物业管理公司工程部管理手册.doc

XX集团物业公司工程部管理手册文件编号：XX-XX-A100版次: V1.0密级度:机密     保密页码: 1 of 1XX集团物业管理公司工程部管理手册 编制单位：工程部 批准时间：2016年3月1日 受控编号：XX-XX-XX目 录1工程部的职能22 班组人事构架(可根据现场情况制定)43工程部管理制度44工程部岗位职责105班组人员安排流程和职责186班组重点巡视项目的规定197设施设备划分责任人区域208设施设备月工作计划来源与执行219班组月安全会议内容2210工程部设施设备责任区域各类表单运转流程2211工程部设施设备内部培训流程2212工程部承接报修单流程2213工程部设施设备各类检查（见附页）2314给排水系统操作手册2315月度设施设备保养计划和进度（见附页）2616年度设施设备保养计划和进度（见附页）2617年度设施设备保养主要内容和要求（见附页）2618应急预案271 工程部的职能1.1 工作内容：工程部是管理处对物业进行管理，运行的重要管理部门。在物业经理的领导下，全面负责物业的土木建筑、电器、空调、电梯、给排水等，机械设备的运行管理和维修保养及污水处理等工作是管理处后勤保障的职能部门。1.2 工作要求：1.2.1 根据发展商以及公司的要求和管理处的决策，负责制定管理处近期和远期，更新和维修保养计划，指订经费预算报告。负责有关设备物资的请购计划等工作。1.2.2 严格执行安全操作规程，组织实施对物业设备的定期检查、保养和维修，负责各类设备的应急枪修，并及时排除故障，保证设备处于正常的工作状态。1.2.3 按照国家有关环境保护，安全生产，劳动保护等政策法规，负责制定有关设备的使用管理制度，落实岗位责任制，保证设施的安全运行，并经常督促检查，及时改进工作中存在的问题。1.2.4 配合办公室和政府有关管理部门，开展对员工有关技术的培训工作。提高员工的技术水平和技能，取得合格的技术岗位证书，做好技术人员的技术晋级和职称的考核，评聘工作。1.2.4.1 坚持勤俭办企业的精神，积极开展技术革新，提高设备使用效率，节约能源，降低成本。1.2.5 及时处理设备故障报修和租户的有关投诉。1.2.6 加强设备、设施及工具的管理，定期进行检查核对，作到帐、卡、物一致。1.2.7 按照公司档案管理工作制度，负责有关物业的土建工程，设备设施的施工，安装图纸、资料的交接。保管以及检修记录等文本，资料的立卷，归档的保管工作。1.2.8 做好上一级交办的事项。2 班组人事构架工程主管 （1人）工程领班（1人）强/弱电员工（3人）万能工（1人）给排水员工（1人）3 工程部管理制度3.1 配电房管理制度3.1.1 配电房全部机电设备，由工程部负责监管，停电及送电均由当班持有电工证人员操作，其它人员一概禁止操作，一切无关人员禁止进入配电房，非管理处人员须得管理处工程经理/主管书面许可后方可进入。3.1.2 保持良好的室内照明和通风，墙上配挂温度计，室温应控制在35度摄氏以下。3.1.3 建立运行记录，每班最少巡查一次，每月组织检查一次，每年大检修一次，遇查出问题应及时修理，不能解决的问题及时上报工程主管/经理，每班巡查时应按配电系统保养表上执行及记录，发现异常者，应及时修理及报告。3.1.4 供电线路操作开关设明显标示，停电拉闸、检修停电，应挂牌标示。3.1.5 房内禁止乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电，如为紧急情况，应报工程主管/经理的同意方可进行。3.1.6 配电房内设备及线路变更要经工程经理同意，重大改变应经工程主管上报物业经理/相关部门和总部工程经理批准。3.1.7 节约能源消耗，降低成本是每位技术人员重要职责之一，工程部每月书面上报管理处各能源消耗数量。3.1.8 严禁违章操作，操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋及手套等。3.1.9 值班技术员要随时接受对机电设备情况的投诉，并作记录和及时排险故障，并向上级汇报，以便安排整改。3.1.10 防止小动物进出配电房。