2023年房地产估价师之房地产案例与分析通关题库(附带答案).docx

2023年房地产估价师之房地产案例与分 析通关题库（附带答案）单选题（共80题）1、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势 越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主 要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银 行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】B2、在面向对象技术中，不同的对象在收到同一消息时可以产生完全 不同的结果，这一现象称为（作答此空），它由（）机制来支 持。利用类的层次关系，把具有通用功能的消息存放在高层次，而 不同的实现这一功能的行为放在较低层次，在这些低层次上生成的 对象能够给通用消息以不同的响应。A.绑定B.继承C.消息B. 4788. 00C. 4894. 40D. 5320. 00【答案】 A22、在面向对象方法中，（）定义了超类和子类的概念，子类在原有 父类接口的前提下，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应 实现称为（请作答此空）。A.继承B.覆盖C.封装D.多态【答案】B23、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑 每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。 据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平 均从每台参保电脑获益（）元。A. 10B. 30C. 50D. 100【答案】B24、在采用面向对象开发方法开发交通系统时，若将汽车与交通 工具分别设计为类，则最适合描述汽车与交通工具之间的关系 为（）。A.继承B.封装C.多态D.重载【答案】 A25、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间【答案】B26、在软件开发的各个阶段中，对软件开发成败影响最大的是（）。 A.需求分析B.概要设计C.详细设计D.编码【答案】 A27、词法分析的作用是识别源程序中的（）。A.字符串B.单词C.标识符D.语句【答案】 B28、在while型循环结构中，（）。A.循环体的执行次数等于循环条件的判断次数B.循环体的执行次数多于循环条件的判断次数C.循环体的执行次数少于循环条件的判断次数D.循环体的执行次数与循环条件的判断次数无关【答案】C29、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式【答案】 A30、UML中有4种事物：结构事物、行为事物、分组事物和注释事 物。类、接口、构建属于（）事物；依附于一个元素或一组元素 之上对其进行约束或解释的简单符号为（请作答此空）事物。A.结构B.行为C.分组D.注释【答案】 D31、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区 级中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.企业主管部门B.房地产产权登记部门C.房地产估价机构D.政府规划管理部门【答案】D32、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象 代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型【答案】A33、所有在函数中定义的变量都称为()。A.全局变量B.局部变量C.简单变量D.寄存器变量【答案】B34、采用面向对象程序设计语言C+/Java进行系统实现时，定义类 S及其子类D。若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a, int b),则方法(44)不能同时在类S中。D中定义方法int fun(int a, int b),这一现象称为(45)。A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】35、（）语言最适用于过程式程序设计。A.CB. HTMLC. JAVAD.PROLOG【答案】A36、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定 甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内 拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自 行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房 屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有 异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。A.收益法B.成本法C.比较法D.假设开发法【答案】C37、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为（请作答此 空），一个对象具有多种形态称为（）。A.属性B.封装C.类D.消息【答案】 D38、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取 得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记 载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果， 发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公 楼用于出租。A.采用房地合估方法，计算两栋房屋的重置价格B.采用房地分估方法，计算两栋房屋的重置价格扣除折旧C.该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和扣除划拨土地改为出 让土地时应补交的土地使用权出让金D.