物业公司三年发展规划汇编(完整版)资料.doc

物业公司三年发展规划汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）物业公司三年发展规划三年发展战略概要： 物业2021年2021年企业发展总体规划和发展目标概括为： 1、抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展。以伍家.猇亭市场为基础，逐步辐城市中心。 2、三年内管理面积突破 万平米，年服务收入突破 万元，行业资质上二级，成为本地区和周边地区最具知名度的物业管理公司之一； 3、申报并力获通过质量管理体系认证，强化内部管理，逐步实现从单纯管理到市场经营为一体综合化的转变； 4、通过资本结构的调整，优化资源，实现多元化经营，尽快实施和壮大与物业管理相关的配套项目； 5、扩大品牌优势，探讨总结管理经验，形成具有自主知识产权的管理模式。 企业三年发展规划 一、企业发展思路 作为专业物业管理公司， 物业将以本规划书“抓住机遇，向外拓展，向内挖潜，扩大品牌美誉，实现跨越式发展”的指导思想，充分扩大“××物业”在××乃至周边地区的影响力，力争在3年内让“××物业”成为××以及周边地区物业管理行业的好品牌，在物管行业推进的浪潮中写下浓墨重彩的一笔。 二、外部环境及政策分析 1、规模化、专业化、市场化是物业管理企业的发展方向 我国的物业管理行业是随着改革开放不断的深入、市场经济日趋活跃、城市建设事业的迅速发展、大批新建住宅区的建成、房地产综合开发的崛起和房产管理体制改革加快而应运而生的，物业管理已成为城市居民生活不可缺少的一部分，优质的服务和管理也将成为地域含金量高低的重要标志。根据中国市场的发展，有专家预测到2021年，我国城镇住宅面积将会达到180亿平方米，如果按一元每平方米计算，每年的物业服务收入就有180亿元，物业公司的佣金（净利润）将达到18亿元，而且这个市场不会疲软，随着市场经济的发展，其内涵会不断丰富、物业管理可做的事情还很多，这个产业已显示着巨大的潜能。2、国家对物管日益重视，全国性物业管理条例及其配套法规陆续出台 物业管理在我国经过二十几年的发展，其观念已深入人心，居民的生活与之息息相关。针对那种管理不规范、乱收费的政策法规也陆续出台。物业管理无法可依的状态将不再存在。建设部物业管理条例己颁布施行，这对规范物业管理，解决物业管理中遇到的实际问题提供了依据。 三、 物业的组织设计及战略规划 1、 组织是管理的载体 一个企业组织结构是否合理与健全，关系着企业人、财、物等资源运用效率的高低，关系着企业经营目标能否实现，是企业管理的重要内容，是管理的灵魂。 根据组织设计的“效率、合理分权、协同、宽松”的原则，我们拟在2021年上半年，结合“××一期”的接盘，对现在××物业的组织结构进行微调，基本架构为“五部一室”，即：财务部、工程部、保安部、环境维护部、客户服务部、总经理办公室。 2 战略规划是发展的方向 企业发展战略是关于企业发展的谋略。企业发展是企业成长、壮大的过程，其中既包括量的增加，也包括质的变化。企业发展也需要谋略，对企业发展整体性、长期性、基本性的谋略就是企业发展战略。 企业发展战略有四个特征：一是整体性，二是长期性，三是基本性，四是谋略性。整体性是相对于局部性而言的，长期性是相对于短期性而言的，基本性是相对于具体性而言的，谋略性是相对于常规性而言的。企业发展战略必须同时具有这四个特征，缺少一个特征就不是企业发展战略。 企业发展战略不是企业发展中长期计划。企业发展战略是企业发展中长期计划的灵魂与纲领。企业发展战略指导企业发展中长期计划，企业发展中长期计划落实企业发展战略；前者是纲，纲举目张。在××物业成立之初就应对公司的发展战略进行规划。确立发展阶段和发展思路，并明确各个阶段中的关键问题与存在的风险。 ××物业从现在起就更应以做品牌  一流的物业管理公司作为战略目标。以品牌抢占市场，以管理为依托，开展以高档综合楼宇为对象的多种经营，争取有一两个经营项目创出品牌，发展连锁经营。 四、-战略实施要点 （一）人才是战略成败的关键 1、人才的招聘与选拔 物业管理是一个复杂的系统工程，其管理内容涉及建筑、管理、电气、电子、园林、心理、财务等知识。