3.2 电梯管理制度3.2.1 电梯机房内任何设备均不容非电梯维修人员操作，如确需入内要有工程主管批准。3.2.2 运行中的电梯若出现突然停机事故，值班保安人员应尽量安慰乘客，并马上通知电梯工在规定的30分钟时间内放人并通知电梯保养承判商的紧急维修组到来抢修，在抢修组人员未到位前，保安员应记录有关停机时间、机内人数及了解有无年长老人、孕妇或病患者在电梯内被困，以便作进一步跟进及向管理处报告。3.2.3 电梯保养商将按既定的时间进行对电梯及电扶梯的例行保养，工程部人员应进行有关登记并通知在保养工作中可能受影响的单位，以便作出相应的安排。3.2.4 电梯保养商员工在每次执行及完成对电梯及电扶梯的周保、月保、季保、年保等维修保养工作后，应认真地到工程部登记及记录有关保养记录及故障处理记录，以便工程部跟进验收。3.2.5 未经管理处工程主管、物业经理批准，电梯上的任何设备及功能均不准变改。3.2.6 电梯保养承判商乃实行24小时值班制，遇有紧急事故应立即通知处理，切勿企图私自进行修复及操作。3.2.7 一切有关电梯及电扶梯的维修、保养、正常停用，测试等等动作，均应在首层挂牌告示。3.2.8 遇关人、浸水等紧急事件，工程部负责人必须立即进入相关处理程序，并在24小时之内将整件事件经过记录在大厦日志簿内及缮写“事件报告”交上级存阅。3.2.9 劝喻用户不要用电梯搬运过量物件，以免电梯超载。3.2.10 乘搭电梯人数过多时，应维持秩序，指导分批乘搭，以免超载而发生危险。3.2.11 勿让小孩单独进入电梯。3.2.12 设法防止乘客恶意破坏电梯内外设备。3.2.13 经常清理电梯门内外积存的垃圾，以免影响梯门开关。3.2.14 如发现电梯有异常声音或电梯有损坏时，应即时通知电梯保养商派员修理，并立即停止该梯的使用。当电梯维修员到达时，应对其详述电梯不妥之处，以便查究毛病，一切情况必须详细记录在大厦日志簿。3.2.15 在狂风暴雨时，如发现机房顶或接近电梯的门窗有水渗入，应即时尽量阻止雨水流入电梯槽，暴风雨过后，必须尽快根治漏水问题。3.2.16 如有水渗入电梯，应即时停止使用，并应将电梯升高至较安全的地方，并将电梯锁停在该楼层。3.2.17 如发现电梯底坑有积水，应即时报告上级处理，同时研究水的来源，及早维修。3.2.18 除电梯维修员、消防人员及持有大楼内有效的“电梯安全管理”证的人员 外，任何人士均不得随意进入电梯机房或使用有关之锁匙。3.2.19 每年劳动局所发出之对应的“合格使用证”的原件须张贴在电梯内指定位置。3.2.20 清洗走廊或楼梯时，勿让水流入电梯，以免电梯设备受水浸影响而失控。3.2.21 火警发生时，切勿乘搭电梯。3.2.22 电梯内之求救警钟及抽气扇，必须经常保持正常操作，以免紧急时，被困者无法求救而导致窒息。3.2.23 如电梯发生故障，有乘客被困电梯内，应采取下列步骤处理：3.2.23.1 立即用对讲机通知电梯工在规定的时间内赶到现场放人，同时致电电梯保养商派员到场修理失控之电梯。3.2.23.2 如电梯设有闭路电视，需利用该设备观察及留意电梯内之情况。3.2.23.3 利用电梯内的对讲机向被困者善言安慰，请其耐心等候电梯维修人员到场，向被困者说明：“没有任何危险”，切勿自行开启电梯门逃生，以免发生危险。3.2.23.4 被困者救出后须向他们询问：是否有任何不适或需要帮助；被困者姓名、联络电话及地址等，并记录下来，以作存据。3.2.23.5 必须记录该事件由始至终的时间及详细情况，电梯人员及其它有关人员之到达或离去时间等。3.2.23.6 必须记录被困者救出时间，如有伤者，更应记录其离开、被送往医院之时间及查询有关医院的名称。3.3 水泵房管理制度3.3.1 水泵房及储水池，消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期保养、维修、安排清理及定期进行操作记录，遇解决不了的问题应书面报工程主管处理。3.3.2 泵房内机电设备操作均由工程部人员负责，其它人员不得操作，无关人员一概不得进入泵房，如确需进入需管理处工程经理批准。3.3.3 消防泵、喷淋泵、生活水泵、污水泵在正常情况下，选择开关及操作位置要简单、清楚及明显。