采用房地合估方法，该两幢建筑物及其出让土地的评估价格之和 扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金，扣减物 质折旧、功能折旧和经济折旧的值【答案】C39、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租 出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2,张某 与王某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年，费用按法 规各自承担。A.没有租赁条件下的正常市场价格B.剩余3年租期的月租金为180元/成条件下的净收益于2006年10 月的现值之和C.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10 月的现值之和，再加上租赁期满后的正常市场价格在2006年10月 的现值D.张某与王某实际达成的带租约交易的成交价格【答案】 C40、用户小王对某软件的操作界面提出了以下四条改进意见，其中, ()是不需要考虑的。A.输入信用卡号时应该允许在其中插入空格B.显示较长的说明信息时不要很快就消失C.输入注册信息时有些项应该允许留空D.切换选项卡时，应自动保存己修改的设置【答案】D41、文法G产生的()的全体是该文法描述的语言。A.句型B.终结符集C.非终结符集D.句子【答案】D42、为提高xx机场航油保障能力，保障扩建后的xx机场航油供应, 中国航空xx油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。 此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺 设输油管。根据xx市民用机场航空油料管线保护办法管线中心 线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、 构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。 为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生 了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。A. 土地减损价值二需拆除的建筑物占地面积x （剩余使用年限37年 建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益） B. 土地减损价值二需拆除的建筑物占地面积x剩余使用年限37年建 筑物租金中的土地收益C. 土地减损价值二需拆除的建筑物占地面积x （剩余使用年限37年 建筑物租金中的土地收益-剩余土地年限37年作为堆场的土地收益） +拆除费用+清理费用D. 土地减损价值二需拆除的建筑物占地面积x （土地到期时50年的 土地收益-剩余使用年限37年建筑物租金中的土地收益）+设备及货 物搬迁费【答案】A43、 A Web () is one of many software applications that function as the interface between a user and the Internet.A.displayB.browserC. windowD. view【答案】B44、某通信公司公布了速率为512K的两种ADSL使用类型的资费标 准如下：A. 15小时30分B. 28小时20分C. 30小时D. 40小时【答案】B45、无符号二进制数11001000所表示的十进制数为()。A. 104B. 148C. 172D. 200D.多态【答案】D3、某种部件使用在10000台计算机中，运行工作1000小时后，其 中20台计算机的这种部件失效，则该部件千小时可靠度R ()。A. 0. 990B. 0. 992C. 0. 996D. 0. 998【答案】D4、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出, 租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/成，张某与王 某就该店面达成的月租金是180元/m2,租期为5年，费用按法规各 自承担。A. 20%的首付款加上该首付款2年的利息B. 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时 点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值 时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和 D. 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿 还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估【答案】D46、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进 行的测试类型为（）测试。A.功能B.回归C.可靠性D.恢复【答案】B47、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建 设一办公楼，总建筑面积3000ni2,于4年前建成并投入使用，办公 楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建 成投入使用后，其中的1000 m2建筑面积归甲方，2000 m2建筑面 积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办 公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时 该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%, 年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%,报酬率为10%。问：A. 30B. 34C. 36D. 40【答案】B48、（）语言最适用于过程式程序设计。