现代农业产业投资基地建设项目可行性研究报告.doc

现代农业产业投资基地建设项目可行性研究报告委托单位：湖南格瑞农业投资有限责任公司编制单位：长沙新中招标代理有限公司编制日期：二一三年十一月115编 制 人 员 名 单项 目 负 责 人： 肖高升 注册咨询师 造价工程师工 程 师 编 制 人 员： 李细坤 注册咨询师造价工程师工程师 李 毅 注册咨询师工 程 师 杨庆辉 造价工程师 高级工程师 欧 毅 造价工程师 工 程 师 易 伟 经 济 师吴彩平 工 程 师校 对 人 员： 周 勉目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章业主基本情况6一、企业概况6二、技术负责方简介7第三章项目背景和建设的必要性11一、项目背景11二、项目建设的必要性18第四章项目市场分析23一、红豆杉市场前景分析23二、红豆杉市场现状30三、营销策略、方案、模式33四、产品方案33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34第六章项目建设内容及规模38一、建设规模38二、建设内容38第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路设计42五、给排水47六、电力、电信54七、绿化54八、红豆杉种植方案55第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、森林防火预案72三、安全75四、病虫害的防治76第十一章项目的管理及实施78一、组织机构78二、项目的监督和评价80第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103一、发展高科技生态农业是防范农业风险的根本途径103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109附件：1、湖南格瑞农业投资有限责任公司营业执照复印件2、湖南格瑞农业投资有限责任公司组织机构代码证复印件 第一章 总 论一、项目概况1、项目名称现代农业产业投资基地建设项目2、建设单位湖南格瑞农业投资有限责任公司3、建设地点本项目位于宁乡县金洲新区南面、夏铎铺镇新塘冲村，距关山收费站仅4公里，319国道紧邻基地南面，基地东面是新区规划的城市路网，现有6m宽村道。区域优势明显，交通便利。 图1-1 项目所在区位图4、项目建设内容根据本项目的总体规划，该项目建设内容包括基础设施、公共服务设施、房屋、绿色有机农业基地等。5、项目建设规模项目规划总用地面积约264291.99（约396.436亩），其中道路广场占地面积约10000.00（约15.00亩），绿化景观占地面积（不含自然山体）约12000.00（约18.00亩），游步道占地面积约21000.00（约31.50亩），建筑占地面积约3629.00（约5.44亩），绿色有机农业基地占地面积约217665.09（约326.496亩）。项目规划总建筑面积约6010.00，其中办公宿舍楼建筑面积约4898.00（1栋），专家宿舍楼建筑面积约772.00（4栋），门亭建筑面积约72.00（2栋），休息亭建筑面积约60.00（4栋），其他构筑物建筑面积约208.00（5栋）。具体建设内容和建设规模详见第四章。6、投资规模本项目计划总投资约10432.81万元，其中工程费用约5323.75万元，土地费用约1628.90万元，工程建设其他费用约497.99万元，预备费用约582.17万元，流动资金约2400.00万元。7、资金来源根据项目建设内容和建设规模，项目总投资约10432.81万元，建设资金由建设单位自筹。8、项目建设定位本项目定位：生态自然的绿色有机农业基地，它的建设顺应现代新型农业的发展，将成为湖南农业的新典范，对建设绿色湖南起着极强的推动作用。9、建设目标本项目旨在：实施农业产业化、现代化、标准化，发展农村生产力；增加农民收入，提高农民生活水平；完善道路交通设施、供水、供电、绿化亮化等工程，改善农村基础设施条件；增加各类卫生设施等，促进农村社会事业发展。