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医谷国际目标客户产品需求研究引领需求，合理设计，构建LOFT产品竞争力2 2资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件描述本次研究主要调研方法及完成情况调研方法与过程阶段一：LOFT产品市场调研 阶段二：目标客户定性研究 通过一对一深访，描绘目标客户的画像，了解他们对土地和产品的需求1 2了解花桥市场上竞品LOFT项目的楼盘基本信息，成交客户信息和产品信息楼盘调研n 考察本项目在花桥市场的竞品项目，主要包括客户信息和产品信息n 历时1周研究方法一对一深访n 以一对一深访形式，与12位LOFT已购客户和18位LOFT意向客户进行深度访谈n 历时14天笔录解读n 主持人与专家一起解读深访笔录，总结观点，提炼结论n 历时1天深访客户构成请在此描述最终客户深访完成情况投资客：共计10组，其中已购投资 4组意向投资 6组自住客：共计20组，其中已购自住：7组意向自住：13组深访具体配额3 3资料来源：易居分析目 录花桥市场LOFT产品市场现状目标客户细分和素描医谷国际产品设计、装修建议医谷国际价格测试医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件结论与建议客户素描产品偏好价格测试市场现状营销通路4 4资料来源：易居分析1 结论与建议2 花桥市场LOFT产品市场现状3 目标客户细分和素描4 医谷国际产品设计、装修建议5 医谷国际价格测试6 医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件5 5资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件通过本次深度访谈，大致可以将目标客户群分为5大类，即:投资客、商务暂居型、价格敏感型、尝试新鲜型、创业商住型结论与建议-目标客户细分投资客没有丰富投资经验，年龄集中在30-40岁，多为企业中高层干部，理解LOFT产品客群及对未来收益有一定预期商务暂居型家在外地，工作或生意在周边，一个人住或者夫妻双方，有私家车价格敏感型价格主导，低总价为主，要求工作地方至居住地方交通便捷，刚结婚或有单独居住需求尝试新鲜型 年龄偏轻，多年轻女性，家庭支付能力强，购房由家庭支出，主要尝试个性的LOFT居住理 创业商住型居住和办公同处一处，职业多自由职业或创作型职业商务暂居型客户类型自住客尝试新鲜型价格敏感型创业商住型 30%45%20%5%投资客6结论与建议-目标客户素描投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型人口学/社会学特征n 30-40岁已婚人群n 上海本地居民为主n 中高层管理人员n 30-35岁已婚人群n 新上海人或苏州人n 中层以上管理人员n 25-30岁未婚或新婚n 新上海人为主n 技术人员、初级管理人员或教师n 20-25岁未婚青年(以女性决策为主)n 新上海人n 普通职员n 20-25岁未婚男性n 新上海人n 自由职业或有自主创业意向家庭结构n 已婚，二人之家或三口之家n 已婚，二人之家或三口之家n 独身居住或新婚二人之家n 独身居住 n 独身居住置业目的 n 投资需求，逢低买进n 自住-生意或工作在周边区域，为此而决定置业n 自住-尚未开发或即将开的区域总价便宜n 自住-LOFT全新的居住模式符合年轻人对生活多变新鲜的向往n 自住兼商用-LOFT上下两层的复式设计可以商住两用购买LOFT关注因素n 地段-总价-面积 n 地段-总价-房型 n 总价-地段-房型 n 地段-房型-总价 n 总价-地段-层高对LOFT看法n 高性价比、工作生活两相宜、高大宽敞n 高大宽敞、随意、高性价比n 高性价比/简单/高大宽敞n 个性、时尚、不受约束n 工作生活两相宜、高性价比、高大宽敞消费态度n 实用性n 性价比n 品牌n 实用性/耐用性n 性价比n 款式n 性价比n 实用性生活态度 n 机会源于洞察n 生活源于对品质的追求n 努力生活得更好 n 我的生活我做主 n 