A. CB. HTMLC. JAVAD. PROLOG【答案】A49、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色 或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）” 是错误的；按（）键与工具栏上的A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来【答案】C50、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉 模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用 来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型【答案】A51、以下关于软件工程的叙述中，错误的是（）。A.软件工程是开发、运行、维护软件的系统方法B.软件工程把系统的、规范的、可度量的途径应用于软件开发、运 行、维护过程C.软件工程将工程技术、工程管理和工程经济融入软件开发过程D.软件工程就是以工业流水线生产方式开发软件的过程【答案】D52、（）模式定义一系列的算法，把它们一个个封装起来，并且使 它们可以相互替换，使得算法可以独立于使用它们的客户而变化。 以下（请作答此空）情况适合选用该模式。一个客户需要使用一 组相关对象一个对象的改变需要改变其他对象需要使用一个算 法的不同变体许多相关的类仅仅是行为有异A.®（2）B.（2X3）c.0D.®【答案】C53、CMM将软件过程改进的进化步骤组织成5个成熟度等级，其中, 在()，所有项目都采用根据实际情况修改后得到的标准软件过程 来开发和维护软件。A.可重复级B.已定义级C.已管理级D.优化级【答案】 B54、采用面向对象程序设计语言C+/Java进行系统实现时，定义类 S及其子类D。若类S中已经定义了一个虚方法int fun(int a, int b),则方法(44)不能同时在类S中。D中定义方法int fun (int a, int b),这一现象称为(45)。A.覆盖/重置B.封装C.重载/过载D.多态【答案】 A 55、()语言不是面向对象的程序设计语言。A. JavaB. C+C. SmalltalkD. Fortran 77【答案】D56、若原始数据序列（23, 4, 45, 67, 12, 8, 19, 7）采用直接插 入排序法（顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置）排序，则 进行完第4趟后的排序结果是（）。A. 4, 8, 45, 23, 67, 12, 19, 7B. 4, 7, 8, 12, 23, 45, 67, 19C. 4, 12, 8, 19, 7, 23, 45, 67D. 4, 12, 23, 45, 67, 8, 19, 7【答案】 D57、下列关于面向对象程序设计的叙述，正确的是（）。A.对象是类的模板B. “封装”就是生成类库的标准C.一个类至少有一个实例D. 一个类可以继承其父类的属性和方法【答案】58、在了解程序内部结构和流程后，通常采用()验证程序内部逻 辑是否符合设计要求，此时可使用0技术设计测试案例。A.黑盒技术B.白盒测试C.等价类划分D.边界值分析【答案】B59、()服务器一般都支持SMTP和POP3协议，分别用来进行电子 邮件的发送和接收。A.GopherB.TelnetC. FTPD. E-mail【答案】 D60、甲公司2013年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房, 其中，地价占到了 60%,随后甲公司办理了权属转让手续后，又花 费了 100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。A.首先缴纳土地使用权出让金B.首先支付银行贷款C.首先支付处分抵押房地产的费用D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用【答案】C61、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此 行为属于()维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性【答案】 A62、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自 身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】 A63、 One of the greatest features of a home () is the ability to share one Internet connection simultaneously over two or more computers.A. computerB.deviceC.networkD. work【答案】C64、全身经穴数目是A. 359B. 365C. 349D. 362【答案】D65、 The maximum number of data that can be expressed by 8 bits is ().A. 64B. 128C. 255D. 256【答案】c66、操作数“00000101”与“00000101”执行逻辑()操作后，运 算结果 “00000000”A.或B.与C.异或D.与非【答案】C67、若原始数据序列(23, 4, 45, 67, 12, 8, 19, 7)采用直接插 入排序法(顺序地将每个元素插入到它之前的适当位置)排序，则 进行完第4趟后的排序结果是()。A.4, 8, 45, 23, 67, 12, 19, 7B. 4, 7, 8, 12, 23, 45, 67, 19C. 4, 12, 8, 19, 7, 23, 45, 67D. 4, 12, 23, 45, 67, 8, 19, 7【答案】D68、信贷额度关系 credit-in (C name, limit, Credit balance) 中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。 下表为关系credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花 费多少，相应的SQL语句应为：Select () From credit-in。A. C_name, Credit_balance-limitB. C_name, limit-Credit_balanceC.C name, limit, Credit balanceD.C name, Credit balance【答案】 B69、（）关系描述了某对象由其他对象组成。A.依赖B. 一般化C.聚合D.具体化【答案】C70、旅馆房地产有其自身特点，对旅馆房地产进行估价时需结合自 身特点选择适宜的估价方法，进而进行分析、测算。