某房地产公司建设项目施工管理方案secret优质资料.doc

某房地产公司建设项目施工管理方案secret优质资料(可以直接使用，可编辑 优质资料，欢迎下载）*房地产开发*建设项目施工管理方案2006-8-15一、 对建设项目的管理规划因为场地及项目开发区域的特殊性，我们按如下图所示分为三个开发周期。针对该项目的周期规划，在正式进入别墅施工前，先进行整个小区的道路及综合管网的施工。小区道路的施工，在建设过程中，只能做到路面面层下，即暂不做道路的面层施工，当按上述所分区域分别完成（绿化工程）后，按完成的区域进行小区道路面层的施工以交付使用。这样做的目的，一是保证在建设过程中不损坏已完的路面，二是保证在交付时有一个干净的路面，三是通过施工过程中的反复碾压和对回填土在较长时间的自固结作用，保证以后道路的完全性和合理性以及正常的使用。关于施工单位的选择，土石方工程可以只选择一家施工单位，道路及综合管网的施工可只选择一家施工单位，如果按上述分为三个开发周期，第一、二期至少分别需要两家施工单位作为别墅的承建商方能完成整个建设项目的施工工作。关于监理单位的选择，同样也可选择两家以上的单位进入现场进行管理。选择多家单位进场，作为建设单位在管理工作量上的协调工作可能会增加，但通过多家公司进入，可以有一个相互的比较和体现出行业的竞争能力，我们从他们的相互竞争和一定时间的接触，选择一家长期合作的单位。二、 工程监理控制程序为适用于对公司工程项目监理的控制，通过对工程监理的控制，确保工程监理工作的顺利进行，保证工程投资、进度、质量、安全目标的顺利实现，采取授权的方式和明确其职责范围来具体实施。1.职责 1.1工程部组织项目部确定监理单位，协调监理工作中的重要事项。 1.2项目部是工程部的派出机构，代表工程部实施对工程监理的监督协调等工作。 2控制程序 2.1 工程部组织项目部依据相关规定，由总工带队考察、拟定监理单位，在公司研究确定监理单位后，协助合同部签定“工程建设监理合同”， 明确工程监理的任务，监理单位依据合同规定按时进驻施工现场。 2.2 工程部依据“工程建设监理合同”，审查监理单位的开工准备工作，填写“工程监理审查记录”： 2.2.1审查监理规划中的以下内容是否满足工程监理的要求: a) 工程概况； b) 监理工作范围和实现的目标以及保证措施； c) 拟订的项目总监理工程师和项目监理组织机构； d) “三控两管一协调”的措施及内容要求； e) 提供与本工程项目有关的其它服务的承诺； f) 监理单位关于实施监理的管理规章制度； g) 监理实例。 2.2.2审查监理实施细则中的以下内容是否满足工程监理的要求： a) 工程概况中的工程名称、建设地点、项目组成及建设规模、结构类型、预计投资总额和计划工期、质量等级、设计单位、承包单位、工程结构、装饰、功能等方面特点的简述； b) 监理工作范围和目标； c) 项目监理组织形式； d) 项目监理组织机构及职责范围，主要包括：监理机构的组织和人员构成、总监理师的职权范围、监理员的职责范围； e) 监理措施； f) 在合同管理、信息管理方面的措施和对工程各有关方进行协调的方法； g) 项目监理工作制度； 2.3工程部根据合同对监理单位开展监理业务的情况进行监督检查，主要包括以下内容： 2.3.1 定时检查监理单位开展监理业务的工作情况。 2.3.2由监理单位组织,每周召开一次监理例会，听取监理单位的一周工作总结，布置下周工作任务。 2.3.3 监理单位于每月25日前编制监理月报，由工程部审查，及时了解监理单位的工作情况及质量目标实施情况。 2.3.4工程竣工后，审查监理单位的工作总结，评判监理单位对工程投资、质量、进度、安全的控制情况。 2.4对实施工程监理控制过程涉及的文件资料和质量记录，依据工程建设档案管理规定的要求，由工程部收集、整理、存档并移交。 3.质量记录 3.1工程监理审查记录 三、工程部管理制度及措施1.工程部的组织机构设置1.1工程部组织机构设置A、工程部的编制根据公司的总体要求和工程部目前的工作任务量，在目前仅有一个工程项目的情况下，工程部的编制为人。随着工程任务量的增加和其他工程项目的开展，工程部的编制会进行调整。根据开展项目的情况每个项目增加工作人员。B、工程部的岗位设置目前只运做一个项目情况下，工程部设置为工程部经理兼项目经理岗位个；土建工程师1人，主要负责土建工程、装修工程、绿化工程管理兼土建装修工程岗位个；安装工程师1 人，主要负责电气工程、给排水工程、电气相关市政工程管理兼电气工程、相关市政工程管理员岗位个；工程资料员人，主要负责建设项目的工程资料收集、整理、归档等建设档案管理工作。工程部组织机构图如下：工程部经理资料员安装工程师土建工程师2工程部在本建设项目中的职责（一）工程部部门职责：1、 配合规划开发部、销售部等部门进行项目前期运作。2、 工程部全面负责工程开工前施工单位及监理单位的方案审查工作。3、 负责工程项目施工和监理单位招投标工作。4、 协调承包商、监理、设计及相关单位之间的关系。5、 负责对承包商、监理、设计单位的现场管理工作。