艰辛并享受着投资客稳重而果断，有远见；商务暂居型处事较为高调，主动；价格敏感型做人实际，不会好高骛远，平凡但不平庸；尝试新鲜型希望凸显自我价值、独特的，而非从众平庸的；创业商住型随和、务实、脚踏实地本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析7结论与建议-对土地的需求（1/2）投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型区域n 所在区域有较好的发展潜力，房价有进步升值的空间n 上海西南区域或昆山与上海毗邻处发展前景看好，是投资或投资意向较为集中的区域n 区域发展空间看好，已开发或即将开发n 昆山与上海毗邻区域是购买或购买意向集中的区域n 受价格因素驱动，同时结合区域今后的发展前景，能接受上海近郊或是昆山这样的上海周边城市n 结合区域今后的发展前景，同时衡量自己实际的经济承受能力后，主要考虑上海近郊或是昆山这样的上海周边城市n 结合区域今后的发展前景，同时衡量自己实际的经济承受能力后，主要考虑上海近郊地段n 出于价格的因素，不会直接选择市中心地段，处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴n 离市中心的不要太远，自驾车出行时间上比较宽裕n 出于价格的因素，不会直接选择市中心地段，处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴n 处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭、昆山花桥n 处于正在开发或是有开发潜力的地段是优先考虑的范畴，如地处上海西南的松江九亭，房价进步升值空间大周边配套n 对生活配套关注度高n 对其他类型的配套关注度低n 对各项配套设施的需求度都比较高n 对生活配套的关注度最高，休闲娱乐配套其次n 对教育配套和医疗配套的关注度相对较低n 对生活配套和休闲娱乐配套的关注度较高n 对教育配套和医疗配套的关注度相对较低n 对生活配套的关注度最高n 对商业配套，银行/ATM也有一定需求n 对教育、医疗、休闲娱乐配套的关注度低交通n 周边交通便利，出行方便n 自驾车出行，道路畅通，出行方便n 交通便利，周边有或有轨道交通规划n 对轨道交通的需求度较高n 交通便利，周边有或有轨道交通规划在区域和地段选择上，各类人群较为相似性，出于价格和今后发展角度考虑，她们普遍会优先考虑有发展潜力的区域或是正处于或即将处于规划的地段，因此对昆山花桥/上海近郊（九亭）等区域的接受度很高本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析8昆山花桥的优劣势分析结论与建议-对土地的需求（2/2）本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析优势 劣势n 地处昆山和上海的交界处，与上海仅一街之隔n 周边游规划中的轨道交通11号线，城际铁路可直达上海n 价格比上海便宜很多n 首付额度10万即可，受哪些经济能力有限的年轻人青睐n 周边的其他类型楼盘的竞争n 周边配套设施尚不完善n LOFT房型层高4.5米，虽然大多数人都能接受此层高，但他们还是更偏好4.8米以上的层高n 40年产权时间太少9结论与建议-购买LOFT时的关注因素本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型地段 总价 面积 朝向 层高 房型 非关注因素 周边配套 开发商 小区环境非关注因素 住户类型非关注因素 非关注因素 非关注因素非关注因素购买LOFT关注前三位分别是地段总价面积,其中投资客很少关注房型,价格敏感型客户除了对地段和总价十分关注外,对房型要求要大于对面积需求（上海工作，昆山置业，小户型公寓总价承受力较强）。说明:星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素10目标人群对小区内部的配套可以分为生活配套、休闲娱乐配套、医疗配套以及商业配套这几大类：结论与建议-对产品的需求-内部配套n 生活配套：小超市/便利店是最基本的配套；小型蔬果超市和小区班车也有一定的需求度n 休闲娱乐配套：对运动场所和健身设施有普遍需求度；女性对美容美发配套的需求度较高n 医疗配套：需求度不高，少数人希望开设社区医疗卫生服务中心n 商业配套：能接受商业街，需要地上和地下相结合的车位本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型n 非自住为目的，对内部配套要求不高n 对各项配套设施均有较高的要求n 