2014保险资金投资不动产概况.doc

. . . . 保险资金投资不动产概况一.发展历程（1）2009年10月1日:新保险法正式生效实施，其中第一百零六条规定，保险公司资金可投资不动产。第一百零六条 保险公司的资金运用保险公司的资金运用必须稳健，遵循安全性原则。 保险公司的资金运用限于以下形式： (一) 银行存款； (二) 买卖债券、股票、证券投资基金份额等有价证券； (三) 投资不动产； (四) 国务院规定的其他资金运用形式。 保险公司资金运用的具体管理方法，由国务院保险监督管理机构依照前两款的规定制定。（2）2010年9月5日:保监会发布保险资金投资股权暂行方法和保险资金投资不动产暂行方法，正式允许保险资金投资未上市企业股权和不动产。保险资金将可以合法进入不动产领域，但必须严格控制风险，投资总额不能高于保险公司投资总额的10%，无论直接投资还是间接投资，保监会都明文规定险资不可变身地产开发商。方法明确：险资不可以投资开发或者销售商业住宅和直接从事房地产开发建设(包括一级土地开发)。保监会禁止险资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式控股房地产企业，已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出。投资的不动产应当地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市。（3）2012年7月25日:保监会发布关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知，进一步规保险资金投不动产行为，增强投资政策的可行性和有效性，防投资风险，保障资产安全。（4）2014年6 月5 日:保监会下发关于清理规保险公司投资性房地产评估增值有关事项的通知。清理围包括：（1）保险公司以物权方式直接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。（2）保险公司通过设立或入股项目公司间接持有的、且以公允价值计量的投资性房地产。对于投资性房地产的计量方式，保险公司可以在成本计量和公允价值计量两者中选其一。虽然采用公允价值计量是国际保险业的趋势，但在实际操作中，一些保险公司可能存在滥用公允价值计量方式，对其所投资的房地产进行再评估增值，最终实现偿付能力提升、粉饰报表的目的。保监会将对保险公司报送的以公允价值计量的投资性房地产逐项审核，对不符合会计准则和偿付能力监管规定的，将责令公司调整会计报表账面价值和偿付能力报表认可价值，并区分问题性质确定是否对以前各期偿付能力报告进行追溯重述。保监会正在修订投资性房地产的偿付能力资产认可标准，目前此项工作正处于公开征求意见阶段。数据显示，2010年开始，保险资金正式开闸投资不动产。今年一季度末，保险机构投资性不动产规模754.87亿元，总体规模不大，但较去年同期384.7亿元的投资规模，增幅达到96.22%，增长速度较快。我们可以看到，随着当前房地产市场下行压力较大，保险资金不动产投资的资金风险开始引起监管层关注。二.法律法规结合保险资金投资不动产暂行方法与关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知中调整事项和明确事项，保险资金投资不动产的最新的法律法规整理如下：(1)投资围类别参照相关规定基础设施类不动产保险资金投资不动产暂行方法第二条不动产是指土地、建筑物与其它附着于土地上的定着物非基础设施类不动产保险资金间接投资基础设施项目试点管理方法 不动产相关金融产品保险资金投资不动产暂行方法第四条保险资金投资不动产相关金融产品形成的财产，应当独立于投资机构、托管机构和其他相关机构的固有财产与其管理的其他财产。投资机构因投资、管理或者处分不动产相关金融产品取得的财产和收益，应当归入不动产相关金融产品财产。(2)资格条件要求保险公司提供不动产投资管理服务的投资机构提供不动产投资有关服务的专业机构偿付能力上一会计年度净资产不低于1亿元人民币；上季度末偿付能力充足率不低于120%；开展投资后，偿付能力充足率低于120%的，应当与时调整投资策略，采取有效措施，控制相关风险。