A.经营管理B.建筑结构C.建筑类型D.建筑等级【答案】 A71、软件工程项目质量管理不包括（）。A.质量计划B.质量保证价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价 值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C5、无符号二进制数100110. 101转换成的十进制数为（）oA. 38. 625B. 42.315C. 48. 625D. 68.815【答案】A6、以下关于CMM的叙述中，不正确的是（）。A. CMM是指软件过程能力成熟度模型B.CMM根据软件过程的不同成熟度划分了 5个等级，其中，1级被认 为成熟度最高，5级被认为成熟度最低C. CMMI的任务是将已有的几个CMM模型结合在一起，使之构成集 成模型D.采用更成熟的CMM模型，一般来说可以提高最终产品的质量【答案】B7、根据过去的一些数据以及经验模型，人们往往可以总结出某种规 律。按照这种规律，又可以对不久的未来做大致的预测。例如，已C.质量控制D.质量评级【答案】D72、如果模块A的三个处理都对同一数据结构操作，则模块A的内 聚类型是（49）。A.逻辑内聚B.时间内聚C.功能内聚D.通信内聚【答案】D73、从5本不同的书中任意取出两本，结果有（）种。A. 10B. 14C. 20D. 25【答案】 A74、某质量技术监督部门为检测某企业生产的某个批次的化妆品含 铅量是否超标，通常宜采用（1）的方法。A.普查B.查有无合格证C.抽样检查D.查阅有关单据【答案】C75、在面向数据流的软件设计方法中，一般将信息流分为（）。A.变换流和事务流B.变换流和控制流C.事务流和控制流D.数据流和控制流【答案】A76、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋 势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最 主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙 银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性【答案】77、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线()” 是错误的,按()键与工具栏上的A. Ctrl+CB. Ctrl+VC. Ctrl+AD. Ctrl+S【答案】D78、评价一个计算机系统时，通常主要使用()来衡量系统的可靠 性，使用()来衡量系统的效率。A.平均无故障时间(MTBF)和平均修复时间(MTTR)B.平均修复时间(MTTR)和故障率C.平均无故障时间(MTBF)和吞吐量D.平均响应时间、吞吐量和作业周转时间等【答案】D79、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租 出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/n)2,张某 与王某就该店面达成的月租金是180元/成，租期为5年，费用按法 规各自承担。A. 20%的首付款加上该首付款2年的利息B. 20%的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时 点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值 时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D. 2004年10月的购买价格，加上20%的首付款的二年利息和已偿 还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估 价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价 值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和【答案】C80、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作， 是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房 地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的 检验标准。A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇【答案】D大题（共10题）一、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估 价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点 实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变 现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用, 适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产， 使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标 准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性 好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受 限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用, 变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独 立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物 理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变 现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型 商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在 