整；廊坊经济开发区及东方大学城是廊坊发展的两大热点区域，是廊坊未来两大人口导入区，将实现资金及高质人群的密集输送。总结城市发展研判房地产市场研究 2城市发展研判 1项目分析与定位 4规划建议 5经济测算 6营销思路 7区域板块竞争分析 31 1 发展状况：起步晚，但高速发展 廊坊商品房市场自2000年左右才正式启动，由于起步较晚，整体发展水平低。但城市发展建设空间充足，可借鉴的成功经验较多，加之与北京、天津等地特殊的位置关系，目前处于高速发展阶段。廊坊房地产市场研究 2 2 房地产投资增速高位反弹近年来廊坊房地产开发投资一直呈现高速增长的状态，年平均增长速度超过40%。房地产开发投资走势图廊坊房地产市场研究 3 3 土地供给有待释放 2006年全市实际土地出让 面积不足100万平米，07年已有明显上涨，7月至今出让规模已达30万平米，根据十一五规划，未来将逐步加大土地供给规模。商品房用地出让面积走势图廊坊市“十一五”期间住宅用地年度实施计划单位：公顷年度 全市其中市区商品住房用地政策性住房用地合计2006 178-188 56-65 8-9 64-742007 217-229 85-96 11-12 96-1082008 248-262 102-114 16-18 118-1322009 268-279 112-120 20-23 132-1432010 284-297 115-125 25-28 140-153合计 1195-1255 470-520 80-90 550-610廊坊房地产市场研究 地块位置出让面积(M2)容积率建筑面积土地用途及年限出让方式成交价(万元)竞得人楼面地价（元/平米）廊坊市东外环东侧、六九一六工厂西侧19376.46 1.8 34878 商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌 5400廊坊市天圆房地产开发有限公司 1548 廊坊市光明西道以北、西外环以东、育英路以西22057.58 1.7 37498 商品住宅70年(其中商业40年)招 标 5976廊坊市翔泰房地产开发有限公司 1594 廊坊市常甫路东侧、辛庄道南侧14857.07 1.8 26743 商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌 4150廊坊市盛翔房地产开发有限公司 1552 廊坊市爱民西道以南、菜豆庄以西6603.418 1.7 11226 商品住宅70年(其中商业40年)挂 牌 1840廊坊市昶友房地产开发有限公司 1639 07年下半年土地成交信息当前楼面地价1500-1600元/平米，按照成本法计算，售价应为4500-5000元/平米；对比当前市场售价，本土开发商对于未来城市价格空间的判断相对保守。廊坊房地产市场研究 4 4 目前供不应求态势明显，两年后将趋于平衡 今年上半年以前商品房新增供给逐步下降，大量需求被抑制，据统计06年商品房供需比约为0.75：1。但这一状态将从今年下半年开始有所转变，未来将有较大供给放量，主要集中于安次区（详见竞争分析）。廊坊市区近期商品房供给面积廊坊05年至今供需比例廊坊房地产市场研究 案名 位置 开发商 占地面积（万平米）旺点六期 和平路新源道南 天域 13.34东日瑞景廊坊北外环西部规划裕华路西 东日 14.674馨钻界 廊坊市卫校 中房 2.668市调料厂 市调料厂 广阳 2.0677地毯厂 王寨地毯厂 通轩 3.5351正隆家园 丰盛路转盘南150米路东 正隆 13.34盛世豪庭 蓝波湾斜对过，一中西侧 盛通 1.6675馨视界 爱民西道西端新源水厂西 中房 8.671君兰苑 