世联成都龙泉5200亩项目整体定位及发展战略研究报告113rnj.pptx

成都国地东湖湾项目首次沟通版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨 呈：成都国地置业有限公司 2007 GW本报告是严格保密的。项目整体工作推进安排工作内容 工作目的 工作时间1 市场及客户调研 项目顾问结论基础 7月25日至7月31日2启动位置建议；启动区基本指标建议形成规划意见核心结论，指导设计单位开始工作8月25日（30天）3 启动区产品建议指导规划布局、户型平面、立面及景观设计调整 9月15日（50天）4 集成开发专业建议就开发愿景及模式向政府汇报7月底5 案名及推广语建议 根据客户需求提供本报告是严格保密的。从7 月25 日到7 月31 日，项目小组已经完成了以下调研工作并将调研资料汇总以文本文件形式提交客户房地产市场调研u项目地块查勘u房地产市场调研龙泉驿区楼盘调研五大板块-老城区、阳光城、三环外板块、绕城高速外板块、东山国际区域板块，共计21个项目城市住宅中高档楼盘现场调研全市中高档城市住宅项目七大板块，共计49个项目专业人士及消费者访谈 开发企业调研u 房地产业内人士访谈成都当地开发商前期及销售主管访谈10余人销售代表访谈70余人u 政府访谈龙泉区相关主管部门访谈6个建委、发改委、房管、开发区管委会、计经局、国土u消费者访谈项目可能目标客户（可比项目意向客户及业主访谈）约20人u首次沟通会u公司管理层访谈蒋总马总吴总本报告是严格保密的。项目本身所具备的基础条件和开发商的开发目标是我们制定项目开发思路的前提与出发点u区位：现状城市蔓延区，规划中的城市副中心u交通：近郊，距城市中心区车行30分钟之内u规模：大规模，整体4000亩，至少可取地1200亩，地块完整u内部资源：缓坡丘陵，具备丰富的地形及水体资源u周边状况：基本以城市主干道为四至，边界清晰，周边无明显不利要素，且紧邻成都传统都市田园旅游胜地三圣乡u开发模式：4000亩的一级开发商，希望能够进行整体开发u在企业中的地位：集团重点项目，希望建成整个成都范围内的里程碑式高品质项目，引领区域房地产发展升级u 价格预期：价格超越（6000/8000），打造成都富人区项目具备成为站位成都、定位高端的高品质大盘的基本素质和条件u目前已经确定的投入：造价2个亿的18洞golf、湖景湿地公园、五星级酒店以及区域级城市配套中心u开发进度：Golf与城市公园今年年底开工本体条件开发目标 投入计划本报告是严格保密的。为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开u项目所在区域（龙泉）的发展基础和房地产市场现状u龙泉未来发展趋势、潜在供应和项目资源比较优势分析u成都中高端住宅市场现状及竞争格局分析u成都中高端住宅产品分级及客户细分分析u基于客户需求针对竞争的项目现实竞争力分析u成都整体市场发展趋势分析u类比标杆案例发展历程分析u项目开发进程约束条件分析（取地顺序、核心资源分布、工程进度）现在在哪里？起点能多高？未来怎样走？整体开发顺序启动定位设想启动配比及容积率建议展示区位置及内容建议本次汇报核心结论构成本报告是严格保密的。成都新一版整体规划中龙泉位于成都主要城市发展轴之上，被定位于包含了工业、休闲度假功能的“城市新区”u 成都主城区发展轴：位于成都从郫县到龙泉的东西发展主轴之上u 成都主城区空间布局：“一主两次多心”的东部分中心片区 功能定位中心城区 省会、西部地区的科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽、重要的旅游中心城市和历史文化名城华阳 主城区南部分中心，以发展会展、商务服务、科研等为主的新城区 新都 主城区北部分中心，青白江区将以化工、冶金、建材、重型设备制造为主导形成集中发展区，新都区将依托铁路枢纽建设物流中心。二者共同构成北部新城 双流 主城区西南部分中心，以医药、电气机械设备制造等为主导的集中发展区，以发展物流配送、科研教育为主的园林式城区龙泉 主城区东部分中心，国家级经济技术开发区所在地，现代制造业为主导的工业集中发展区,将发展休闲度假产业的城市新区郫县 主城区西北部分中心，以高新技术产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成科研教育基地温江 主城区西部分中心，以食品、印刷、高新产业为主导的工业集中发展区，依托大专院校形成教育科研、休闲旅游为主的城市新区本报告是严格保密的。