城步水木华庭住宅小区项目可行性研究报告.doc

下载后可任意编辑，修改目 录第一章总论1一、项目概况1二、报告编制的依据4三、编制内容4四、结论与建议4第二章业主基本情况6一、企业概况6二、技术负责方简介7第三章项目背景和建设的必要性11一、项目背景11二、项目建设的必要性18第四章 项目选址及建设条件28一、厂址的选择原则28二、厂址选择方案28三、选址用地权属性质类别及场址现状29四、项目用地利用指标30五、建设条件31六、项目选址综合评价33第五章项目建设条件34一、项目位置34二、项目建设条件34六、项目建设内容与建设规模38一、建设内容38二、建设规模39第七章技术方案40一、设计原则及指导思想40二、总图布置40三、土地整理42四、道路设计42五、给排水47六、电力、电信54七、绿化54第八章项目资源供应65一、林业资源65二、土地资源66三、劳力资源67四、苗木供应67第九章环境保护和节能措施68一、环境保护68二、节能措施69第十章劳动安全卫生与消防71一、消防71二、防火预案72三、安全75第十一章 节能68一、节能背景及目标68二、设计依据及用能标准68三、项目能耗种类和数量分析71四、项目节能措施84五、资源综合利用92第十二章项目实施进度计划与招投标81一、项目实施进度计划81二、招投标方案81第十三章投资估算和资金筹措83一、投资估算83二、资金筹措87第十四章财务评价89一、评估依据、原则和方法89二、基础数据选取90三、收入及税金估算92四、盈利能力分析95五、偿债能力分析96第十五章不确定性分析101第十六章项目风险分析103二、资源风险103三、自然风险104四、市场风险104五、防范风险措施104第十七章社会效益评价107一、社会影响分析107二、互适性分析107三、社会风险分析108第十八章项目结论109一、主要研究结论109二、建议109 城步水木华庭住宅小区项目可行性研究报告 城步水木华庭住宅小区项目 可行性研究报告工程咨询资质等级：乙级证书号：工咨乙12220070034发证机关：国家发改委邵阳纺织建筑设计院二0一三年七月 47邵阳市纺织建筑设计院工程咨询中心 城步水木华庭住宅小区项目可行性研究报告目 录第1章 总论11.1项目名称和建设单位概况11.1.1项目名称11.1.2建设单位概况11.2项目概况11.2.1建设内容11.2.2投资规模21.2.3资金来源21.3可行性研究报告的内容和依据21.3.1研究内容21.3.2主要依据21.4研究结论3第2章 项目建设的背景和必要性分析42.1项目提出的背景42.2项目建设的必要性5第3章 市场分析与经营策略83.1发展现状83.1.1城市综合开发现状83.1.2城步苗族自治县房地产市场发展现状分析93.2需求分析103.2.1城市综合开发需求103.2.2房地产市场113.3 经销策略133.3.1市场建设的基本策略133.3.2 项目市场定位133.3.3 确定项目整体形象143.3.4 “卖点”分析143.3.5 营销策略143.3.6 定价策略15第4章 项目选址174.1项目的地理位置174.2自然条件174.3 工程水文、地质条件17第5章 专业技术方案195.1、设计依据195.2项目设计理念195.3项目总体规划方案215.3.1规划设计原则215.3.2项目结构和布局215.4建筑设计215.4.1主要规范及标准215.4.2建筑风格及立面特点225.4.3建筑户型特色225.5结构设计235.5.1指导思路235.5.2结构设计235.5.3结构选型235.5.4使用工具及软件235.6给排水设计235.6.1设计规范235.6.2给水设计235.6.3排水设计245.7供电工程245.7.1设计范围245.7.2变、配电系统245.7.3照明系统255.7.4防雷保护、安全措施及接地系统255.7.5弱电部分26第6章 节能节水措施276.1设计依据276.2建筑部分节能设计27第7章 