10、项目实施进度计划根据建设规模和资金筹措方案，项目从2014年1月开始建设，2014年12月建设完成，工期12个月。二、项目提出的理由“十二五”时期，世情、国情、农情将继续发生深刻变化，我国农业和农村经济发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，同时也面临着诸多风险挑战。党中央、国务院高度重视“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，全社会关心农民、支持农业、关注农村的氛围更加浓厚，农业和农村经济发展的环境条件更加有利。一是我国已进入以工补农、以城带乡的发展阶段，2010年国内生产总值超过39万亿元，财政收入突破8万亿元，综合国力和财政实力不断增强，强农惠农力度将持续加大。二是我国工业化已进入中期阶段，“十二五”时期城镇化率将超过50%，对农业和农村经济发展的拉动作用将更加明显。三是经济结构战略性调整不断深化，扩大内需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。四是农村改革深入推进，体制机制不断完善，农业和农村经济发展的制度基础更加坚实，发展活力将进一步增强。但是，我国农业现代化滞后于工业化、城镇化的问题相当突出，农村发展滞后、城乡发展不协调越来越成为我国现代化建设的关键制约。一是农业发展的基础尚不稳固。农业基础设施薄弱、物质装备水平不高、科技自主创新能力不强、公共服务和社会化服务滞后、组织化程度较低等问题突出，在资源短缺与环境约束加剧、农产品需求刚性增长、国内外传导联动和相互影响日益加深的背景下，保障农产品供求总量平衡、结构平衡、质量安全和生态安全的压力增大。二是农村生产要素流失严重。在工业化、城镇化快速发展中存在着耕地占多补少、占优补劣和非农化、非粮化现象；随着农村劳动力大量转移，农村劳动力已进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，关键农时缺人手、现代农业发展缺人才、新农村建设缺人力问题凸显；农村资金外流、金融服务供给不足问题依然突出，加快建立城乡要素平等交换和合理补偿机制的要求更加迫切。三是促进农民持续较快增收难度增大。农业生产进入高成本阶段，金融危机后农民外出务工增速放缓，城乡居民收入差距扩大的趋势尚未遏制，缩小城乡差距任务艰巨。站在新的历史起点上，继续保持农业和农村经济发展的好形势，必须抓住难得的历史机遇，创新发展思路，转变发展方式，突出发展重点，破解发展难题，提高发展质量，更加奋发有为地发展现代农业、推进社会主义新农村建设。在政府坚持把加快推进农业现代化作为主攻方向这个大背景下，湖南格瑞农业投资有限责任公司依托强大的经营管理能力和雄厚的资金实力，借助金洲新区经济的高速发展，充分挖掘宁乡金洲新区夏铎铺镇新塘冲的自然资源优势和地理优势，以现代农业产业投资为重点，将农业投资研究、农业种植、农业养殖等融为一体，探索土地流转信托，开展现代农业产业化经营，实现繁荣农村经济，带领农民致富。三、建设单位基本情况公司名称：湖南格瑞农业投资有限责任公司公司地址：宁乡金洲新区金洲大道东288号法定代表人姓名：周小莉注册资本：人民币壹仟万元整实收资本：人民币伍佰万元证公司类型：有限责任公司经营范围：农业投资；蔬菜、水果种植，家禽、家畜、鱼的养殖；会务服务。（不含前置审批和许可项目，涉及行政许可的凭许可证经营）。成立日期：二一三年十一月十二日湖南格瑞农业投资有限责任公司为湖南省信托有限责任公司为发展土地流转信托、开展农业产业化经营而成立的子公司，公司设董事会，由湖南省信托有限责任公司委派周小莉为董事长；设经理一名，由湖南省信托有限责任公司委派周勇峰为经理；公司不设监事会，只设监事一名，由湖南省信托有限责任公司委派胡爱明为监事。