对生活配套设施有较高的要求n 对休闲娱乐设施有较高的要求n 对内部配套设施要求不高生活配套n 洗衣店n 小超市/便利店n 洗衣店n 小超市/便利店n 到附近卖场班车n 洗衣店n 小超市/便利店n 小型蔬果卖场n 洗衣店n 小超市/便利店n 洗衣店n 小超市/便利店休闲娱乐配套n 运动n 健身n 运动n 健身n 美容美发n 棋牌室n 运动n 健身n 儿童乐园n 酒吧n 运动n 健身n 美容美发酒吧n 运动医疗配套 n 无 n 社区医疗卫生服务中心 n 无 n 无 n 无商业配套 n ATMn ATM机n 商业街n 车位n ATM机n 商业街n 水电煤公用事业费缴费设施n 车位n ATM n ATM11集健身、美容、运动、休闲为一体的会所是绝大多数人的需求结论与建议-对产品的需求-会所n 集健身、美容、运动、休闲为一体n 健身：包括健身房、健身器材、跳槽等项目n 美容：SPA、理疗、按摩、精油、瑜伽等n 运动：羽毛球场、篮球场、乒乓球馆、游泳池、网球场等n 休闲：K歌和咖啡厅投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型健身n 非自住，对会所的需求度和关注度都比较低n 健身房：健身、跳操n 健身房：健身，接受办卡的会员制n 健身房：健身，接受办卡的会员制n 无美容 n 美容：SPA、瑜伽n 美容：包括理疗、SPA、精油，瑜伽等项目有一定的需求度n 无 n 无运动n 运动场：羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n 运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n 运动场：免费开放的羽毛球场、网球场、游泳馆、乒乓球馆n 运动场：免费开放的羽毛球场、篮球场休闲 n K歌n 咖啡厅，运动后休闲放松n 无 n 无本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析12户型功能间可以分为客厅、主卧、卫生间、书房/次卧、餐厅、厨房、阳台、暗室/储藏室这几个部分，各人群对各个功能间的关注度排序前三位为客厅主卧卫生间结论与建议-对产品的需求-功能间（1/4）本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型客厅 主卧 卫生间 书房/次卧 餐厅 厨房 储藏室 阳台 说明:星的数量越多代表关注程度越高，没有最 表示非关注因素13结论与建议-对产品的需求-功能间（2/4）客厅：n 家中日常活动最为频繁的区域，同时也是会客的主要场所，大空间非常必要，对层高和面积均有较高的要求n 层高需大于2.3米n 面积从12-15平米不等n 朝向朝南主卧：n 比较私密的空间，希望营造出温馨舒适的感觉n 层高小于客厅，2.2米即可n 面积需求从10-15平米不等n 朝南，采光通风率好n 关注隔音效果卫生间n 理想化的有两个卫生间，楼上楼下各一个n 在面积条件不允许只能有一个卫生间时，愿意将卫生间放在楼下，以方便客人n 有窗户或排气通风设备n 面积：3-4平米书房/次卧n 作休闲娱乐用途或是作为客房，不会象主卧那样关注面积和朝向餐厅：n 偏好和客厅相连，不仅在视觉上可以增加客厅的面积，同时也是当下时尚的房型构造厨房：n 现代年轻人自己做饭的频率日益降低，所以已不再非常关注厨房n 因此厨房面积无需太大，4平米即可阳台：n 阳台的安全性尤为关注，基于此需求更偏好封闭式的阳台n 护栏要高以增加安全性楼梯：n 大多数人都希望楼梯的位置可以隐蔽一些，一进门看不见楼梯n 出于节省空间的考虑，偏好旋梯暗室/储藏室：n 大多都位于楼梯下方，主要用途是作为存放杂物，没有改造的需要对个性空间的需求不大 本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析对功能间需求综述：14各细分人群对功能间需求一览：结论与建议-对产品的需求-功能间（3/4）投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型客厅n 层高在2.2米以上n 面积10平米以上n 朝南n 面宽：4米或以上n 净深：3-3.5米n 层高在2.6米以上n 面积12平米以上n 朝南n 层高2.3米以上n 面积15平米以上n 面宽大于4米n 净深小于面宽n 层高2.3米以上n 面积10-15平米以上n 