环境影响评价287.1编制依据287.2环境现状287.2.1自然条件287.2.2环境质量287.3建设项目工程分析307.4项目环境影响分析317.4.1施工期环境影响简要分析317.4.2营运期环境影响分析317.5环境保护措施327.5.1设计依据327.5.2设计原则327.5.3治理措施327.6结论34第8章 劳动安全卫生与消防358.1指导思想358.2职业安全卫生健康对策与措施358.2.1安全施工保障措施358.2.2职业卫生健康对策与措施358.3 消防设计368.3.1、设计依据与原则368.3.2、总体消防设计368.3.3、室内装修防火368.3.4、消防道路设计368.3.5、水量368.3.6、室内消火栓系统378.3.7、室内消火栓系统37第9章 项目实施进度389.1 项目实施期各阶段的进度安排389.2 建议项目实施进度表38第10章 投资估算及资金筹措3910.1项目投资估算3910.1.1 估算依据3910.1.2 估算说明3910.1.3 总投资估算3910.2资金筹措4210.3资金使用和管理42第11章 财务评价4311.1财务评价的依据4311.2 营业收入、营业税费金和附加估算4311.2.1 营业收入4311.2.2产品营业税费金及附加4311.3 总成本及经营成本估算4311.4 财务效益分析4411.5 项目盈亏平衡分析4411.6 财务评价结论44第12章 社会评价与风险分析4512.1项目对社会的影响分析4512.1.1引进先进的住宅开发理念，推动城步县房地产业的发展4512.1.2、开发精品社区，提高住户的人居水准4512.1.3、发展城步县经济，从实质上提升区域价值4512.2风险分析4612.2.1、政策风险及防范4612.2.2、销售风险及防范4612.2.3、工期和工程质量风险及防范4612.3社会评价结论47第13章 结论与建议4813.1结论4813.2建议48 城步水木华庭住宅小区项目可行性研究报告第1章 总 论1.1项目名称和建设单位概况1.1.1项目名称：城步水木华庭住宅小区1.1.2建设单位概况单位名称：城步旺府房地产开发有限公司地 址：国电湖南巫水水电开发有限公司院内法人代表：沈少华城步旺府房地产开发有限公司成立于2013年3月，注册资金800万元。公司设三部一室，即工程管理部、资产经营部、融资部、财务部和办公室。现有在册职工15人，均为大专以上学历，其中专业职称5人，中级职称3人，从业资格人员2人。1.2项目概况项目名称：城步水木华庭住宅小区建设地点：城步县儒林镇城东社区，国电湖南巫水水电开关公司院内。1.2.1建设内容本项目土地面积13333.32平方米，建筑面积45000平方米，绿地面积占37%，拟定容积率为2.95，户数326户。以及废水处理站、垃圾站、公厕、消防、给排水、通讯、绿化、广场等附属工程。项目建设及商品房销售过程中，将上交各类税费近千万元。项目建设期为1.5年（2013年月7月2014年12月）。具体进度安排：2013年7月9月前完成项目前期工作、完善有关审批手续；2013年10月-2014年11月前完成住宅建筑和附属建筑，2014年12月全部竣工交房使用。 1.2.2投资规模项目建设总投资为9000万元，土建工程6063.225万元、设备购置与安装费用395万元、土地费用1060万元，工程其他815.5万元，预备费用666.7万元。1.2.3资金来源本项目总投资9000万元，全部由城步旺府房地产开发有限公司自筹解决。 1.3可行性研究报告的内容和依据1.3.1研究内容项目建设的必要性、市场分析、项目选址概况、工程方案、环境保护、总投资估算及资金筹措、经济效益分析等方面，对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下一阶段工作的基础。