公司注册资本1000万元，实收资本500万元，具体出资情况如下：姓名或名称缴的注册资本认实缴出资额出资比例出资时间余额缴付期湖南省信托有限责任公司900万元450 万元90%2013-112015-11-4长沙德恒投资管理咨询有限公司100万元50 万元10%2013-112015-11-4四、研究依据中华人民共和国城市规划法； 中华人民共和国环境保护法；中华人民共和国土地管理法；中华人民共和国农村土地承包法；中华人民共和国国土管理法实施条例；中华人民共和国耕地占用税暂行条例；国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要；全国农业和农村经济发展第十二个五年规划；中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见；中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定；国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知（国办发200771号）；国务院关于促进节约集约用地的通知（国发20083号）；农村土地承包经营权流转管理办法（中华人民共和国农业部令 第47号）；中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包经营制度的意见（2006年1月18日湘办发20062号）；关于积极推进农村土地承包经营权流转促进农业适度规模经营的意见（湘办发200915号）；关于公布湖南省征地补偿标准的通知（湘政发201246号）；国土资源部发布支持社会主义新农村建设的通知（国土资发200652号）；宁乡县社会主义新农村建设总体规划；湖南省耕地占用税实施办法；湖南省基本农田保护条例；湖南省实施<中华人民共和国土地管理法>办法；湖南省实施<中华人民共和国农村土地承包法>办法；湖南省土地利用总体规划条例；长沙市委关于推进农村改革发展的实施意见(2008年12月9日中国共产党长沙市第十一届委员会第七次全体会议通过)；长沙市总体城镇体系规划（2010-2020）；城市用地分类与规划建设用地标准；长沙市控制性详细规划成果标准；宁乡县城总体规划修编（2010-2030）；长沙市征地补偿安置条例；长沙市征地补偿实施办法(长沙市人民政府第103号令）；长沙市人民政府关于执行征地补偿标准的通知（长政函【2010】96号）投资项目可行性研究指南；国家发改委、建设部2006年7月联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）；其他有关专业设计规范；项目单位提供的其他各项基础资料。五、研究范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、可行性、项目建设的意义等进行分析；2、对地区社会经济、建设规模、建设条件等的研究；3、对项目工程建设方案等的研究；4、对项目节能、环境影响、卫生、安全等方面的分析；5、对项目实施进度计划等的确定；6、对项目投资费用估算及技术经济进行综合评价；7、提出项目的可行性研究工作结论。六、研究原则1、以人为本原则从总体布局到空间尺度充分注重以人为本，体现人文关怀，营造自然和谐的环境，满足员工、专家的工作生活环境需求，使员工创造自然又融入自然。2、生态优先，可持续发展原则保持良好的生态环境是基地可持续发展的保障，是本项目有序开发的前提条件。基地拥有得天独厚的自然环境，大面积的水域、原生态的农田、生态自然的山体为建设基地提供优越的自然条件，也是各项绿色有机农业开发的承载体，规划中坚持保护与利用相结合，采取严格保护，适度利用的方针。3、因地制宜原则尊重自然，师法自然，充分尊重和利用现有自然景观，保持主要特征，充分发挥其自然潜力，达到功能与自然相结合，构筑产业与自然、建筑与自然浑然一体的生态空间。七、主要技术经济指标1、建设用地情况本项目规划总用地面积约396.436亩（264291.99），其中21.10亩以挂牌方式取得，375.336亩以流转租赁方式取得。