河源房地产市场调查研究报告.docx

河源房地产市场调研简报河源房地产市场调研简报一、一、城市基本情况城市基本情况(一一)地理情况：地理情况：河源市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连韶关市，北邻江西省赣州市，东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，使得整个城市三面环水，是粤东北重要的交通枢纽。全市面积 1.58万平方公里。(二二)行政区划及人口情况行政区划及人口情况河源市是国务院 1988 年 1 月 7 日批准设立的地级市，管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市现设有 98 个乡镇，4 个街道办事处，1251 个村委会和 154 个社区居委会。2010 年年末全市户籍总人口 358.39 万人，比 2009 年末增加 9.4 万人。其中：非农业人口 83.99 万人，农业人口 274.4 万人。常住人口方面，2009 年年末河源全市常住人口 295.35 万人，比 2009 年末增加 8.44万人，城镇人口占 40.5%，乡村人口占 59.5%。（10 年常住人口情况暂未公布）河源河源(三三)产业情况产业情况经过多年发展，河源形成了矿产冶金、食品饮料、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业，并且形成了广东省手机产业集群，钟表产业集群和模具产业集群等。园区经济成为河源产业的中流砥柱，“一区六园”（市高新技术开发区和 6 个县区的工业园）已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设的主战场，成为推动河源经济社会发展的主要支撑和强力引擎。同时，现代生态农业具备了一定的产业基础，形成了“六大产业”、“六大基地”，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。二、二、宏观经济运行情况宏观经济运行情况(一一)GDPGDP2010 年全市生产总值（GDP）477.19 亿元，比 2009 年增长 13.5%，增幅比 2009年提升 3.4 个百分点。分产业看，第一产业增加值 61.89 亿元，比 2009 年增长 6.1%，对经济增长的贡献率为 5.7%，拉动 GDP 增长 0.8 个百分点；第二产业增加值 263.59亿元，增长 19.7%，对经济增长的贡献率达 77.8%，拉动 GDP 增长 10.5 个百分点；第三产业增加值 151.71 亿元，增长 6.5%，对经济增长的贡献率为 16.5%，拉动 GDP 增长2.2 个百分点。其中现代服务业增加值 88.11 亿元，占第三产业增加值的比重达 58.1%。(二二)工业增加值工业增加值2010 年河源工业增加值 232.50 亿元，比 2009 年增长 23.0%，其中规模以上工业增加值 215.79 亿元，增长 23.9%,“十一五”期间年均增长 31.5%。在规模以上工业中，国有及国有控股企业增加值 21.62 亿元，比 2009 年增长 27.7%。(三三)固定资产投资固定资产投资2010 年河源固定资产投资 242.74 亿元，比 2009 年增长 22.5%，“十一五”期间年均增长 15.9%。分三次产业看，第一产业投资 6.72 亿元，比 2009 年下降 19.4%；第二产业投资 72.59 亿元，增长 15.8%；第三产业投资 163.42 亿元，增长 28.6%。(四四)房地产开发投资房地产开发投资从 2006 年开始，受全国房地产政策的影响，河源的房地产开发投资增长率开始下滑，2008 年更是出现了负增长。2009 年以后开始逐渐回升。至 2010 年完成房地产开发投资 23.19 亿元，比 2009 年增长 14.9%。三、三、房地产市场情况房地产市场情况(一一)20102010 年房地产市场运行情况（数据来源与房管局年房地产市场运行情况（数据来源与房管局 20112011 年年 3 3 月发布简报）月发布简报）1 1、房地产市场开发供应情况房地产市场开发供应情况2010 年，市区实际完成房地产开发投资额约 16.04 亿元，同比增长 18.9%；商品房在建项目 42 个，施工面积约 210 万平方米，主要有雅居乐二期、大地广场、金蓬美域、万隆一品、丽日广场、翠泽新园、沁园春晓等项目。2010 年新批准商品房预售面积为 102.71 万平方米，同比增长 102，批准预售商品住房套数 8216 套，同比增长 101%。市场供给大幅增长的主要原因是，2007 年金融危机发生后市区房地产开发投资出现短暂“零增长”，在建项目开发进度放缓或不敢上马新项目，但 2009 年市场的好转加快了部分项目开工建设步伐，部分产品集中在 2010年投放市场。