龙泉驿区GDP总值发展水平(亿元)2006年龙泉与其他成都近郊区生产总值比较(亿元)u龙泉驿区在以成都经济技术开发区为龙头的带动下全区经济快速发展,至2006年全区国民生产总值达114.13亿元。但和周边近郊区县相比，国民生产总值及人均可支配收入仍处于中低水平。尽管近年来经济一直保持增长，但龙泉的经济总量和人均收入在成都近郊区县中仍处于中低水平2006年成都郊区人均可支配收入比较本报告是严格保密的。2006年成都郊区城市化率比较u虽然龙泉驿区第一产业产值每年均略有增长，但第一产业在GDP中的贡献比例却大幅下降。u纵观成都郊区，2006年龙泉驿区的第一产业增加值为17.05亿元,仅次于双流县列在第二为位。同时2006年龙泉驿区的城市化率仅为38.63%。u因此不难看出龙泉驿区仍为成都郊区的一个农业大区。龙泉驿区第一产业发展状况2006年成都郊区第一产业增加值比较作为传统的农业大区，龙泉的农业较发达，在产业结构中占比较高，同时也造成了区域的城市化水平较低本报告是严格保密的。龙泉驿区产业结构变化分析经济开发区对龙泉驿地区贡献龙泉驿区规模以上工业总产值u龙泉驿区第二产业成为带动全区经济增长的主要因素，工业化水平进一步提升，全区产业结构由2000年的20：35：45 调整为06年的15：49：36。u目前龙泉驿地区工业发展主要依靠经济技术开发区支撑。u与其他四个近郊区县对比分析，龙泉工业经济总量处于中下等水平。随着经开区的建立，工业已经成为推动龙泉经济增长的主要因素，但是与其他近郊区县相比，工业实力仍然较弱本报告是严格保密的。从龙泉驿总体规划看，项目位于以工业和科研教育为主要特色的大面片区，是龙泉未来城市的主要发展方向u 龙泉驿城区功能结构规划为“两心、五片”。两心：即指旧城的商业中心和新区的商务办公中心五片龙泉镇：以商业服务、行政办公、工业、文化娱乐、配套居住为等为一体的多功能综合片区大面：以工业和科研教育为主要特色的片区平安：以文化娱乐、教育和中高档居住为主兴龙：以工业、中高档居住、旅游配套服务和教育为主柏合：以工业为主。u 未来城区主要发展方向将向西和南北方向延伸龙泉镇兴龙柏合大面平安本报告是严格保密的。从建成现状以及未来发展看，项目所在的大面片区以及东山国际所处的兴龙片区具备良好的发展潜力龙泉驿现状建成区主要分为绕城路以内片区、老城区、阳光城和开发区四部分u绕城路以内片区：包括十陵镇城区以及大面镇部分区域，规划管理权限规锦江区政府。是最先承接成都主城区蔓延的部分。城市意向较强，但缺乏整体的规划，布局较为凌乱。u 老城区：是龙泉驿县城所在地。配套设施不齐全，居住与商业、工业混杂，城市面貌有待改善。u 阳光体育城：是龙泉驿早期兴起的开发热点之一，以别墅等低密度产品为主，但由于没有得到持续性开发，逐渐衰落。u 经开区：是龙泉驿工业发展的基地，一期开发已经完成，以工业用地为主，相关配套设施严重缺乏，土地利用集约度不高。本报告是严格保密的。近期伴随一系列重大设施以及项目的推进，将进一步加快大面片区和兴龙片区的开发，推动龙泉快速融入成都城区u政府重点打造三个组团以及经开区：天鹅湖：实现和城区的无缝对接。皇冠湖：打造未来城市商业和商务的中心。东山国际：按照完整的城市体系构筑，形成综合性的新城。经开区二期与三期：目前招商工作进展顺利，园区土地基本招商完毕u 完善公共交通：地铁2号延伸段（洪河龙泉主城区）、东一环路龙泉段（原南北大通道）、东延线（老成渝路城区段）改造、东二环路龙泉段、主要景区旅游道路网改造。城乡公交普及化、信息网络设施建设等项目。u引进重大项目 四川师范学校的东校区 成都航天学院 吉利汽车本报告是严格保密的。龙泉驿是成都近郊区土地供应的主要区域，06 年其土地成交量在各郊区中仅次于双流，但成交价格水平较低u 2006年龙泉驿土地成交量达到2480亩，位列成都市前列。u 2006年龙泉驿土地成交单价98万元/亩，低于主城区及郫县、温江、新都等郊区。本报告是严格保密的。区域房地产市场近年呈现走量不走价 的整体特征，商品房价格以及房地产投资额偏低，与其他近郊区相比房地产开发水平较低u 龙泉驿区无论竣工面积还是销售面积都比较大，且持续上涨。2006年度竣工面积比温江、双流、郫县都高，销售面积仅次于双流，反映市场供需都是比较旺盛的；u 但是投资额和销售价格却相较于其他区域偏低，说明龙泉驿房地产开发的档次相对较低，2006年商品房销售均价仅为2861元，甚至低于郫县的2868元。本报告是严格保密的。