爱民西道西端新源水厂西 荣盛 8.3375华夏九园 爱民西道西端新源水厂西 华夏 7.6705裕丰豪庭广阳道西部廊坊中心血站西侧 百年 4.669紫金华府 新源道南侧，蓝水湾西 北方 约7.12塞纳河谷二期 文明中华园地块 恒盛 28.6438嘉轩凤凰城 大学城西侧 天地控股 约55总计 171.4041目前已知潜在供给项目概况廊坊房地产市场研究 5 5 价格激增 07年来廊坊市区房地产价格增幅达44，目前安次区目前均价为35004300元/平米，而广阳东区板块均价已经达到45005200元/平米，这是由于：正经历起步快速发展的必然阶段；受京津地区高房价的强烈辐射影响。（数据来源：廊坊统计局）廊坊整体价格走势廊坊市区价格走势（数据来源：根据廊坊房地产网数据进行统计）廊坊房地产市场研究 6 6 产品塑造及运营理念有待全面升级 由于市场发展不成熟，及供需错位造成的卖方市场格局，导致市场产品竞争概念薄弱，在户型、景观、立面等方面品质需大力提高，运营及服务理念有待升级。阿尔卡迪亚廊坊房地产市场研究 7 7 需求分析作为地级市，廊坊对其辖下县区及农村居民有较大的吸引力。此部分购房者收入差距较大，对于地段认知不很敏感，性价比是其考虑的首要因素。是廊坊房地产市场的最主要客户构成，目前所占比例达到80-90%，其中改善性需求占有一定比例，首选区域为城市中心区。享受京津地区的高收入，坚信廊坊地产有广阔的发展空间，多次置业及投资者比例较高。交通的便捷、房价和生活成本的低廉，使一部分北京和天津人以投资升值为目的到廊坊置业、居住，目前此类人群呈上升趋势。廊坊市民廊坊下辖区县购房者在京津工作的廊坊人 京津人士在廊坊工作的其他城市移民此部分购房者多集中在开发区，多数已在廊坊工作了一段时间，有定居的打算。随着华为、富士康等实力型企业进驻开发区，未来此类型购房者比例将显著提高，开发区内的高品质项目自然是他们的首选。廊坊房地产市场研究 产品偏好p 注重采光和朝向，尤其是南向采光；p 偏好板楼或点式形态，塔楼接受度不高；p 经济型三居（95-115）为主流需求，其次为经济型二居（70-90）；p 良好的社区景观有较强的吸引力；p 大盘受到追捧。廊坊房地产市场研究 京津区域一体化趋势是廊坊地产的重要增长极：京津区域一体化延长了房地产供求半径，在交通成本缩减的情况下，位于京津中间点的廊坊商品房的低价格对京津商品房的替代性会加强，将增加廊坊当地房地产的有效需求，从而促进廊坊房地产市场的发展，形成京津区域房地产市场的阶梯增长；目前廊坊房地产市场正处于重大拐点：今年下半年开始供给放量，供需错位逐渐趋向平衡；90/70政策执行，户型趋小；本土化开发模式正被打破，整体运营水平将有所提高；政府管理和市场运行机制将逐步规范化、透明化。城市向东向北发展成为趋势：未来廊坊市政府将搬至北环路以北，市文化艺术中心附近，未来房地产重心仍在城北，经济技术开发区将成为热点之一。廊坊房地产市场研究 房地产市场研究 2城市发展研判 1项目分析与定位 4规划建议 5经济测算 6营销思路 7区域板块竞争分析 3广阳东区：城市核心价值高地广阳西区：主打中端市场安次区：放量爆发的待发展区 开发区：高举高打，发展广阔板块竞争分析 广阳东区：城市核心价值高地板块竞争分析广阳东区 1 1 06年下半年后经历供给断档广阳东区是廊坊供给量最大的区域，但目前区域供给量逐年萎缩，07年下半年至今仅阿尔卡迪亚三栋楼取得销售证，无新盘入市。