从物业的发展趋势看，还涉及到规划、评估的知识。 做物业管理不但要懂得本岗位的专业知识，还要对其他岗位的专业知识有一定程度的了解。在人才招聘时不但要有过硬的技术，更要有好的品德。好品德是物业从业人员必备的素质。在人员的选拔上不唯才是举，德才兼备应成为选拔员工的唯一标准。在企业的发展中必须有一群稳定的高素质的人才为企业服务。 2、员工的培训与考核 公司的任何制度与目标的实施都要靠人去执行。对员工进行长期的不间断的培训是公司不断发展的要求。对员工的培训内容应包括技术、意识、公司制度、企业规划、行业发展状况等，使员工清晰的认识到本职岗位在全局的作用、了解本行业的最新动态，寻找差距弥补不足，做到知己知彼。加强员工的责任感、使命感，使企业的发展具有足够的动力。 考核是对员工的工作做系统的评价。我们仍将以业已施行近×年的全员季度测评作为贯通公*核工作的主线，以此揭示员工工作的有效性及其未来工作的潜能，从而使员工本身、企业都受益。 （二）制度是战略实施的保证 1、制度的制定 制度要具有针对性、可行性和长期性。总的来说可分为工作制度和奖惩制度。前者是对各岗位的要求，后者是一种激励措施。健全的制度使公司管理程序化，集约化。杜绝了管理中的随意性和主观性。一个制度不健全的企业会使企业疲于管理而无暇顾及战略的实现。 2、制度的执行 有了严格制度，没有严格的执行就成了没用的摆设。制度出台以后，毋论在公司哪个层面都必须遵守，以保证制度的严肃性。 （三）企业发展规划范文-文化是企业的灵魂 企业的健康发展需要两种纽带：一种是物质、利益的纽带；另一种是文化、精神、道德的纽带。企业如果只有前一种纽带而没有后一种纽带，是不能得到健康发展的。优良的公司文化能够创造出一个良好的企业环境，提高员工的道德素质和技术文化素质，对内形成企业凝聚力，对外提高企业竞争力，形成企业发展不可缺少的精神纽带和道德纽带，并从各个环节调动并合理配置有助于企业发展的积极因素。所以，公司文化是企业持久竞争优势的来源，是企业发展的内在驱动力。 企业文化的建设是一个不断积累、提炼、升华的过程，包括制度文化和理念文化。在制度上形成一个规范、系统、可操作的准则，在理念上以服务、创新、超越为核心价值。 五、-战略实施的步骤 （一）做好企业品牌建设，拟分三步走 第一步（从现在到“××一期”工程完工）。此阶段的主要任务是调整建立公司架构。根据实际需求合理建立各职能部门，修订岗位说明书以明晰各部门责任，做到先期人员经培训后上岗履行职责。对工程的施工按照物业管理需要提出合理化建议和监督，对已入场人员进行业务、服务意识方面的专业培训，使“××”项目从一开始就走上制度化、专业化的道路，从而带动全公司的工作“提速、上档”。 第二步（“××一期”入住至到工程全部完成竣工验收）。此阶段，各部门到位，对先期入住的业主提供服务。此期间因边施工边管理遇到的问题较多，对各部门的人员起到一个考验和锻炼的作用。在实际工作中在对各项制度健全和完善，使其更具可操作性。同时逐步开展对外宣传工作，提升公司知名度，并积极和房管局、市物业管理处等主管部门联系，取得业务指导，对参加市及省的项问评选做铺垫。引进ISO9002系统，规范企业管理，力争通过ISO9002质量认证。 第三步（业主入住率达60%后）。召开业主大会，选举业主委员会。和业主签订物业管理合同。建立建全各种档案资料。参照××省物业管理优秀住宅小区考评办法对不足地方积极整改，按间隔期分别向主管部门申报“市、省物业管理优秀住宅小区”。请主管部门领导现场参观、指导。争取获得全国物业管理优秀小区的称号。 （二）经营思路 企业发展的目的是盈利。物业公司是一个微利的行业，要想做到盈利先从内部管理着手，开源节流。对内控制成本，对外拓展业务。以“××”为立足点，根据业主需求积极开展特殊服务。根据“××”的地理位置相对较为“黄金”，人流量大，附近较少大的商业设施，交通便利等特点，可开设超市（以日常所需的米、面、净菜、食用油、生活用品为主）、建材店、中介等以便民服务。其次依托品牌承接其他物业管理项目，以创建的品牌资源、人才资源抢占市场，扩大管理规模，在三到五年内争取做行业内一流企业。 （三）实施措施 1、从内部着手，抓好公司内部的管理工作。严格规章制度，对员工严格要求狠抓工作的落实。 2、对业主做好服务工作。