根据区域位置的差异和房地产供应及客户特征，可以把龙泉驿房地产市场分成四大片区驿都大道片区代表性项目艺锦湾、御源大湖、龙城一号产品类型多层/洋房价格多层：3500洋房：4500阳光城片区代表性项目国一澳乡、盛世中华、观景上东、天鹅堡产品类型别墅/小高层价格别墅：5000-8000小高层：2500-3000东山国际片区代表性项目东山国际、蓝色理想产品类型小高层/高层价格3700元/平米老城片区代表性项目锦上城、东麓驿境、文豪世苑、人和世家 产品类型小高层/高层价格均价3000元/平米左右驿都大道片区阳光城片区老城片区东山国际片区本报告是严格保密的。东山国际片区特征：规模造城带动之下的新兴生态居住新城，以社区大环境和价格取胜n 区域认知：实力开发商带动的远郊大盘开发，自然环境良好的新城。n 价格：区域价格平台3500-3700元/平方米左右n 产品类型：主力户型在120-140平之间的小高层、高层为主n 客户构成：成都养老、投资客户为主，龙泉本地客户以及本省外地客户n 代表项目：东山国际新城、蓝色劲力理想n 未来供应：东山国际新城开发主体已经取得719亩左右，截至目前消化大约15万平米，预计未来将有70万平米左右的小高层/高层产品推出；蓝色劲力处于尾盘，基本无后续供应本报告是严格保密的。客户描述：A区 90%为龙泉本地的客户，包括公务员、川大等学校的老师、私营业主、航天集团以及川威集团的职工，工厂的工人不多;B、C区其中50%左右的客户为成都客户，主要购买为养老和投资，30%为龙泉本地的客户，20%为二级城市的个人。东山国际新城项目基础信息占地面积新城规划占地近3平方公里，腹地面积20平方公里建筑面积规划建筑面积300万平米容积率 1.8开盘日期 2006年10月风格 现代产品类型A区户型面积60%为130平米的三居，共计600套B区户型面积60%的120平米三居，480套左右C区总70-80%为140平米的大三居，600套项目销售信息批次 成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）A区 3000 30万-40万 600套开盘售罄B区 3300 40万左右 480套开盘基本售罄C区 3700 50万 5月开盘至今销售100套核心竞争力：规模大、环境好、价格低 核心竞争力：规模大、环境好、价格低项目问题：项目品质一般、现状配套设施不足 项目问题：项目品质一般、现状配套设施不足C区 C区 C区 C区 控制土地面积719.83亩容积率1.8开盘时间 06.10 总建面 约86万平方米左右消化套数 1300套左右 潜在供应量 70万平方米，主要以小高层为主本报告是严格保密的。驿都大道片区意向：快速交通驱动之下的成都郊区地产板块，主要以成都市区客户为主，供应产品线丰富n 区域认知：依托于驿都大道城市快速交通干道，区域项目产品线丰富，成为成都市区郊区化置业人群置业的区域。n 价格：多层价格在3500-4500之间n 未来供应：龙城1号、御源大湖以及艺锦湾后续将有100万平米左右的多层产品推出；未来区域将是龙泉土地出让的重要集中区n 客户构成：主要以成都郊区改善以及养老客户为主，少量本省外地人n 代表项目：龙城1号、御源大湖区、艺锦湾本报告是严格保密的。客户描述：客户主要是成都人和外地人，其中成都人占到60-70%左右，成都客户来自全成都，不仅是来自东门，也有来自西门和北门，主要是做生意的人，也有部分工薪族，但是年纪都比较大，准备养老居住；外地客户以当地的官员为主龙城一号项目基础信息占地面积总约600亩（含150亩公园）建筑面积 42万平米容积率 1.4开盘日期 2007年3月产品类型 叠拼/洋房户型面积区间户型面积从120-210三居室，只有几套90多的两居，其中120-140的三居占到全部户型的60-70%，剩下的都是大的 项目销售信息（已售罄）期数 成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次 3600 50万左右 80套开盘售罄一期二批次 4500 60-80万左右 200套5月开盘售罄C区 C区 C区 C区 占地面积450亩（住宅）总建面42万平方米开盘时间一批次 07.3销售套数280套左右潜在供应量 约38万平方米，主要以多层为主项目竞争力：低密度、产品及社区环境 项目竞争力：低密度、产品及社区环境项目问题：高压线、周边配套设施缺乏 项目问题：高压线、周边配套设施缺乏本报告是严格保密的。客户描述：东门的客户比较多，中年人士，很多都是二次置业，还有一些成渝线上退休来养老。投资的比较少。龙泉驿也有来这边买房的，都是龙泉驿收入水平比较高的，算是改善型置业，但是比例特别低 御源 大湖区项目基础信息占地面积 500亩建筑面积 45万平米容积率 1.33开盘日期 2007年3月产品类型 多层洋房户型区间一批次主打120平套三的。