2、主要技术经济指标该项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 主要技术经济指标一览表 序号指标名称单位数 据备 注1总用地面积m2264291.99约396.436亩1.1道路、广场m210000.00约15.00亩1.2绿化景观（不含自然山体）m212000.00约18.00亩1.3游步道m221000.00约31.50亩1.4建筑占地面积m23629.00约5.44亩1.5绿色有机农业基地m2217665.09约326.496亩2总建筑面积m26010.002.1办公宿舍楼m24898.002.2专家宿舍楼m2772.002.3门亭m272.002.4休息亭m260.002.5其他m2208.003建设周期月122014.1-2014.124主要经济指标4.1总投资万元10432.814.2收入总额万元43689.764.3总成本费用万元16425.444.4利润总额万元27264.324.5所得税万元6816.084.6税后利润万元20448.244.7税后经济净现值万元1681.744.8税后全部投资财务内部收益率%9.70594.9税后投资回收期（含建设期）年11.5102八、项目进展情况2013年10月，受湖南格瑞农业投资有限责任公司的委托，由我公司承担现代农业产业投资基地的可行性研究工作。我公司在签定合同后，成立了专门的研究小组，立即开展工作，首先在地形图上进行了方案研究，并组织人员开展一系列的社会、经济、市场调查及工程勘察工作，对区域地形、地质、水文、环境进行了全面的调查，比较详尽地收集了有关资料，对规划思路、建设方案、建设规模和技术标准进行了反复论证，在充分掌握定性、定量资料的基础上，于2013年11月完成了本报告的编制工作。九、结论与建议拟建项目是在遵循国家政策、行业规划、地方建设的前提下，通过创新，打造形成“农民增收、投资方盈利、政府创税、县域经济发展”的多赢格局。项目建设具有良好的经济效益与很好的社会效益。但是项目投资大，时间较长，项目实际操作可能具有一定的不确定性风险。建议完善细化项目合作条件，尽快落实土地开发法律文件，加强资金筹措，抓紧加快前期准备工作，争取政府优惠政策。建议加强项目组织领导、制定项目的管理制度；制定“项目发展风险防范处理预案”、实行项目工程与主材及设备采取招投标管理制；强化项目资产价值的挖掘与开拓，规避项目的“隐性”风险，以确保项目发展目标的顺利实现。第二章 项目建设的背景与意义从党中央“推进生态文化，建设美丽中国”的战略目标到湖南省绿色湖南建设纲要，国家政策、行业规划、地方建设等无不围绕生态文明建设主题，突出生态、绿色、环保。随着生产力的发展、科技的进步，农业产量得到大幅增加，但化肥、农药等化学物质的长期过量使用，导致土壤退化、重金属残留超标、环境污染和食品安全问题越来越严重。与此同时，城镇居民收入的增加，人们生活水平的不断提高，在饮食方面，不再单单只为吃饱，而是更加注重食品的卫生性、安全性、保健性。农产品的市场供给摆脱了紧缺的状况，由供不应求向供大于求转变，消费者不再追求大宗的农产品，而是注重天然、保健的农产品。因此，发展现代化绿色有机农业将是农业发展的主导模式。一、项目建设的背景1、国家坚持把加快推进农业现代化作为主攻方向“十二五”时期是我国全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期，也是加快推进农业现代化、建设社会主义新农村的重要时期。“十一五”以来，中央坚持把“三农”工作作为全党工作的重中之重，不断完善强农惠农政策，加大“三农”投入力度，在各级各部门和亿万农民群众的共同努力下，农业和农村经济克服严重自然灾害和国际金融危机等影响，实现了持续稳定发展，完成了“十一五”规划确定的主要目标和任务。粮食连年增产，总产连续4年保持在5亿吨以上，粮食综合生产能力稳步迈上了万亿斤新台阶。“菜篮子”产品供应充足，满足了市场多样化需求。农民收入较快增长，先后跨越4千元、5千元大关，年均实际增长8.9%，增速超过“七五”以来各个时期。农业物质技术装备条件明显改善，农业科技进步贡献率和农作物耕种收综合机械化水平均达到52%，分别增长4个和16个百分点，标志着科技已成为我国农业发展的主要推动力量，农业生产方式正由千百年来人力畜力为主转入以机械作业为主的新阶段。