3.3.4 生活水主泵每周由工程部人员轮流转换一次，或由设备自带转换功能执行，但须每周检查，确保功能正常。电源装置每半月检查一次，遇有不良接合及动作应进行调校及打磨。3.3.5 消防泵须按“定期保养规定”定期检查，每季进行一次“自动及手动”操作检查，每年进行一次全面检查。3.3.6 水泵、浮球阀、水位检知器、压力开关等应作定期性检查及保养。3.3.7 泵房应每周安排打扫一次，泵及管道等每月检查及擦洗一次。3.3.8 技术员在执行上述保养工程后，需将检查保养结果记录在报告表内，交工程经理/主审管阅。3.3.9 如需停水至少在24小时前书面通知租户。3.4 监控中心管理制度3.4.1 监控中心实行安保24小时值班负责制。3.4.2 监控中心值班人员应熟悉掌握监控系统的操作。在使用中如发现问题，及时通知维修人员维修。3.4.3 室内保持良好的通风及干燥环境。3.4.4 值班人员对机房及设备每日清洁一遍。3.4.5 监控中心设备除值班人员外、其它人不得操作，无关人员不得进入监控中心。3.4.6 值班人员应定期对画面进行录相，录相带应保存不少于1个月，值班人员如在画面上发现可疑情况，及时通知安保班长前去查看。3.4.7 监控设备由弱电工每日检查是否正常并做运行记录，如不正常及时处理，遇重大问题及时上报管理处工程部经理。3.4.8 监控设备由管理处弱电工负责定期维护、保养，定期做维护保养记录。3.5 消防控制中心管理制度3.5.1 控制中心实行安保全日值班负责制并填写值班记录存档。3.5.2 每天检查各类信号是否正常并作记录，如不正常应立即查清原因，上报管理处，遇重大问题要迅速上报消防总负责制人。3.5.3 控制中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况，如属火灾报警，按灭火方案处理。3.5.4 维修人员要掌握大厦小区消防设施知识及具备三熟(熟悉图纸，熟悉操作，熟悉维护)，要求负责大厦小区消防设备的维护修理。3.5.5 值班人员按市府要求定时上报消防设施运行状况的各种记录、表格。3.6 对讲、报警系统设施维护保养制度3.6.1 每日清洁对讲主机一次。3.6.2 每日巡查对讲、报警系统，发现故障及时排除。3.6.3 每半年对管道井内的对讲系统分线盒作一次清洁工作，整理电缆，保证整个系统的正常工作。3.6.4 每半年对整套对讲报警系统进行测试，发现问题及时处理，重大问题向管理处工程主管汇报。3.6.5 每年由工程部组织进行系统检查、保养，评析设施完好情况。3.7 风机机房管理制度3.7.1 机房内必须保持干净，设备无积尘，渗油及锈迹，照明良好。3.7.2 排烟风机应工作在自动状态，消防电话使用正常。3.7.3 风机房任何非维修人员禁止操作，外人进入机房必须由管理处或工程经理主管批准。3.7.4 风机房每周巡视1次，并清理风机房内的卫生；每月启动1次，检查风机是否正常，有无异常声响。3.8 仓库防火安全责任制度3.8.1 仓库内严禁吸烟，严禁火种入库。3.8.2 禁止将仓库作休息室或住 人员。3.8.3 仓库内必须即额储存、通道、垛距、墙距、洒距等必须符合防火规定范围。3.8.4 货物必须按性质分类储存，易燃易爆的危险品必须设专门仓库库储存，并落实“五双”制度（双人保管，双把锁钥、双本帐、双人发物双人领用）。3.8.5 仓库的防火门，防烟门应保持关闭，禁止任何物品塞通道。3.8.6 仓库照明必须符合防火规范，不准使用碘钨灯照明。3.8.7 仓库内不准使用电暖炉、电炉、电烙铁、电熨斗等。3.8.8 仓库内的电气设备和线路不得超过安全负载。3.8.9 发现电气设备和线路考试障，应立即停止使用，通知工程部立即处理。3.8.10 工作人员下班后须将所有电源切断。3.8.11 仓库须配备足够的灭火设备，保征完好可用。3.8.12 仓库工作人员都应受过防火培训，具有防火灭火的基本常识和技能。3.9 仓库管理制度3.9.1 物品在仓库内储存，应按不同种类分别堆放，并设置品种代码与之对应，设立"物品的进、出、存货卡"，物品要先进先出，定期翻堆，当提货时可快捷的提出。