1.3.2主要依据1、中华人民共和国和城步苗族自治县现行的有关法律、法规；2、国家计委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法；3、建设项目经济评价方法与参数（第二版）国家计划委员会；4、城步苗族自治县城市总体规划（20112020年） 城步县人民政府5、城市居住区规划设计规范 6、城步苗族自治县水木华庭修建性详细规划-平面规划方案 城步苗族自治县建设规划局7、住宅建筑设计标准8、城市道路绿化规划及设计规范；9、建设单位提供的有关基础资料。1.4研究结论1、项目的建设实施是全面深入落实习近平总书记关于“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。2、该项目符合当前市场需要，该项目的实施将有利于提高城步苗族自治县土地供应量，促进区域地产的健康稳定发展。3、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、推动了城镇化进程；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。4、通过项目的实施解决困难人口就业、教育、生活等困难，对切实解决民生问题，提高人民群众居住质量、保障人民群众生命财产安全等有着十分深远的意义。综上所述，本项目是可行的，也是必要的，建议企业加强员工的培训，提高管理能力和效率；企业应加强应加大宣传和推广工作，以促进项目能够按照规划进度进行或加快征地进度；企业加强项目建设管理工作，降低管理费用等开支，做好成本管理控制，以节约投资成本，提高项目的风险控制能力。第2章 项目建设的背景和必要性分析2.1项目提出的背景 随着城步城市化加快，人口的增加，以及部分居民生活改善，二次置业改变居住环境，提高生活品质的房地产产品带来无限商机。水木华庭住宅小区位于儒林镇城东社区，东接巫水公司，南邻城白路，距一中仅150米。该地段交通便利，居住环境十分优越；地理位置优越，配套设施完善，道路宽敞，实为精品学区房。 该项目建设有利于国家宏观经济与政策导向的宏观实现，同时对区域经济发展具有极大的促进作用。该项目建设抓住国家经济结构调整这一关键环节，符合国家关于加快发展第三产业的宏观经济调整战略。城步苗族自治县地处湘西南边陲，古为南楚与百越相交之城，系“南楚极边”之苗疆；东界新宁县，南邻广西资源县和龙胜各族自治县，西接通道侗族自治县，北毗武冈市，总面积2646.07平方公里。 针对城步县城以前的规划中远期发展预测不足、空间布局不合理、城市道路网络规划预计不足的实际，为适应城市、区域发展需要，城步县在原规划基础上进行修编，以建立合理的城市空间结构和形态，更好地促进县域经济发展。新规划共分22章，近期从2003年到2010年，远期从2011年到2020年。城市总体规划规模：2010年，城市人口规模为7万人，城市规划建设用地规模为7平方公里，人均用地100平方米；2020年城市人口规模为10万人，城市规划建设用地规模为10平方公里，人均用地100平方米。 规划总体布局为一园即城北生态工业园，一带即巫水滨江风光带，一轴即南北向空间发展轴，两区即南区和北区，力求突出民族特色，充分利用县城及周边山体、水体，把县城建设成为县域政治、文化、经济、交通、信息中心和以旅游业、奶业、竹木加工业为支柱产业的现代化山水生态城市。 随着社会的不断发展和人们生活水平的日益提高，消费观念的不断转变和更新，建设高品质住宅小区已成为广大消费者的主要意愿。居民支出主要向交通、住宅、通讯、教育、医疗保健等消费领域倾斜。由于社会福利分房制度的取消，房改房的上市及城市居民个人修建私房的控制，再加上人均生活水平的提高，生活质量的改善，在购房方面，环境优美、设施齐全、交通方便、服务完善周到的住宅成为市民的最佳选择。 2.2项目建设的必要性 1、国民经济发展的需要当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.52个百分点。邵阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。 