房地产标杆企业成本管理流程核心精解(ppt 75页).pptx

1房地产标杆企业成本管理流程核心精解 201312201312中国中国郑州郑州主办机构：赢房中国主办机构：赢房中国课程介绍由在标杆房企从事成本管理工作多年的专业课程讲授专家主讲。在详细介绍标杆房企的具体操作流程的同时，结合标杆房企的典型案例，重点阐述流程的关键控制点，解读这些流程制定的原因和目的，深刻揭示标杆房企流程制度背后的管理精髓和本质，从而真正掌握标杆房企的流程制度并融会贯通，避免生搬硬套。2课程收益全面了解标杆房企成本管理流程制度深刻理解标杆房企成本管理核心关键控制点分享标杆房企二十多年沉淀的典型案例赠送本课件所涉及的标杆企业管理制度电子版（目标成本测算表除外）3课程对象地产公司董事长、总经理、成本（造价）、采购分管领导 成本（造价）经理、主管、造价工程师 采购经理、主管、采购工程师 4课程目录1工程合同管理2签证变更管理3预结算管理 4工程档案管理 5招标采购管理 6全成本管理 51.1 标杆房企制度流程工程合同管理办法 详解合同管理分工原则合同管理遵循原则合同结算约束原则工程合同分类原则工程合同拟稿审批表审批流程 工程合同管理61.2 标杆房企工程付款审批流程 u工程付款审批流程付款原则特别事项u工程付款审批表工程合同管理71.3 合同精细化管理工程合同管理81.4 中国式合同潜规则 u阴阳合同问题：预防万一u合同名称技巧：巧舌如簧u合同签署时间：小心致命u备案合同内容：有备无患u官司裁决方式：甲乙有别工程合同管理91.5 合同管理三大关键点 u合同官司本质u u u要命的开工令工程合同管理101.6 合同计价原则 u签订固定总价合同的四个基本条件 避免小合同大结算工程合同管理111.7 标杆房企合同管理案例 工期管理案例 违约管理案例 合同管理案例 工程合同管理12131.8 案例探讨 工程合同管理合同索赔案例某别墅项目由多种户型组合而成部分别墅由于图纸设计失误，没有说明户型组合方向施工中发现有两栋别墅的户型方向错误，不得不拆除重做，造成几十万元的损失 请问本案如何处理索赔？A 设计负全责B 施工单位负全责C 设计负主要责任，施工单位负部分责任D 施工单位负主要责任，设计负部分责任2.1 标杆房企制度流程设计变更及现场签证管理办法详解通用管理原则签证变更类型签证变更流程责任承担原则结算控制条款签证变更单一个指令单可有多个确认单现场土石方签证确认办法审批单不能替代确认单签证变更管理142.2 签证变更三个必备单 u标杆房企新旧签证变更单变化、优缺点比较u单一：乙方不应参与u单二：办理完工依据u单三：结算根本依据 不是唯一事后补单案例绿化变更案例签证变更管理152.3 标杆房企签证变更管理核心详解 u签证变更关键控制点紧急情况约定来自乙方对甲方的保护不可追溯工程规定：拆除案例 变更前现场确认记录无效规定三单齐全专业会签交楼影响原件结算签证变更管理162.4 签证变更处理三大原则 u u u 土石方案例材料换填案例 签证变更管理173.1 标杆房企制度流程工程计价管理办法详解通用原则资料规定计价原则施工组织设计特别条款预结算管理183.2 标杆房企制度流程工程预结算管理办法详解通用原则结算流程时间要求优先原则工程结算审批表 竣工结算造价协议清单 预结算管理193.3 标杆房企制度流程工程报送结算资料作业指引详解通用要求特别要求：土石方、桩基、园林预结算管理203.4 标杆房企制度流程工程结算复核实施细则详解通用原则关键原则权利责任复核基本方法复核过程控制预结算管理213.5 现代预算管理模式 u现代预算管理与传统预算管理差异 u预算工作已不再是一栋楼一次算完u u u u u 预结算管理223.6 标杆房企预结算管理核心详解 u结算原则大样图案例u结算规划结算不及时案例u材料管理甲供材案例u现场控制构造柱案例u细节技巧屋面防水、园建基础案例 u单位管理结算范围案例 u竣工控制竣工验收案例 u关闭结算涂料结算案例 预结算管理233.7.1 目标成本阶段对结算的管理u u u 预结算管理24253.7.2 施工图阶段对结算的管理u u 预结算管理263.7.3 招标阶段对结算的管理u u u u 预结算管理273.7.4 施工阶段对结算的管理u u u 预结算管理283.7.5 结算阶段对结算的管理u u u u u u u u u 预结算管理293.8 管理结算的六个方向u u u u u u 预结算管理303.9 结算三大条件 u u u 预结算管理313.10 案例探讨 预结算管理绿化变更案例签合同前对方发现有一种树单价错误（少一个零），造成价格偏差200万元修正此错误，对方将由最低价变成次低价对方董事长签下承诺函，同意价格不调整 请问本案如何处理？