户型套二套三的比例3：7，套二是八九十平的，套三是100160平二批次户型80140，80、90为套二，110140为套三，二批次套二套三比例也为3：7 项目销售信息（已售罄）期数 成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次 3080 35万左右 300套开盘售罄一期二批次 3200 40万左右300套5月开盘，剩余约30套C区 C区 C区 C区 占地面积500亩 总建面45万平方米开盘时间一批次 07.3销售套数570套左右潜在供应量 约40万平方米，预计以多层和小高层为主核心竞争力：核心竞争力：40 40亩大湖面、低密度 亩大湖面、低密度项目问题：配套设施缺乏 项目问题：配套设施缺乏本报告是严格保密的。艺锦湾客户描述：客户主要有三类，第一是成都二次置业的，占到40-50%，因为现在三环以内几乎没有多层，有的也高达7000-8000的房价；第二种是龙泉城区的，占25%，主要是龙泉政府官员、航天工业区的领导、做生意的人等（东山国际老总，蓝色理想总监，东麓驿境策划都到这里买房子）；其他就是一些散客。外省来置业的小于10%。项目基础信息占地面积 340亩建筑面积 33万平米容积率 1.54开盘日期 2007年4月产品类型 多层洋房户型区间产品160平米以上跃层占比10%，两居100-140平米为主力（集中为130-140）小面积较少90平米两居占比不超过10%项目销售信息（已售罄）期次 成交均价（元/平米）主力总价（万元）销售速度（套/月）一期一批次 3400 45万左右200套（4月开盘，6月卖完）一期二批次 3600 47万左右200套（6月开盘，7月卖完）C区 C区 C区 占地面积340亩 总建面33万平方米开盘时间一批次 07.4销售套数400套左右潜在供应量 约27万平米，以多层为主核心竞争力：低密度、性价比 核心竞争力：低密度、性价比项目问题：配套设施缺乏 项目问题：配套设施缺乏本报告是严格保密的。老城区板块：以龙泉本地客户为主的内向市场，依托老城区成熟的配套，产品主要以小高层和高层为主n 区域认知：龙泉老城区，配套设施齐备，生活方便。n 价格：区域价格平台3000-3500元/平方米n 产品供应：以小高层和高层为主，项目普遍规模较小n未来供应：未来供应以小高层、高层为主；受到老城区供地限制，未来供应有限n客户构成：客户以龙泉本地客户（航天城职工、公务员、私营业主）为主本报告是严格保密的。老城区主要在售楼盘状况项目名称 东麓驿境 春秋名邸 锦上城 人和世家基本情况总占地400亩，容积率1.01，总建筑面积24万平米占地4万，总建筑面积8万平米，容积率2项目位于龙泉驿区公园路,占地162亩，总建面33万平米占地4万多平米，容积率:3.90，绿化率:30%产品户型一期联排（170-200）多层140平米占70%，170平米占30%；第二期包括“17+1”的高层和多层中小户型为主，30层左右；一居、二居、三居所占比例差不多，一居45平米，二居80-90平米，三居106平米高层/小高层电梯公寓多层和高层结合，高层69-140平米。多层有87-180六种户型面积。价格多层2005年9月推出，开始只卖2000多；别墅3500每平今年推出的高层一个月售完，均价3500-3600元均价3400户型70-140平米，产品线相对丰富79、85、90平米，主力户型90-100平米两居3100-3200销售状况新推小高层一个月售完，一期多层开盘售罄第一期一共400多套，年初开盘到现在销售率70%。8月预计到地上3层，正式开盘进入销售。首期推出262套，预计均价3300今年五月开盘 高层69平米的已经卖完了，而103等户型面积相对较大的还剩余大部分，多层8 7平米的已经全部卖完，140只剩一套，180还剩两套。客户群及置业目的客户以龙泉本地最多，占到50-60%，多为政府事业单位公务员，也有周边产业园的人来买房，都以自住为主，少量成都客户/产业调整下的外来人口 客户以龙泉本地最多，占到50-60%，其余为成都周边郊区客户约占30%，另有少量成都市内的投资客户目前正处在咨询期,80%为龙泉客户，财政局民政局等政府官员、私营业主等中高收入均有咨询，成都少量做生意的人及养老客户 客户以龙泉本地最多，占到60%，其余为成都周边县市客户本报告是严格保密的。阳光城片区意向：日趋衰落的成都低密度板块之一,基本无新增供应n区域认知：阳光城片区为衰落的成都低密度板块之一，对外交通不够便利，但是自然环境较好n价格：别墅类产品4000-6000元/平米；小高层2500-3000元/平米左右n产品：区域新增供应主要以小高层为主n未来供应：未来可见供应较少，不是龙泉未来重要的发展方向 本报告是严格保密的。