根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。 正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。2、有利于促进城市功能的完善和良好环境的形成 随着社会发展和生活水准的提高，人们对县城综合环境质量的要求也在不断提高，而商住城市综合开发丰富的功能，可以将城市生活的方方面面有机地组织在一起，使它们彼此促进，它通过各种功能的综合，使居民生活极其方便和丰富，同时使环境拥有巨大的聚合力。而且它良好的经济效益、 内部多种功能协调平衡及相互激发，使得建筑更加能动的发挥其职能，产生更大的经济效益，形成一个具有良好环境效益的城市街区。3、可以满足居民对住宅小区建设的需要 随着住房制度改革的深入开展，单位统一建房、职工福利分房已逐步成为历史。为了满足人们住房的需要，住户自发集资建房、个人开发建房应运而生，这有利于缓解人们住房紧张状况。但过去大多是散居房，规模小、规划设计不合理、居住环境差、安全欠保障，很难适应日益提高的人们生活水平的需要。建设居住环境优美、住房设计合理实用、全方位物业管理的成规模住宅小区是提高城步人们生活质量的迫切要求。根据有关调查资料，城步苗族自治县城镇目前只有约70%的市民拥有住房，其余是“单位借房”和“租私房”。而“居者有其屋”是几千年来人们的梦想。解决城镇居民住房困难，与养老、医疗、失业等社会保障制度一样，是各级政府社会公共政策的重要内容，是政府的重要职能。 同时，随着住宅建设和城镇住房制度改革的大力推动，住宅总体上呈平衡发展的态势。全面建设小康社会的加速进程，人们生活水平的普遍提高，使“人与自然和谐发展”成为21世纪城市新型住宅小区开发的必然要求。人们不仅要求户内宽敞舒适，更要求住宅有优越的功能品质和高科技含量；同时对住宅小区的合理规划设计、高比率的绿地面积、良好的周边环境设施等抱有很高的期望。住宅小区对于大多数老百姓来说，是一种更贴近他们生活的选择，生态住宅小区强调举止的实用性、现代感、人性化。通过社区氛围的营造，满足市民对健康生活、体育运动、人际交流、和谐与和睦、身心舒适的要求。这正是本项目建设的出发点和落脚点。4、能够完善城镇建设的功能 近年来，尽管城镇建设发展迅速，但住宅小区发展不够，公益性建设滞后。表现为居民住宅建筑散乱，横七竖八，大失规范，在较大程度上扰乱了城镇建设的布局和美观。因此，建设相对集中、布局美观、环境优雅、管理规范的生态住宅小区对于完善城镇功能是非常必要的。 城市是生产要素聚集的平台，也是提升对外影响力和吸引力的平台。城市形象、城市环境本身就是生产力，就是竞争力。发达地区无一不是通过城市功能的完善、城市形象的提升来聚集生产要素的，打造“城市品牌”已成为各地提升综合实力的竞争点。实施旧城改造，就是要全面提升城市形象，以此来聚集生产要素，增强综合经济实力。 5、可以提供更多就业岗位，利于当地群众致富由于我国目前正处于经济结构的调整时期，部分行业职工下岗再就业也就在所难免，广开就业渠道，解决人民的生活与就业问题已成为当前各级政府的头等大事。而投资、消费、出口是国民经济增长的原动力，因此国家固定资产投资总的政策仍然是继续保持投资总量的稳定增长，以创造更多的就业机会。据有关权威人士测算，我国GDP每增长1个百分点，全国可新提供80多万个就业岗位，而住宅投资每增加10%，大约可以拉动GDP增长0.5个百分点，则可提供40多万个就业岗位。因此，住宅建设投资的增加对于增加社会就业机会有着不可忽视的作用，而本项目作为城步县重点商品住宅建设项目工程之一，将为增加城步县当地社会就业岗位作出一定的贡献。城步县尽管人口不是很多，但由于经济不发达，新增劳动力多，劳动力综合素质不高，就业矛盾是城步县社会经济长期面对的问题。建筑行业是属于产业关联度较高的行业，具有较高的产业带动性。建筑行业直接关联到沙石、水泥、砖头、钢材、装修、电器、家具等行业的发展。项目建设可以带动城步县沙石、水泥、钢材、砖头等建材的发展和家具、装修、电器等行业的发展，进而给当地群众提供更多就业机会，较好地解决城步苗族自治县富余劳动力就业问题，利于当地群众致富。