农业农村改革开放取得新成就，农村土地承包关系继续保持稳定，土地流转平稳有序，家庭农（牧）场、种粮大户不断涌现，农民专业合作社达到37万多家，农业产业化经营组织达到25万个，新型农业生产经营主体逐步发展壮大；农产品进出口贸易额突破1000亿美元，我国已成为世界上第三大农产品贸易国。农村二三产业快速发展，农产品加工业产值与农业总产值之比提高到1.7：1；乡镇企业增加值超过11万亿元，年均增长12.9%；休闲农业年接待游客超过4亿人次，营业收入超过1200亿元；农林牧渔服务业总产值超过2300亿元，比2005年增长110%以上。社会主义新农村建设开创新局面，农村基础设施和教育、卫生、文化、社会保障等社会事业加快发展，村容村貌明显改观，涌现了一大批示范典型。农业和农村经济发展取得的巨大成就，为我国成功应对各种困难和风险，保持经济社会平稳较快发展奠定了坚实基础。“十一五”是极不平凡的五年，是现代农业加快发展、新农村建设扎实推进的五年。实践表明，要保持农业和农村经济又好又快发展，必须深入贯彻落实科学发展观，全面落实“重中之重”战略思想，完善强农惠农政策，健全农业支持保护体系；必须坚持立足国内保障粮食基本自给的方针，切实加强农业基础设施和装备建设，不断提高农业综合生产能力和抗风险能力；必须坚持强化农业科技创新和推广服务，切实增强农业科技支撑能力，推动农业和农村经济发展方式转变；必须坚持和完善农村基本经营制度，推动农业生产经营体制机制创新，不断增强农业和农村经济发展活力；必须坚持统筹城乡发展方略，深入推进社会主义新农村建设，加快形成城乡经济社会一体化发展新格局。“十二五”时期，世情、国情、农情将继续发生深刻变化，我国农业和农村经济发展仍然处于可以大有作为的重要战略机遇期，同时也面临着诸多风险挑战。党中央、国务院高度重视“三农”工作，把发展现代农业作为加快转变经济发展方式的重大任务，把同步推进工业化、城镇化和农业现代化作为政策导向，把统筹城乡发展作为全面建设小康社会的根本要求，全社会关心农民、支持农业、关注农村的氛围更加浓厚，农业和农村经济发展的环境条件更加有利。一是我国已进入以工补农、以城带乡的发展阶段，2010年国内生产总值超过39万亿元，财政收入突破8万亿元，综合国力和财政实力不断增强，强农惠农力度将持续加大。二是我国工业化已进入中期阶段，“十二五”时期城镇化率将超过50%，对农业和农村经济发展的拉动作用将更加明显。三是经济结构战略性调整不断深化，扩大内需战略全面实施，城乡居民消费结构加快升级，农业和农村经济发展的空间将更加广阔。四是农村改革深入推进，体制机制不断完善，农业和农村经济发展的制度基础更加坚实，发展活力将进一步增强。但是，我国农业现代化滞后于工业化、城镇化的问题相当突出，农村发展滞后、城乡发展不协调越来越成为我国现代化建设的关键制约。一是农业发展的基础尚不稳固。农业基础设施薄弱、物质装备水平不高、科技自主创新能力不强、公共服务和社会化服务滞后、组织化程度较低等问题突出，在资源短缺与环境约束加剧、农产品需求刚性增长、国内外传导联动和相互影响日益加深的背景下，保障农产品供求总量平衡、结构平衡、质量安全和生态安全的压力增大。二是农村生产要素流失严重。在工业化、城镇化快速发展中存在着耕地占多补少、占优补劣和非农化、非粮化现象；随着农村劳动力大量转移，农村劳动力已进入总量过剩与结构性短缺并存阶段，关键农时缺人手、现代农业发展缺人才、新农村建设缺人力问题凸显；农村资金外流、金融服务供给不足问题依然突出，加快建立城乡要素平等交换和合理补偿机制的要求更加迫切。三是促进农民持续较快增收难度增大。农业生产进入高成本阶段，金融危机后农民外出务工增速放缓，城乡居民收入差距扩大的趋势尚未遏制，缩小城乡差距任务艰巨。在工业化、城镇化深入发展中同步推进农业现代化是“十二五”时期的一项重大任务，必须按照高产、优质、高效、生态、安全的要求，加快转变农业发展方式，深入实施科教兴农和人才强农战略，强化基础设施和物质装备条件建设，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化，提高农业综合生产能力、抗风险能力和市场竞争能力。