注册资本不低于1亿元；管理资产余额不低于50亿元，具有丰富的不动产投资管理和相关经验无专业人员投资非自用不动产资产管理部门拥有不少于8名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于3名；拥有不少于15名具有不动产投资和相关经验的专业人员，其中具有5年以上相关经验的不少于3名，具有3年以上相关经验的不少于4名；与保险资金投资不动产的相关当事人不存在关联关系；投资自用性不动产的资产管理部门应当配备具有不动产投资和相关经验的专业人员；投资不动产相关金融产品的，资产管理部门还应当拥有不少于2名具有3年以上不动产投资和相关经验的专业人员备注保险公司聘请投资机构提供不动产投资管理服务的，可以适当放宽专业人员的数量要求。符合上述条件的投资机构，可以为保险资金投资不动产提供有关专业服务，发起设立或者发行不动产相关金融产品。投资机构向保险资金发起设立或者发行不动产投资计划的规则，由中国保监会另行规定为保险资金投资不动产提供资产托管服务的商业银行，应当承受中国保监会涉与保险资金投资的质询，并报告有关情况。(3)投资不动产要求可投资类型备注投资方式（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；投资养老不动产、购置自用性不动产，不受此限制股权方式、债权方式（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；投资医疗、汽车服务、养老不动产、购置自用性不动产等不动产，不受此限制股权方式、债权方式（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证与预售许可证或者销售许可证的可转让项目；投资医疗、汽车服务、养老不动产、购置自用性不动产等不动产，不受此限制股权方式、物权方式、债权方式（四）取得产权证或者他项权证的项目；投资医疗、汽车服务、养老不动产、购置自用性不动产等不动产，不受此限制股权方式、物权方式、债权方式（五）符合条件的政府土地储备项目。投资养老不动产、医疗、汽车服务等不动产，购置自用性不动产，不受此限制债权方式其他规定要求：第十一条：保险资金投资的不动产，应当产权清晰，无权属争议，相应权证齐全合法有效；地处直辖市、省会城市或者计划单列市等具有明显区位优势的城市；管理权属相对集中，能够满足保险资产配置和风险控制要求。第十三条：保险资金采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产与自用性不动产。保险资金投资医疗、汽车服务、养老不动产，购置自用性不动产，本款前述投资必须遵守专地专用原则，不得变相炒地卖地，不得利用投资养老和自用性不动产（项目公司）的名义，以商业房地产的方式，开发和销售住宅。投资养老、医疗、汽车服务等不动产，其配套建筑的投资额不得超过该项目投资总额的30。保险资金投资不动产，除政府土地储备项目外，可以采用债权转股权、债权转物权或者股权转物权等方式。投资方式发生变化的，应当按照本方法规定调整管理方式。保险资金以多种方式投资同一不动产的，应当分别遵守本方法规定。第十四条与调整事项九：投资非自用性不动产的账面余额，不高于本公司上季度末总资产的15。第十五条：保险资金投资不动产，应当合理安排持有不动产的方式、种类和期限。以债权、股权、物权方式投资的不动产，其剩余土地使用年限不得低于15年，且自投资协议签署之日起5年不得转让。保险公司部转让自用性不动产，或者委托投资机构以所持有的不动产为基础资产，发起设立或者发行不动产相关金融产品的除外。(4)投资不动产相关金融产品要求分类信用要求产品要求投资规则固定收益类应当具有中国保监会认可的国信用评级机构评定的AA级或者相当于AA级以上的长期信用级别，以与合法有效的信用增级安排1.投资机构符合第九条规定；2.经国家有关部门认可，在中国境发起设立或者发行，由专业团队负责管理；3.