房地产开发流程简谈(PPT 67页).pptx

房地产开发流程简谈概念什么是房地产开发？房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上，按照城市规划要求进行基础设施、房屋建设的行为。因此，取得国有土地使用权是房地产开发的前提，而房地产开发也并非仅限于房屋建设或者商品房屋的开发，而是包括土地开发和房屋开发在内的开发经营活动。简言之，房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。取得土地房地产土地市场：一级市场，是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。二级市场，是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。三级市场，是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。取得土地方式1、招标、拍卖土地使用权：是商业、娱乐、旅游、金融、服务业、商品房这六类用地获取的主要方式；2、转让土地使用权：国家以土地所有者的身份将国有土地使用权在一定年限内转让给提地使用者，土地使用者向国家支付土地使用权出让金后取得的土地使用权；（部分商品房用地获取方式）3、划拨国有土地使用权：房改房、经济适用房用地获取的主要方式，县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权，或者经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。国有土地使用权出让年限：1、居住用地：70年2、工业用地：50年3、教育、科技、文化卫生、体育用地：50年4、综合或其它用地：50年5、商业、旅游、娱乐用地：40年开发流程取得土地方式图解建设单位取得土地流程（一级土地市场）项目立项定义：立项是投资建设项目领域的通用词汇。特指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可（原称立项批文），可以进入项目实施阶段。立项前的工作一般称为项目前期（主要包括项目规划、可行性研究、初步设计等），立项后的工作一般称为项目实施（主要包括施工图设计、招投标、签约、采购、施工及竣工验收、决算及项目后评价等）。由于投资主体、投资的行业、投资规模、项目性质（盈利与非盈利等）的差异，政府有着不同的项目报批规定。按照前述要素将投资项目划分为禁止类、限制类、许可类和鼓励类等四类。除禁止类不允许建设外，其余的分别执行审批制、核准制和备案制。其立项审批所处的阶段、要求提交报批的资料、报批前应先行取得的其他行政许可各有不同。项目立项流程编制项目可行性研究报告编制项目地震安全性评价报告编制项目环境影响评价报告委托具有相应资质机构：编制节能性评估报告地震局出具审查意见环保局出具审查意见立项核准济南市环境评估中心进行技术评估并提出书面评估意见编制地形图房地产开发资质项目登记备案证（报建证）房地产企业开发资质申报材料：1、房地产开发企业资质申报表2、企业营业执照正副本3、企业税务登记证4、公司章程5、企业验资报告6、企业固定办公场所证明7、企业组织机构代码证8、企业法人代表、总经理任职文件；企业经济、技术、财务等负责人任职文件9、企业专业技术人员的职称、资格证件、劳动合同，企业人员交纳的养老保险证明材料10、企业专业技术人员职称证11、企业开发项目的证明文件12、法律、法规规定的其他文件材料。建设用地规划许可证定义：建设用地规划许可证是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。建设用地规划许可证办理1、建设资金30%落实证明2、用地规划许可申请表3、环保局出具的环评批复意见4、立项批文5、1:500地形图6、国有土地出让合同7、土地勘测定界图建设用地规划许可证注：按用地面积2.1元/平方米缴纳用地技术服务费国有土地使用权证定义：国有土地使用权证是指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用权面积、使用年限和四至范围。国有土地使用权证办理1、土地登记申请2、地籍调查表3、四邻指界4、全额土地出让金及契税、耕地占用税5、土地出让合同6、土地成交确认书7、企业营业执照及法人身份证明8、授权委托书注：土地登记费：企业1000平方米以下100元，每超过500平方米内加收40元，最高不超过4万元。国有土地使用权证建设工程规划许可证定义：建设工程规划许可证，由城市规划行政主管部门依法核发，是确认有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位建设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。没有此证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。