本项目将充分利用农村土地资源，引进农业资本，完善现代农业产业体系，推进农业结构战略性调整，提高农民职业技能和创收能力，千方百计拓宽农民增收渠道，促进农民收入持续较快增长；加强农村基础设施建设，推进城乡经济社会发展一体化。2、中共湖南省委办公厅、湖南省人民政府办公厅积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营为进一步优化农业生产要素配置，提高农业产业化经营水平，促进农民增收，省委、省人民政府关于积极推进农村土地承包经营权流转，促进农业适度规模经营提出意见。1）、农村土地承包经营权流转的总体要求和基本原则1总体要求。全面贯彻落实党的十七届三中全会和省委九届六次全会精神，以科学发展观为指导，以农村土地法律法规为依据，以维护农民土地承包权益为核心，以稳定并长久保持农村土地承包关系不变为基础，以合理配置农村土地资源、促进农业产业发展和农民增收为目标，建立“政府引导、市场调节、农民自愿、依法有偿”的流转机制，健全农村土地承包经营权流转市场，加强农村土地承包经营权流转管理服务，不断创新农业生产经营方式，进一步提升农业适度规模经营水平。    2基本原则。第一，稳定放活原则。坚持家庭承包经营制度，保持第二轮土地承包的长期稳定，稳定现有土地承包关系。鼓励创新农村土地承包经营权流转机制，进一步放活农村土地承包经营权，探索农业生产经营新形式。第二，依法自愿原则。农村土地承包经营权流转不得改变土地集体所有的性质，不得改变土地的用途，不得损害农民土地承包权益。充分尊重农民意愿，不得强迫或阻碍农民流转土地。第三，有偿协商原则。充分发挥市场配置资源的作用，引入市场机制推动农村土地承包经营权流转，不得采用行政手段包办代替。流转的条件、方式、期限、价格由流转双方自主协商，流转的收益归承包农户所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。第四，规范有序原则。坚持因地制宜，从实际出发，既要积极稳妥有序推进，又要加强管理、指导和服务。2）、创新农村土地承包经营权流转机制1全面落实农村土地承包经营权。在第二轮农村土地承包关系得到全面确定并总体稳定的情况下，抓紧做好后续完善工作，全面推进集体林权制度改革，依法明晰林地承包经营权，将农村土地承包经营权证和林权证全面发放到户，为农村土地承包经营权流转奠定基础。认真清理、规范整理和永久管理好农村土地承包档案资料。建立农村土地承包经营权登记制度，因农村土地被依法征收或征用、农户土地承包经营权被依法收回或调整等，导致农户承包地发生异动的，发包方应根据管理权限到县级农村经营管理部门或林业行政主管部门办理土地承包经营权证或林权证变更登记，变更情况应及时张榜公布。进一步完善农村土地承包经营权权能，2009年，在长株潭“两型社会”综合配套改革试验区开展农村土地承包经营权抵押和农民以土地承包经营权换城镇社会保障试点。2积极推行多种农村土地承包经营权流转形式。鼓励农民采取转包、转让、出租、互换、入股等形式流转土地承包经营权。支持农民以土地承包经营权入股组建农村土地股份合作社。积极发展专业大户、家庭农林牧渔场、农民专业合作社和公司企业等规模经营主体，探索发展多形式、多途径、多领域的农业适度规模经营模式。鼓励林地承包经营权和农村“四荒”(荒山、荒沟、荒丘、荒滩，下同)资源依法流转，承包期内承包者对其承包经营的林地和“四荒”资源依法享有转包、转让、出租、入股、拍卖、继承、抵押等权利。鼓励农民自愿将剩余承包期的土地承包经营权一次性流转，鼓励长期外出迁入城镇并有稳定职业和固定住所的农民自愿有偿退出土地承包经营权。外出务工农民可以将承包土地委托给村组集体组织或土地流转服务组织，并由其代为组织流转。对承包土地全部委托给乡镇、村土地流转服务组织，且流转期限在5年以上的农户，各县市区要结合实际，制定鼓励政策。有条件的县市区可将土地长期流转出去的农民纳入农村社会养老保障体系。    3充分发挥村组集体组织在推进农村土地承包经营权流转中的作用。