3.9.2 要节约仓容，合理使用仓容，对干货、温货、轻重、危险品需区分，重载物品与轻抛物品不要混堆，有挥发性物品与吸潮物品不要混堆。3.9.3 仓库管理员要留意仓房的温湿情况，注意防火安全，确保所有物资的安全存放。3.9.4 仓库管理员对仓储的物品应经常检查，对滞存在仓库时间较长的物品要主动向部门 领导反映滞存情况，对仓储中发现霉变、破损或超保管期的物品应及时提出处理意见。3.9.5 仓库系物品保管重地，除仓库管理人员和因业务、工作需要的有关人员外，任何人未经许可不准入仓库。3.9.6 因业务、工作需要进入仓库的人员，在进入仓库时，必须办理入仓登记手续，记录进入仓库的时间、人员、事由及离开时间等，进仓要有仓库管理员或工程部经理/主管陪同，不得独自进入。3.9.7 一切进仓人员不得携带火种、背包和手提袋等物进入仓库。3.9.8 仓库周围、办公地点不得会客，其它部门的职工不得围聚闲聊。3.9.9 仓库内堆放易燃易爆物品需采取相应的措施，符合消防规范。仓库内不得存放私人物品。4 工程岗位职责4.1 工程主管岗位职责4.2 工程主管岗位说明工作汇报：物业项目经理/总部工程部专案经理4.2.1 、职责概述 4.2.2 在物业项目经理的统筹领导下，接受总部工程部专案经理的业务监督与指导，对小区物业的工程管理工作全面负责，确保物业的设施处于良好的运作状态，节约开支，使物业长期得到保值、升值。4.2.3 、任职资质：4.2.4 、品质素养4.2.5 高度认同公司的核心价值观，并积极贯彻在实际工作中；4.2.6 亲和、诚信、严瑾、责任感强。4.2.7 教育背景4.2.8 土建工程或工程管理类专科及以上学历。4.2.9 专业技能4.2.10 精通居住小区物业项目工程部管理运作；4.2.11 优秀的沟通、协调能力；4.2.12 具备中级以上职称，至少具备高压/低压等基层特种操作资格证书4.2.13 专业经验八年以上居住小区工程部管理运作经验，五年以上工程部主管经验。4.3 、岗位职责4.3.1 根据小区管理公约及物业管理的要求，协助物业经理制定工程部各部门的各项操作运行制度，部属工程部各领班工作、员工的培训。4.3.2 审核各组别编排的考勤表，审核加班，安排休假。4.3.3 根据小区的设备，组织各主管工程师及各领班编排各项设备的运行、保养、维修工作。4.3.4 协助做好工程设备竣工检查准备，整理有关表格及报告。4.3.5 安排各相关专业工程师对客户装修工程图纸进行审核，联系工作，并指定各主管工程师配合好单元装修工作及施工期间的巡查，管理工作。4.3.6 负责向客户解释有关工程问题及协助物业部做好对客户投诉的处理工作。4.3.7 安排编制维修保养制度，做好有关材料、工具的购买审批。4.3.8 洽谈工程设备的保养合约及日常工程维修报价工作。4.3.9 整理和保管好各项工程设备、设施的有关资料及使用说明书等设备档案。4.3.10 出现紧急事故，必须到现场协助处理工作，事后写报告向上司汇报。4.3.11 根据上司的指示，及时安排好工程部员工做好配合工作。4.3.12 协助招聘工程部员工。4.4 工程领班岗位职责4.4.1 工程领班岗位说明4.4.2 直属主管： 工程主管4.4.3 、职责概述 4.4.4 在工程主管的领导下，组织带领班组成员做好小区设施设备维护保养及业主报修工作。4.4.5 、任职资质：有电工操作证4.4.6 、岗位职责4.4.7 协助上司执行各项维修工作，部署及督导维修人员工作。直接负责项目包括高低压配电系统、照明系统、各单元供电系统、公共设备供电系统、控制盘、楼宇自动化管理系统、消防监控系统、保安监控系统、CATV系统、通信系统等。4.4.8 依照定期保养时间表，进行例行保养检查，做好记录。对损坏配件及时提出购买、申请、更换，保证设备的正常工作。4.4.9 按照设备定期保养时间表，利用季节交替间隙对中央空调系统设备及其他设备进行维护保养。4.4.10 定期巡查员工之素质、设备运转情况。制定晚上值班人员对设备的巡查路线，并做好记录。4.4.11 负责协调各承办商的工作及工程水准，并提交质量报告。4.4.12 协助监督及验收工程，把有关工程遗漏事项向上级报告。4.4.13 协助收发各项维修工具及材料，并做好记录。