6、 负责工程施工过程中质量、进度、建设成本的控制管理。7、 负责工程竣工验收及移交工作。8、 对工程管理过程中的文件、资料进行管理。（二）工程部经理岗位职责：1、 负责工程部的日常管理工作。2、 配合开发部、销售部、合同造价部等部门进行项目前期运作，提出合理化建议。3、 配合工程的招投标工作。（1） 对承包商、监理单位进行考察、评价。（2） 参与合同谈判与合同的签定。4、 负责项目管理。（1） 负责项目的人员管理。包括人员的调配、考核、奖惩等方面的管理。（2） 项目的目标管理：对项目的整体目标进行明确下达，并将目标进行分解做到责任到位，并对目标完成情况进行监督检查和调整。对项目施，工准备、施工进度、质量、现场管理、投资控制进行审核、监督检查。（3） 对施工过程中出现的重大问题进行决策和处理。（4） 负责审核施工材料的选用和对材料供应商的评价。（5） 负责组织工程中新材料、新工艺、新结构、新技术的技术论证、审核。（6） 对施工组织设计/方案重大技术措施和经济方案的初步审查意见审核。（7） 对工程中出现的不合格处理方案进行审批，并对结果进行确认。（8） 组织竣工验收及移交。（9） 监督检查工程和项目文件资料的管理。（10） 负责各项目之间的资源调配，与工程管理相关各部门、单位进行沟通平衡。5、 负责工程监理的管理。（1） 对监理单位提交的监理规划进行审核。（2） 根据监理合同对监理单位的工作进行监督检查和考核。（3） 对监理单位提出的工程实施与工程管理过程中的重要问题给予及时解决。协调其与相关单位之间的关系。负责与设计单位协调（4） 参与设计方案的讨论工作。（5） 组织部门内工程技术人员进行图纸预审。（6） 委托监理单位组织图纸会审，对会审中提出的共性问题和技术难题协调拟订解决办法。（7） 协调设计单位与相关单位之间的关系。（8） 对施工中各方提出的变更要求进行审查控制。6、 负责整个施工过程中各相关单位的协调。（三）项目负责人岗位职责1、 配合工程部经理做好工程前期工作。2、 负责项目的整体运作和管理（1） 项目开工准备阶段，负责编制相关计划，并报工程部经理审核后报送公司主管领导审定。（2） 负责编制及向各承包单位正式发出三方工作程序。（3） 开工准备阶段应对开工必须具备的文件和资料进行核实。（4） 组织设计图纸会审、设计交底工作，对设计交底工作的过程及结果进行检查。（5） 组织专业工程师对监理单位及施工单位施工监理规划、施工组织设计/方案进行审查。（6） 组织专业工程师及相关部门对施工组织设计/方案中重大技术措施和经济方案进行初步审查，提出审查意见。（7） 对施工组织设计/方案中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，结合监理单位的审查意见进行着重审核。（8） 对施工组织设计的实施情况进行监督检查纠正。（9） 对施工组织设计的调整及修改进行审核。（10） 对开工准备情况进行核实检查。（11） 组织临时设施的搭建。（12） 组织监理、施工单位进行场地移交。（13） 向工程部经理报送开工申请表。（14） 组织对监理规划进行评审。（15） 对监理规划的实施情况进行检查、监督、纠正。（16） 负责准备图纸会审、设计交底会。（17） 组织开竣工庆典工作。（18） 组织工程资料的报送。（19） 组织召开工程协调会。（20） 对工程中重大的不合格事项进行调查研究，提出处理意见。（21） 对施工安全、文明施工进行监督检查。（22） 对施工中的各种标识组织监督检查。（23） 负责协调承包商、监理单位、设计单位及有关单位之间的关系。（24） 按照项目规划和工程施工计划对项目资源进行合理调配、管理。（25） 组织制定质量监督计划。（26） 依据质量监督计划和相关文件对工程项目进行质量管理。（27） 对工程量及设计变更引起的工程量增减进行审核。（28） 对监理单位审核、汇总后的进度计划进行确认。（29） 负责组织工程施工计划实施情况的监督、检查、调整。（30） 负责对各方提出的设计变更进行审核。（31） 负责工程停工、复工的管理。（32） 负责控制工程项目施工过程投资，填制价款单。按合同进行工程款拨付。（33） 负责组织工程分部和单项工程的中间验收和竣工验收。（34） 监督检察项目文件资料的管理。（四）土建工程师岗位职责1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。3、 参与土建工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。4、 参与土建工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。5、 负责对投标单位进行土建方面的现场答疑。6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。7、 审查土建施工组织设计/方案和施工监理规划。