名称 位置规模（平米）开盘时间阿尔卡迪亚骏景园6#楼北外环北、文化艺术中心西侧15882.532007-7-15阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼北外环北、文化艺术中心西侧14267.442007-7-30今年下半年以来取得销售证项目万平米万平米万平米板块竞争分析广阳东区 2 2 需求旺盛，销售良好凭借良好的城市环境和市场认知基础，广阳东区项目销售情况火爆，阿尔卡迪亚等项目分期开盘均可一周内售罄，月均销售速度100套左右。由于近期供给过于稀缺，目前几乎已处于无房可售阶段。05年至今广阳东区供给量、消化量对比万平米板块竞争分析广阳东区 3 3 今年价格爆发性上涨广阳东区价格走势图案名当前报价（元/平米）盛园小区 4500阿尔卡迪亚 5200广阳东区商品住宅价格近年增长迅猛，2005年时的均价为2865元/平方米，而到了今年的上半年，此区域的住宅均价已上涨到4500-5200元/平方米。阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼今年6月底价格为4800元/平米，目前报价已达5200元/平米。元/平米板块竞争分析广阳东区 4 4 产品档次高于其他区域，但仍需改进小高层、多层板楼为主，容积率1.31.7案名 容积率 建筑形式阿尔卡迪亚 1.324 12-14 层小高层设计，板塔结合旺点大厦2 1.98 15层塔式尚北金街 1.199 4-6 层锦绣花苑 1.5 9层，11 层板楼都市花园 1.914 6层板楼，18层塔楼圣泰新苑 1.86 7层板楼金源丽都小区 1.72 6层板楼兴盛公寓 1.47 6层板楼王寨新区1、2号住宅楼1.65 6层板楼，18层塔楼阿尔卡迪亚板块竞争分析广阳东区 100130平米三居为主流产品，近期阿尔卡迪亚主推经济型两居（60-85平米）。1居 2居 3居 其他面积 比例 面 积 比例 面积 比例 面积 比例51-56 10.3%48-127 35.37%93-185 53.9%148-530 0.4%板块竞争分析广阳东区 名称户型一居面积（平米）一居套数二居面积（平米）二居套数三居面积（平米）三居套数四居面积（平米）四居套数其它面积（平米）其它套数阿尔卡迪亚豪6#、豪7#8997 102 105136 80 阿尔卡迪亚小区骏景园1#、3#豪景园5#楼 130142 474 阿尔卡迪亚豪景园2#、3#、4#、骏景园2#、4#楼 110164 624 阿尔卡迪亚豪景园8#、骏景园8#楼5156 198 5391 252 103139 80 阿尔卡迪亚骏景园6#楼 5155 71 7492 96 105129 39 阿尔卡迪亚骏景园5#、7#楼5157 68 6085 138 阿尔卡迪亚中心湖别墅6#、7#、8#392530 3旺点大厦2 63-127 143 圣泰新苑1-4号住宅楼 70-93 151 93-123 178 金源丽都小区1-4号楼 78-85 66 93-132 198 兴盛公寓 98 52 133 36 尚北金街1#、2#、3#A-C 76-112 105 109-128 19 盛园小区7#96-111 30 122-185 42 盛园小区5、6#48-96 65 126-152 36 恒基嘉园二期4号楼 82 14 109-134 69 148 13 汇总 392 1346 2051 13 3板块竞争分析广阳东区 产品品质仍需改善广阳东区的住宅在廊坊市发展较早，成熟度及品质最高，社区的规划、配套。产品的设计等均领先于其他的区域，但整体品质仍然需要改善，如户型设计不理想，立面细节处理不佳等。圣泰新苑96平米三居 阿尔卡迪亚115 平米三居，客厅采光不佳阿尔卡迪亚景观效果板块竞争分析广阳东区 5 5 客群广阳东区是本地居民最为认可的地区，本区域中本市客群占8090%，包括政府职员、企业职员、管道局职员等，廊坊中高收入者京津人士和投资客在各板块中比例最高。