2 2、市场成交情况市场成交情况2010 年，市区新建商品房预（销）售面积 80.28 万平方米，同比下降 7.72；销(预)售商品房 6651 套，同比下降 1.61。商品房预(销)售金额约 28.35 亿元，同比下降 3.18%。从数据分析可见，年初承接 09 年升势成交量较大，5、6 月份市场需求明显受到 4 月份房地产调控政策影响，成交量有所下降，购买者持币观望态度较为强烈，但到了年底，购房者看房价没有明显下降，在“抢购”意识的影响下成交量又有所回升。3 3、市区商品房销售价格情况市区商品房销售价格情况根据市区商品房合同备案系统统计数据，市区新建商品房住房平均房价约为 3300元/；房价基本平稳。可以看出，房价从年初 3000 元/左右逐步上涨，到 4 月份达到高位，之后受调控政策影响，房价出现了下降趋势，到 7 月份平均房价下降到 2914元/平方米，8 月份后房价又出现平稳上涨态势，房价未出现快速上涨或大幅下跌的情况，主要原因是河源市区房价不存在太多泡沫成分，企业预期利润率比较合理，虽然市场需求受政策影响略有萎缩，但企业降价的空间有限，从目前市场情况来看，没有企业明确表态降价销售。4 4、商品房住房供应及成交结构情况商品房住房供应及成交结构情况2010 年批准预售商品住房 8216 套，其中建筑面积在 120 平方米以下的占 54%，建筑面积在 120144 平方米之间的占 28%，建筑面积在 144 平方米以上的大户型占 18%。从批准预售的住房供应结构来看，主要以中小户型为主，其中三房以下的占 70%。供应结构日趋合理，基本吻合本地市场实际情况。四、四、重点项目情况重点项目情况项目名称区域建筑类型销售均价雅居乐花园新市区小高层，多层，别墅4500 元/平方米比华利山庄源城区小高层3700 元/平方米香堤雅湾高新区小高层，别墅（联排）4200 元/平方米华达凯旋城新市区小高层4300 元/平方米(一一)雅居乐花园雅居乐花园区域区域新市区容积率容积率2.0建筑面积建筑面积2729500占地面积占地面积1364700当期规划当期规划户数户数3515 户建筑类型建筑类型普 通 住 宅（小高层，多层）、别墅主力户型主力户型一房 52-73 平方米、三 93-107 平方米、四房 122 平方米（当前在售户型）销售均价销售均价4500 元/平方米楼盘地址楼盘地址河源市黄沙大道中段雅居乐花园开发商开发商河源市雅居乐房地产开发有限公司配套配套豪华会所、商业风情街、幼儿园、河源雅居乐花园小学、规划有五星级酒店、室内恒温游泳池描述描述该项目由雅居乐地产 2006 年 4 月以 7.3 亿地王价拍得，占地面积达 2047 亩。项目于 2007 年 8 月开盘，至今开发已有 5 年时间，项目整体规划采用西班牙式园林设计风格，由商业中心、洋房和别墅三个区域组成，拥有国际化生活配套，配备大型豪华会所，西班牙商业风情街，以及从幼儿园到初中教学设施。(二二)比华利山庄比华利山庄区域区域源城区容积率容积率2.3建筑面积建筑面积163325.8 占地面积占地面积72034.1 当期规划户当期规划户数数2500建筑类型建筑类型小高层主力户型主力户型二房 55-60 平方米，三房 108-110 平方米销售均价销售均价3700 元/平方米楼盘地址楼盘地址河源市中心老城区的西侧开发商开发商河源东方房地产开发有限公司配套配套桂花园园林、会所、游泳池、配套商业描述描述东方比华利山庄位于河源市中心老城区，项目由河源东方房地产开发有限公司开发。最早开盘时间为 2008 年，截止目前共推出 4 栋单位，最新一次推盘为 3 号楼，项目采用了 4.7 米层高小复式，并且赠送全装修。(三三)香堤雅湾香堤雅湾区域区域高新区容积率容积率2.5建筑面积建筑面积124000 占地面积占地面积44000 当期规划户当期规划户数数917 户建筑类型建筑类型小高层，别墅（6 栋联排）主力户型主力户型二房 80 平方米，三房 115-130 平方米销售均价销售均价毛坯均价 4700 元/平方米（江景），精装均价 4200 元/平方米楼盘地址楼盘地址河源市高新区滨江大道与科技四路交汇处开发商开发商河源市长源置业有限公司配套配套万绿商业广场、综合性超市、同济医院描述描述项目位于河源高新区，属于是省级开发区，正在申请国家级开发区，是河源发展重点区域。项目最早于 2010 年 9 月开盘，已经推出 490 套单位。未来还有将近 500 套单位推售。(四四)华达凯旋城华达凯旋城区域区域新市区容积率容积率2.46建筑面积建筑面积330000 占地面积占地面积140000 当期规划当期规划户数户数800 户建筑类型建筑类型小高层主力户型主力户型四房、五房销售均价销售均价4300 元/平方米楼盘地址楼盘地址河源市建设大道与中山路交汇开发商开发商华达房地产开发有限公司配套配套幼儿园，会所，商业、河源市人民医院、河源市妇幼保健院描述描述华达凯旋城是华达房地产开发有限公司开发，项目分为二期，主力户型以四房五房大户型为主，由 1 栋 3 万平米的综合商业楼和 30余栋现代主义风格的小高层建筑半围合而成