基础资产或者投资的不动产位于中国境，符合第十一条第一款第（一）项至第（五）项的规定；4.实行资产托管制度，建立风险隔离机制；5.具有明确的投资目标、投资方案、后续管理规划、收益分配制度、流动性与清算安排；6.交易结构清晰，风险提示充分，信息披露真实完整；7.具有登记或者簿记安排，能够满足市场交易或者协议转让需要；8.中国保监会规定的其他审慎性条件。保险资金投资不动产相关金融产品的规则，由中国保监会另行规定权益类应当建立相应的投资权益保护机制第十四条与修正项9：保险公司投资非自用性不动产、基础设施债权投资计划与不动产相关金融产品，可以自主确定投资标的，账面余额合计不高于本公司上季末总资产的20%。其中，投资基础设施债权投资计划和不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于本公司上季末总资产的20%。保险公司投资同一基础设施债权投资计划或者不动产投资计划的账面余额，不高于该计划发行规模的50%，投资其他不动产相关金融产品的账面余额，不高于该产品发行规模的20%。保险集团（控股）公司与其保险子公司，投资同一基础设施债权投资计划或者不动产相关金融产品的账面余额，合计不高于该计划（产品）发行规模的60%，保险公司与其投资控股的保险机构比照执行。(5)禁止行为第十六条：保险公司投资不动产，不得有以下行为：（一）提供无担保债权融资；（二）以所投资的不动产提供抵押担保；（三）投资开发或者销售商业住宅；（四）直接从事房地产开发建设（包括一级土地开发）；（五）投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。已投资设立或者已控股房地产企业的，应当限期撤销或者转让退出；（六）运用借贷、发债、回购、拆借等方式筹措的资金投资不动产，中国保监会对发债另有规定的除外；（七）违反本方法规定的投资比例；（八）法律法规和中国保监会禁止的其他行为。(6)监督管理分类时限容保险公司应当在每季度完毕后的30个工作日和每年4月30日前1.投资总体情况；2.资本金运用情况；3.资产管理与运作情况；4.资产估值；5.资产风险与质量；6.重大突发事件与处置情况；7.中国保监会规定的其他审慎性容。除上述容外，年度报告还应当说明投资收益与分配、资产认可与偿付能力、投资能力变化等情况，并附经专业机构审计的相关报告。投资机构于每年4月30日前，就保险资金投资不动产相关金融产品情况向中国保监会报告1.保险资金投资情况；2.产品运作管理、主要风险与处置、资产估值与收益等情况；3.基础资产或者资产池变化、产品转让或者交易流通等情况；4.经专业机构审计的产品年度财务报告；5.中国保监会规定的其他审慎性容。除上述容外，投资机构还应当报告专业团队和投资能力变化、监管处罚、法律纠纷等情况。托管机构于每季度完毕后的30个工作日和每年4月30日前，向中国保监会提交季度报告和年度报告1.保险资金投资情况；2.投资合法合规情况；3.异常交易与需提请关注事项；4.资产估值情况；5.主要风险状况；6.涉与的关联交易情况；7.中国保监会规定的其他审慎性容。第二十九条：保险公司投资不动产，投资余额超过20亿元或者超过可投资额度20的，应当在投资协议签署后5个工作日，向中国保监会报告；对已投资不动产项目追加投资的，应当经董事会审议，并在投资协议签署后5个工作日，向中国保监会报告。保险资金投资养老项目，应当在确定投资意向后，通报中国保监会，并在签署投资协议后5个工作日，向中国保监会报告。除本条第二款规定容之外，还应当说明经营目的和发展规划，并提交整体设计方案和具体实施计划等材料。三.相关案例：分类中国人寿平安集团太平洋保险新华保险2013投资性房地产(亿元)13.29182.6467.9515.94对应增长率2012年为0元21.36%7.02%-2.51%旗下房地产子公司数目0943事实上，从2006年起，保险公司便曾以各种形式变相进入不动产领域，包括自用、自用型开发、与不动产投资机构合作、对项目公司股权投资、对开发企业股权投资等等。其中以自用物业的购买形式居多，因此各大保险公司的优质物业量大多远远超过了自身的办公需求。