随着京津走廊的快速发展，和交通体系越来越成熟，以及受北京外扩的影响，将会有越来越多的北京人到廊坊置业。板块竞争分析广阳东区 广阳西区：主打中端市场板块竞争分析广阳西区 1 1 供给稀缺 近2年来取得销售证的项目约50万平方米，供给量低于广阳东区；项目规模普遍较小；从06年下半年起出现供给断档，今年7月华夏新城A 区取得销售证；潜在供给：峰尚中心，位于七大街北侧，规模1万平米，预计明年开盘。万平米板块竞争分析广阳西区 2 2 目前基本无房可售05年至今广阳西区供给量、消化量对比万平米由于供给极度稀缺，区域项目基本消化殆尽，目前项目销售速度惊人，在较长的市场积累期后，华夏新城A 区3.3万平米于今年7月15日开盘，2天内销售180套。板块竞争分析广阳西区 3 3 07年价格快速上涨广阳西区价格走势图元/平米案名当前报价（元/平米）广阳公寓二期 3950售完华夏新城B区 4100华夏新城A区 4550随着第五大街到第八大街的开发力度加快，区域成熟度持续升高，广阳西区目前市场上可售项目的均价为4100-4550元/平方米，相比于2005年的价格大幅上涨。板块竞争分析广阳西区 4 4 产品综合品质平平小高层、多层板楼为主，容积率1.31.8项目名称 容积率 建筑形态第八大街东、西区 1.6 12、16层小高层，21、22高层，塔楼馨境界 1.75 10层板楼、12-15 塔楼华夏新城A 区 1.8 6层板式，14、18层塔式华夏新城B 区 1.66-8 层的板式多层，部分为14层的板式小高层；旭景花园 1.38 6、9、11 层板楼逸树家小区 1.45 6、11、12层板楼广阳公寓二期 1.47 6层板楼林苑小区 1.72 6层板楼第八大街板块竞争分析广阳西区 3居产品仍是该区域主要的产品形式，所占比例超过52%，主力面积集中于100-130平方米；1居 2居 3居 其他面积 比例 面积 比例 面积 比例 面积 比例42-7812.33%73-11734.55%97-14652.88%156 0.24%第八大街126平米三居板块竞争分析广阳西区 项目1居 2居 3居 其他面积套数面积 套数 面积套数面积套数华夏新城B区6773589107123105134287 156 5华夏新城A区475363 7395 313第八大街西区2号楼、3号楼497893 4393 2112012762第八大街西区1、5、6、7、8、9号楼427889 8995 104117128169旭景花园38号楼 80-100 94 104-145 130旭景花园1.2.9号楼 84-101 26 102-146 124锦绣花苑18#楼 78 3 101 6 121 57锦绣花苑16#0 0 118-121 24锦绣花苑13#、14#、15#84-117 16 98-136 106广阳公寓二期 73 6 97-118 126板块竞争分析广阳西区 5 5 本地中端客群为主本地工薪阶层是广阳西区的主流人群；受广阳东区价格高启影响，西区的辐射力和市场关注正在持续增强；华夏新城A区中年轻客户比例较高。板块竞争分析广阳西区 安次区：放量爆发的待发展区板块竞争分析安次区 1 1 大批供给将集中入市供给量走势万平米 以往开发力度较弱，供给不足 安次区的住宅市场发展相对于广阳区来说一直比较滞后，每年的供应也比较少，过去的2年里，安次区的总供应量只有39万平方米，供应缺乏。目前只有金碧伦温泉公寓、新新小镇等少量的项目在售。板块竞争分析安次区 今年下半年以后将出现供给高峰安次区由于建设滞后，仍有大量土地可供开发利用，目前全市已知的潜在供给多集中于本区域，总规模在63万以上，未来一段时间将成为廊坊地产主要的供应区域之一。