物业管理(物业、业主及业主大会).ppt

物业管理 一、物业：主要是指已经建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施设备和场地。（住宅小区、办公楼宇、商业大厦、厂房仓库）物业权属1、土地权属状况2、房屋权属状况房屋所有权房屋使用权案例：张某在某小区购买了一套房子，但在准备安装太阳能热水器时被楼顶层房主拒绝，原来楼顶屋面被开发商作为屋顶花园卖给了顶层业主。张某认为楼顶屋面是公共面积，在楼顶安装太阳能热水器是理所当然的事。可顶楼的住户坚持认为张某不能使用其已经买下的顶楼屋面。点评：楼顶属于公用建筑部分，开发商把公用建筑面积作为销售条件写进合同条款，违反了物权法的规定，该合同条款属于无效条款。如果该小区在业主公约和其他管理规定中没有禁止在楼顶屋面上安装太阳能装置的规定，且张某安装太阳能装置又不影响小区的安全和整体美观的话，张某就可以安装。案例：追讨“阳光权”2005年9月，王先生购买了南京市某楼盘二期12栋的一套房屋，当时王先生的考虑是该套南向的房屋阳光充足、视野开阔。然而好景不长，2006年5月开发商开始进行第三期小高层商品房的建设，其中一栋正建在距离12栋仅有14米远的正南面，随着该栋楼的兴建，王先生发现他家的光线微弱，日照时间明显减少，屋子阴冷潮湿，便联合与他家情况相同的另外几家阻止开发商往上盖高层，未果。王先生遂向法院提起诉讼。点评民法通则83条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”物权法89条规定：“建造建筑物，不得违反国家有关工程建设的标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照”。二、业主概念：业主是指房屋的所有权人。思考：业主的配偶是否是业主？三、业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会。（一）第一次业主大会召开的条件：1、新建商品住宅出售面积达50%以上；2、在本物业管理区域内第一套房屋实际交付业主使用之日起已满两年的。