4.4.14 安排员工工作及解决有关业户投诉的工作，并予以记录。4.4.15 协助编排员工轮休表及加班申请的记录。4.4.16 监导员工做好值班记录工作、交接班工作、员工日记工作。4.4.17 每日填写工作报告，巡视小区的供配电情况，按时做好抄表记录。4.4.18 保管好小区各公众地方、设备房间的钥匙，并做好使用记录。4.4.19 遇有紧急事故，必须到现场协助处理。4.4.20 做好员工操作证考核的编排工作。4.4.21 完成上司指派的其他工作。4.5 强电工岗位职责4.5.1 、岗位说明4.5.2 直属主管： 工程主管4.5.3 、职责概述 4.5.4 在工程主管领班的领导下，做好小区高低压电气设施设备维护保养及业主报修工作。4.5.5 、任职资质：有电工操作证4.5.6 、岗位职责4.5.7 执行上级所分配的工作，遇有困难可立即与上司联系，协助解决问题。4.5.8 对小区内各种电气设备，控制盘性能及操作情况须熟悉、了解，方便工作，并负责例行性及定期之检查，保养及维修。对小区内的其它设备及水路系统的阀门要熟悉，以便紧急事故时能及时的参加处理工作，减少损失。4.5.9 在巡视过程中发现设备有异常现象时，应仔细观察，及时进行处理，并向上级报告。对于一时无法处理的问题要向上级报告。4.5.10 每日定时巡查各设备之运作情况，并作记录。4.5.11 定期抄小区电表，并保存做好记录簿。4.5.12 协助领班做好设备标签。4.5.13 因工作需要申购工具、材料须先向上级申请，审批后方能报销。4.5.14 值班员工夜间巡楼时，先将值班室门锁好，然后方能离开。4.5.15 值班员工夜间必须对设备房巡查，发现异常情况及时处理，并做好记录。4.5.16 因工作需要外出或进入住户室内执行工作，须先通知上级，在小区内要携带对讲机，保持联络。工作完成后要做好场地清洁工作，并请住户确认后方可离开，同时，请客户在工作单上签名。4.5.17 接到客户投诉，要立即前往处理。事完后要到管理处做好登记。4.5.18 要穿状整齐制服准时主上、下班，对公司财务要妥善保管好。遵守公司制定的各项制度。4.5.19 工作期间，进入租户室内、公共走道区域严禁吸烟。对待客户、上司及同事要有礼貌，不讲粗话，上班时间严禁吸烟、喝酒、赌博。4.5.20 值班员工于交接班时，在接班人员对工具清点、巡视设备完好以前，下班人员不得先行离开。接班人员没有到岗时，下班人员不得离岗下班。4.5.21 当有非值班室人员进入设备房内联系工作或在设备房内施工时，要查阅有关记录，并请有关人员签名、登记。4.5.22 如遇紧急情况，必须到现场处理，并听从上司的安排。如本部门领班不在现场，应服从其他部门领班或上司的安排执行工作。4.5.23 负责巡视小区内各单元的装潢工程，如发现有违反规程现象，应立即制止，并向上司报告，以便能及时处理4.5.24 协助上司为各单元提供电源，在送电给各业户时，协助上司请业户认可签名。4.5.25 做好防风、防水、防火及堵洞工作。4.5.26 完成其他上司指派的工作。4.5.274.6 弱电工岗位职责4.6.1 、岗位说明4.6.2 直属主管： 工程主管4.6.3 、职责概述 4.6.4 在工程主管领班的领导下，做好小区弱电设施设备维护保养及业主报修工作。4.6.5 、任职资质：有电工操作证4.6.6 、岗位职责4.6.7 执行上司所分配的工作，遇有困难可报告上级请示协助解决。4.6.8 对小区内各自动化系统的操作，控制范围了解，熟练掌握，便于工作。定期对各系统进行自测，保证正常运转。4.6.9 巡视检查控制线路，及各层控制箱。保证控制系统畅通，发现问题及时处理并向上司汇报。4.6.10 积极配合上司处理业户的投诉工作。4.6.11 因工作需要申购工具、材料须向上级申请，由上级统一安排购买。4.6.12 因工作需要外出或进入租户室内工作，须先通知上级，得到准许后方可执行，在租户室内工作完成后要做好清洁工作，并由租户确认后方可离开。同时，请租户代表在工作单上签字。4.6.13 不得向租户提供私人服务及索取报酬，不得变相以向租户提供配套服务为借口，实为他人向租户强行推销产品。