第3章 市场分析与经营策略 3.1发展现状 3.1.1城市综合开发现状近两三年来，城市综合开发已经是房地产行业的最热词。如成都中心城区投入营运的城市综合体共有5个，总体量为297万平方米，其中，商业面积83.9万平方米，商务办公面积52.6万平方米，酒店面积23.1万平方米，酒店式公寓5万平方米，会展12万平方米，普通住宅101.4万平方米，其他建筑面积19万平方米等。各地纷纷上马的综合体项目，总量有上千个之多。如在东莞这个三线城市，在建和拟建的综合体数量，达到了20个以上。不完全统计，仅苏州一地，规划、建设中、已经完工的综合体就达25个。而杭州号称要打造大大小小的城市综合开发达到100个。上海则宣称2013年至2015年，将新增50多个城市综合开发项目。深圳市在未来的几年，在建和已经初步规划的城市综合开发项目多达16个，合计建筑规模1044.79万平方米。统计显示，2013年至2017年这五年时间，全国20座重点城市新增城市综合开发总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的城市综合开发。目前，城步县还不具备高端和全版的综合体开发体条件，但初级综合体开发，或称综合开发，是大势所趋。县城不仅需要完善的道路、街道、宜居住宅，而且还需要商业设施、商铺、街道、托儿所、物业管理用房、社区用房、休闲风光带、商业步行街、公园、休闲设施等。 3.1.2城步苗族自治县房地产市场发展现状分析从房地产价格主要指标监测情况来看，城步苗族自治县房地产土地价格、房屋租赁和销售价格不断上升。从市场调查情况来看，主要表现在：一是住宅价格翻了几番。据市城调部门的统计数据显示，自2003年初至2006年年底，城步县的住房价格从650元/左右狂飙至1250元/以上。2003年前的城步城区450元550元/的住房多的是，2008年底几乎所有的楼盘价在1200元/以上。到2012年涨至2000-2800元以上，房价仍保持高昂的增长势头，有望突破3000元/的大关；二是营业性商铺价格几乎翻了几番。据对房地产业内人士调查了解，目前，城步县偏僻地段的营业性商铺售价为50008000元/，繁华地段1800036000元/，均比2003年翻了几番。城步县房地产市场目前总体来说还是一个较为封闭的市场，外来投资的炒房资金很少，城步县的房价总体走势比较真实，房价在按照城步县自己的市场节奏走。除个别楼盘定价过高外，总体上来说房价受外来投资的影响小，炒作的泡沫成份也很少，房地产市场看好。 3.2需求分析 3.2.1城市综合开发需求 和全国一样，当前城步的经济发展面临着转型的艰巨任务，即转变经济发展方式。中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要的一个重要的核心内容，就是要加快转变经济发展方式。加快转变经济增长方式是“十二五”期间我国经济和社会发展的核心。在转变经济发展方式中，城步商业、房地产、特别是商业地产的发展面临一个重大的机遇，这个机遇就是城步城镇化，这不仅仅是农民进到城市、城市人口越来越多这么一个简单的数字上的现象，更重要的是在这几年的城市化发展的过程中，城市规模增长速度是非常快的。城步县城规模的扩张，意味着这个城市的人口集聚和收入层次的丰富，对商业地产的需求。也就是说县城规模越来越大，级差越来越明显，意味着城市土地的公共服务，包括商业的投入越来越大。城市的成长速度会使商业需求越来越大，以前的超市就可以满足城市的需求。但是城市扩大了以后，人们对于城市的商业需求，不单单是住宅、街道、交通，还需要有商铺、专门的酒店、咖啡厅、酒吧这些高层次的场所。现在城市发展的思路，变成了以大力提升服务业，即城市的第三产业发展为核心、以人为中心的城市发展的模式，这就要求城步县政府和社会积极推动城市的功能整体上的升级。整体的升级也为地方政府带来持续的就业和良性需求，所以可以看到城市的综合体，代表了城步商业发展的模式。