对业主的合理要求积极、及时、准确的给予解决。做好小区的文化建设，依靠业主共同将“××小区”建设成文明、安全、整洁、活力、团结的优秀小区。 3、统一员工认识，使公司战略深入到每个员工的脑海，加强其责任感、使命感。做好外联工作，积极配合周围社区、街道、派出所等部门的工作。 4 、做好公司的形象宣传工作，提高公司知名度开展外接业务。 （四）战略实施中可能遇到的问题及预防措施 1、企业发展阶段的人员流动 由于企业和员工处于磨合阶段以及员工对企业文化的认同问题，人员的流动比较频繁，会给企业带来诸如人心不稳、破坏了企业凝聚力、员工没责任心等负面影响。对此，在工作上要有一套完整的激励制度，使员工有目标，有动力。利用业余时间开展有组织的团体活动，老员工主动积极的关心新员工的工作、生活。使员工在企业内找到归属感，保持团队的稳定性和向心力。 2、对物业管理上遇到问题的对应处理  企业发展规划范文-处理投诉 在物业管理过程中，由于服务的不到位，遇到业主的投诉是要及时、准确的处理。不以各种客观原因进行推诿。遇到投诉先要承认问题，接纳业主的意见，然后分析造成的原因，准确的将问题处理完。这一过程不单是解决了问题还要了解业主的其他需求和不满，对工作中的不足积极改进把问题处理在萌芽状态中。  -积极开展文化宣传工作 服务是无止境的，人的需求是无限的。怎样把物业公司的工作做好，达到业主的满意，一靠细致入微的服务，二要做好和业主的沟通，增进相互间的了解。开展拜访工作，积极了解业主需求，根据需求开展有针对性的服务。主动宣传物业公司的管理办法，求得业主的理解和支持。开展以合唱、体育比赛、健身、读书为内容的小区文化活动。用这一形式来带动小区的文明建设。 关于资产重组 ××物业企业发展中无疑会遇到资金问题，在物业公司尚未创出品牌、达到规模经营前，物业经费的来源是有限的。根据的现状，一般都是开发商承担了这笔费用。虽然解决了物业公司发展所需的资金问题，同时，也使其变成了开发商的负担和累赘。 从市场角度来看资金的解决途径有二： 其一，通过董事会向企业法人募集投资基金。物业管理是朝阳行业，发展潜力巨大，蕴含着大量的商机。必定会成为资本追逐的对象。 其二，向个人、尤其是企业内部员工寻找投资。由于物业公司具有投资额不大，回报稳定，获利期长，市场稳定等特点对中小投资者来说还是很有价值的。加之，企业内部员工的投资持股更可增强员工“自我”意识，增强企业凝聚力。 借助企业资本重组，公司经营范围将扩大为物业管理(含住宅、商住、写字楼、产业物业及社区物业) 、餐饮及社区会所经营、物业管理咨询、房地产咨询及中介、对外承接物业、绿化工程等业务，管理服务的范围也将进一步扩大，2年内争取辐射到周边城市。 1、重组目的 本次重组是在××物业成功运作的基础上，通过重组以达到：  增强××物业的实力，为实现物业管理工作规模化发展奠定良好基础；  继续发扬和扩大“××”品牌的信誉度和美誉度；  使“××”品牌回报社会，使投资者得到实惠；  实现住宅物业、写字楼和商业物业一体化管理和服务；  扩大服务项目，满足不同客户的需求。 2、资本构成： 本次重组后，××物业的注册资本将达到×××万元人民币，其构成如下：  ××物业的资产经评估后，××××投资开发按原出资比例核定的净资产作为投资新公司的出资额，并增资、控股。  其他出资者由愿意与××××物业管理共同发展的社会法人和团体、企业员工（含其它个体）组成，新投资者可以现金、设备等方式按1：1的比例出资，按中华人民共和国公司法规定，出资者总数控制在50个之内。 3、出资要求  拟加入××××物业管理的出资者应本着“诚实、信用”的原则，以“利益共享，风险共担”为基础，与××物业共同发展，携手共进。  出资者应具有较大的规模，具有一定的投资能力，投入的资本额不低于××万元，也不得超过×××万元。  出资者必须为愿意在物业管理行业寻求发展的社会法人和团体、企业员工（含其它个体）。××物业的经营活动与发展前景 一、企业发展规划范文-经营活动 根据公司的发展规划和设想，××物业将开展以下方面的活动： 1、增加扩大公司经营规模和业务范围所需要的资源； 2、对现有设备进行更新、增加； 3、增加开展小区文化活动的设施； 4、选择性购买商铺用于出租或经营； 5、建设公司自己的苗圃、花卉基地； 6、开展与市政社区管理有关的工程建设服务项目； 7、增设经营社区会所及其它相关业务。 