阳光城主要在售楼盘状况项目名称 国一澳乡 盛世中华 观景上东基本情况纯别墅区，占地面积:73333.70平方米绿化率:42.40%，总占地130亩，绿化率 40%占地30亩，总建面5万平米左右，容积率2.89产品户型独栋别墅/联排，独栋面积300-400平米，联排200-300平米。独栋共26户，联排159户洋房，面积有236、260、296和299几种四栋11+1的电梯小高层，户型平层是90-120平米，顶楼跃层130-160平米；两居是90平米，占总套数的50（总共473套），三居106-120平米，占总套数的50价格 5000-7000左右 4100元 2480元/平米销售状况销售状况一般，独栋消化速度较慢2006年年初开盘，洋房260卖完了，套数比较少，296套数也比较少。299的占总量的50，还剩几套。二期今年10月份开盘，共25户2006年12月开盘，90的销售率，现在已进入尾盘销售了。剩下的房子都是120的客户群及置业目的成都人为主客户来自成都市区比较多，占到70-80，主要是从政和经商的。客户主要是阳光城的占30，比如说生意人，被征地的农民（一般买90平的小户型）等等。成都不到50，主要是退休养老的人。周边县市的也有，成渝高速沿线，达州、自贡都有。龙泉本地也有，但比较少本报告是严格保密的。龙泉即将入市项目供应分析：川师大项目已经取得土地151 亩左右，未来产品供应将以小高层和高层为主，预计供应量在30 万平米左右宗地编号 宗地位置规划设计条件绿地率 容积率 建筑高度(米)建筑密度 土地用途及年限LP2006-11（DM06）位于大面街办大面西路以东30%2.5-4.0 60米 30%住宅兼容商业住宅70年商业40年净用地面积 竟买保证金 拍卖起叫价 成交价 成交金额 竟得人 备 注101293.333合151.94亩（以实测面积为准）2070万元68万元/亩141万元/亩21423.54万元四川师范大学科技开发总公司/金堂县现代房地产开发有限责任公司川师大现代花园已经取得土地151.94亩，从规划方案来看，产品将以小高层和高层为主，预计供应量在30万平米左右本报告是严格保密的。龙泉即将入市项目供应分析：恒大银河国际新城已经取得土地310 亩左右，未来供应产品将以小高层和高层为主，预计供应量在55 万平米左右用地面积 宗地位置规划设计条件绿地率 容积率 建筑高度 建筑密度 土地用途及年限49.289亩大面街办成龙路以南30%多层1.8多层24米多层30%住宅兼容商业住宅70年商业40年50.163亩大面街办成龙路以南25%1.824米 50%商服用地商业40年53.787亩大面街办成龙路以南30%5.0725%商业办公用地159.431亩 大面街办成龙路以南30%2.5-4.0 60米30%住宅、商业用地住宅70年商业40年恒大银河国际新城已经取得土地310亩左右，从规划方案来看，产品将以小高层和高层为主，预计项目平均容积率在3.4左右，供应量在55万平米左右本报告是严格保密的。从各个板块入市项目来看，驿都大道和老城区取代阳光城成为主要的供应区域；区域整体开发强度走高，高层/小高层逐渐成为供应主体东方华美苑怡水居3蓝色理想22003年 2004年 2005年 2006年 2007年别墅洋房多层小高层高层东山国际新城剑桥 丽景国一 澳乡1龙城一号艺锦湾御源大湖东麓 驿境1 东麓 驿境2 东麓 驿境2锦上城文豪市苑 春秋名邸 人和世家上东阳光1、2上东阳光3常青藤柠檬城国一 澳乡2盛世 中华1号 耍都3观景 上东瑞临锦苑阳光城板块老城区板块东山国际区域玺印上院国际城金巴黎金色海岸尚城东锦利通天鹅堡天鹅岭龙锦 花苑天泉聚龙国际生态别墅宏得紫竹苑上东壹街区桃都印象兴顺苑驿都大道板块翠晨记陶然 精舍明星花苑馨苑丽阳 嘉园园丁 花园金山 花园驿都 锦绣京龙 名苑天地晨光丽景蔚蓝 花城鹰冠 庄园足球假日公寓洪景 丽苑怡景 花园阳光 世界五角度假公寓滨河 苑阳光假日别墅阳光 香榭丽泉 江南本报告是严格保密的。编号 客户来源 客户分类1 龙泉驿地缘型客户龙泉老城原住民航天城产业人口经开区产业人口高校/职校教师2 成都城市客户城市东部蔓延人群拆迁迁移客户潜在养老客户绿带家庭客户3 省内外地客户绿卡移民客户绿卡养老客户龙泉市场客户构成复杂，共有来自本地、成都、省内外地三个不同区域的十类客户本报告是严格保密的。阳光城片区老城片区东山国际片区驿度大道片区龙泉驿地缘型客户龙泉老城原住民航天城产业人口高校/职校教师经开区产业人口产业发展及资源集中带来的置业需求：航天城：1994年从达州迁来龙泉驿，共有职工10万人，其中中高层管理人员接近1万人。