8、 负责土建施工组织设计/方案中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。9、 对土建施工组织设计/方案中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。10、 监督检查土建施工组织设计/方案和施工监理规划实施情况。11、 负责审查土建工程相关各单位提出的土建工程变更要求。12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对土建施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。13、 根据项目规划和工程施工计划对土建工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目土建施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。16、 负责对土建施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。17、 对土建工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。19、 负责土建工程的竣工验收。（五）安装工程师岗位职责1、 协助工程部经理、项目经理做好工程项目的前期运作。2、 协助项目经理做好工程开工的准备工作。3、 参与安装工程招投标工作，负责配合预算部进行标底和投标邀请书的编制。4、 参与安装工程投标资料、文件的审查和评标工作，提出合理建议。5、 负责对投标单位进行安装方面的现场答疑。6、 参与图纸会审、设计交底工作，负责交底记录整理、签认和发放。跟踪处理图纸会审中提出的问题。7、 审查安装施工组织设计/方案和施工监理规划。8、 负责安装施工组织设计/方案中重大技术措施和经济方案进行审查，提出审查意见。9、 对安装施工组织设计/方案中的新技术、新材料、新工艺的应用，以及可能导致工期、造价等变动的因素，进行审查。10、 监督检查安装施工组织设计/方案和施工监理规划实施情况。11、 负责审查安装工程相关各单位提出的水暖工程变更要求。12、 根据工程质量监督计划和相关规范标准对安装施工质量进行控制，对承包单位与监理单位的质量完成情况进行检查考核并提出调整意见。13、 据项目规划和工程施工计划对安装工程的进度进行监督、检查，并根据情况提出调整意见。14、 参加工程协调会与监理例会，提出和了解工程项目安装施工过程中出现的问题，进行研究讨论，提出解决办法。15、 负责与设计、监理、承包商等单位的信息与资料传递和各单位的协调工作。16、 负责对安装施工材料、工程机械及施工队伍的质量进行检查。17、 对安装工程中出现的不合格事项进行检查，并提出处理意见。18、 负责项目标识要求的执行检查及记录。19、 负责安装工程的竣工验收。（六）工程档案资料管理员岗位职责1、 协助工程部经理、项目经理作好工程项目的前期运作。2、 配合部门各专业工程师做好内业资料的管理工作。3、 负责工程资料、质量记录的收集整理。4、 图纸、文件的发放、归档和移交。5、 按相关规定及要求完成领导临时交待垢其他工作。四、建设项目管理工作流程图（信息流程） 对建设项目施工现场的管理工作主要以工程技术为主，根据公司及建设项目的特点，按各阶段拟定如下工作流程：（一）项目市场调研阶段销售部、开发部采集项目数据销售部、开发部、工程部对采集项目数据进行分析放弃或暂时放弃项目开发提出项目产品的市场定位及技术、经济可行性评估报告不可行总经理审批可行：编制项目发展建议书在该阶段工程部负责对采集到的项目数据进行分析和技术可行性的评估，并提供初步技术可行性的评估报告。（二）工程项目规划设计、可行性研究报告阶段配合开发部、销售部、预算部等部门，对各部门的工作进行技术支持。（三）工程项目设计阶段配合开发部进行设计工作。收集提供相关资料及提出合理化建议。提供的相关资料有：1、自然环境资料：工程地质资料、地震资料、水文地质资料、资源勘察资料、地形测绘资料、气候气象资料。2、研究与实验报告资料：自然环境规律模拟试验研究报告，设计条件、力学模型试验研究报告，新工艺、新设备、新技术、新材料试验报告等资料。3、工程技术资料：建筑材料供应及价格资料，主要设备技术资料及定货价格资料。4、配合开发部进行外部协作取证工作。包括水、电、煤气天然气、电信、征地、拆迁、安置等。（四）工程项目施工阶段1、工程招投标 不批准进行公开招标或邀标甲供材料供应商、工程施工承包商、监理单位的考察、选择组织工程现场踏勘与答疑，并接收投标单位的投标文件。工程部会同预算部编制招投标文件并发放至投标单位，将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批批准不批准进入施工准备阶段将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批会同预算部与中标单位进行合同谈判，签定供货或承包合同。