城市综合开发代表着一种土地实用功能的综合利用，城市土地功能的混合利用是城市中心繁荣发展的一条重要经验。通过在一个城市里把居住、办公、商业、休闲、旅游这些功能混合在一起，促进人流、资金流、信息流之间的交互使用，满足现代人生活节奏快对办公、休闲甚至旅游、生活、文化等巨大需求。城市综合开发的出现是城市发展过程中的必然，这一集中多种业态的地产新势力，基本具备了现代城市的全部功能。从长远来看，未来的房地产市场竞争，也将是城市综合开发之争，一旦循环良好，不仅可以带动周围商业发展，还能促进整个城市的功能提升，甚至成为城市地标性的建筑群体，依托其广泛的社会影响力带动周边乃至整个区域的发展。城市综合开发作为刺激消费、带动投资的区域经济发动机，天然成为城市化的主力引擎和城市形象标志。伴随着房地产市场的阶段性调整和资本市场的转型发展，持有型和经营型的商业物业、特别是城市综合开发正成为房地产企业的发展新战略。城步的房地产行业，将要从住宅时代迈向商业地产时代。资金和技术实力雄厚的房地产开发商，将要转型到做城市综合开发，因为城市综合开发除了要有足够的资金支持之外，还必须要有非常强的专业技能，确保有一批商家忠实地跟着这个城市综合开发走，形成一个良好的现金流模式。 3.2.2房地产市场项目所在地作为县城，其房地产开发市场与全国的第一线和第二线城市相对比，有许多不同。第一，北京、上海、深圳、广州、长沙存在炒房团，房价在炒房团的人为操作下，出现飞涨，老百姓怨声载道，无房的买不起房，投机取巧者靠炒房一夜暴富。而城步县的购房群体分为以下几种人：一是进城经商的农民，经过几年的发展，有了一定的资金，变租房为买房，成为城市的居民；二是新参加工作的年青人；三是年轻人成家立业，男女双方的父母住宅狭小，必须购买新房而成为城市住房消费的一族；四是企业改制而下海经商的一部分人，经过几年的打拼，成就了一番事业，有了改变住房需求的能力，成为新的住房消费群体。这四部分人构成的群体拉动了全市的住房消费。他们在住房消费上追求的是宽敞舒适，环境优美。这些占整个住房消费群体的70%以上。因此，城步县房地产市场目前总体来说还是一个较为封闭的市场，外来投资的炒房资金很少，城步县的房价总体走势比较真实，房价在按照城步县自己的市场节奏走。除个别楼盘定价过高外，总体上来说房价受外来投资的影响小，炒作的泡沫成份也很少。目前城步县的住宅价一般为每2500-2800元，繁华地段商铺1800036000元/。多年以来城步县经济总量持续快速增长，产业发展来势较好，经济运行质量逐步提高，城乡居民收入稳步增加，居民购买力提高，消费观念的改变，将给城步县乃至城步房地产企业带来巨大商机。尽管近几年来，城步县城住宅建设速度加快，县城居民人均居住面积达到了30以上，但是，商品房住宅在居民住房中所占比例仍然不大，家庭每户总建筑面积还比较小。从城步县城市居民住房构成现状来看，商品住宅市场蕴藏着巨大的需求潜力。根据有关调查资料，除小部分居民在改革开放以来建有私房外，目前只有约30%的市民住房是在市场上“购买的商品房”，其余或是“单位福利分房”，或是“租私房”。这些20世纪90年代的“单位福利分房”，是当前机关企事业单位住房的一个显著特点，其户型一般为55-75，面积狭窄，设计老套，与宽敞舒适的现代户型相比，差距很大，当地居民改善性用房需求较为迫切。这些福利房的房主，具有购买新房的强烈愿望，随着他们的收入提高，这种购买新房的愿望正在转化为现实的购买需求；“租私房”主要是近年参加工作的年轻人。至于进城的农民工，以及外出打工人员积攒资金想回原籍购房的愿望尤其强烈。城步县城商品房在市民住宅构成中比例比较小，商品房的消费潜力和商品住宅的市场空间很大。随着住房制度改革深化彻底，住房分配货币化、住房消费信贷扩展以及住房二级市场的开放，商品住宅成为居民主要住房来源。3.3 经销策略 3.3.1市场建设的基本策略本项目以住宅用房开发为主。从推动经济发展进而推动城市全局发展的功能需求来看，本项目将遵循二大原则。一是“同业差异，异业互补”的原则。