房地产税试点的理解.docx

房地产税试点的理解10月16日，主席在题为扎实推动共同富裕的文章中强调“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”。10月23日，人大常委会授权国务院开展试点工作，标志着房地产税改革正式开始加速推进。近10来年，国家对房地产税表态总体偏谨慎，本次也是试点模式，凸显了征收房地产税需慎之又慎。此外，在税收法定原则下，按“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，全面开征房地产税需先完成立法。本次决议确定了5年的试点期限（可申请延期），并要求“条件成熟时，及时制定法律”，总体看，措辞其实也是偏谨慎。征收房地产税有四重原因：共同富裕、税制改革、房住不炒、增加税收。一方面，当前中国的税制结构存在两大失衡：间接税与直接税、收入税与财产税的比例失衡。房地产税作为直接税、财产税、地方税，开征房地产税是大势所趋，既有利于缩小贫富差距、实现共同富裕，也有利于减轻地方政府对卖地的依赖。另一方面，从欧美、日本、韩国等国经验来看，开征房地产税最重要目的是增加地方政府财政收入，也会兼顾平抑房价。近年来，我们一直强调要“房住不炒”，本次决议也指出试点是为了“引导住房合理消费和土地资源节约集约利用”。此外，考虑到近年来严格的房地产调控，尤其是“三条红线”，7-9月土地收入已连续3个月负增长，客观上应也需要房地产税来补充收入来源。理论上来说，征收房地产税会提升持房成本，进而打压房价。但从实际经验来看，房价更多的还是由供需决定。2011年1月重庆、上海房产税推出后，两地的房价涨幅中位数由2010年的19.6%明显回落至2011年的3.1%，降幅达16.6个百分点，但实际上同期没有试点房产税的北京、广东，房价涨幅中位数也下降了20.7个百分点，主因是当时全国房地产政策全面收紧，而沪渝两地地产税力度很小，抑制房价效果并不明显。长期看，2010-2023年，沪渝两地房价平均上涨2.4倍，与北京、广东基本持平，高于全国平均水平，反映房价长期走势还是取决于地区人口走势、产业发展、货币政策等因素。海外的经验也并不支持房地产税会实质打压房价。美国房价和美联储货币政策更为相关；韩国2005年8月开征房地产税，房价环比涨幅从7月的0.8%下降至8-11月的0.1%左右，但从12月起再度开始大升，2006年全年上涨11.6%；英国1989年和1993年有过两轮房产税改革，期间房价涨跌不一；日本1990年代以来的房价持续走低，也并非1980年末开始的房地产税改革导致。重庆和上海的房地产税试点为何效果不佳？主因是范围窄、税率低。沪渝两地均针对试点后的增量住房，而非存量住房，且首套房不征税，还针对本地居民规定了较宽松的免征条件。上海通用税率0.6%，低价住房0.4%；重庆通用税率0.5%，高价住房1%-1.2%。范围窄、税率低导致两地房产税规模较小。未来试点的城市应具备“房价高、相对富裕、治理能力强”等特点，综合看，一线城市概率更大，深圳、上海、杭州、重庆、三亚（海南）等概率大。目前上海、重庆的试点征收范围过窄，对房地产市场的调节作用十分有限，本次试点可能会适度扩大征收范围，如针对存量住房征收、本地居民不能免征等，同时，也应会设置人均免征面积等。总体税率可能仍然较低，但对明显“超标”的可能税率较高。从美国、日本、韩国等国来看（不同来源的统计结果差异很大），各国房地产税率整体在2%-3%以内，部分低至0.3%-0.5%。