将考察选择单位上报主管副总经理与总经理审批组织相关人员进行评标，确定中标单位。批准2、施工准备阶段（1）施工组织准备：监理单位项目组织准备总经理或主管副总建设单位项目施工组织准备上报 审批 审批 上报 审批 上报 上报 审批 施工单位组织准备（2）项目管理规划控制监理单位项目管理规划总经理或主管副总建设单位项目管理规划上报 上报审批 审批审批审批 上报 上报施工单位施工组织设计（3）工程施工技术准备A、图纸会审与技术交底分部分项工程交底会审纪录图纸会审、设计交底设计单位、质量监督、物资供应单位参加工程部会同监理单位组织施工承包单位自审B、施工组织设计工程部进行审批进入下一阶段监理单位上报审查结果工程部委托监理单位进行审查施工承包单位编制施工组织设计监理单位进行施工组织设计的审查 合格 合格 不合格 不合格C、 工程施工现场准备落实施工安全与环保措施施工材料、设备的准备施工临时设施的准备施工临水、临电的调查与准备施工桩、点的引测、控制网的布置施工现场三通一平D、 工程施工其他准备工程部、监理单位施工现场开工条件检查、确认工程部填制工程开工准备检查表正式签发施工单位工程开工申请表总经理或主管副总审批工程部编制项目开工监督管理计划工程部经理批准开工（3）、施工阶段A、 工程质量管理a、 质量体系的建立施工单位质量保证体系的建立监理单位的质量保证体系的建立工程部质量保证体系的建立总经理或主管副总审批上报 上报 上报 审批 审批 审批质量体系的调整质量体系的运行与监督检查b、 质量目标与计划的管理监理单位质量目标与质量计划的编制施工单位质量目标与计划的编制工程部质量目标与监督计划的编制总经理或主管副总审批审批 审批 审批 上报 上报 上报质量目标的调整质量目标与计划的实施质量目标与计划的监督检查c、 质量过程控制管理工序质量控制管理进行下一道工序施工进行工序质量评定工程部或项目部进行工序质量抽检监理单位进行工序质量验收施工单位提出工序验收申请合格 不合格返工或整改限期返工或整改通知分部分项工程质量控制管理工程部或项目部进行分部分项质量抽检监理单位进行分部分项质量验收施工单位提出分部分项验收申请工程部组织监理、设计、质量监督部门验收 进行分部分项质量评定合格 不合格 不合格 合格 分部分项工程移交限期返工或整改通知返工或整改工程材料设备质量控制管理工程材料设备的检试验工程部、施工单位、监理单位进行工程材料选购工程材料设备的进场工程部组织甲供材料设备的选购合格 不合格 不合格 不合格工程材料见证试验工程材料设备的现场检验材料设备的现场储备与保护 合格 合格d、 质量评定的管理施工单位工程质量评定监理单位工程质量评定工程部工程质量检查与评定工程部根据工程质量管理办法进行奖励或惩罚B、 工程施工进度管理a、工程施工进度目标和计划管理工程部根据项目管理规划确定施工工期与进度计划监理单位根据项目管理规划和工期进度目标确定进度计划施工单位根据项目管理规划和工期进度目标确定进度计划总经理或主管副总批准 批准 批准 批准 上报 上报 上报工期目标与进度计划的调整工期目标与进度计划的落实工期目标与进度计划的监督检查b、进度计划的过程控制工程部进行审批与监督检查检查并调整自身计划监理单位进行审批与监督检查检查并调整自身计划施工单位编制周、月度、季度、年度计划、施工总计划并落实上报 上报 审批 审批 上报 上报 审批 上报工程部审批与监督检查检查并调整自身计划，对施工单位、监理单位的计划执行进行评价，作出相应的奖、罚等管理措施 审批 总经理或主管副总经理 上报 审批 审批C、工程现场管理监理单位编制工程施工管理配合要求及安全文明施工管理办法工程部编制工程施工管理配合要求及安全文明施工管理办法总经理或主管副总施工单位编制工程施工管理配合要求及安全文明施工管理办法上报 上报 上报 审批 审批 审批设计及相关单位和部门工程部检查、监督、落实现场管理措施工程部现场协调各参施单位现场管理措施的调整D、工程施工投资管理 工程项目投资管理分为以下四阶段：工程竣工决算编制工程价款的结算工程概（预）算控制工程投资估算控制a、 工程部参与工程投资估算的编制，负责建筑安装工程投资费用的估算。b、 工程部参与工程概（预）算的审查。c、 程价款的结算控制：d、 工程部参与工程竣工决算的编制。会同预算部作好预付备料款工作会同预算部工程款的结算支付会同预算部制定拨款计划总经理或主管副总批准会同预算部工程变更价款的确定协助预算部进行项目投资差异分析工程造价的调整（4）、竣工验收阶段 工程部组织设计、监理、质量监督部门进行总体验收工程部向质量主管部门提出验收审请工程部单位进行工程总体质量检查监理单位进行工程总体质量检查施工单位提出工程总体验收申请 合格 合格 合格 不合格 不合格 不合格工程总体竣工移交限期返工或整改通知上海房地产估价师相关知识：建设项目施工阶段工程造价的计价与控制考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格.