二、发展前景 通过向拟投资项目的投资，使公司的物业管理面积由现在的×××万M2，力争在23年内超过×××万M2（含住宅物业、社区物业及产业物业）。公司的经营收入主要来源于工程项目的收入、管理输出和物业策划的收入及物业管理费的收入，未来三年内，将由现在的××余万元增加到×××万元。通过与物业管理相关的其它业务的开展，快速提升公司的盈利能力。重组后的××物业将实现物业管理的规模化及全方位发展，必将给投资者带来丰厚的回报。 1、××物业的管理输出和品牌输出规划 “管理输出”将是××物业的一项潜力巨大的收入来源，公司将成立专门部门，专业运作，在提升××物业品牌形象的同时也为公司带来收益，使咨询业务成为公司新的利润增长点。 2、餐饮及社区会所经营规划 拟利用××大厦、××大厦区域优势，开展会所经营活动，并利用现有品牌优势涉足餐饮娱乐等行业，开展积极的创收活动。此项业务每年将为公司创造非常可观的经济收益。 3、承接工程规划 公司实力增强后，拟积极对外承接工程，开展园林绿化、机电设备维修、楼宇外墙清洗和楼宇智能工程等专业经营，承接的工程质量要达到一流，确保零投诉。 4、园林绿化工程发展规划 在公司发展的适当时候，我们将组建专业的园林绿化公司从事苗木培植、鲜花种植、草坪培育等业务，力争三年内使其成为××地区最有竞争力的花草苗木供应基地。 企业发展规划范文为企业发展规划提供了模板。××××物业管理愿以本规划书为公司未来三年企业发展指导思想，与社会各界共谋发展，为地区的物业管理事业与国际惯例接轨，不断提高人们的生活水平和居住环境贡献力量。天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632环境管理 环境管理是物业管理工作中重要的关键性环节，是物业管理水平的重要标志，是延长设备和建筑物寿命的重要因素，整洁的物业环境为业主和使用人创造了清洁卫生、健康舒适、优美的工作环境和生活环境。环境管理可分为二大部分：清洁管理、绿化管理。本课程重点探讨清洁管理的有关知识。清洁管理的定义：对所管物业范围内（红线范围）进行定点、定时、定人的日常清洁、废弃物的收集和清运，依照管理规定对物业使用人进行宣传教育、管理和监督，通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的工作，维持公共区域的清洁卫生。清洁管理工作的五个方面u 清洁管理工作范围u 清洁外包的招投标工作u 清洁工作监管u 清洁工作中注意“安全管理”u 虫害的防治与消杀工作一、清洁管理工作范围分大厦和住宅区两种物业类型进行阐述（一）大厦大厦类（含高层住宅）的清洁管理主要工作范围又分室内、室外两种情况。A、室内：大堂1、地面；2、墙面；3、天花；4、信报箱；5、指示牌；6、服务台（总台）；7、宣传板栏；8、消防器材；9、室内绿化；10、果皮箱。电梯厅1、地面；2、墙面；3、天花；4、指示牌；5、消防器材；6、果皮箱；7、室内挂饰；8、室内绿化。 电梯1、地面；2、电梯门；3、三壁；4、天面。扶梯道（人行梯）1、地面；2、墙面；3、扶手；4、台阶；5、天面。楼层走道1、地面；2、墙面；3、门窗；4、天花；5、消防器材；6、果皮箱。公共卫生间（写字楼）1、卫生器具；2、地面；3、墙面；4、天花。公共茶水间（写字楼）1、卫生器具；2、地面；3、墙面；4、天花。楼层垃圾房（住宅）1、垃圾桶；2、地面；3、墙面；4、天花。会议厅（写字楼）1、一切设施。地下车库1、地面；2、墙面；3、天面；4、管道；5、停车场设施（包括自行车、摩托车）。楼层管道井房天面1、地面；2、水池；3、广告牌；4、水沟；5、其它设施。B、室外： 外墙面 道路绿化带路灯、宣传牌、雕塑排风口沙井、雨水井、污水井、管道、化粪池管线与明装公共设施垃圾房垃圾桶、果皮箱（二）住宅区住宅区（多为多层住宅）的清洁管理工作主要内容也可分室内、室外两种情况。A、室内： 楼道 1、台阶；2、扶手；3、墙面；4、天面；5、窗户；6、门；7、信报箱；8、电表箱；9、灯具。天面1、地漏；2、水沟。