4.6.14 要穿着整齐准时上、下班，对公司财物要妥善保管好，遵守公司制定的各项制度。4.6.15 工作期间，在小区进入租户室内严禁吸烟，对待客户、上司、同事要有礼貌，不讲粗话，脏话。上班时间严禁喝酒，赌博。4.6.16 在交接班时，交接班人员要对设备运行情况工具情况交接清楚。并做好交接班记录。接班人员没有到岗时，交班人员不得离岗。4.6.17 如遇紧急情况，须到现场协助处理，并按上司的安排工作，如领班不在时，应服从其他上司安排的。4.6.18 注意做好各设备房防风、防水、防火及堵洞工作。4.6.19 完成上司安排的其他工作。4.7 维修技工岗位说明书4.7.1 、岗位说明4.7.2 直属主管： 工程主管4.7.3 、职责概述 4.7.4 在工程主管领班的领导下，做好小区水电设施设备维护保养及业主报修工作。4.7.5 、任职资质：4.7.6 、岗位职责4.7.7 执行上级所分配的工作，遇有困难可立即报告上级请示协助解决问题。4.7.8 对小区的给/排水系统、设备，消防水系统、设备，及潜水泵等系统的设施操作要熟悉、掌握。定期进行检查、保养、每日做好巡查工作。如发现有异常情况立即报告上司，并协助上司做好跟进检修工作，做好记录。4.7.9 每日巡查小区洗手间内是否有工作不正常，如果有就立即跟进修复。4.7.10 了解、熟悉空调系统分布，必要时按上司的安排，协助执行空调系统的检查维修工作。4.7.11 配合保安部定期对消防设施进行试验，并做好记录。4.7.12 熟悉了解小区热水炉房的操作程序，操作人员必须持证上岗。严格按照热水炉房的运行操作制度执行工作，要熟悉这套制度。4.7.13 按时巡查设备运行情况，并做好记录。发现有异常，立即报告上司，并协助上司做好跟进保养工作。定期抄录仪表读数，4.7.14 定时对设备做好维修保养工作，配合公司做好设备年检工作。4.7.15 对设备做好清楚的标志。4.7.16 因工作需要购买工具、材料须先核准后才可购买。对领用工具要妥善保管好，使用材料要作清楚的记录。4.7.17 如需外出须先通知上级，批准后才可离开。4.7.18 不得向业户提供私人服务及索取报酬，不得做有损公司形象的事。4.7.19 工作期间，进入业户室内、公共直道区域及锅炉房内严禁吸烟。上班时间严禁喝酒、赌博。4.7.20 要穿着整齐制服准时上、下班，要爱护公司的财产，遵守公司的各项制度。4.7.21 交班时必须遵守交接班制度。4.7.22 当有工作人员进入设备房施工时，要检阅有关证件，并登记好姓名及有关工作内容。4.7.23 17.当遇紧急情况，必须配合上司做好工作，服从领班的工作调配。4.7.24 18.注意做好防风、防水及防火工作。4.7.25 19.完成其他上司指派的工作。4.8 夜班值班人员岗位职责4.8.1 岗位职责按维修工岗位职责执行4.8.2 夜间值班维修工必须坚守岗位，不得脱岗、串岗4.8.3 夜间值班期间禁止在值班室内打牌、吸烟、酗酒、吃零食，注意值班室环境、卫生，保持公司对外形象。4.8.4 值班维修工应提前10分钟到岗，与管理处白班工程维修领班或主管接班（可以电话联系方式），该款同样适用于白班交接班。4.8.5 夜间值班维修工接班后应立即对小区重点设备设施进行巡查，及时发现处理事故隐患，并记录，如窨井盖等。台、汛、高温、降温期间更要对各类设施隐患进行查巡。4.8.6 遇有不能处理的设备故障，应及时向领班、主管领导报告，说明情况，提出处理方案。4.8.7 夜间值班维修工要对夜间处理的每件事进行详细记录。4.8.8 建立夜间值班夜间值班记录本。4.8.9 重大维修事情交接要有夜班、白班交接签字手续，以便日后查找责任。4.8.10 夜班维修工第二天向白班管理处工程维修主管或领班交接。4.8.11 夜间值班在接到业主报修通知时，应立即前往维修，热情为业主解决忧患之急。作好维修记录，维修收费规范按收费标准执行。4.8.12 服务用语规范、礼貌，佩带胸卡上岗，随身携带收费标准。