近年来随着政策上对险资投资不动产呈放松态势，也使得越来越多的险资进入了不动产投资领域，而在不动产的产品类型方面主要是投资商业地产、养老地产与旅游地产等其中，对于险资投资商业地产，一方面除了险资和商业地产具有投资回报周期长的相似性外，更重要的是相对于住宅，商业地产的稳定收益更符合投资者的长远规划。不过，政策受限仍然是险资进入商业地产的难题，因此，在完善的退出机制建立之前，保险企业不会把投资商业地产作为主要的投资渠道。(1) 华侨城与新华人寿2013年6月6日，华侨城亚洲宣布拟配股融资9.558亿港元。其中，新华人寿保险、中再资产管理公司与Integrated Asset认购华侨城亚洲4000万股可转换优先股、4000万股可转换优先股、1600万股可转换优先股与14000万股认购股份。同时，优先股认购价为每股可转换优先股4.05港元，并须由新华人寿保险、中再资产管理公司与Integrated Asset各自以现金支付。普通股认购价为每股普通股4.05港元，并须由华侨城以现金支付。上述可转换优先股与认购股份的认购总额分别为3.888亿港元与5.67亿港元，合共为9.558亿港元。融资所得将用作未来营运资金用途、集团其他未来投资与偿还贷款。华侨城亚洲表示，倘换股权获悉数行使，新华人寿保险、中再资产管理公司与Integrated Asset各自将分别于4000万股普通股、4000万股普通股与1600万股普通股中拥有权益；分别占华侨城(亚洲)已发行股本约7.85%、7.85%与3.14%，以与分别占可转换优先股获悉数兑换后，经配发与发行换股股份扩大后公司已发行股本约6.60%、6.60%与2.64%。融资所得将用作未来营运资金用途、集团其他未来投资与偿还贷款。(2) 万科与泰康人寿2013年11月18日在万科中心，泰康人寿与万科地产签署了战略合作协议。对于这一合作，泰康人寿官方回应称具体合作细节暂不做披露。不过，据新闻报道，泰康此次签署战略合作协议极有可能将与万科共建养老地产。作为大型地产企业，万科在养老地产上介入较早。早在2010年，万科地产就宣布在房山窦店试点养老地产项目“万科幸福汇”，采用租、售并举两种模式，为万科养老地产领域铺路。但是养老地产对企业资金要求、专业要求极高，万科依然在探索成熟的养老运营模式。险企发展养老地产项目依然处于初级阶段，未形成有序的规模，因此相关经验缺失险资与房地产商合作，对房地产企业来讲，保险机构融资渠道能够为其提供稳定的现金流。对保险公司来讲，房地产投资期限长、收益稳定，是保险机构资金配置中的重要组成部分。(3)瑞安与人寿2013年 11月29日，瑞安房地产发布公告称，将天地的超高层发展项目一期塔楼所有办公楼层，连同815个地下停车位 (零售部分、地下部分、物业管理用房、15楼、30楼与46楼除外) ，以24.12亿出售给寿险。所得现金将用作偿还债务与公司其他项目发展相关开支等。按照交易双方签订的框架协议，人寿从瑞安房地产手中买下项目后，将委任瑞安房地产的全资子公司新天地商业管理(下称“新天地商管”)作为资产管理人，对该项目提供资产管理服务。在瑞安房地产与人寿签订的框架协议中，设有若干具有对赌性质的条款：新天地商管对项目进行管理期间，将按年分为六个结算期：如果在每个结算期，项目的净营业收入(net operating income)低于目标净营业收入，即项目每年的净营业收入低于瑞安房地产已收到款项的8%，新天地商管将以现金方式向人寿支付不足金额；反之，如果净营业收入超出目标净营业收入，新天地商管将收取超出金额的80%作为资产管理服务费。此外，如果截至2018年底，项目的年度净营业收入低于收购代价的8%或该物业的出租率低于82%，则管理期将予以延长；如果2019年、2020年，净营业收入低于收购代价的6.4%，管理期还将进一步延长。由于瑞安房地产近年以来参与多个旧城改造项目，沉淀大量资金，导致负债率居高不下。瑞安房地产方面相信，此番交易长远而言对公司有利，出售项目有机会扩大盈利基础,并提高商业物业的资产周转率，缩短投资回报期，是公司战略的一部分。11 / 11