层高2.5米以上n 一进门就要是客厅n 面积：15平米以上主卧n 层高2.2米左右即可n 面积10平米左右n 向南n 双层隔音玻璃n 层高2.2米n 面积10-12平米n 朝南n 采光通风率好n 双层隔音玻璃n 层高2.2米n 面积12平米n 朝南n 采光通风率好n 双层隔音玻璃n 层高2.2米n 面积10平米n 朝南n 采光通风率好n 双层隔音玻璃n 层高2.2米n 面积13平米n 朝南n 采光通风率好n 双层隔音玻璃卫生间 n 在楼下n 在楼下n 面积3-4平米n 有窗户或排气通风装置n 面积：4平米n 面积3-4平米n 窗户或排气通风设备n 干湿分离n 面积：3-4平米餐厅 n 与客厅连在一起 n 与厨房连在一起 n 与客厅连在一起 n 与客厅连在一起 n 和厨房连在一起本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析15各细分人群对功能间需求一览（续上页）：结论与建议-对产品的需求-功能间（4/4）投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型厨房n 面积无需太大，4平米左右n 和餐厅打通，以增加厨房的面积n 面积无需太大，4平米左右n 面积无需太大，4平米左右n 面积无需太大，4平米左右n 一进门不要看到厨房书房/次卧n 层高2.2米左右n 最好朝南n 面积适当小于主卧n 朝南n 采光通风率好n 层高2.2米n 面积适当小于主卧，10平米n 双层隔音玻璃n 朝南尤佳n 采光通风率好n 层高2.2米n 面积10平米左右n 双层隔音玻璃确n 朝南尤佳n 采光通风率好n 层高2.2米n 面积小于主卧n 双层隔音玻璃确n 采光通风率好n 层高2.2米n 面积小于主卧n 双层隔音玻璃确阳台n 护栏要高以增加安全性n 封闭式阳台n 封闭式阳台 n 封闭式阳台n 护栏要高以增加安全性n 和客厅打通以增加客厅面积n 护栏要高以增加安全性n 和客厅打通以增加客厅面积楼梯n 旋梯节省空间，其次为直梯n 钢木结构n 一进门不要看到楼梯n 旋梯节省空间，其次为直梯n 钢木结构n 一进门不要看到楼梯n 旋梯节省空间，其次为直梯n 全木材质n 旋梯节省空间，其次为直梯n 全木材质n 一进门不要看到楼梯n 转角形式储藏室 n 位于楼梯下方 n 位于楼梯下方 n 位于楼梯下方 n 位于楼梯下方 n 位于楼梯下方本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析16本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析结论与建议-对产品的需求-装修（1/3）装修标准可接受单价段为1000-1200元/平米;对装修的要求以简装,自行设计空间较大;普遍喜欢简约的装修风格;要求较高的前三位分别是卫生间厨房楼梯,对卫浴和厨具以品牌需求为主,楼梯要求坚固漂亮;其余功能空间装修可适当降低标准.装修标准：n 目前的装修标准都以精装为主n 但考虑到价格以及自己的喜好度，很多人都偏好简装（基本的排水排线）装修单价：n 1000-1200元每平米，这一点个体差异不大功能间装修需求n 对装修的做工工艺有很高的要求，包括地板、瓷砖、地砖、墙面的粉刷装修部件需求n 客厅/餐厅：墙面、顶部、地面n 主卧/次卧/书房：墙面、地面、窗户n 厨房卫生间：厨卫用品、墙面、地面n 其他：楼梯、大门、排线、排水管装修品牌需求n 对厨卫部件的品牌需求较高，必须是知名的品牌n 部分对地板、涂料/墙面漆的品牌也有一定要求n 对开关等部件的品牌关注度不高n 厨房和卫生间：-厨卫家电-瓷砖地砖n 客厅/卧室/书房/餐厅：-吊顶-地板-墙面n 储藏室：墙面油漆n 阳台：地板地砖对精装修的定义 17各细分人群对功能间装修需求一览：本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析结论与建议-对产品的需求-装修（2/3）投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型客厅/餐厅n 钢结构防水板吊顶n 绿色环保的涂料/墙面漆，如立邦、多乐士，但在价格压力下也能接受国产品牌n 实木地板n 知名的绿色环保涂料/墙面漆品牌，如立邦、多乐士n 知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n 