一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,只有1个事最符合题意) 1、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的。A:有用性、稀缺性、有效需求B:供给、需求、利用状况C:权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格2、城市房屋拆迁管理条例的适用范围，是指在实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。A：城市规划区内国有土地上B：城市规划区內集体土地上C：城市建成区内国有土地上D：城市建成区内集体土地上E：房地产估价机构必须加盖公章3、关于预算，下列说法错误的是（）。A可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时,预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化4、某市房产税按房产原值减除幅度为30,某企业拥有一房产原值为3 800万元，则年征收房产税为万元。A:114B：6384C：3192D：2871E：执行层的组织协调5、收益法适用的条件是房地产的。A：收益能够量化B:风险能够量化C：收益或风险其一可以量化D：收益和风险均能量化E:工业用地的监测点评估价格6、某宗房地产每年净收益为100万元，建筑物价值为250万元，建筑物资本化率为15，土地资本化率为12%。则运用直接资本化法计算该宗房地产的价值为（)万元.A520。83B250C770.83D270。837、网络图法在建设工程管理中常常作为_的方法。A质量控制B成本控制C进度控制D合同管理8、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照_不同而划分的。A被保险标的B保险资金来源C保险的实施方法D保险责任承担的次序9、拍卖的基本原则中不包括_原则。A公开B公平C客观D诚实信用10、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示.A:资产增加，所有者权益增加B:资产减少，所有者权益减少C：资产增加，所有者权益减少D:资产减少，所有者权益增加E:执行层的组织协调11、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元/月。A13。2B15.9C19。5D20.412、建设单位应当在工程竣工验收_个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构.A7B10C15D2013、假设某房地产投资项目的折现率分别取i1=15、i2=16%、i3=17、i4=18时，其对应的净现值分别为NPV1=300万元、NPV2=100万元、NPV3=50万元、NPV4=150万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是_。A16。67B16.71%C16.80D17.0014、下列关于耕地占用税的计征方法的说法中，正确的是_。A耕地占用税以纳税人实际占用的面积为计税依据，按年计算，分期缴纳B实行据实征收的原则，对于实际占用耕地超过批准占用的，经调查核实后，由土地管理部门按照实际占用耕地面积,依法征收耕地占用税C经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地少的地区,适用税额可以适当提高,但最高不得超过规定税额的50D对单位或个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额3倍以下的耕地占用税15、某建筑安装工程中，规费为300万元，企业管理费为280万元，利润为300万元，该建筑安装工程间接费为_万元。A350B580C600D88016、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采用的方法是_。A等额年值法B差额投资内部收益率法C净现值法D等额年费用法17、供给理论是研究厂商行为的理论,它包括两个方面,分别是_.A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论18、开发利润与开发完成后的房地产价值之比为_。A投资利润率B成本利润率C销售利润率D直接成本利润率19、某建筑物实际经过年数为10年，经估价人员现场观察该建筑物剩余经济寿命为46年，该建筑物经济寿命为50年，残值率为2%,用直线法计算该建筑物的成新率为（)。A80B82%C83%D9220、与报酬率性质不同的名词有_。A利息率B折现率C内部收益率D资本化率21、下列不属于城市规划体系的是_。A规划法律体系B规划运作体系C规划执行体系D规划行政体系22、在某商业街深度3048%（即100英尺)、临街宽度20%的矩形土地，总价为1200万元。