A 仍由该公司中标，合同金额不变B 取消该合同，改由次低价中标（合同金额增加100万元）C 其它建议4.1 标杆房企制度流程成本档案管理办法详解通用原则档案分类归档主线保存规定工程档案管理324.2 工程档案存放原则存档文件查询文件制度文件结算文件过期文件工程档案管理334.3 工程档案管理关键控制点 u公共集中原则：公属性u权限分级原则：保密性u及时存档原则：完整性u及时清理原则：有效性u销毁时限原则：回收性u借阅登记原则：追溯性u台账检索原则：快捷性u定期备份原则：安全性工程档案管理344.4 标杆房企档案管理案例 图纸错误案例合同台账案例 工程档案管理355.1 标杆房企制度流程工程招标管理办法详解通用原则决策机构职责分工及详细分工表招标策划主要内容标段划分案例招标方案案例标底规定投标单位规定供应商管理案例定标规定废标规定工程采购管理办法招标采购管理365.2 标杆房企制度流程采购信息管理规定详解保密级别范围规定内控规定招标采购管理375.3 标杆房企制度流程供应商资质审查操作指引详解审查原则考察原则营销整合案例 招标采购管理385.4 标杆房企招标采购流程详解 u组织架构u采购模式分类u采购原则u战略合作层级u供应商分类u采购业务框架图招标采购管理395.5 标杆房企商务标评标方法 经济标评审报告示例错漏项处理原则废标、弃标情况目标成本不平衡报价特别条款传播范围标书准确性判断技巧招标采购管理405.6 外联环节关键控制点 u组织分工u外联原则招标采购管理415.7 发标环节关键控制点 u发标原则u留下痕迹u发标案例 招标采购管理425.8 答疑环节关键控制点 u答疑原则u留下痕迹u串标案例 招标采购管理435.9 开标环节关键控制点 u开标原则u囿于形式u招标泄密案例 招标采购管理445.10 定标环节关键控制点 u定标原则招标采购管理456.1 标杆房企全成本管理理念及其核心 管理角度看成本全成本管理25%50%25%卓越公司75%20%5%一般公司行动可行性方案规划管理差别466.2 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理萨缪尔森经济学(1948)前言我在赚钱谋生预算员我在做全国最出色的石匠活造价师我在建一座教堂成本管理者不是职务决定一个人是否是管理者管理角度看成本476.3 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理管理角度看成本“一个重视贡献、为结果负责的人，不管他职位多卑微，都属于高层管理者”Peter F.Drucke 486.4 标杆房企全成本管理理念及其核心管理角度看成本全成本管理496.5 标杆房企全成本管理理念及其核心全成本管理506.6 标杆房企全成本管理模式全成本管理造价审算型：被动 事后 目标管理型：主动 事前企业经营目标=预期售价-目标成本516.7 标杆房企成本管理架构全成本管理责任成本管理责任成本管理目标成本与动目标成本与动态成本管理态成本管理作业过程管理作业过程管理成本管理软件成本管理软件成本管理委员会成本管理委员会控制系统控制系统信息系统信息系统组织系统组织系统领导机构领导机构 管理工具管理工具管理制度管理制度成本、工程文件成本、工程文件526.8 标杆房企全成本关系图 全成本管理土地成本土地成本开发开发间接费间接费期间期间费费税税建设建设成本成本开开发发成成本本完完全全成成本本完完税税成成本本建安建安成本成本536.9 标杆房企全成本构成 全成本管理土地成本前期准备费建筑工程费安装工程费室外管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费546.10 