实木地板，知名品牌如先锋n 实木地板 n 无特殊需求主卧/书房/次卧n 绿色环保的涂料/墙面漆，如立邦、多乐士，但在价格压力下也能接受国产品牌n 实木地板n 知名的绿色环保涂料/墙面漆品牌，如立邦、多乐士n 双层隔音玻璃n 知名的绿色环保品牌，如立邦、多乐士n 实木地板，知名品牌如先锋n 双层隔音玻璃n 实木地板n 双层隔音玻璃n 双层隔音玻璃n 增加护栏以增强安全性卫生间n 知名品牌的瓷砖和地砖，如诺贝尔n 知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家等n 知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、HCG等n 高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n 知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等n 知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等n 高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n 瓷砖和地砖上可以刻上花纹增加高档感n 知名品牌的卫浴产品，如科勒、乐家、摩恩等18本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件资料来源：易居分析各细分人群对功能间装修需求一览(续上页）：结论与建议-对产品的需求-装修（3/3）投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型厨房n 知名品牌的瓷砖和地砖，如诺贝尔n 知名品牌的厨具，如林内、樱花等n 知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n 高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n 知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n 知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太等n 高质量的瓷砖和地砖，用久了也不会开裂n 瓷砖和地砖上可以刻上花纹增加高档感n 知名品牌的厨具，如樱花、老板、方太、林内等阳台n 地面铺地砖，知名品牌如诺贝尔n 无特殊需求 n 无特殊要求 n 无特殊要求 n 无特殊要求其他n 钢木楼梯n 防盗门n 钢木楼梯n 门要有猫眼n 全木楼梯n 关注门锁质量n 全木楼梯 n 全木楼梯19物业服务人员的态度是否热情，报修等项目的响应速度是否及时是目标人群对物业管理关注的重点结论与建议-对产品的需求-物业管理投资客 商务暂居型 价格敏感型 尝试新鲜型 创业商住型增加附加值的物业管理项目n 无n 免费送货服务n 业主不在时可以帮忙免费代收快递件n 搬运：有大件行李，物业可以帮忙搬运n 小区绿化维护n 车位划分管理n 代缴水电煤等公用事业费n 无基本必备物业管理项目n 日常清洁n 日常清洁n 维持小区治安n 报修n 日常清洁n 维持小区治安n 报修n 日常清洁n 维持小区治安n 报修n 日常清洁n 维持小区治安n 报修可有可无的物业管理项目n 无 n 装修限制 n 无 n 无 n 装修限制资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件20各细分人群的付款方式：结论与建议-价格测试n 投资客：由于该人群有较强的经济能力，付款时都倾向于一次性付清或是首付五成以上，因此对10万首付的接受度不存在问题。n 商务暂居型：计划在昆山置业的较多，可接受的总价为30-40万，经济能力较强，房屋总价相对也比较便宜，更愿意一次性付清。n 价格敏感型：自身经济条件有限，倾向于贷款，对首付10万的接受度较高。n 尝试新鲜型：家庭经济能力较强，通常都是由家庭支付房款，更多的是一次性付清。n 创业商住型：尚处于事业起步奋斗阶段，自身经济条件较弱，对首付10万的接受度较高。