航天城在达州属于军工企业，搬迁带动了配套产业人口迁移。航天城建有配套住宅，分为甲乙丙区及中区，所有迁来员工均有住房，但居住条件较差。经济开发区：2000年正式成立，企业规模较小，产业工人共有10万，技术人员大多数是外聘，并没有在龙泉驿出现大规模置业需求。高校：四川大学东校区、四川财经职业学院、四川音乐学院通俗音乐校区、四川大学的成教院、成都大学、成都信息工程学院、四川科技职工大学等多所高校及职校由于产业发展及资源集中，龙泉驿区内形成了四类鲜明的地缘性客户本报告是严格保密的。龙泉老城原住民u产品舒适性u小区环境u生活便利中年、30-40岁左右、龙泉区公务员、私营业主三口之家在当地社会地位高、财富实力强、龙泉驿首批住房改善人群承受力有上限（约40-50万）在龙泉驿内已有房产，在不离开已有工作区域的条件下改善置业置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、小区环境（社区内绿化、水系）、生活便利产品形式：舒适120-130平米三居室为主地块位置距离成都更近，交通便利周围三圣花乡，环境较好周边缺乏配套设施行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求对本项目的看法 对本项目的看法地缘性客户本报告是严格保密的。航天城产业人口中高层管理人员中年人、40-45岁、企业中高层管理人员（1万人左右）航天城工作时间较长，生活圈相对固定已有一套航天城分配住房，80或100平米左右三居企业发展的中坚力量有一定经济实力，购买住房总价50万左右 二次以上改善置业客户地块位置较好，通勤方便行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u产品舒适性u大盘居住环境u交通便利置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、大盘的居住环境（社区内绿化、水系）、工作便利、不远离生活圈产品形式：舒适120-130平米三居室为主对本项目的看法 对本项目的看法地缘性客户本报告是严格保密的。航天城产业人口产业工人年青人、25-35岁、航天城生产厂基层工人或航天城退休老职工后代家庭人口全部在航天城就业或曾经是航天城的职工家庭内有一套航天城分配住房，60平米左右两居，或80平米左右三居基层工作人员，初次改善置业或婚龄刚性置业，支付能力有限对价格极其敏感，购买住房总价30万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高据航天城较远，公交通勤不便没有配套，生活不方便行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u总价u面积改善u不远离生活及工作圈u居住环境置业要素排序：总价、工作便利、不远离生活圈、居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：舒适80平米两居或紧凑100平米三居室为主对本项目的看法 对本项目的看法地缘性客户本报告是严格保密的。经开区产业人口大型企业（如川威集团）普通员工就职企业为龙泉传统产业集团，企业提供住房福利居住在企业提供宿舍内或自有住房中，形成固定的社会生活圈经济实力一般，购买住房总价30-40万左右改善型首次置业，集团提供住房优惠，集中内部团购行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u总价u交通便利u居住环境置业要素排序：总价、工作便利、不远离生活圈、居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：实用80平米两居或紧凑100平米三居室为主地缘性客户位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高据工作地较远，需要有车没有配套，生活不方便对本项目的看法 对本项目的看法本报告是严格保密的。高校/职校教师u大盘居住环境u产品舒适性u升值前景中年、35-40岁左右、事业稳定期三口之家，基本有车知识层次高、视野广、投资意识强承受力有上限（约50万）二次置业在龙泉驿内已有房产，改善置业或改善投资置业置业要素排序：大盘的居住环境（社区内绿化、水系）、升值前景、产品舒适度产品形式：实用80平米二居或舒适型120平米三居地块位置距离成都更近，交通便利周围三圣花乡，环境较好缺少配套生活不方便行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求对本项目的看法 对本项目的看法地缘性客户本报告是严格保密的。