B、室外：外墙面：公共管道道路绿化带路灯、宣传牌、指示牌、雕塑公共游乐设施沙井、雨水井、污水井、化粪池、管道垃圾中转房、垃圾桶、果皮箱自行车棚二、清洁外包的招投标工作清洁管理的招投标工作可分解为六个步骤：确定标底、成立招标小组、发标工作、开标过程、发中标通知、签订清洁工作承包合同。（一）确定标底：编制招标书（二）成立招标小组：公司领导、智深清洁顾问、业务分管成员、管理处主任。（三）发标工作1、发函邀请清洁工作企业。 2、确定投标企业：应具备清洁工作资质、营业执照、税务登记、企业资质。3、领取招标书。（四）开标过程1、标书评定2、现场答辩3、清洁工作现场考察4、招标小组成员的评分确定中标企业（五）发中标通知书（六）签订清洁工作承包合同三、清洁工作监督（一）清洁工作监管的重要性清洁工作监管十分重要，是清洁管理过程控制中的重要一环，虽然外包清洁公司配备一定数量的监管人员控制清洁工作质量，但因监管人员自身素质与责任性的问题，会造成清洁工作达不到标准要求，物业管理公司管理处的日常监管工作一定不能松懈，按照标准和中标承诺去检查，确保清洁工作达标。（二）清洁监管工作要点：1、监管工作要熟悉与掌握清洁工作质量标准与承包合同内容。2、监管工作要不怕脏、不怕苦，认真、仔细的巡查，要做好工作记录。3、巡查中发现问题及时与承包方现场管理者沟通，及时纠正，如屡提不改，以书面形式上报管理处主任、相关部门，让其与承包者沟通，达到清洁工作标准。4、清洁工作检查是管理处主任日常巡查工作的重要事项之一。四、清洁工作中注意安全管理。清洁工作中的安全管理是十分重要的，由于机械使用不当造成的碰伤、电伤，清洁化学药品使用不当的皮肤烧伤和高空作业中不慎的摔伤等时有发生，一旦发事，将增大日常管理的工作量甚至造成经济损失。因此，在日常清洁工作中要将安全放在首位，才能确保清洁工作有效运作。（一）机械使用安全1、常用机械：（1）吸尘吸水机；（2）高速磨机；（3）高压水清洁机。2、操作中的注意事项：（1）机械使用要严格按照使用说明与操作规程作业；（2）机械使用前要检查电源是否安全；（3）机械使用前检查是否完好，完好的才能使用；（4）机械使用后要保养，完好入库。（二）清洁化学用品使用安全1、常用的清洁剂：（1）碱性清洁剂全能清洁剂、中性清洁剂（绿水）、洗洁精，适用于各种表面清洁，如墙壁、地板、木制品、家私、玻璃、金属，具有消毒、杀菌功效；（2）酸性清洁剂洁厕灵、硫酸、盐酸，适用于洁具、地砖，具有杀菌功效。2、使用碱性、酸性清洁剂注意事项：（1）操作时要带胶手套，避免浓度高的清洁剂伤害皮肤；（2）认真阅看使用说明，掌握剂与水的稀释比例；（3）禁止酸性与碱性清洁剂混合使用，混合会产生大量毒气伤人。3、其它清洁材料：（1）起腊水； （2）地毯清洁剂； （3）化油剂；（4）净电除尘液； （5）不锈铜油； （6）漂白剂；（7）酒精； （8）腊水（地腊、面腊、喷洁腊）。（三）其它方面安全：1、工作中意外伤害：（1）扭伤； （2）跌伤； （3）撞伤；（4）割伤； （5）姿势不当的劳损。2、垃圾收集中安全：（1）细菌、病毒、寄生虫；（2）异味气体；（3）放射性物质。3、高空作业安全：（1）操作人员要求； （2）风向、气候；（3）吊篮、吊板； （4）固定装置。4、电梯清洁安全：（1）停层作业； （2）电梯门挤伤。5、消杀过程安全：（1）药品浓度； （2）风向。清洁工作中一定要牢固树立“安全第一”的思想，才能确保清洁工作顺利开展。五、虫害的防治与消杀工作分四害防治与消杀、其它虫害防治与消杀。人类与昆虫之间共存，昆虫给人类带来疾病与灾害，鼠疫就是由老鼠传播，病疾是由蚊虫传播，苍蝇可传播大肠杆菌。因此，对四害的防治与消杀是清洁卫生工作中的重要工作项目。（一）四害的防治与消杀：老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂四害防治与消杀工作重点：1、掌握与了解四害生存与活动规律，进行有效的诱杀。2、定期、定人对管辖的公共区域进行虫害消杀，并作好记录。3、使用防治与消杀的药品、器具必须符合国家和相关的规定的药品，一般去所在地爱卫会与卫生防疫站购买。4、在喷杀药物前要知会物业使用人，让其作好相应的准备。5、指导物业使用人进行虫害的有效防治与消杀。6、消杀后的器具要清洗，剩余药品要放专门库存处，并作好记录，杜绝乱放造成儿童与宠物误用。