板块竞争分析安次区 案名 位置总规模（万）潜在规模（万）开盘时间金碧伦温泉公寓金星道 17 13.62 2007-8-26新新小镇杨税务乡于常甫村5 2.8 2007-9-8盛世豪庭爱民西道与永兴路交口路南3 3预计今年底馨视界 爱民西道 17 17 未定君兰苑 爱民西道 15 15 未定第九园爱民西道新源水场北侧9 9 明年金源丽舍爱民道与西外环交口3 3 未定总计 69 63.42注：潜在规模为项目总规模与已取得销售证部分规模之差。板块竞争分析安次区 05年至今安次供给量、消化量对比2 2消化情况万平米 受到区域因素以及供给制约的影响，以前安次区整体消化面积较小；板块竞争分析安次区 潜在项目已开始表现出良好的销售势头；安次区可售项目不多，目前仅金碧伦温泉公寓和新新小镇在售，销售情况良 好。如金碧伦温泉公寓今年8月底开盘，开盘销售约为50%（约180套）。其他潜在项目虽未正式开盘，但认购行情热烈，预计正式开盘期会取得良好的销售业绩。案名 销售情况盛德花园 前期售罄，四期未开盘安泰家园 一期、二期已经100%销售金碧伦温泉公寓 开盘销售约为50%新新小镇 今年9月开盘，已签约30套左右盛世豪庭 未公开认购，关系户已认购60套左右馨视界 刚开始内部认购，已认购60多套君兰苑 未认购第九园 未认购金源丽舍未开盘，公司内部认购30%，包括金源房地产和廊坊二建公司员工，以及建委系统的工作人员板块竞争分析安次区 3 3 价格处于城市末位，后市增长动力强劲安次区价格走势图案名及楼座 开盘时间 报价馨语星苑9#、10#、11#2007-1-1 3300馨语星苑6#楼 2007-4-15 3591馨语星苑5、7#楼 2007-5-8 3780金碧伦温泉公寓 2007-8-26 5000新新小镇 2007-9-8 4300元/平米由于区域成熟度不高，整体发展滞后，目前安次区价格在各板块中处于末位；迄今2007年的平均价格为3607元/平方米，与06年有较大幅度上涨；板块竞争分析安次区 未来潜在项目价格将迅速上涨案名 当前报价（元/）金碧伦温泉公寓整体5000，其中三居4800，一居5000，二居5200盛德花园 二期均价2650，三期均价约3000元/平米安泰家园一期2500元，二期3000，预计三期开盘价4500水晶城 4300盛世豪庭 预计5000馨视界 预计5000君兰苑 预计4500第九园 预计5000-6000金源丽舍 预计4500 安次区以往价格多为4000元以下，2007年下半年以来，金碧伦温泉公寓、新新小镇等等项目报价达到4300-5000元以上，潜在项目开盘价则均在4500元以上，其中华夏第九园预计可达5000-6000元/。板块竞争分析安次区 4 4 产品档次较低小高层板塔、多层板楼为主，容积率1.41.8馨语星苑项目 容积率 建筑形态馨语星苑 1.61 8-12 层板楼、塔楼金碧伦温泉公寓 1.6911 层小高层，板楼，一梯两户或一梯三户新新小镇 1.3 6层板楼，一梯两户蓝波湾小区二期 1.63 12层小高层板楼盛德花园 1.67 6层板楼，11 层塔楼安泰家园 1.4 9层板式，12层塔楼银丰小区 1.8 6层板楼嘉多丽花园小区 1.82 6层板楼，11 层塔楼永华小区 1.55 6层，11 层板楼盛世豪庭 1.8 小高层，一梯2-4 户馨视界 1.9 小高层，一梯2-4 户君兰苑 1.7 小高层，一梯2-4 户第九园 1.2 多层小高层板块竞争分析安次区 1居 2居 3居 其他面积 比例 面积 比例 面积 比例面积比例58-80 3.4%63-118 