做到同一行业有特色、主题和定位上的差异以避免同质化的竞争，而不同行业之间又能形成特色、主题、服务功能、人气资源等方面的互补性。二是“产业外延拉动力”原则。优先考虑发展的产业必须具有强大的产业外延性，才能通过该产业的发展带动更大量周边产业、外延产业的提升，起到“一业兴，百业旺”的作用，形成真正的产业带动型经济体系。3.3.2 项目市场定位根据本项目独特的区位条件和城步县房地产市场的现状以及发展趋势，将“城市综合开发”项目确定为城步县中高端居住小区的经典产品。以全新的设计思路，高品位的景观环境，精致的建筑及装饰材料，与众不同的创意，高起点，高水准地建设“城市综合开发”。项目将充分体现“业主为本”的人文关怀和服务理念，打造一个非常优质的生态小区。“优质”是体现“一流的建筑与配套纯粹的、浓郁的人文关怀”；“高端”是体现城步县消费品市场和住宅楼层的“生态小区外形、户型、功能、细节和服务等综合品质的显著提升”。目标消费群定位：住宅消费对象定位于：职工安置和入驻市场的经营者、企业老板、全体公务员、事业单位主管级别的人员、返乡农民工以及对生活品质有追求人。本项目想要取得一定地位，并获得市场的认可，除了选择中高定位、中高档次的开发水准外，工作的重点更应集中在“推动市场”的策略上，从包装宣传、活动推广、开盘入市上都加大投入，掌控市场的整体方向，从而实现良性市场带动。 3.3.3 确定项目整体形象拟建项目场址，位于城步县儒林镇城白路，紧挨一中，周边也与超市，菜市场，学校，银行，医院，学校等配套设施，很近特别方便，交通便捷，同时地段也离县中心也十分近。地理位置优越，小区整体形象根据“人与自然”这一主题，强调综合环境和商贸小区经营方式、居住小区生活方式协调，注重消费者人际、精神和心理上的需求和沟通，人与自然的和谐，从规划、设计、营销、管理等方面突出该生态小区主体形象，营造21世纪高素质物业的精品生态住宅小区形象。为了保证在日渐成熟的房地产市场中有效实现自身的利润目标，项目需要实行专业化的全程营销组合策略。项目要打造的项目是城步县的中高端住宅小区，这就意味着无论从品质还是形象方面，本项目都将成为城步县楼市的经典之作，提升城步县楼市的品质，诠释建筑与人文的完美结合，倡导绿色生态小区的全新生活理念。3.3.4 “卖点”分析生态住宅楼层凭借其优越的地理位置和区位优势，其“卖点”应侧重于：一是小区规划不是简单的绿化，而是按“园林化”理念规划建设，应有着突出的环境特点；二是开发商应重视住宅多样化户型及房屋外观设计；三是物业管理、配套设计要能提供全面、综合配套管理服务，注重消费者生活居住多方面需求和沟通；四是要综合全面考虑衡量消费者最关心的价格、地段、开发商信誉以及项目市场定位等因素。3.3.5 营销策略本项目拟在价格策略上采取低开高走的定价策略推向市场。该项目价位有较高的上涨空间，升值的潜力很大。本项目将确定以下推广策略： 1、推广渠道（1）报纸广告包括邵阳日报、邵阳晚报，属于典型的政府报，报纸不宜投入过多，开盘和推新品前12周进行34次推广既可。（2）短信推广 成本低，覆盖面广，操作简单灵活，可以作为一种长期的营销手法。（3） 影视广告 当地几个电视台收视率不高，主要用来开盘和新品集中投放。电视广告是唯一的动态广告平台，值得周期性的高密度投放。（4） 单张派发 贯穿项目营销始终的宣传利器，城步县地方小，人口集中，单张派发能起到良效。2、媒体宣传组合开盘前三个月，公司会以电视广告，平面媒体，户外广告三大主力广告集中宣传水木华庭，增强前期登记客户数量，扩大蓄客量，为开盘销售一半做好蓄客准备。开盘当月，公司会配合风光带竣工，举办各种活动，扩大在城步的知名度，加以促进销售。开盘三个月后，公司会尽快出样板房、实景园林开放，加大广告投放力度。（1）公交和站台广告：开盘前三个月至开盘后三个月，周期半年。（2）路桥广告：贯穿项目营销始终。（3）影视广告：开盘前一个月高密度投放,开盘后在每次推新货时前一周每天投放。（4）邵阳报纸：开盘前一月投放34次。 （5）单张派发：每天均需进行的推广方式,力求单张波及到城步的每一个角落。