资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件21 21资料来源：易居分析本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件区域潜力轨道交通价格双层居住感受营销关键词简单、时尚的自我空间工作生活两相宜结论与建议-营销通路建议关注度低 中 高低 中 高熟悉度电视网络报纸杂志平面广告房交会宣传册中介亲朋介绍说明：圈圈越大，表示信任程度越高n 区域升值潜力、交通便利性、价格、双层居住感受、简单、时尚的自我空间、工作生活两相宜是我们在营销上需要重点突出的关键词。n 网络、电视、亲朋介绍、报纸杂志、平面广告、房交会、楼盘宣传册以及房产中介是目标人群获取房产楼盘信息的主要途径。22 22资料来源：易居分析1 结论与建议2 花桥及周边LOFT产品市场现状3 目标客户细分和素描4 医谷国际产品设计、装修建议5 医谷国际价格测试6 医谷国际营销通路建议本文件仅供易居之客户使用。该文件必须经在本公司的口头说明和细节解释下才可视为完整的报告。如无易居之同意该文件不应给任何第三方传阅。未经易居允许，不得拷贝及传播公司报告、文件23花桥及周边LOFT 产品市场 花桥LOFT产品市场 昆山LOFT产品市场 苏州LOFT产品市场 上海LOFT产品市场24Loft产品个案分析启航社大量体混合型社区，70年产权住宅总平图Loft 产品产品特性项目整体定位为“青春、活力、动感”的青年社区；目标客群主要以上海年轻白领为主，达到理想化的“工作在上海，居住在花桥”的理念Loft产品面积在40-69平米之间，层高4.5米，全装修交房，总价在30-48万元/套现代建筑风格，物业形态以小高层为主容积率：1.6 绿化率：30%总体量：21.3万该项目Loft产品已全部售罄并已交房入住，目前内部已入住客户较少，多数为上海投资客在此购买，内部空置率较高。花桥LOFT市场-启航社25典型Loft产品户型分析花桥LOFT市场-启航社一层 二层卫生间厨房次卧主卧39平米二房26典型Loft产品户型分析优势：纯南向房型设计；二层南北双卧设计，满足居住要求；楼梯下方专设洗衣机阁；楼梯位置摆放较为隐秘劣势：入户处设置卫生间及厨房，两个功能间面积较小，较为拥挤；楼梯颜色使用白色，虽然整体较为简洁大方，但打扫较为麻烦；二层交通动线过长，面积浪费较大花桥LOFT市场-启航社阳台看客厅方向转角楼梯二层客厅看厨房方向客厅阳台方向27亚太广场 区域内首个拎包即可入住的4.8米层高Loft产品在售的商业裙房目前主力在售办公1栋酒店公寓+1 栋办公大堂&公共空间产品特性建筑立面干挂3公分厚花岗岩+双层中空玻璃节能幕墙容积率：2.7 总体量：15万 40年产权户型主力面积约在40-50平米Loft产品个案分析价格预计均价10000元/平米该项目目前未对外公开，无任何关于产品方面的资料，开盘时间未定，销售人员预计销售价格在10000元/平米，交房后即可拎包入住。花桥LOFT市场-亚太广场2728港汇广场全LOFT产品，5.5米挑高，每户自带独立卫生间办公室效果图大堂效果图走道效果图电梯间效果图产品特性5.5米复式办公，每户自带卫生间1500 超大标准层八部知名品牌高速电梯11米挑高大堂85-120主力户型，可随意分割主力面积：85Loft产品个案分析该项目目前已售罄，销售报价为15000元/平米，10年108%的固定回报。花桥LOFT市场-港汇广场2829花桥Loft产品市场总结Loft产品稀缺，竞争压力较小，销售速度快，投资客成主力军项目名称 总体量 物业形态销售价格(元/)主力户型()主力总价（万元）去化率绿地启航社 213000 多层、小高层 Loft7200 45-55 32.4-39.6 Loft售罄港汇广场 15000 公寓式办公 15000 85-120 127.5-180 售罄亚太广场 150000写字楼、酒店式公寓写字楼7000酒店式公寓预计10000（精装修）写字楼60-150酒店式公寓40-50写字楼42-105酒店式公寓40-50未开盘区域市场目前在售Loft项目产品分析区域内Loft产品面积主要以40-50平米的小户型为主；户型装修在装修标准上各项目档次不一样，硬装价格在800-1000元，个别楼盘预计硬装+软装；在装修方面，使用的装修材料及品牌基本都无问题，但装修时需在做工上较为细致，保证质量风格 Loft产品建筑风格均为现代建筑风格花桥LOFT市场-花桥市场总结30昆山Loft产品分布情况双星叠座青春雅居昆山LOFT市场-分布31Loft产品个案分析 