建设工程规划许可证办理一、申报条件：（1）建设工程规划许可证申请表；（2）建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件，需核验原件）；（3）土地使用权属证件（复印件，需核验原件）以及土地勘测定界图，出让用地还需提供国有土地使用权出让（转让）合同及补充协议（复印件，需核验原件）；申请道路、管线工程建设工程规划许可的，可提供使用土地的证明文件；（4）符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果3套（含公示牌小样；需要编制修建性详细规划的建设项目，一并提供修建性详细规划成果）；市政管线和道路桥梁工程需提供装订成册的总平面图、横断面图、纵断面图、管线综合图3套；（5）进行日照分析的项目，应提供由具备相应资格的单位编制的、经复核的日照分析报告；（6）环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见（如为复印件，需核验原件）；（7）以下项目需提供消防部门的方案审查意见：大型公共建筑（如体育场馆、会堂、展览馆、商场、影剧院、民用机场航站楼等）；城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；（8）经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应提供专家评审会议纪要；（9）根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。二、办理所需证件：（1）建设工程规划许可证申请表；（2）建设项目批准、核准或者备案文件（如为复印件，需核验原件）；（3）土地使用权属证件（复印件，需核验原件）以及土地勘测定界图，出让用地还需提供国有土地使用权出让（转让）合同及补充协议（复印件，需核验原件）；申请道路、管线工程建设工程规划许可的，可提供使用土地的证明文件；（4）符合国家标准和制图规范规定的建设工程设计方案成果3套（含公示牌小样；需要编制修建性详细规划的建设项目，一并提供修建性详细规划成果）；市政管线和道路桥梁工程需提供装订成册的总平面图、横断面图、纵断面图、管线综合图3套；（5）进行日照分析的项目，应提供由具备相应资格的单位编制的、经复核的日照分析报告；（6）环境影响评价文件和环保部门出具的审批意见（如为复印件，需核验原件）；（7）以下项目需提供消防部门的方案审查意见：大型公共建筑（如体育场馆、会堂、展览馆、商场、影剧院、民用机场航站楼等）；城市轨道交通、隧道工程，大型发电、变配电工程；生产、储存、装卸易燃易爆危险物品的工厂、仓库和专用车站、码头，易燃易爆气体和液体的充装站、供应站、调压站；（8）经专家评审论证的修建性详细规划和建设工程设计方案，应提供专家评审会议纪要；（9）根据建设项目的特殊性需提供的其他相关材料。三、办理流程：1.申请与受理市规划局在市行政审批服务中心设总服务窗口，高新区分局、直属第三分局（历城）和第四分局（长清）分别在辖区内设服务分窗口。总服务窗口受理历下区、市中区、槐荫区、天桥区选址意见书（选址意见函）、建设用地规划许可证（含建设用地规划通知书）、建设工程规划设计要求通知书、建设工程规划许可证、建设工程规划核实证和济南市行政区域测绘管理等事项；服务分窗口负责受理其辖区内规划管理事项。历下区、市中区、槐荫区、天桥区施工图规划备案、规划验线事项可直接到直属第一、第二分局办公地点提出申请。2.审查、审批承办处室（分局）根据济南市规划局业务项目分类与分级规定确定的工作流程研究办理。3.核发证件或函复意见申请人凭行政审批事项收件受理通知单领取审批结果，发件窗口确认后发出。建设工程规划验线定义：规划验线是城乡规划实施管理的重要环节，是城乡规划建设具体实施的有效保障，也是规划验收的一项基础工作。已取得建设工程规划许可证并已履行施工图规划备案手续的建设工程，申请人在施工现场醒目位置设置规划批后公示牌（除法律、法规规定的涉密内容）后，委托具有相应测绘资质的测绘单位进行建设工程放线，形成规划放线测量成果。申请人持建设工程规划放线测量成果等资料向市规划局相应直属分局申请规划验线。地下管线等隐蔽工程在覆土前申请规划验线。规划验线合格的，核发建设工程规划验线合格通知书。办理所需证件：（1）建设工程规划验线申请表（申请函）；（2）施工图规划备案证明；（3）规划放线测绘成果（临时建设工程、居民私房提供放线示意图）。建设工程施工许可证定义：建设工程施工许可证是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。建设工程施工许可证办理施工许可申报材料：1、济南市建筑工程施工许可申请表2、建设工程用地批准手续3、建设工程规划许可证及附表4、施工图设计审查合格证5、经过备案的施工合同和应实行监理的监理合同或项目管理合同，施工单位和监理单位中标通知书6、建设资金到位证明7、施工单位安全生产许可证8、工程质量、安全监督手续9、消防设计审核意见或消防抽检备案手续10、建设项目环境影响报告批复文件或意见11、在市建筑工程交易中心办理各项手续、交纳各项费用的申报表12、已缴纳新型墙体材料专项基金（10元/平方米）；.13、建设工程档案建档及报送服务合同书14、济南市配套费缴费联络单15、济南市建筑工程施工许可现场踏勘情况记录表和施工现场各类地下管线资料交接联络单山东省实施建筑工程施工许可证管理办法细则山东省实施建筑工程施工许可证管理办法细则第一条为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例、山东省建筑市场管理条例和建设部（建筑工程施工许可管理办法）等有关规定，结合本省实际，制定本细则。