建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上 部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较 多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价 值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者, 变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】L "变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押 房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定 在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地 产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差” 说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼 部分通用性较好。3.”由于在建工程不确定因素较多，估价对象变 现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估 价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域 的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏 僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。二、指出并改正下面估价报告片断中的错误以下为某房地产抵押估 价报告中变现能力分析内容的片段：变现能力是指假定在价值时点 实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性。影响房地产变 现能力的因素主要有：1.通用性：通用性就是房地产能否普遍使用, 适用多种用途。一般地说，通用性越差，用途越专业化的房地产， 使用者的范围越窄，越不容易找到买者，变现能力越弱。例如，标 准厂房比特殊厂房的通用性强。估价对象中，大型商场部分通用性 好；办公楼部分通用性较差。2.独立使用性：独立使用性是指抵押房地产能否单独地使用而不受 限制。一般地说，独立使用性越差的房地产，越影响房地产的使用, 变现能力越弱。估价对象为大型商场及办公楼，设计功能齐全，独 立使用性均较好。3.可分割转让性：所谓可分割转让性，是指在物 理上、经济上是否可以分离开来使用。容易分割转让的房地产，变 现能力相对较强；反之，变现能力就较弱。估价对象为在建的大型商场及办公楼，适宜分割转让。4.房地产开发程度：估价对象为在 建工程，至价值时点已完成打桩工程、基坑围护和基础工程等，上 部结构已建至裙楼四层，正进行施工。由于在建工程不确定因素较 多，估价对象变现能力较强。5.价值、规模大小：一般地说，总价 值越大、规模越大的房地产，所需的资金越多，越不容易找到买者, 变现能力越弱。例如，大型商场比小店铺的变现能力弱。【答案】L "变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押 房地产转换为现金的可能性”说法错误，改为：变现能力是指假定 在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地 产转换为现金的可能性。2.“估价对象中，大型商场部分通用性好；办公楼部分通用性较差” 说法错误，改为：估价对象中，大型商场部分通用性一般；办公楼 部分通用性较好。3.”由于在建工程不确定因素较多，估价对象变 现能力较强”说法错误，改为：由于在建工程不确定因素较多，估 价对象变现能力较弱。4.“一般地说，处于越偏僻、越不成熟区域 的房地产，变现能力越强”说法错误，改为：一般地说，处于越偏 僻、越不成熟区域的房地产，变现能力越弱。三、张某计划用自有闲置资金100万元购买一套房屋用于长期投资, 拟持有一段时间后转售。某房地产经纪机构向其推荐了市场价格均 为100万元的两套房屋，一套为普通住宅，另一套为酒店式公寓。经了解，普通住宅的市场租金为5000元/月，酒店式公寓按70000 元/年的固定收益委托经营。张某认为，普通住宅的投资回报率是5000x12/1000000 = 6%,而酒店式公寓的投资回报率是70000/1000000 = 7%,所以选择购买酒店式公寓。1、张某的选择 是否正确？2、针对两类物业不同的投资经营特点，注册房地产估 价师可以从哪些方面为张某投资决策提供专业建议？【答案】1.本题考查的是旅馆房地产估价的技术路线及难点处理。 张某的选择不一定正确。如按资本化率考虑，酒店式公寓投资回报 率高于普通住宅的收益率；如按报酬率考虑，张某的选择可能不正 确，因为酒店式公寓收益年限可能短于普通住宅的收益年限；第二, 应该考虑两套房屋本身未来增值速度和增值能力的差异；第三，还 应考虑两套房屋变现能力大小，普通住宅的变现能力较好。要在综 合考虑上述情况基础上作出判断。2.如选择酒店式公寓，一是区位选择非常重要，二是配套服务设施 要齐全，三是选择专业品牌物业服务很重要。如选择普通住宅，除 考虑投资回报率外，重点要关注它的升值空间大小。四、某房地产估价机构承接了一住宅烂尾楼转让价格的评估业务， 价值时点为2016年6月15日。根据委托方提供的资料，该烂尾楼 项目的土地是2011年6月通过出让取得，2012年6月开始建设。委托方提供的实际成本价格为3000元/ m2,包括土地成本、建设成 本、管理费用、销售费用、销售税金和期望利润，并计算了自2011 年6月至价值时点的投资利息。估价人员经调查核实，认为委托方 所列支的各项实际成本费用符合支出当时的正常市场情况，为此， 在采用成本法估价时确定该房地产的重置价格为3000元/成。1、 估价人员这样确定该房地产的重置价格有哪些错误？2、在此基础 上还应考虑哪些因素才能得出积算价格？【答案】1.本题考查的是成本法。错误有：（1）应采用符合价值时 点市场情况的各项成本费用或重置价格；（2）不应计算自2011年6 月至价值时点的投资利息，应根据估价对象的规模，确定客观合理 的开发周期，以此计算投资利息；（3）利润应是价值时点市场上的 客观正常利润水平。2.本题考查的是成本法。重置价格还应减去折旧。（1）可能存在的 施工质量缺陷，有形损耗等各种原因产生的物质折旧；（2）可能存 在的烂尾楼设计过时（落后）等各种原因产生的功能折旧；（3）可 能存在的由于市场供求状况、规划、政策等方面的外部因素变化产 生的经济折旧。