双星叠座城南百米商办综合体产品特性项目整体定位为集五金机电交易市场、生活、娱乐、休闲、办公于一体的多层次区域性大型商业综合区Loft产品面积在46-65平米之间，主力面积46-50平米，层高4.8米，毛坯交房，开间4米，进深9米现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率：2.2 绿化率：20.6%总体量：12万21F 写字楼18F 酒店式公寓大卖场该项目Loft产品共计561套，其中酒店式公寓255套，写字楼306套；酒店式公寓已售罄，销售价格在5600-6500元/平米；客户主要来自上海，占55%；浙江在昆山朝阳中路经营五金机电的35%；昆山本地10%；客户置业主要为投资，占75%，自用占25%。昆山LOFT市场-双星叠座32典型Loft产品户型分析优势：厨房与客厅相连，整体感觉空间较大；落地窗设计，室内光线较好；客厅挑空，整体空间感较强，减少了层高上的压抑感；全隔房型，利用楼梯下面的空间，做了一个小储藏室劣势：楼梯位置太靠里，位置不合理，占用了很大部分空间；全隔户型，南向房间窗户较低，对视觉造成影响昆山LOFT市场-双星叠座住宅样板房33Loft产品个案分析 青春雅居合丰片区唯一大规模住宅社区总平图Loft 组团产品特性项目整体规划为多层及小高层两种物业形态的住宅社区，小高层产品全设计为Loft产品Loft产品面积在40-65平米之间，主力面积50-60平米，层高5.2米，毛坯交房，开间3.6米，进深10米，70年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率：2.2 绿化率：36%总体量：26万该项目一期已全部交房入住，目前在售二期Loft产品，剩余180套左右的房源，成交价格5200元/平米；由于该项目为合丰片区唯一一个住宅项目，周边工厂、企业较多，因此70%的客户均为自住，30%为投资；客户中70%来自合丰片区，20%来自昆山市区，10%来自上海昆山LOFT市场-青春雅居34昆山Loft产品市场总结在售Loft产品较少，集中在城南，整体去化较好，住宅、商业产权均有项目名称 总体量 物业形态销售价格(元/)主力户型()主力总价（万元）去化率双星叠座 120000 高层 5700 46-50 26.22-28.5酒店式公寓已售罄青春雅居 260000 多层、小高层 小高层Loft5200 50-60 26-31.2一期售罄；二期去化65%区域市场目前在售Loft项目产品分析区域内Loft产品面积主要以46-60平米的小户型为主；层高均在4.8米及以上户型装修 项目均已毛坯交房，隔层由业主自行分隔风格 Loft产品建筑风格均以现代建筑风格昆山LOFT市场-昆山市场总结35苏州在售典型Loft产品区域主要集中在长江路及苏福路沿线飞凡第五街君和广场上城长江壹号苏州LOFT市场-典型区域分布36Loft产品个案分析 长江壹号集休闲、娱乐、购物及居住为一体的商业综合体产品特性项目整体规划为集休闲、娱乐、购物、酒店及挑高公寓为一体的商业综合体；Loft产品为9层小高层，2梯7户设计Loft产品面积在34-45平米之间，层高5.2米，装修后交房，装修标准为1000-1200元/平米，开间4.2米，40年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率：2.0 绿化率：25%总体量：11万该项目Loft产品于09年4月开盘，销售价格为8500元/平米，去化达到85%左右；成交客户主要来自木渎镇及新区的横塘板块，其中70%的客户用来投资，30%为自住；主要以周边私营业主为主，部分自住的客户为年轻白领。总平图苏州LOFT市场-长江壹号37典型Loft产品户型分析优势：34平米做到2房2卫，功能空间细化需求；各功能空间安排合理，浴室在楼上安排；洗衣和冰箱空间单独设计，人性化考虑；大面积开窗及低楼台大飘窗设计，空间得到充分延伸；二层过道空间得到利用；商业用地普通住宅水电标准。劣势：南北双向布置产品，不通透苏州LOFT市场-长江壹号34（46）平米2房2卫38Loft产品个案分析 UP上城集休闲、娱乐、购物及居住为一体的商业综合体产品特性项目整体规划为三幢7层的小高层，其中底层为商铺，2-7层为层高4.95米的Loft公寓Loft产品面积在43-63平米之间，主力面积为43-50平米，层高4.95米，装修后交房，装修标准为1200元/平米，开间最小3.4米，最大5.4米，40年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率：1.8 绿化率：25%总体量：2.3万总平图Loft 公寓该项目Loft产品于09年6月开盘，销售价格为8700元/平米，目前去化达到80%左右；成交客户主要来自木渎镇及新区的横塘板块，其中70%的客户用来投资，30%为自住；主要以周边私营业主为主，部分自住的客户为年轻白领。