成都城市客户城市东部蔓延人群拆迁迁移客户绿带家庭客户潜在养老客户随着城市化进程的推进，四类成都城市客户在龙泉驿释放置业需求快速城市化带动的置业需求：城市化进程加快：随着成都城区的开发，中心地区用地逐渐减少，城市骨架在快速城市化进程中被拉大，居民住房改善需求的持续存在以及政策对城市建设的影响导致东部就业人群的置业需求向城外蔓延。东郊老厂拆迁：由于设备陈旧、能耗高、产品结构单一、污染严重、基础设施落后东郊工业发展退出了成都工业发展舞台，成飞，五冶，784等东郊老厂的旧改引发了大规模的客户迁移，这一刚性需求在东部得到了一定释放。龙泉驿资源优势：龙泉驿区是省级花果山风景名胜区，自然环境优越，曾举办的国际桃花节提升了区域的知名度。同时成渝高速及成龙高速形成了核心交通骨架。环境及交通的优势吸引了大量来自成都的养老及投资客户。成 都本报告是严格保密的。城市东部蔓延人群东部白领u总价u通勤便利u生活配套青年、30岁左右、事业起步期，在东门附近就业两口之家，部分家庭有车，部分依赖公共交通中上等收入，有明显的总价上限（约40-50万）婚龄初次置业支付能力差，父母资助首付款置业要素排序：总价、通勤便利、生活配套产品形式：舒适90平米二居或舒适型120平米三居地块位置距离成都更近，交通便利，但没有公交通勤周围三圣花乡，农家乐比较有名行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求对本项目的看法 对本项目的看法成都城市客户本报告是严格保密的。城市东部蔓延人群改善置业人群u总价u通勤便利u产品舒适性u大盘的居住环境中年、40岁左右、事业稳定期，在城市东部就业三口之家，部分家庭有车，部分依赖公共交通中等收入，有明显的总价上限（约50万）二次置业在成都内已有住房，但条件一般，进入龙泉区域内改善投资置业置业要素排序：总价、通勤便利、产品舒适度、大盘的居住环境（社区内绿化、水系）产品形式：舒适90平米二居或紧凑型100平米三居地块位置距离成都更近，交通便利，但没有公交通勤周围三圣花乡，农家乐比较有名行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求对本项目的看法 对本项目的看法成都城市客户本报告是严格保密的。拆迁迁移客户成都东部工业厂房拆迁改造居民习惯城市东部生活环境，不愿迁移太远工业厂房产业工人，刚性置业，支付能力有限对价格极其敏感，购买住房总价30-40万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高公交通勤不方便没有配套，生活不方便行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u总价u通勤便利u生活配套置业要素排序：总价、通勤便利、生活配套产品形式：舒适80平米两居或舒适型120平米三居室对本项目的看法 对本项目的看法成都城市客户本报告是严格保密的。潜在养老需求客户中老年人，40-50岁左右，生活在城市东部青睐较好的居住环境养老，但不愿远离原居住地家庭人口较多，通常与儿女同住，也考虑未来的升值前景多由儿女支付房款，购买住房总价40万左右位置偏向成都，交通很便利，能升值自然环境很好，农家乐，适合养老生活配套需要完善行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u总价u生活配套u交通便利u升值前景置业要素排序：总价、生活配套、交通便利、升值前景产品形式：舒适型120-140平米三居室为主对本项目的看法 对本项目的看法成都城市客户本报告是严格保密的。绿带家庭客户中年人、35-40岁、事业鼎盛期从事高收入职业，成都中产阶层城市内已有一套住房，或其它区域内也有住房经济实力雄厚，财富积累速度快，购买住房总价60-80万支付能力强，改善投资型客户，二次以上置业购买住房作为个人改善居住、养老或投资地块位置较好，交通便利，升值前景看好行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u产品舒适性u大盘良好的居住环境u交通便利u升值前景置业要素排序：舒适性（户型、产品形式）、大盘良好的居住环境（社区内绿化、水系）、交通便利、具有升值前景产品形式：舒适120-140平米三居室为主对本项目的看法 对本项目的看法成都城市客户本报告是严格保密的。成都城市的首位度吸引大量外来人口置业，这一影响也波及到龙泉驿省内外地客户绿卡移民客户绿卡养老客户城市首位度引发的外来置业需求：外地购房占成都半壁江山：在2005年，攀枝花、内江、乐山、绵阳、南充、自贡、德阳、宜宾、达州以及西藏10地成为成都外来购房主力。