33.23%82-15562.73%1900.64%以往供给以90-120平米经济三居为主力户型；案名 户型比例盛世豪庭88-89两居占70%，121-136三居占30%馨视界 70-90平米两室为主君兰苑77-91两居占70%，90-131三居占30%第九园110-160三室两厅占80%，其他为50一室，180四室潜在供给项目户型明显趋小，以70-90平米两居为主；板块竞争分析安次区 项目1居 2居 3居 其他面积 套数 面积 套数 面积 套数 面积 套数蓝波湾小区二期5-10#住宅楼5360 8 89104 224 124155 474 190 11安泰家园怡景园3、9、10、11、15、16号楼7592 128 96126 170安泰家园怡景园48号楼 88 24 97-138 188馨语星苑9#、10#、11#72-74 144 0 0馨语星苑6#楼 0 0 118-120 72馨语星苑5、7#楼 88 20 89-106 232馨语星苑8#楼 79-88 92 98 16馨语星苑1#、3#、4#85-118 47 98-139 181馨语星苑2#楼 97-109 92永华小区5#-10#楼 63-92 110 100-122 110嘉多丽花园小区 58 24 77-112 110 82-141 207新新小镇 6078 22 80102 54 94133 130 146 10金碧伦温泉公寓 4658 55 7593 132 92-138 176总计 3.4 33.23 62.73 0.64板块竞争分析安次区 5 5 下辖区县购房者占有相当比例安次区低廉的价格受到当地中层收入者的青睐，中青年居多；对周边下辖区县购房者较强的吸引力；自主为主，主力需求为经济型三居、二居；整体客户素质低于其他区域。板块竞争分析安次区 开发区：高举高打，发展广阔板块竞争分析开发区 1 1 高起点高调发展房地产发展起步较晚，但起点高，发展空间充足；具有良好的产业支持基础，高端人群集中；目前区域成熟度不佳，但开发区未来规划将提供良好的前景。板块竞争分析开发区 2 2 别墅类产品为当前主流供给案名 位置总建筑面积建筑形态容积率主力户型憩园小区开发区管理委员会对面6.2普通住宅1.6 98-120翠林洲开发区祥云道108号5双拼独栋0.43 278艾力枫社艾力枫社高尔夫球场内10 独栋 0.19510950塞纳河谷一期开发区祥云道17双拼、叠拼、花园洋房0.7 150-300开发区早期的住宅以区内众多驻园企业的住宅配套为主，比如帼华邨小区、憩园小区、蓝多廊等，但近年来开发区的住宅产品供应基本停滞，而满足高端人群的别墅产品则相继出现，目前在售项目以别墅及类别墅产品为主，总规模在32万平米以上。板块竞争分析开发区 3 3 高端别墅带动价格上涨案名 报价（元/平米）翠林洲 9680艾力枫社 16000-30000塞纳河谷 8000 类别墅产品报价多在7000元以上，艾力枫社凭借不可多得的高尔夫资源，价格则达16000-30000元/平米；由于区域住宅供给稀缺，并有良好的居住需求，在别墅类产品的带动下，目前二手房报价已达到30004000元/平米。板块竞争分析开发区 4 4面积相对经济的类别墅产品受到追捧 塞纳河谷一期取得了良好的销售业绩；翠林洲产品设计相对落后，销售不畅；艾力枫社具有绝佳的高尔夫资源，但单价过高，针对京津人士，但产品仍不具备典型豪宅标准，财富阶层消费市场对于地段认知仍有一定抗性。目前500-800 平米户型能维持正常销售，800平米以上大户型 销售较差。