第三章-房地产估价的产权理论(房地产估价)课件.ppt

第三章第三章 房地产估价的产权理论房地产估价的产权理论点击添加标题本章目标：本章目标：本章是全书的理论基础之一，本章是全书的理论基础之一，主要讲述房地产估价的产权理论相主要讲述房地产估价的产权理论相关知识。通过本章学习，应达到以关知识。通过本章学习，应达到以下目标：下目标：(1)(1)熟悉房地产的产权类型；熟悉房地产的产权类型；(2)(2)熟悉房地产的产权交易类型；熟悉房地产的产权交易类型；(3)(3)掌握房地产估价的转让、抵押掌握房地产估价的转让、抵押和租赁交易方式和内容；和租赁交易方式和内容；(4)(4)了解我国房地产产权登记制度。了解我国房地产产权登记制度。3.1房地产产权类型3.1.1 所有权1.所有权类型我国房地产所有权类里包括国家所有的土地所有权、集体所有的土地所有权及房屋所有权。3.1房地产产权类型3.1.1 所有权1.所有权类型1)国有土地。包括：（1）城市市区土地；（2）农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地；（3）国家依法征用的土地；（4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地滩涂及其他土地；（5）农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地；（6）因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。3.1房地产产权类型3.1.1 所有权2房地产所有权的权能1)占有权 2)使用权 3)收益权 4)处分权 3.1房地产产权类型3.1.2 使用权1房地产使用权类型我国房地产使用权分为国有土地使用权、集体土地使用权和房屋使用权。国有土地使用权又可分为城镇国有土地使用权和农村国有土地使用权。农村国有土地使用权指依法拥有的农、林、牧、渔场土地使用权。3.1房地产产权类型3.1.2 使用权1房地产使用权类型1)城镇国有土地使用权。是指国有土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。国有土地使用权取得的途径包括行政划拨和有偿出让。2)集体土地使用权。主要指农村集体土地使用权，是指农村集体土地使用者依照法律规定或合同规定，享有使用土地并取得收益的权利，负有保护和合理利用土地的义务。3)房屋使用权。指房屋使用人依房屋所有人的意志，依照法律规定成合同规定，取得对房屋的实际占有和使用的权利。3.1房地产产权类型3.1.3 他项权1）抵押权。房屋所有权和以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。2）地役权。为了自己使用土地的便利，按照法律规定在他人使用的土地或房屋上设定的通行、取水、排水等权利称为地役权。3）租赁权。我国的房屋及以出让方式取得的士地可以出租。4）典当权。是产权人将房地产以商定的典价典给承典人、承典人在典期内享有对房地产的使用和管理权的行为。此外，房地产他项权利还包括安全权、采光通风权、地上权、地下权、空中权等。3.1房地产产权类型3.1.4 我国的土地所有权和土地使用权1土地所有权1)国家土地所有权的惟一主体是中华人民共和国，其所有权由国务院代表国家行使。国家实行土地所有权与使用权相分离的原则，“国有土地实行有偿、有限期使用制度”，通过有偿出让的土地使用权可以依法进人土地(房地产)市场，但行政划拨的国有土地使用权除外。2)集体所有土地。集体土地所有权是我国土地公有制的另一表现形式。集体土地所有权分别确定给乡(镇)、村农民集体所有或村内农业集体经济组织的农民集体所有。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.1 房地产产权转让1.房地产转让的概念城市房地产管理法规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。”房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)依法将其房屋及其占用范围内的土地使用权转移给买受人，由买受人向其支付相应价款的行为。房地产赠与是指房地产所有权人(包括土地使用权人)依法将其所拥有的房屋及其占用范围内的土地使用权无偿转移给他人的行为。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.1 房地产产权转让2.房地产转让的条件1)转让、受让双方必须具有合法资格。2)房地产转让的客体必须符合法定要求。3)签订书面转让合同。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.1 房地产产权转让3.房地产转让的程序房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。4.房地产转让合同房地产转让合同是指房地产的转让人与受让人为明确双方在房地产转让过程中各自的权利和义务而达成的书面一致意见。房地产转让合同的主体须是房产所有人；客体是土地使用权和房屋所有权。在房地产转让合同中转让的房地产交付给受让方，并将土地使用权或房屋所有权经以合法形式转给受让方。受让方的主要义务是接受房地产并向转让方支付有关费用。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.2 房地产产权抵押1.房地产抵押的概念城市房地产管理法第四十六条将房地产抵押定义为：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。”基于该行为而形成的房地产抵押法律关系，是抵押人和抵押权人之间的权利义务关系。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.2 房地产产权抵押2.房地产抵押的原则1）合法原则。有两层含义：设定的房地产是法律允许的；必须是抵押人合法所有或合法占有的房地产（有所有权或经营权）。2）统一原则。即：土地使用权和地上建筑物一起抵押。3）特定原则。即用于抵押的房地产必须是现实的特定的房地产。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.2 房地产产权抵押3.房地产抵押标的范围房地产可以作为抵押权的标的，但并非任何房地产都可以设定抵押权。用以设定抵押权的房地产必须是符合法定范围和法定要求的。城市房地产管理法第31、47条的规定：“依法取得的房屋所有权连同该房屋占有范围内的土地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押。”3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.2 房地产产权抵押4.房地产抵押时应注意的问题5.房地产抵押权担保的债权范围6.房地产抵押登记7.房地产抵押的效力8.房地产抵押的受偿9.房地产抵押的其他相关规定3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.3 房地产产权租赁1.房屋租赁的概念我国城市房地产管理法第五十二条对房屋租赁概念作了论述：“房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”另外，房屋租赁也包括转租。转租是指承租人经过出租人同意，在自己承租的期间内，将承租的房屋出租给新的承租人的行为。城市房屋租赁管理办法中还规定：“房屋所有权人将房屋出租给承租人居住或提供 给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的，均应遵守本办法”，即这几种行为也应按照房屋租赁关系进行处理。3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.4 房地产产权登记房地产产权登记又称房地产权属登记，是指房地产管理部门依其职权，对房地产权利人合法的土地使用权和房屋所有权以及由上述权利产生的转让、抵押、租赁等房地产其他权利的登记。1国内外房地产产权登记制度1）世界各国房地产产权登记制度2）我国房地产产权登记制度3.2房地产产权转让、抵押、租赁3.2.4 房地产产权登记2.我国房地产产权登记的类型房地产权属登记的类型，是指房地产权属登记中的各种存在形式，即房地产权属的各种具体方式。我国房地产权属登记通常分为总登记、初始登记、转移登记、变更登记、注销登记和他项权利登记。本章小结通过本章学习，可以加深对房地产产权基本概念的理解。通过对房地产产权的界定和理解，能够清晰把握估价的侧重点和选择合适的估价方法。我国房地产产权理论已形成一套完整的、有中国特色的理论体系。尤其是对于土地产权的分割和土地使用权的市场化是中国土地产权制度所特有的。房地产价格本质上是关于房地产权益的价格，换言之，具有同样物质实体的房地产，由于附着在其上的权利和利益不同，其价格会有很大差异。作为估价人员，在实际的评估工作中，应重点理解产权在房产和地产上的划分以及相应的权能；熟悉几种产权交易的内容和原则。