7、消杀用完的药瓶与药渣不可随意丢弃，要按规定妥善处理，避免造成污染。8、防治与消杀尽量在所在地爱委会指导下工作。（二）其它虫害的防治与消杀工作1、白蚁的防治与消杀白蚁与四害的根本区别是不传播疾病、细菌，但也不能小看，白蚁有“无齿老虎”之称，白蚁可以把“价值连城”的古文化艺术、古木、古家私都被其蛀空，它也是物业管理的天敌，因此物业管理工作中也要对白蚁有效的防治与消杀，与白蚁防治所联系诱杀。2、蚂蚁、黄蜂。蚂蚁喷洒杀虫剂，爬走路线。黄蜂消灭蜂巢，夜间行动。天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632物业公司人员必备的相关的法律知识1.    售楼广告上的内容，开发商应兑现吗？售楼广告和宣传资料仅仅是开发商为了吸引买房的人而做的一种宣传。如果广告上的宣传内容没有写入合同中，即使将来这些宣传没有兑现，开发商一般也不会因此而承担责任。如果开发商在这些材料上写得非常明确具体，内容确定，如“送多少钱的精装修”，“绿化面积达到多少平方米”等等，这些内容将对房屋价格以及购房人是否买房产生重大影响，即使这些内容没有写入合同，开发商也要兑现。所以，一些重要的广告一定要保存好，如果将来发生纠纷，可以作为证据。参考法条：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条  2.    房地产商承担虚假广告民事责任的必要条件有什么？（1）房地产商发布了虚假广告。购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。（2）购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。（3）购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。（4）损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。参考法条： 广告法第三十七条 3.    认购书一般包括哪些内容？认购书的内容包括：房号及户型。房屋的建筑面积。房屋的价款及计算方式。签订正式购房的日期。在一方不履行的处理问题。开发商的预售许可证号。当事人双方基本情况。参考法条: 最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释、 第一百一十五条合同法第一百一十五条 4.    什么是建筑面积？建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。参考法规：建筑面积计算规则 5.    什么是套内建筑面积？套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 6.    套内墙体面积包括什么？套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积；非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 7.    什么是分摊的公用建筑面积？公用建筑面积是指由整幢楼的产权人共同所有的整幢楼公用部分的建筑面积。分摊的公用建筑面积是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。未经全体共有人或业主大会依法定程序同意，任何人都不得侵占或改变全楼公用建筑空间原始设计的使用功能。分摊的公用建筑面积套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 8.    公用建筑面积的分摊原则是什么？公用建筑面积的分摊以幢为单位。分摊的公用建筑面积为本幢内的公用建筑面积，与本幢不相连的公用建筑面积不得分摊到本幢房屋内。为整幢商品房服务的公用建筑面积，由该幢楼各套商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积，由受益的各套商品房分摊。多次分摊公用建筑面积的，分别计算分摊系数。各套商品房应分摊的公用建筑面积，为各次分摊的公用建筑面积之和。