案名 主力户型（平米）翠林洲 278艾力枫社 5101200塞纳河谷 150-300板块竞争分析开发区 5 5 高质客群密集开发区项目客群表现出明显的高质特征：收入较高，教育水平良好；开发区内工作的中层以上领导居多，本土购房者比例不高；翠林洲、艾力枫社等项目中京津地区客户占有一定比例。板块竞争分析开发区 板块 容积率 建筑形态 主力户型广阳东区1.31.7 高层、小高层板楼、塔楼3 居（100-130）广阳西区1.3-1.8 小高层板楼3 居（100-130）安次区 1.4-1.82 小高层、多层板楼3 居（90-120）潜在供给多 为70-90 平米两居开发区0.2 1.6类别墅 180以上05年以来各板块供需对比板块竞争分析核心指标对比 1 1 新奥-艾力枫社竞争分析个案研究 艾力枫社别墅坐落在球场的中央，更加注重景观效果，从别墅的每一扇窗口望出去，都可以遥瞰到果岭风情。球场和别墅融为一体。艾力枫社别墅位于经济技术开发区内，距离廊坊市中心仅几步之遥，闹中取静。整个别墅区分成东、中、西三个区域，除了东、西区别墅外，中区规划建设中欧洲风情小镇、Townhouse、星级酒店、酒店式公寓和休闲健身等场则将联袂演绎欧式风情。1 1 新奥-艾力枫社竞争分析个案研究开发商 新奥置业位置 新奥高尔夫球场内总建筑面积10万平米建筑风格 欧式风格容积率0.19开盘时间2005年一期，07年3月二期套数138套，东区50多套企业会所，西区80多套独栋别墅户型面积企业会所730-1300平米，独栋别墅500-800平米价格企业会所1.6-3万/平米，独栋别墅1.5-2.5万/平米相关配套 五星级酒店、会展中心和高尔夫运动场所客户情况 廊坊本地的尖端人士为主，还有部分京津人士，作为度假用途，另外还有部分廊坊周边市县以及下辖县客户，是表现其身份的象征。2 2 恒盛-塞纳河谷竞争分析个案研究一期二期项目一期已经建成，产品形态主要为叠拼、双拼、花园洋房，并已建立较好的市场口碑；项目二期明年开始建设，产品形态主要为花园洋房、小高层、高层组成2 2恒盛-塞纳河谷一期竞争分析个案研究开发商 廊坊恒盛位置 开发区祥云道总建筑面积17万平米建筑风格 欧式风格容积率0.7户型面积150-300平米价格8000元/平米销售情况一期60-70%相关配套 五星级恒盛酒店、会展中心、商业街等客户情况 廊坊市内高端人群，开发区企业中层以上领导，京津人士2 2恒盛-塞纳河谷二期竞争分析个案研究开发商 廊坊恒盛位置 开发区祥云道总建筑面积约70万平米建筑风格 欧式风格容积率3.12套数6000多套，本项目受90/70限制价格预计均价6500元/平米以上销售情况08年8月份左右开盘相关配套 五星级恒盛酒店、会展中心、商业街等3 3 天地控股嘉轩凤凰城 竞争分析个案研究该项目位于东方大学城 西侧，南起凤河,西临北京大兴采育镇，北临通州区永乐镇。项目预计明年开始建设，产品形态主要为别墅、小高层、高层组成总用地为827亩，总建筑面积82万平方米。3 3竞争分析个案研究开发商 天地控股位置 大学城西侧占地面积827亩总建筑面积82万平米建筑风格 欧式风格绿化率44%容积率1.5户型面积60-350平米价格预计6000-10000元/平米销售情况未售，预计08年年初开工建设预计投资约30亿元相关配套 五星级酒店、商业街、大学城等天地控股嘉轩凤凰城 p 由于各板块供给近一两年内逐步增加，各板块的地段差异正在逐步缩小，未来的供给量则决定了区域的发展速度，预计安次区在近一两年内将快速发展，与其他区域的差距将逐渐缩小。p 开发区并非典型的住宅供给集中区，但具有良好的消费力基础、便捷的交通条件，特别是目前别墅类产品集中开发，为本区域奠定了高端市场形象,未来具有良好的发展空间，但目前潜在竞争体量较大，本项目的操作需走差异化竞争的路线，赢得优势；板块竞争分析结