2006年去年达州一举成为外来购房者中增长最快的区域。其中内江更是表现非凡，成为成都外来购房区域中的绝对主力城市。成都良好的居住环境及户籍绿卡是外来人口置业的原动力。龙泉驿的外来人口：最早的来龙泉置业的外来人口多为航天城搬迁带动的达州居民，随着龙泉产业发展的强大，越来越多从事加工制造业的外来人口成为龙泉产业发展的生力军，在产业链各环节中实现就业，并举家迁往龙泉成为成都市民，从而带动了龙泉驿一方居住市场的快速发展。本报告是严格保密的。绿卡移民客户中青年人，25-40岁左右，生活在内江、广汉、达州、南充以及成渝高速沿线的三线城市内看中成都中心地位、城市资源及良好的居住环境通过进入成都置业获得户籍“绿卡”解决改善生活环境、获取就业机会、子女教育等问题支付能力有限，购买住房总价30万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求u总价u生活配套u居住环境置业要素排序：总价、生活配套、居住环境产品形式：适用80平米两居，紧凑100平米三居室为主对本项目的看法 对本项目的看法省内外地客户本报告是严格保密的。绿卡养老客户中老年人，40-50岁左右，生活在内江、广汉、达州、南充以及成渝高速沿线的三线城市内青睐成都较好的居住环境养老家庭人口较多，通常与儿女同住，一次置业全家可获得成都户口支付能力有限，购买住房总价40万左右位置偏向成都，环境好，未来价格一定较高自然环境很好，农家乐，适合养老行为及生活特征 行为及生活特征置业需求 置业需求置业要素排序：总价、生活配套、居住环境产品形式：紧凑型100平米三居对本项目的看法 对本项目的看法省内外地客户u总价u生活配套u居住环境本报告是严格保密的。从不同客户的承受能力分析上看，龙泉现状市场以中低端客户为主，其中支付力较强的主要为成都城区客户及本地中高收入群体30万40万50万60万80万龙泉本地客户 成都城市客户 本省外地客户绿卡养老客户绿卡移民客户绿带家庭客户潜在养老客户拆迁迁移客户改善置业人群东部白领高校/职校教师经开区产业人口产业工人中高层管理人员龙泉老城原住民承受能力客户来源龙泉市场中高端客户箱体构成本报告是严格保密的。项目成本较高，如立足本地竞争则在中高端客户数量承受能力有限、数量较小的状况之下不具比较优势，必须放眼更大范围竞争本项目 龙城一号 东山国际 艺锦湾 御源大湖区 恒大银河新城 川师大现代花园取地成本/产品销售价格130-173万/亩，高尔夫等功能设施的投入4500元/平米均价，新一期预计5500元52-68万/亩，目前销售均价37003600元/平米均价3200元/平米 55万/亩-99万/亩141万/亩潜在供应 约38万平方米，多层为主70万平方米，小高层为主27万平米，以多层为主40万平方米，预计以多层和小高层55万平米，以小高层/高层为主30万平米左右，以小高层/高层为主l 未来竞争项目潜在供应状况多层大约为100万平米左右，小高层/高层160万平米左右，供应量较大l 龙泉房地产市场中高端客户中本地中高层企业管理人员数量有限，大部分居住条件已经改善；来自成都的改善置业人群以及绿带家庭客户虽然总价承受能力相对较高，但是周边区县对其有较大的分流作用本报告是严格保密的。本项目在规模、区位、资源条件、政府支持等方面全面超越区域内其他项目，具备在成都中高端市场竞争的条件本项目 龙城一号 东山国际 艺锦湾 御源大湖区 恒大银河新城 川师大现代花园区位 两条主干道，距离主城区最近驿都大道，区位相当成龙路尽头，距离主城区较远驿都大道，区位相当驿都大道，区位相当成龙路，区位相当成龙路，区位相当规模、资源以及产品类型规模大、资源好、产品线丰富规模较小，无配套，以洋房为主规模大，资源好，产品线丰富规模较小，资源一般 规模较小，资源一般规模较小，资源一般，以小高层/高层为主规模较小，资源一般，以小高层/高层为主政策支持 政府重点项目，龙泉主要发展方向政府重点项目，龙泉主要发展方向政府重点项目龙泉主要发展方向龙泉主要发展方向龙泉主要发展方向龙泉主要发展方向区域认知 龙泉边界，且紧邻三圣乡，具备借势和克服现有区域认知的基础龙泉边界，认知属于龙泉龙泉项目，大规模新城龙泉项目 龙泉项目 龙泉边界，且紧邻三圣乡龙泉项目区域市场基础周边现有市场基础的外向性最强周边现有市场基础的外向性最强前期以龙泉市场为主，后期外向型逐渐增强周边现有市场基础的外向性最强周边现有市场基础的外向性最强 本报告是严格保密的。为配合开发商加快工作进度，本次汇报的主要内容和思路主要围绕启动位置和基本指标来展开u