第二条在本省行政区域内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当按照本细则的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门申请领取施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证，但应到省建设行政主管部门办理备案手续。第三条建筑工程施工许可实行分级管理：（一）省定重大建设工程项目的施工许可证，经工程所在地设区的市建设行政主管部门初审后，山省建设行政主管部门负责颁发；（二）前项规定以外建筑工程的施工许可证，有工程所在地设区的中、县（市）建设行政主管部门负责颁发。第四条本细则规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工建设。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。第五条招标工程以招标的标的为申请办理施工许可证的最小单位，非招标工程以立项批准文件中批准的规模和投资作为办理施工许可证的最小单位。第六条建设单位申请领取施工许可证应当提交下列证明文件：（一）建筑工程施工许可证申请表；（二）投资50万元以上的建设工程项目已取得报建证；（三）已经办理建设工程用地批准手续，取得土地使用权证书；（四）在城市规划区的建设工程，已经取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；（五）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进应符合施工要求；（六）已经确定施工企业，并签订了工程施工合同；（七）有满足施工要求的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查；（八）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制了专项质量、安全施工组织设计；（九）办理了工程质量、安全监督等手续；（十）按照规定应该委托监理的工程已委托监理，并签订了监理委托合同；（十一）建设资金已经落实。建设工们不足一年的，到位资金不得少于工程合同伙的50，建设工用超过一年的，到位资金不得少干工程合同价的30。建设单位应当出具银行的资金到位证明，或银行付款保函及其他第三方担保。按规定赔进行资金来源审计或审查的建设项目，应提交审计部门或财政部门的资金审计、审查意见；（十二）法律、法规规定的其他条件。第七条申请办理施工许可证，应当按照下列程序进行：（一）建设单位向建设行政主管部门（以下简称发证机关）领取建筑工程施工许可证申请表；（二）建设单位持加盖单位及法定代表人印鉴的建筑工程施工许可证申请表，并附本细则第六条规定的证明文件，向发证机关提出申请；（三）发证机关在收到建设单位报送的建筑工程施工许可证申请表和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内颁发施工许可证；对于证明文件不齐全或者失效的，应当限期要求建设单位补正，审批时间可以自证明文件补正齐全后作相应顺延；对于不符合条件的，应当自收到申请之日起十五日内书面通知建设单位，并说明理由。建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工、监理等单位发生变更的，应当重新申请领取施工许可证。第八条建设单位申请领取施工许可证的工程名称、地点、规模，应当与依法签订的施工承包合同等文件一致。施工许可证应当放置在施工现场备查。第九条施工许可证不得伪造和涂改。第十条建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。工程开工时，应当向发证机关报告。因故不能按期开工的，应当在期满前向发证机关申请延期，并说明理由；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期次数、时限的，施工许可证自行废止。第十一条在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内向发证机关报告，报告内容包括中止施工的时间、原因、在施部位、维护管理措施等并按照规定做好建设工程的维护管理工作。建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一句的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。第十二条违反本细则规定，建设单位有下列行为之一的，发证机关应当按照建设工程质量管理条例第五十八条和建设现建筑工程施工许可管理办法第十条、第十一条、第十二条的规定，责令停止施工，限期改正，处工程合同价款1%以上2%以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）未取得施工许可证或者为规避办理施工许可证将工程项目分解后擅自施工的；（二）采用虚假证明文件骗取施工许可证的（三）伪造施工许可证的。第十三条发证机关及其工作人员对不符合施工条件的建筑工程颁发施工许可证的，由其上级机关责令改正，对责任人员给予行政处分；徇私舞弊、滥用职权的，不得继续从事施工许可管理工作；构成犯罪的，依法追究刑事责任。