村组集体组织要切实加强对农村土地承包经营权流转的组织、引导、协调和服务。在征得农民书面同意和委托后，村组集体组织或土地流转服务组织可以通过多种形式，进行土地的统一流转。对依法收回的承包地和农民自愿放弃的承包地以及新增耕地，可由村组集体组织或土地流转服务组织统一流转，也可发包给农户进行承包经营。认真做好撂荒土地流转工作，引导农民自愿将撂荒土地流转出去。鼓励各类规模经营主体承租、经营撂荒土地。对撂荒一年以上的承包土地，村组集体组织可组织代耕，代耕收入及国家的各种补贴归代耕者所有。对举家长期外出且失去联系农户的撂荒土地，可由村组集体组织代为流转，但不得改变土地承包关系。    4大力支持各类经营主体参与农村土地承包经营权流转。鼓励结合优势特色产业、主导产业，成片集中流转承包地，发展农业适度规模经营。鼓励社会资本和城市工商企业到农村租赁农户承包地投资农业规模经营项目，兴办或与农民联办农业企业。对社会资本、城市工商企业参与农村土地承包经营权流转，领办或与农民合办专业合作组织的，同等享受国家扶持农民专业合作组织发展政策，其利用流转土地依法兴办的农业企业，可享受国家扶持民营企业和中小企业发展的有关优惠政策。支持农民专业合作社承租和连片开发经营农民流转土地。本项目意在以“探索农村经济发展新模式，实现农村土地流转形式的成功嫁接，构建新农村建设光辉典范”为目标，广拓渠道吸引投资，促进农村经济腾飞与城市同步发展，提高农民生活水平，进而形成“农民增收、投资方盈利、政府创收、县域经济发展”的多赢格局。3、宁乡从农业大县向农业强县转变从2004年开始，中央连续四年出台“一号文件”，指导“三农”工作。围绕促进农民增收，提高农业综合生产能力，建设社会主义新农村以及发展现代农业等中心提出了具体的指导意见。“三农”问题，备受中央牵挂。而宁乡作为传统的农业大县，县委、县政府始终对农业高度重视。多年来，决策者们思考并努力践行的是宁乡农业如何从刀耕火种中走出传统，实现由农业大县向农业强县、由传统农业向现代农业的转变。回眸宁乡近十年来农业发展轨迹，我们能清晰地感受到转变的脉络。10年来，全县农业总产值由2002年的347869万元增加到2012年的128.04亿元；全县农民人平纯收由2002年的3001元增加到2012年的13763元。 10年来，宁乡致力于产业结构调整，种、养产业全面推进。种植方面已形成优质稻、烟叶、茶叶、蔬菜、花卉苗木等规模产业；养殖方面已形成了生猪、家禽、水产等拳头产业。2012年实现农业总产值128.04亿元，比上年增长5%。其中种植业产值64.95亿元，增长4.1%；林业产值3.65亿元，增长7.6%；牧业产值52.98亿元，增长4.9%；渔业产值4.62亿元，增长8%；农林牧渔服务业产值1.84亿元，增长8.1%。全年粮食种植面积193.69万亩，其中稻谷种植面积179.6万亩。蔬菜种植面积59.15万亩，增长5%；烟叶种植面积9.6万亩，增长9%；油料种植面积10.95万亩，增长41.7%。主要农产品产量稳中有增，全年粮食总产量85.25万吨，与上年持平；烟叶1.4万吨，增长8.5%；蔬菜136.8万吨，增长5%；油料1.44万吨，增长24.1%；全年出栏肉猪241.69万头，增长3.3%；出笼家禽4122.55万羽，增长3%。全县年末农机总动力157.57万千瓦，比上年增长1.5%。共有联合收割机4182台，大中型拖拉机1471台，小型拖拉机7001台，插秧机306台,分别比上年增加316台、60台、898台、33台。水稻耕、种、收综合机械化水平达到69.4%，比上年提高0.3个百分点。农村基础设施加快改善，全年实现水利建设投入6亿元，治理病险水库31座，清淤山塘1.36万亩，安全饮水解困10.4万人。新建改造农村公路610公里，整修加固危桥23座，为1.58万户偏远乡镇群众开通电视信号。新建户用沼气池1927口，养殖小区联户沼气工程15处。4、行业背景从发达国家农业发展的历史看, 当农业发展到较高水平后,工商资本,金融资本的进入是大势所趋。资本的进入，带来现代生产要素。