苏州LOFT市场-UP上城39典型Loft产品户型分析优势：纯南向户型设计；楼梯位置较为隐蔽；一、二层均设计飘窗，面积均为赠送；上下双卫设计，二层双卧设计，满足居住需求；边户房型入户处设计为餐厅劣势：部分房源面宽较窄，入户处显得拥挤，狭长苏州LOFT市场-UP上城40苏州Loft产品市场总结在售Loft产品较为集中，竞争较为激烈，整体去化较好，以投资客为主项目名称 总体量 物业形态销售价格(元/)装修标准（元/）主力户型()主力总价（万元）去化率长江壹号 110000酒店式公寓、商业、酒店8500 1200 34-45 28.8-38.3 85%UP上城 23000 酒店式公寓、商业 8700 1200 43-50 37.4-43.5 80%永诚国际 62743 酒店式公寓、商业 7500 800 40-45 30-33.8 40%君和广场 37898 酒店式公寓、商业 预计8200 1000 40-45 32.8-36.9 未开盘飞凡第五街 33000 酒店式公寓、商业 8000 1000 38-49 30.4-39.2 85%区域市场目前在售Loft项目产品分析区域内Loft产品面积主要以40-50平米的小户型为主；层高均在4.9米以上户型装修项目均为精装修房，装修标准基本在800-1200元/平米风格 Loft产品建筑风格均以现代建筑风格苏州LOFT市场-苏州市场总结41上海Loft产品分布情况青年城银座印象上海LOFT市场-分布42Loft产品个案分析产品特性项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的综合体；Loft产品面积在30-50平米之间，层高4.8米，装修后交房，装修标准为1200元/平米，开间3.5米，50年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率：2.8 绿化率：20.7%总体量：21.4万青年城年轻态时尚城市综合体该项目一期产品已交房入住，部分产品为精装修，部分为毛坯房，目前在售二期产品，价格在13000元/平米，购买客源中投资与自住比例各占50%，自住客中以年青白领为主，主要是由于性价比较高，另外，轻轨9号线入口就在社区旁边。总平图上海LOFT市场-青年城43典型Loft产品户型分析优势：餐厅与厨房相连，使用便捷，空间较大；厨房与客厅隔开，避免了油烟的进入；楼梯位置较为隐蔽；赠送大面积阳台；二层南北双卧设计，卫生间设置在两卧室之间，较为方便劣势：厨房作为操作空间，毕竟停留及活动时间较短，面积稍微过大，较为浪费，而客厅面积稍显紧凑；一层没有设置卫生间，来客使用较为麻烦，从而使得二层的私密空间公开对外上海LOFT市场-青年城44Loft产品个案分析 银座印象小体量4.5米精装酒店式公寓产品特性项目整体规划为集商业、办公、公寓、酒店及娱乐为一体的综合体；Loft产品面积在35-50平米之间，层高4.5米，装修后交房，装修标准为1200元/平米，开间3.5米，50年产权现代建筑风格，外立面简洁，线条清晰容积率：1.75 绿化率：20%总体量：1.7万该项目09年6月开盘，目前已全部售罄，预计2010年6月交房，销售价格为13000元/平米；该项目首创4.5米层高，成交客户主要以投资客为主，占80%，自住客为20%总平图上海LOFT市场-银座印象45典型Loft产品户型分析优势：阳台处设立专门的洗衣机及拖把池房；楼梯位置较为隐蔽；二层北面利用了走廊空间，可作为储藏室，并配有衣帽间及敞开式的书房，功能较为齐全劣势：卫生间门正对客厅；厨房设置在入口处，较为拥挤；卫生间及厨房应上下排布上海LOFT市场-银座印象46上海Loft产品市场总结在售Loft产品均为商业性质，整体去化较好，以投资客为主项目名称 总体量 物业形态销售价格(元/)装修标准（元/）主力户型()主力总价（万元）去化率青年城 214101酒店式公寓、写字楼13000 1200 30-50 39-65 80%银座印象 17000 酒店式公寓、商业 13000 1200 35-50 45