公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房分摊的建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。参考法规：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行） 9.    哪些公用建筑面积可以分摊？整幢楼的以下公用面积可以分摊：大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道，变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体面积水平投影面积的一半。计算建筑面积的房屋，层高（高度）均应在2.20米以上（含2.20米，以下同）。参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）。10.哪些公用建筑面积不能分摊？仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。售房单位自营、自用的房屋。为多幢房屋服务的警卫室、管理（包括物业管理）用房。参考法条：商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）第九条 11.面积变了，购房者可以退房吗？经有关部门批准以后，商品房的面积可以变更，但要在10日内通知购房者。在接到通知的15日内，购房者可以作出退房的书面答复。在此期间内未作书面答复的，视为同意变更。开发商没有在规定的期限内通知，购房者有权退房。如果退房，开发商要承担违约责任。参考法条：商品房销售管理办法第二十四条12.面积误差比的公式是什么？面积误差比产权登记面积合同约定面积合同约定面积            ×100参考法规： 商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 13.处理房屋面积纠纷的原则是什么？合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在以内（含），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（2）面积误差比绝对值超出，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在以内（含）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。参考法条：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条 14.买房一般要交哪些税？（1）       印花税。（2）契税。（3）证件印花税。参考法条：北京市人民政府关于修改<北京市契税管理规定>的决定第一条、第二条 15.买房一般要交哪些费？（1）       房屋所有权登记费。（2）公共维修基金。(3)综合地价款。（4）证件工本费。 16.买车库交契税吗？购房者随同普通住宅购买的车库，可以减半征收契税，按照1.5%的税率征税；购房者随同非普通住宅(如别墅)购买的车库，不适用减半征收契税的政策，依然要按照3%的税率征税。 17.继承和接受遗赠而取得的房产要交契税吗？法定继承人继承房屋不征收契税，非法定继承人继承房屋，属于赠与行为，应征收契税。 18.申请个人商业贷款的条件一般有哪些？（1）贷款对象为有完全民事行为能力的自然人。（2）具有城镇常住户口或有效居民身份，即要求借款人有合法的身份。（3）有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力。（4）对首付款的要求，银行间有些许差异。（5）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人。（6）具有购房合同或协议。（7）贷款人规定的其他条件。 19.申请个人商业贷款一般要交哪些费用？（1）       律师审查费。（2）公证费。（3）产权登记费。（4）保险费。 20.哪些财产可以抵押？