中国农业正在从传统农业向现代农业迈进,现代农业最突出的特点就是"资本农业", 以资本为纽带引入大量现代生产要素。目前,我国强农惠农政策和农业发展框架已经基本确立,但农业发展活力不足,"土地,劳动力,资金"三大要素外流问题依然突出。中国农业的"资本时代"正在到来。国际资本和国内工商资本进入农业, 这是国内外共同的市场规律,不可阻挡。目前,我国农业已形成对外开放格局,特别是在加入WTO后,对农业开放做出了一系列承诺,各项准入限制正逐步取消；同时,国内农产品市场体系已大大发展,农产品期货市场和各种现货市场已较为完备。这一切,为资本的进入铺平了道路。资本像一个纽带,聚集着人才,管理,技术,资金,涌动着勃勃生机,带给传统农业效率更高的生产模式。与我国农村种地主要靠"386199(妇女,儿童和老人)部队"迥异的是, 农业跨国公司里充斥着大批专业的硕士,博士。世界第三大果商澳门恒河果业在重庆江津区投资,与农民合作建设柑橘基地,从美国,澳大利亚,南非等国带来70多个优良品种。这些品种都申请了专利保护,几乎覆盖了全球各大区域,不同时段,一下子将我国的柑橘品种水平提高了几十年。目前，中国"三农"问题大致为:中国农民问题主要是低收入,农业问题主要是低生产率,农村问题主要是疲弱的基础设施，而解决思路是发展提高组织化水平和科技水平,资本显然可以成为一个强大的助推器。5、农村旅游、休闲度假旅游兴盛随着我国经济的持续快速增长和人民生活水平的不断提高，在传统的观光旅游持续增长的同时，休闲度假旅游得到快速发展。现今世界，休闲度假旅游业作为富有蓬勃活力和巨大潜力的朝阳产业，已成为各国高度重视和普遍关注的行业。我国休闲旅游业在经历以观光为目的的初级发展阶段后，休闲度假式旅游及其它商业性旅游将成为旅游消费的主流，休闲度假产业掘金时代真正开始。中国是休闲度假发展的一个巨大潜力市场，旅游休闲度假资源体系在全国各区域形成一张巨大的网，旅游风景区（景点）、休闲度假区、大型休闲娱乐度假地、度假酒店（度假村、度假俱乐部、度假公寓）等应运而生，休闲度假、旅游房地产、分时度假等模式也随之发展，旅行社营销网络、网络媒体、传统旅游产业公司、营销销售代理等中介相关机构大量介入，极大的促进了休闲度假产业的形成与发展，并有加速发展的趋势，中国发展休闲度假的时机已经成熟。随着我国元旦、春节、五一、十一、清明、中秋、重阳、双休日等假日大幅度延长，城市及乡村休闲度假、风景旅游胜地度假、假期休闲度假、运动健康休闲度假、驾车休闲度假、家庭交友休闲度假等丰富多彩的休闲度假形式大量涌现。在竞争激烈的现代社会, 都市人更加向往田园牧歌式的生活,“开轩面场圃, 把酒话桑麻”的生态旅游已成为都市人假日、周末休闲娱乐的一种独特的旅游形式。随着经济的快速增长和城市居民生活水平的大幅提高，消费能力的极大增强，居民对娱乐休闲等精神生活的需求也随之急剧增长，给生态旅游的发展提供了巨大的契机。图2-1 全国农业旅游示范点结构示意图二、项目建设的必要性1、公司发展土地流转信托业务的需要在经历过近几年的高速增长之后，信托资产规模目前接近十万亿元，信托行业的业务增速开始放缓。而随着券商和基金子公司的类信托业务的开展，以及监管机构对信托公司开展地方融资平台业务进行窗口指导，信托公司开辟新的业务增长点显得尤为重要。在此背景下，土地流转信托成为一个市场容量很大的业务领域。土地流转信托是指将农村土地使用权（包括农用地的土地承包经营权、集体建设用地使用权以及宅基地使用权）作为信托财产，委托给信托公司进行经营管理，然后通过货币化、证券化的方式实现信托财产的票据化和标准化设计，农民凭证定期领取收益。未来极有可能出台规范土地流转的土地改革方案配合城镇化建设，全国各地有可能像当年土地承包责任制那样掀起农用土地流转热潮。今年10月10日，中信信托发行的首单土地流转信托产品正式成立，标志着信托行业开始驶入土地流转信托“蓝海”。公司在宁乡金洲新区建设农业投资基地，有利于更加贴近农村，实地观察研究农村、农业、农民，有利于通过自身实践探索开展土地信托业务的有效模式，为湖南信托公司发展土地信托业务积累经验。2、实现固有资产保值增值的需要宁乡金洲新区是宁乡县为提升区位交