5 班组人员安排流程和职责5.1 当班人员组合及职责管理5.1.1 一人（技术骨干）负责监督当班运作情况5.1.2 设施设备巡视，并记录数据5.1.3 二次装潢巡视，负责拍照、开具整改单和会办单5.1.4 日班应急支援接报修单5.1.5 夜间接报修单，如发生紧急情况及时通知领班或主管，并配合应急工作5.2 技术骨干组合及职责5.2.1 根据日夜间当班人员记录数据制定方案进行合理修理5.2.2 日间负责接报修单5.2.3 一周一次二次装潢跟踪监督，并且记录数据、拍照5.3 领班职责管理5.3.1 一周一次负责检查设施设备责任区域人的各类周检表记录数据5.3.2 根据记录数据制定日工作计划，提供下月工作计划项目5.3.3 组织工程人员完成本月工作计划及本周工作计划5.3.4 负责督促知道班组工作5.3.5 负责督促日夜间报修单的完成情况，并接报修单5.4 主管职责管理5.4.1 每月一次设施设备及机房月检5.4.2 根据周检记录数据，处理设施设备遗留问题5.4.3 监督班组各类周检表执行情况5.4.4 协调部门之间的配合工作5.4.5 掌控领班、仓库、请采购人员操作流程5.4.6 控制预算项目使用情况5.4.7 制定及控制设施设备大修计划和时间5.4.8 根据季节性变化做好预防性工作计划5.4.9 关注并考核工程部员工工作情况6 班组重点巡视项目的规定各类机房巡视项目进出登记记录数据启动设备、记录运行情况6.1 各类机房：制定巡视项目，提醒当班人员在巡视中重点检查项目。6.2 巡视项目：当班人员根据各类设施设备制定项目严格检查。6.3 进出登记：工作人员、当班人员、公司人员、外来人员等进出机房必须登记，同时 督促当班人员按规定巡视。6.4 记录数据：根据各类设施设备巡视项目，记录数据，提供给日班维修保养参考。6.5 启动设备：根据季节性变化（如空调制冷、制热）启动各类设施设备，并记录运行 情况。7 设施设备划分责任人区域供电设备（变配电系统）机电设备（控制箱及机电、电梯、排水系统）照明（地库、绿化、大堂、公共区域系统）弱电（监控、消防、巡更、可视对讲系统）设施（门、窗、指示牌、系统）水管管道（减压止回阀、高层减压阀、给水泵、各类阀门）责任人区域分类7.1 责任人区域各类周检表：根据公司编号配合现场情况制定每周检表，划分给责任人。7.2 人员指派：根据工程部员工考核等级，制定设施设备责任人，让最佳人选为该设施设备服务。8 设施设备月工作计划来源与执行季节性变化设施设备保养计划设施设备工程遗留问题处理计划设施设备先天隐患处理计划公司指派及驻场经理安排工作计划设施设备周检数据提出计划月工作计划来源8.1 季节性变化设施设备保养计划：8.1.1 前年12月次年1月节前保安设备重点维护保养8.1.2 2月3月节后设施设备检查使用情况8.1.3 4月5月防汛抗台、空调设施设备维护保养8.1.4 6月7月清洗水箱、维护保养减压阀8.1.5 7月8月消防系统设施设备维护保养8.1.6 9月10月高温季节后设施设备检查使用情况、各类管道保暖工作8.1.7 11月12月清洗水箱、各类阀加油保养8.2 设施设备工程遗留问题处理计划：根据季节性变化前发函给开发商，得到批复后在设施设备使用淡季进行整改。8.3 设施设备周检数据提供计划：根据周检数据提供，合理组织人员、准备材料，进行维护保养。8.4 设施设备先天隐患处理计划：向物业经理和公司工程部汇报情况，提出隐患处理的数个方案，协同公司工程部组织骨干到现场确认方案。8.5 公司指派及驻场经理安排工作计划：根据公司及驻场经理合理指派工作，申请材料，计划性安排工作。9 班组月安全会议内容9.1 在每月2830日，传达公司工程部会议精神，介绍其他楼盘存在及遇到的问题。9.2 总结上月工作情况，传达下月工作计划。9.3 对工程部全体员工培训，并进行考核。闭环汇总10 工程部设施设备责任区域各类表单运转流程月检表周检表日夜巡检表10.1 月检表：工程主管或领班每月一次对所有设施设备及机房检查，并且做好记录。10.2 周检表：工程部的设施设备划分区域给个人，每周一次对责任区域检查，并且做好记录。10.3 日夜巡检表：工程部当班人员每天对所有设施设备责任区域检查，并且做好记录。11 工程部设施设备内部培训流程11.1 每月一次设施设备某项目培训11.2 项目培训师由设施设备责任人负责讲解和出题，并且进行考核。