（6）短信推广：一般一个月派发46次，开盘前每周发送23次。（7）公关活动：开盘前举行一场活动，开盘当日举行12场，开盘后视销售情况举行。3.3.6 定价策略高调亮相：高品质匹配高房价，在开盘之初，就要做好品质宣传，通过产品来销售价格，而不是通过价格来卖产品；稳中有升：体现品质楼盘保值增值的物业特性，为已购商铺和住宅的客户带新客户购房提供信心支撑；控制总价：通过合理的面积配比，对各种层次的客户进行分析，确定其价格承受心理底线，通过总价来控制面积；提价促销：根据实际情况提价，可与销售进度同步；多样付款：根据城步县城客户收入组成，制订适合城步县城客户群的付款方式，多角度地吸纳潜在客户群。根据上述策略，在充分整合施工进度的基础上，根据产品的多样性和不同时期的施工进展情况，结合具体的营销环境变化，采用差别价格策略。因此，住宅平均售价定为2600元/。同时，不失时机的针对市场状况和竞争对手的策略，根据供求关系的变化作适当调整，采用灵活的有针对性、有吸引力的付款方式，最大限度的扩大客户层面，为企业创造利润。 城步水木华庭住宅小区项目可行性研究报告 第4章 项目选址4.1项目的地理位置城步苗族自治县地处湖南省西南边陲，古为南楚与百越相交之城，系“南楚极边”之苗疆。沅江支流巫水上游，位于北纬25°5826°42，东经109°58110°37；东界新宁县，南邻广西资源县和龙胜各族自治县，西接通道侗族自治县，北毗武冈市；东西直线纵距65公里，南北直线纵距83公里，总面积2647.07平方公里，折合397.06万亩。现辖10个乡镇，10个国营农、林、牧、渔场，总人口25万人，其中苗族占53.8%，苗、汉、侗、瑶10个民族于这片盈满灵性的沃土上和睦相处，共同发展。县城儒林镇位于县境中部，北距邵阳市186公里，距省会长沙436公里，南至桂林市210公里。 本项目紧邻巫水，处于城步县商业经济中心核心区域，周边学校、银行、超市等配套设施齐全，加之枢纽工程的开通，享有得天独厚的便捷交通和繁华商贸环境，拥有绝大的区域发展价值和前景，适宜建设以商贸居住为主的综合型沿江高档社区。 4.2自然条件 城步地处中亚热带季风湿润气候区，属中亚热带山地气候，四季分明，雨量充沛，冬少严寒，夏无酷暑，山地逆温效应明显。全年日照时数在1134.61601.5小时左右，年平均气温为16.1. ，年平均降水量1218.5毫米，年平均降雪日数9.8天，相对湿度年平均在7583%之间，年平均有霜日数为17.1天，全年冰冻平均天数为8.7天，境内除盛夏与初秋盛行偏南风，主要风向为偏北风，年平均风速2.3米/秒，最大风力可达八至九级。 4.3 工程水文、地质条件城步系湘西南边陲河源区县，地表切割强烈，河川水系发育，且呈树枝状分布。资水、巫水、渠水与浔江皆发源于境内。其中巫水为县境最大的河流，系沅水一级支流，属长江水系，县境干流长106公里，流域面积1576.4平方公里。 浔江为西江二级支流，属珠江水系，系县内第二大水系，县境内河长55.5公里，流域面积578.1平方公里。资水又名赧水，属长江水系，县境内干流长33公里，流域面积418平方公里。渠水为沅江一级支流，属长江水系，县境内干流长29.3公里，流域面积153平方公里。全县有大小溪河816条，总长4036公里，其中河长5公里、流域面积10平方公里的干流及一至四级河流77条，长1122公里。河流呈辐射状从南、西、北三个方面流往县外，分属长江与珠江两大水系。河网密度6.56公里/平方公里，径流总量24.89亿立方米。县境地层复杂，储水构造多，地下水以岩溶水为主，地下水年天然资源量6.13亿立方米，占水资源总量的24.6%，水质以碳酸钙型为主，为低矿化淡水。第5章 专业技术方案5.1、设计依据 1、城市居住区规划设计规范 GB50180-93（2002年版） 2、民用建筑设计通则 GB50352-2005 3、高层民用建筑设计防火规范 GB50045-95 4、城市规划编制办法 5、城步县城市总体规划（20112020年） 城步县人民政府 6、城步县