对于符合条件、证明文件齐全有效的建筑工程，发证机关在规定时间内不予颁发施工许可证的建设单位可以依法申请行政复议或者提出行政诉讼。第十四条建筑工程施工许可证由省建设行政主管部门统一印制。施工许可证分为正本和副本，正本和副本具有同等法律效力。复印的施工许可证无效。第十五条抢险救灾工程、临时性建筑、不在建成区内的农民自建两层以下（含两层）住宅工程，不适用本细则。第十六条本细则由省建设行政主管部门负责解释。第十七条本细则自发布之日起施行。山东省建筑工程施工许可管理试行办法同时废止。商品房预售许可证定义：商品房预售许可证：济南市主管及发证部门是城乡建设委员会，该证是允许房地产开发企业销售商品房的法定批准文件。没有此证的用地单位不允许进行销售，房地产商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。没有该证的房地产商在销售商品房时，如该房屋已建成，应持有房屋所有权证书。商品房预售许可证申报材料：1、济南市商品房预售许可证申请表2、企业法人营业执照3、资质证书4、国有土地使用权证5、房地产开发项目经营权证明6、建设工程规划许可证和规划总平面图7、济南市规划局建设工程规划许可相关技术经济指标表8、建筑工程施工许可证9、建设工程施工合同10、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明11、商品房预测绘报告和商品房预售总档备案证明12、前期物业管理合同备案证明及委托合同13、土地使用权、在建工程已经设置抵押的，提交抵押权人签署的书面意见；未设置抵押的，公司出具证明。14、销售楼盘申报价格(具体到套)一览表15、商品房预售合同模版16、配套工程建设同步完成进度情况说明17、民用建筑节能信息公示表18、住房质量责任承担主体和承担方式说明19.、在售网签情况说明收费标准：980元/平方米X可售面积办理依据：山东省商品房销售条例第一章总则第一条为规范商品房销售行为，保障商品房买卖双方当事人的合法权益，根据中华人民共和国城市房地产管理法、城市房地产开发经营管理条例等法律、法规，结合本省实际，制定本条例。第二条在本省行政区域内从事商品房销售及商品房销售管理等活动，应当遵守本条例。本条例所称商品房，是指由房地产开发企业在城市规划区范围内依法取得国有土地使用权的土地上开发建设，向社会公开销售的房屋及其附属设施。第三条商品房销售包括商品房预售和商品房现售。本条例所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本条例所称商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。第四条销售商品房应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则。禁止对商品房恶意炒作，哄抬房价。第五条省建设行政主管部门负责全省的商品房销售管理工作。设区的市、县（市）人民政府商品房销售管理部门，负责本行政区域内的商品房销售管理工作。工商行政管理、国土资源、税务等部门，按照各自职责分工，共同做好与商品房销售有关的管理工作。第二章销售条件第六条商品房预售实行许可制度。房地产开发企业进行商品房预售，应当向设区的市、县（市）商品房销售管理部门申请预售许可，取得商品房预售许可证明。未取得商品房预售许可证明的，不得进行商品房预售。第七条商品房预售应当符合下列条件：（一）已交纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有房地产项目开发经营权证明、建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上、已完成基础工程，并确定施工进度和竣工交付日期。第八条房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列材料：（一）商品房预售许可申请表；（二）房地产开发企业的营业执照和资质证书；（三）符合本条例第七条规定条件的证明文件；（四）业主临时公约；（五）已签订的前期物业服务合同；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、经营性或者非经营性配套公共设施清单以及公共建筑的产权归属等内容；（七）根据施工图设计文件绘制的商品房预售总平面图、分层平面图、分户面积图。土地使用权、在建工程已经设置抵押的，还应当提交抵押权人签署的书面意见。房地产开发企业应当对其所提交材料的真实性负责。第九条房地产开发企业按照本条例第八条的规定提交有关材料，材料齐全符合法定形式的，商品房销售管理部门应当当场出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者五日内一次书面告知需要补正的全部内容。第十条商品房销售管理部门对房地产开发企业提供的有关材料是否符合法定条件进行审核。对符合法定条件的，商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内，依法作出准予许可的书面决定，并向房地产开发企业颁发商品房预售许可证明；对不符合法定条件的，商品房销售管理部门应当自受理之日起十日内，依法作出不予许可的书面决定，并应当说明理由。