五、xx置业公司部分房地产估价结果报告一、委托方xx置业公司, 法定代表人：XXX ；住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产 估价事务所，法定代表人：XXX ；住所：XX市XX路XX号，二级评 估资质。三、估价对象XX置业公司一年前奉上级集团公司指示，兼 并集团内XX工厂，获得了该工厂的房地产。该房地产位于XX市XX 路XX号，四至范围'乂*',总占地面积12000012, 土地级别为该市 一级地二类区。经上级集团公司批准，已将原有一栋78001112建筑面 积的临街厂房改为超市，并拆除其余建筑物；新建一栋建筑面积 18000n）2的写字楼，目前正在建设中。估价对象房地产为改建后的 超市和在建写字楼。四、估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。五、估价时点经委托人和估价机 构确认，估价时点为2004年6月30日。六、价值定义（略）七、估 价依据（略）【答案】缺少土地使用性质、产权描述。没有说明房屋改变用 途及重建是否经政府有关部门批准。超市应优先选用收益法估价。 估价结果中应说明在建写字楼单价。收益年限的选取没有说明 原因或依据。收益法只选择一个参照物，客观性不够。全年收 益天数按300天计算错误。确定报酬率不能只参照一个实例。 比准价格应为收益价格。应该首选现金流量折现法进行计算。（11） 未来发生的投资利息中应包括在建工程投资的利息。（12）缺未来发 生的利润的计算。（13）缺开发商开发在建工程应负担的税费，同时 此项也应计算利息。（14）缺附件的有关内容。六、某住宅开发项目土地使用年限为2005年5月1日至2075年4 月30日，规划建筑面积15000m2,预计售价2000元/m2。该项目于 2005年9月1日开工，原定工期12个月，建筑费为1000元/m2, 管理费为建筑费的5%,建筑费与相应管理费投入时间为：开工后前 两个季度分别为20%,后两个季度分别为30队假定在每个季度中间 投入，年利率6猊销售税率和销售费用分别为售价的6%和3%,- 季度结束时开发商拟将项目转让。受让方委托估算该项目2006年3 月1日的价格。采用假设开发法估价。预计项目在完工时全部售出, 投资利润率取20%,季度利率为1. 6%o该项目在2006年3月1日的 价格为户，估算如下。计算开发完成后的价值知f (0)=1, fd)=l, f(2)=2,如果f(x)大致为二次多项式，则f 大致为()。A. 2B. 3C. 5D.4【答案】D8、估价对象为工业房地产，土地使用权性质为划拨，由于位于区级 中心区，企业经过装修改造改为商业用房，自主经营服装生意。A.该企业财务数据中的当年净利润可视作年净收益B.按当地同类商业地产的正常经营利润水平核算得到的该商业的年 利润可视作年净收益C.该商业财务数据中的年净利润减当地同类商业的正常商业利润可 视作年净收益D.根据该商业财务数据中的年总利润、建筑物折旧和财务费用，并 考虑未来变动情况，扣减当地同类商业的正常商业利润后的所得可 视作年净收益【答案】D9、在面向对象技术中，抽象类是()。A.接口2000x15000/(1+1. 6%)2 元=2906. 256 万元计算建筑费1000xl5000x30%/(l+l. 6%)0. 5+1000x 15000x30%/(1+1. 6%) 1. 5元 = (446. 443+439. 412)万元=885. 855万元计算管理费885. 855x5%/(1+1. 6%) 1. 5万元=43. 251万元计算销售税费2906. 256x (6%+3%)/(l+l. 6%)2 万元=253. 390 万元计算利润 (P+885. 855+43. 251+253. 390) x20%万元=0. 2P+236. 499计算项目 价格【答案】计算管理费错，应为885. 855x5%万元= 44. 293万元 计算销售税费错，应为2906. 256x (6%+3%)万元=261. 563万元计 算利润错,应为(P+885. 855+44. 293) x20%万元=(0. 2P+186. 030)万 元您可能感兴趣的试题七、1、指出并改正下列房地产估价文书的错误致估价委托人函xx 公司：受贵公司委托，我们对位于XX市XX路XX号16楼办公房地产 的抵押价值进行了评估。估价目的是：为确定房地产抵押贷款额度 提供参考依据而评估房地产抵押价值。经过实地查勘和市场调查， 遵照中华人民共和国城市房地产管理法、国家标准房地产估价 规范、房地产抵押估价指导意见等法律法规和技术标准，遵循 独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，注册房地产估价师运用收 益法和比较法进行了分析、测算和判断，确定16楼办公房地产市场 价值为¥ 28627990万元(人民币贰仟捌佰陆拾贰万七仟玖百玖拾元 整)，21357元/林，估价对象的抵押价值为¥25638775万元(人民 币贰仟伍佰陆拾叁万捌仟七百七拾伍元整)，19127元/成。报告使 用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价假设和限制条 件”认真阅读，以免使用不当，造成损失！估价的详细结果、过程 及有关说明，请见附后的估价结果报告、估价技术报告。XX 房地产评估有限公司法定代表人：XXX二。一二年四月十九日【答案】错误1:缺价值时点，致估价委托人函中应写明价值时点。 错误2 ：估价结果应该披露三个价值，只披露了两个，价值不同， 必有法定优先受偿款，缺法定优先受偿款的数额。错误3：缺估价 机构盖章。八、指出并改正下列房地产估价文书的错误估价对象现状为一空置 厂房，土地面积4000总建筑面积6000分析其所在区位特点和周边环境，适宜装修改造成纯办公楼出租；装修改造方案获得 政府主管部门批准后，补办了相关手续、补交了土地价款，土地使 用期限自2017年10月1日起50年，总建筑面积不变。现需评估估 价对象在2017年10月1目的市场价格（购买总价和单价）。有关资 料如下：L预计估价对象装修改造的工期为1年，装修后即可全部 租出，可出租面积为建筑面积的87%。经调查，附近同档次办公楼 可出租面积平均为建筑面积的85%,可出租面积的平均年租金经预 测稳定在3000元/M,空置和租金损失率为10%,出租成本及税费 为年租金收入的25%。2.预计装修改造费用（含管理费用）为每平方米建筑面积1000元，假设费用在装修改造期间均匀投入。3.折现率为12%,销售费用及 销售税费率为7% (