（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物。（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产。（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物。（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产。（五）依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，当事人办理了抵押物登记以后可以抵押。（六）借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。 21.哪些财产不能抵押？不能抵押的财产：土地所有权；所有权、使用权不明或者有争议的财产；依法被查封、扣押、监管的财产；以法定程序确认为违法、违章的建筑物。  22.哪些权利可以质押？（1）汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单；（2）依法可以转让的股份、股票；（3）依法可以转让的商标专用权，专利权、著作权中的财产权； 23.什么是转按揭？“转按揭”是指已在银行办理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求延长贷款期限，或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请个人住房款变更期限，变更借款人或变更抵押物的贷款。变更借款人的简称“转按”，延长原借款期限的称为“加按”，变更抵押物称为“换按”。 24.什么样的房子要评估？商品房、二手房和担保中心认为有必要进行评估的其他房屋。经济适用房不需要评估。 25.什么是组合贷款？组合贷款是住房资金管理中心运用政策性住房资金、银行运用商业信贷资金向同一借款人发放的购房贷款，是政策性和商业性贷款组合的总和，即在住房公积金额度之外的贷款需求，由银行资金解决。银行资金部分利率高于住房公积金贷款利率，组合贷款综合利率在住房公积金贷款利率与银行贷款利率二者之间。 26.什么是个人住房贴息贷款？所谓个人住房贴息贷款，是北京市住房资金管理中心、北京市贷款担保中心与有关商业银行合作，推出的个人住房担保贷款政策性贴息业务。购房人可在商业银行直接领取贷款，无须再到管理中心、银行跑两套手续，交两笔手续费。这样，贷款时间，尤其是组合贷款的时间，可能由以前的几个月节省到只需几天。而商业贷款和公积金贷款之间的利差，则由政府住房基金提供的利息返还给商业银行，最后的贴息实惠仍落在贷款人身上。 27.申请个人住房贴息贷款的条件是什么？（1）申请人必须是住房公积金的缴存人，截至申请日为止，申请人持续缴存住房公积金6个月以上，或累计缴存12个月以上，当前为正常的缴存状态。（2）提供符合要求的担保方式。（3）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息。（4）同时满足商业银行对个人住房贷款规定的其他条件。 28.什么是住房补贴？住房补贴是单位停止实物分房后，国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，采用货币分配方式向职工发放的用于住房消费的专项资金。即将单位原用于建房、购房的资金转化为住房补贴，分次(如按月)或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。住房补贴的具体数额各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资，以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。 29.住房补贴随人走吗？职工在本市范围内因各种原因变动工作单位且调入单位已建立住房补贴账户时，应将其原住房补贴账户内的余额转入新调入单位住房补贴账户。单位因职工停薪、离职、调动工作等各种原因中断为其交存住房补贴，在未复薪、未找到新的工作单位或由于新的工作单位未建立住房补贴时，职