根据四三二一法则，求其相邻临街深度为45.72(即150英尺)、临街宽度20的矩形土地的总价为_万元。A1504B1404C1304D120423、估价报告封面应包括估价报告名称、估价项目名称、委托人、估价机构和.A:注册房地产估价师（姓名和注册号)、估价作业日期、估价报告编号B：注册房地产估价师（姓名和注册号)、估价时点、估价报告编号C:估价作业日期、估价报告编号、附件D:估价时点、估价作业日期、估价报告编号E：工业用地的监测点评估价格24、房地产开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得_A建设工程规划许可证B施工许可证C预售许可证D房屋所有权证25、建设用地规模在_万平方米以上的新建小区及组团都要进行综合验收。A1B2C3D5二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选,本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、房地产投资之所以具有期权性质,是因为房地产投资具有_。A可逆性和可延期性B可逆性和不可延期性C不可逆性和可延期性D不可逆性和不可延期性2、工程投资额在_万元以下或者建筑面积在_m2以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证.A20，200B50，300C30,500D30，3003、在房地产市场分析中，对特定区域内商品住宅市场的供需分析属于。A：区域房地产市场分析B：专业房地产市场分析C:项目房地产市场分析D：总体房地产市场分析E：借款合同4、房地产市场的功能有。A:配置存量房地产资源和利益B:指导供给以适应需求的变化C：指导政府制订科学的住房供给计划D：引导需求适应供给条件的变化E：配置存量房地产资源利益变化5、下列属于农民集体土地范围的包括.A:村农民集体的土地B：村内两个以上农村集体经济组织的农民集体的土地C：乡（镇）农民集体的土地D：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地E：因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地6、由房地产估价师本人申请的注册种类有。A：初始注册B：变更注册C：延续注册D：注销注册E：撤销注册7、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。A：物业服务成本B：法定税费C：物业服务企业的酬金D：物业服务企业的利润E：执行层的组织协调8、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的_。A区位B用途C搬迁补助费D建筑面积9、以下关于合法原则的说法欠妥的是_。A在依法判定的权力类型及归属方面，一般以房地产权属证书、权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据.房屋的权属证书与权属档案的记载不一致的，以权属证书的记载为准.B在依法判定的使用权方面，应以使用管制(如城市规划、土地用途管制等)为依据.C在依法判定的处分权利方面，应以法律、法规、政策或者合同等允许的处分方式为依据.D在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。10、基础设施建设费包括_的建设费用。A自来水B污水C煤气D热力E电信11、某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为3。5%。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是.A：0。57B:0.74C：0。80D：1.04E：借款合同12、是税收制度的主体.A：税收机关B：税收管理人员C：税收法律D：税收法规E：税收规章13、工厂烟囱之类位置固定的污染源,属于。A：固定污染源B：移动污染源C：点源D：高架源E：线源14、当开发项目用地面积一定时，_的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量。A租售价格B开发期C容积率D建筑密度15、市场定位的方式有。A：避强定位B:重新定位C：跟随定位D：差异定位E:对抗定位16、建筑材料的物理性质，与质量无关的是。A：抗渗性B：表观密度C：密实度D:孔隙率E：导热性17、临时使用土地的时间可以为_。A3个月B9个月C20个月D27个月E32个月18、关于收益性物业管理中的经营费用说法错误的是_.A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模以及物业管理委托合同的不同而有所差别B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他