商品房销售管理部门作出的准予商品房预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。第十一条商品房预售，房地产开发企业应当与买受人订立商品房预售合同。房地产开发企业应当自合同订立之日起三十日内，依法办理商品房预售合同备案手续，并于十五日内书面告知买受人。备案机关应当应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上备案。第十二条预售的商品房可以依法进行转让。买受人已经支付全部购房款的，应当及时告知房地产开发企业，房地产开发企业应当予以配合，合同另有约定的除外；买受人未支付全部购房款的，应当征得房地产开发企业同意。预售商品房转让的，买受人和受让人应当依法办理商品房预售合同备案的变更手续。第十三条房地产开发企业进行商品房预售所得的款项，必须用于与预售商品房有关的工程建设。商品房销售管理部门应当加强对商品房预售款用途的监管。第十四条商品房现售，除符合本条例第七条第（一）、（二）项规定的条件外，还应当符合下列条件：（一）已通过竣工验收并备案；（二）已确定商品房销售方案；（三）经有资质的测绘单位完成的商品房总平面图、分层平面图、分户面积图的测绘；（四）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期；（五）已选聘具备相应资质的物业管理企业并签订物业管理合同。第十五条房地产开发企业在商品房现售前，应当将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报房地产开发主管部门备案。第三章销售方式第十六条房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以由商品房承销机构代销或者包销商品房。房地产开发企业和商品房承销机构不得销售不符合销售条件的商品房。第十七条采取代销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面代销合同。代销合同应当载明代销权限、代销期限、佣金支付等内容。第十八条采取包销方式销售商品房的，房地产开发企业应当与商品房承销机构订立书面包销合同，约定包销方式、包销范围、包销基价、房款支付、包销期限等内容。包销期满未销售的商品房，由商品房承销机构按照合同约定的包销价格购买，当事人另有约定的除外。第十九条房地产开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图以及业主临时公约、前期物业服务合同和商品房买卖合同示范文本等文件和材料。商品房承销机构应当向买受人明示有权销售商品房的证明文件。第二十条房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。第二十一条房地产开发企业和商品房承销机构发布商品房销售广告和宣传资料，内容必须真实、合法、准确，不得欺骗、误导公众。发布商品房销售广告，应当明示房地产开发企业名称、商品房承销机构名称、商品房预售许可证号或者商品房现售备案证号。第二十二条商品房销售广告的经营者、发布者应当依法查验有关证明文件，对不符合本条例第二十一条规定的商品房销售广告，不得提供服务。第二十三条房地产开发企业和商品房承销机构发布的商品房销售广告和宣传资料对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及商品房价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。第四章买卖合同第二十四条房地产开发企业或者商品房承销机构销售商品房，应当与买受人订立书面商品房买卖合同。第二十五条商品房买卖合同的内容由当事人约定，主要包括下列内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的套内建筑面积、分摊的共有建筑面积和房屋建筑面积；（四）商品房的计价结算方式；（五）商品房总价款、付款方式、付款期限；（六）交付使用条件及日期；（七）装饰、设备标准；（八）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施、公共设施、公共建筑的交付条件和期限及有关责任；（九）经营性或者非经营性配套公共设施、公共建筑的产权归属；（十）面积差异的处理方式；（十一）前期物业服务合同的承诺及物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的交纳方式；（十二）房地产权属登记的办理方式和期限；（十三）争议解决的方式；（十四）违约责任；（十五）双方约定的其他事项。商品房买卖合同应当附具土地宗地图、修建性详细规划图和商品房分户面积图。第二十六条房地产开发企业和商品房承销机构不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示或者其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。第二十七条住宅商品房应当按套销售，不得分割拆零销售；商业用房、写字楼等其他商品房应当按幢、层、套、间进行销售。第二十八条销售住宅商品房，按照套内建筑面积或者按套计价结算，当事人另有约定的除外。