12 工程部接报修单流程12.1 维修人员接到电话后，准备好相应的工具，至租户单元进行维修工作。12.1.1 在预计的维修时间内完成维修工作，维修人员将已由租户签字确认的维修单空白部分填妥后，及时交予客服部，如业主方须交纳维修费时（费用业主已确认），维修人员必须第一时间将现金及报修单交至客服处开具发票，并及时送给租户。12.1.2 在维修过程中如遇到需业主自行购买维修材料时，维修人员在维修单中注明情况，第一时间交予客服部。待接到业主通知材料已准备完毕后，客服部再通知维修人员上门维修（尽量安排原维修人员，如原维修人员无法及时赶到，则与业主协商是否更换其他维修人员或等待原维修人员）。12.1.3 在维修过程中如遇到维修人员能力不及之处（如门禁对讲系统），维修人员应在维修单中注明情况，第一时间交予工程领班或主管确认，并通知相关外判维修单位、安排维修时间，同时通知客服部，客服部应及时与业主联系，告知情况，与业主约好维修时间。如维修单位未能在约定时间到达，客服部应及时通知租户预约下次时间，并致以歉意。在维修单位为业主进行维修时，客服部应通知工程部人员给予配合。12.1.4 客服部如接到特大工作维修单时，应会同工程部与业主协商，预约维修时间。12.2 维修人员在维修结束的返还路上遇业主直接报修时，应以对讲机或内线电话的方式通知客服部，将具体情况告知。客服部在接到维修人员通知后，将已维修结束的维修单记录好完工时间，并开具新的维修单（业主直接报修），等维修结束后请业主签字确认。注：在业主报修的过程中，客服部应及时跟进并回访，及时将各种情况转给各职能部门，以避免业主投诉。13 工程部设施设备各类检查（见附页）14 给排水系统操作手册14.1 水泵房供水系统操作方法：14.1.1 人工操作方法（ 常规）14.1.1.1 电源指示灯亮，电源正常14.1.1.2 旋转选择开关至手动位置，按压绿色起动按钮，水泵会正常起动，同时运转指示灯会亮灯指示14.1.1.3 通过按压红色停止按钮会中止水泵工作，运转指示灯会同时熄灭14.1.1.4 人工操作完毕以后注意要将选择开关旋转到自动状态14.1.2 自动操作系统程序：在贮水箱与屋顶生活水箱内安装有液位控制器，液位控制器与水泵控制屏相连接14.1.2.1 屋顶生活水箱共安装四个液位控制器，分别具有以下功能：a) 液位控制器1号（超低水位报警）：此装置安装在水箱最低位置（相当于消防水位），液位控制器将讯号传送至控制屏，控制屏会发出低水位报警b) 液位控制器2号（起泵）：当水箱的水不充足时，2号液位控制器会将信号传送至水泵控制屏，使水泵自动起动，把水从贮水箱提升至屋顶生活水箱c) 液位控制器3号（高水位停泵）：此控制器安装在一定位置，当水位到达此高度时，信号会传送给水泵控制屏，使水泵停止d) 液位控制器4号（超高水位报警）：此控制安装在水箱溢流水位处，当水位到达溢流位置时，控制器会将信号传送给控制屏，并发出超高水位报警14.1.2.2 贮水箱内同时也安装二个液位控制器，分别具有以下功能a) A.液位控制器1号（低水位报警及停泵）：当贮水箱内水不充足时，控制箱发出信号给控制屏，控制水泵停止运行并发出低水位报警b) B.液位控制器2号（超高水位报警）：当贮水箱内水位到达溢流位置时，液位控制器将信号传送给控制屏并发出警报（注：在贮水箱内的浮球阀失灵时，才会出现上述异常情况）给水泵控制屏有信号接至大厦楼小区宇控制中心，可以在控制中心获悉水泵工作是否正常。14.2 供水泵操作方法14.2.1 水泵动作由压力开关自动控制，每当系统压力下降，水泵切入工作后，水泵便进行启动供水；14.2.2 当系统压力恢复正常后，水泵将自动停止工作14.2.3 水泵的切入按系统的流量要求而定，当系统压力因流量增大而进一步下降，水泵便按系统流量需求自动切入供水，直至系统压力回复预设压力后停泵；14.2.4 当系统用水流量很小时，系统压力可由压力罐来补充和调节，以避免水泵持续运转；14.2.5 当水泵或系统出现故障时，可人工按压急停按钮或停止水泵电源，使水泵停止运行。14.2.6 屋顶水箱内在低水位应装有液位控制器，当贮水箱的水将耗尽时，水泵将停止运行。14.3 压力流排水系统14.3.1 部分污废水或雨水