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本是参考历史成本数据、资料，结合目前市场价格情况，并预测未来价格走向，同时根据产品定位、产品预期售价和期望利润，预先制定并力争控制的产品成本目标成本作为产品未来成本的控制依据，是产品设计、采购、施工等整个项目开发过程的指导和控制性文件，是企业各部门通过技术、经济和管理等措施努力需要实现的产品成本的控制线556.11 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理新项目发展新项目发展新项目发展新项目发展规划设计规划设计规划设计规划设计 扩初设计扩初设计扩初设计扩初设计施工图设计施工图设计施工图设计施工图设计施工组织与施工组织与施工组织与施工组织与材料采购材料采购材料采购材料采购竣工结算竣工结算竣工结算竣工结算成本估算成本估算成本估算成本估算目标成本目标成本目标成本目标成本测算测算测算测算 一一一一目标成本目标成本目标成本目标成本测算测算测算测算 二二二二目目目目 标标标标 成成成成 本本本本动态成本动态成本动态成本动态成本结算成本结算成本结算成本结算成本分析分析分析分析 目标成本形成目标成本形成动态及责任成本执行动态及责任成本执行产品定位产品定位产品定位产品定位目标成本目标成本目标成本目标成本测算测算测算测算 三三三三566.12 标杆房企目标成本管理体系 全成本管理目标成本管理实施细则详解目标成本文件构成 目标成本管理原则制定步骤修订条件考核指标576.13 标杆房企目标成本编制原则 全成本管理586.14 标杆房企目标成本编制程序 全成本管理596.15 标杆房企目标成本测算表 全成本管理目标成本测算表简介606.16 标杆房企目标成本控制责任书全成本管理目标成本控制责任书详解编制依据 各部门作业目标控制要点施工组织案例 616.17 标杆房企新城市目标成本解决方案 全成本管理借助网络政府部门造价管理咨询公司施工企业房产公司亲朋好友楼盘考察实地踏勘谨慎对比626.18 标杆房企前期成本管理模式 全成本管理设计阶段成本管理工作指引详解概念设计阶段 方案设计阶段 建筑设计结构设计安装设计环境设计 销售包装工程设计 组团划分案例 景观设计案例 636.19 标杆房企产品线 全成本管理646.20 标杆房企无效成本管理全成本管理无效成本管理工作指引详解无效成本定义无效成本分类无效成本控制措施无效成本分析表材料保管案例无效成本案例656.21 标杆房企动态成本管理 全成本管理成本的发生和形成是一个不断变化的过程，决定了成本控制是一个动态过程动态成本管理就是在成本的发生和形成过程中，为达到预期的目标成本，所进行的成本预测、分析、监控、实施、反馈，并通过对实际发生成本与目标成本的比较，采取相关措施或进行相应调整666.22 动态成本管理意义全成本管理保证成本处于可控保证目标成本实现提供成本决策依据满足融资渠道需要676.23 标杆房企动态成本构成 全成本管理签约签约金额金额变更变更签证签证结算结算调整调整签约签约金额金额变更变更签证签证合同合同调整调整已发生成本已发生成本合同性成本合同性成本非合同性成本非合同性成本已结算成本已结算成本未结算成本未结算成本待发生成本待发生成本动态成本动态成本686.24 标杆房企动态成本管理原则 全成本管理全过程管理原则全员管理原则目标管理原则责任管理原则及时调整原则696.25 标杆房企动态成本管理月报全成本管理成本管理月报介绍706.26 标杆房企责任成本管理 全成本管理实行责任成本管理的目的，在于贯彻落实责权利相结合的原则，促进成本管理工作健康发展，更好地完成和实现目标成本责任成本通过将目标成本进行层层分解，明确各责任部门的成本管理职责，并依据规定的考核标准进行评估、反馈，评价其成本职责履行情况，从而起到加强成本管理的作用和目的属于成本保障体系，落实目标成本、控制动态成本的重要一环716.27 标杆房企责任成本管理体系指引全成本管理责任成本管理体系指引详解建立程序责任成本体系表 责任成本要素概括表 营销管理案例无效营销案例726.28 标杆房企责任成本管理原则 全成本管理职责分明原则客观合理原则便于操作原则及时性原则全过程考核原则目标分解原则736.29 标杆房企责任成本管理总结 全成本管理涉及方方面面利益，一旦处理不当，可能适得其反，造成企业内部矛盾，影响企业团结和稳定力度超越现阶段企业自身发展，则可能矛盾重重，难以执行循序渐进，避免简单、武断74