第二十九条经营性配套公共建筑和公共设施，可以随商品房销售或者单独销售；非经营性的公共建筑和公共设施，应当按照有关规定移交，不得对外销售。第三十条商品房销售价格由当事人协商确定，经济适用房等国家另有规定的，按照国家有关规定执行。第三十一条已取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构，在订立商品房买卖合同之前向买受人收取预订款性质费用的，订立商品房买卖合同时，所收费用应当抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业和商品房承销机构应当向买受人返还所收费用。当事人双方另有约定的，从其约定。未取得商品房预售许可证的房地产开发企业和商品房承销机构不得以任何形式向买受人收取预订款性质的费用。第三十二条房地产开发企业和商品房承销机构与买受人未解除商品房买卖合同前，不得将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。第三十三条按照套内建筑面积或者按套计价的，商品房买卖合同中载明的套内建筑面积与产权登记面积误差在国家规定的施工误差和面积测量误差以内的，商品房总价款不变。第三十四条按照建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按照国家规定处理。第三十五条商品房已经预售的，房地产开发企业不得擅自变更其规划、设计。经依法批准的规划、设计变更，导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向环境等发生变化，或者出现合同当事人约定的其他对商品房质量、使用功能产生不良影响情形的，房地产开发企业应当自变更之日起十日内，书面通知买受人并承担违约责任，买受人有权解除合同。第三十六条设置抵押权的商品房销售时，房地产开发企业和商品房承销机构应当将设置抵押权的具体情况书面告知买受人；未告知买受人的，买受人有权解除合同，并由房地产开发企业或者商品房承销机构承担违约责任。第五章交付使用第三十七条房地产开发企业交付商品房时，应当向买受人提供下列材料：（一）房地产开发项目综合验收报告及备案证明；（二）商品房质量保证书和使用说明书；（三）具备相应资质的测绘单位出具的商品房面积测量证明文件；（四）房地产开发合同约定的商品住宅性能认定文件；（五）物业管理企业查验承接物业共用部位、共用设施设备等证明材料；（六）买受人共有的非经营性配套公共建筑和公共设施清单；（七）商品房买卖合同约定的应当提供的其他材料。买受人应当按照合同约定对商品房进行交付验收；经验收符合要求的，应当与房地产开发企业签署房屋验收交付单。房屋验收交付单的签署，视为商品房的交付使用。当事人双方另有约定的，从其约定。第三十八条房地产开发企业交付的商品房质量有瑕疵的，应当及时予以维修。房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。第三十九条房地产开发企业应当按照商品房买卖合同的约定按期交付商品房；迟延交付的，应当承担违约责任。经催告在三个月内仍未交付的，买受人有权解除合同，房地产开发企业应当赔偿由此给买受人造成的实际损失。买受人应当按照商品房买卖合同的约定，接收符合交付条件的商品房，不得无故拖延或者拒绝接收。第四十条买受人应当按照国家和省有关规定交纳物业共用部位、共用设施设备专项维修资金。第四十一条房地产开发企业按照规划建设的与商品房配套的基础设施、非经营性公共建筑和公共设施，按照有关规定办理移交手续后，房地产开发企业不再承担其维修、管理费用，但属于保修期内的维修、管理费用和另有约定的除外。第四十二条买受人应当自商品房交付使用之日起九十日内，持身份证明、商品房销售合同和物业专项维修资金交纳收据等有关材料到房地产权属登记机关办理房屋所有权初始登记手续。房地产开发企业应当予以协助，并提供房地产项目开发经营权证明、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证明等文件。房地产权属登记机关应当自受理房屋所有权初始登记申请之日起三十日内对有关材料进行审查；材料符合要求的，予以核准登记，并颁发房屋所有权证书。房屋所有权证书应当载明房地产开发项目的土地证号、土地权属取得方式和土地使用年限。因商品房权利受限制或者房地产开发企业的其他原因，致使商品房权属在一年内无法登记确认的，除合同另有约定外，买受人可以退房或者换房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第四十三条房地产开发企业应当按照商品房质量保证书的规定对所售商品房承担质量保修责任。商品房质量保证书应当根据国家有关规定，载明保修单位、保修范围、保修期限、保修责任及损害赔偿等内容。第四十四条商品房的质量保修期限，不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。第四十五条商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以委托具有相应资质的工程质量检测机构进行核验，房地产开发企业应当予以配合。经核验确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；由此造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。第六章法律责任第四十六条违反本条例规定，房地产开发企业提供虚假材料骗取商品房预售许可证明或者未取得商品房预售许可证明预售商品房的，由商品房销售管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，并可处以已收取的预付款百分之一以下的罚款。第四十七条违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中，分割拆零销售住宅商品房或者未按照规定在商品房销售场所明示有关文件和材料的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以上五万元以下的罚款。第四十八条违反本条例规定，房地产开发企业或者商品房承销机构在销售商品房过程中有下列行为之一的，由商品房销售管理部门责令限期改正，给予警告，并可处以三万元以上十万元以下的罚款：（一）未按照规定的现售条件销售商品房的；（二）采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房的；（三）采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成商品房的。第四十九条违反本条例规定，发布、经营商品房销售广告的，由工商行政管理部门依照中华人民共和国广告法的有关规定处罚。法律没有具体处罚规定的，由工商行政管理部门责令停止违法行为，并可处以三万元以下的罚款。第五十条违反本条例规定，房地产开发企业未按规定将需要由其提供的办理房屋所有权初始登记的文件报房地产权属登记机关的，由房地产权属登记机关责令限期改正，给予警告，并可处以一万元以下的罚款。第五十一条商品房销售管理部门及其工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：（一）对符合商品房预售条件的房地产开发企业不予颁发预售许可证明或者对不符合商品房预售条件的房地产开发企业颁发预售许可证明的；（二）发现商品房销售违法行为不予查处的；（三）未在规定期限内办理有关许可、登记手续的；（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的行为。第七章附则第五十二条本条例下列用语的含义为：（一）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为；（二）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为；（三）产权登记面积，是指房地产权属登记机关确认登记的房屋面积。第五十三条本条例自2005年7月1日起施行。房产证办理流程1、大证（初始登记）2、业主分户房产证初始登记办理流程区房管局申报资料区房管局安排现场查看区房管局审核资料市房管局审核资料发证申报资料明细五证国有土地证使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证建筑工程施工许可证商品房预售许可证申报资料明细测绘报告测绘工作在符合测绘条件后进行，一般房屋交付使用前取得测绘报告申报资料明细营业执照、法人身份证、资质证书申报资料明细竣工验收备案单竣工综合验收备案证明申报资料明细档案合格证标准地名使用证申报资料明细实测数据挂接通知书在实测报告取得后先去市房管局进行数据挂接申报资料明细说明（无抵押、无出租、无冻结、无查封）开发商出具，盖公章注意事项1、看现场要求不得改变建筑结构。2、市房管局审核资料及图纸，如有必要再次看现场，审核未通过会返回区房管局，通知我们再次补充资料或开具其它证明费用登记费住宅及地下室80元/户，商业550元/户办理业主房产证流程取得大证后符合办理条件申报资料明细1、业主身份证2、限购客户提交限购证明3、户口本包括购房人配偶、未成年子女4、结婚证（或单身证明、离婚证、离婚协议等）5、外地户口需社保证明或个税证明申报资料明细购房合同购房发票申报资料明细房屋移交协议书补充协议房屋分户平面图申报资料明细契税交纳收据交纳契税需提交资料1、购房合同2、购房全额发票3、身份证4、房屋移交协议5、如享受家庭唯一住房优惠，需提供市房管局开具的住房信息证明。契税交纳标准对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶及未成年子女）唯一住房的，建筑面积90144平米，征收税率为总房款的1.5%；对个人购买90平米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，征收税率为总房款的1%；144平米及以上住房，非首套住房的征收税率为总房款的3%。契税交纳地址项目所属地税局契税交纳前首套房证明（符合条件者开具）开具证明需准备资料：购房合同、家庭成员身份证、户口本、结婚证（原件）。开具地址：济南市房地产管理局或至高新区行政审批服务中心申报资料明细公共维修资金收据公共维修资金数据挂接工作完成后，在房管局公共维修资金中心进行公共维修基金开户，并在济南市专项维修资金管理信息网上进行业主信息维护，并打印交费单，通知客户领取并缴费。银行交费申报资料明细营业执照委托书、经办人身份证资料准备齐全报区房管局区房管局审核市房管局审核发证谢谢！项目管理部开发部