【商业规划】物业公司计划书汇编(完整版)资料.doc

【商业规划】物业公司计划书汇编（完整版）资料(可以直接使用，可编辑 优秀版资料，欢迎下载）天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 物业管理公司计划书一、 公司筹建：1. 出资人情况：法人与自然人2. 物业管理企业的组建条件1）企业名称的确定；2) 企业住所；3) 法定代表人；4) 注册资本；5) 公司章程；6) 公司从业人员。3. 物业管理企业的设立在组建条件具备以后，申请物业管理企业的发起人或发起单位写出由申请设立物业管理公司经营资质报告，连同相关申请资料送交房地产主管部门审批。收到核发的批准文件后，再按有关规定向工商行政管理机关办理企业注册登记手续，领取企业法人营业执照或营业执照，即可对外营业，并按规定在30日内到房地产管理部门申办资质备案和资质等级证书，还要向税务机关办理税务手续。4. 在取得企业营业执照后，按照规定申报企业资质，物业管理企业的资质等级1) 资质一级企业：注册资本500万元以上；具有中级以上职称的人员不少于30人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，80以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占规定计算基数的百分比之和不低于100；20以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。2) 资质二级企业：注册资本300万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于20人，企业经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，60以上的部门经理、管理员取得从业人员岗位证书；管理两种类型以上的物业；管理各类物业的建筑面积分别占计算基数的百分比之和不低于100；10%以上的管理项目获得建设部授予的“全国城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）”称号，10以上的管理项目获得省级城市物业管理优秀住宅小区（大厦、工业区）称号；具有健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理制度；建立了维修基金管理与使用制度。3) 资质三级企业：注册资本50万元以上；具有中级以上职称的管理人员、工程技术人员不少于8人，经理取得建设部颁发的物业管理企业经理岗位证书，50以上的部门经理、管现员取得从业人员岗位证书；有委托的物业管理项目：具有比较健全企业管理制度和财务管理制度；建立了维修基金管理和使用制度。二、物业公司的经营计划1. 物业管理的目标和任务1）创造安居乐业的生产、生活环境2）对实现物业的保值和增值。2. 物业管理的主要内容l）维护物业管理区域内的规划不受破坏2）房屋装修监督管理3）房屋的维护与修缮4）设备、设施的管理及维修养护5）安全保卫与消防6）保洁、消毒、防疫管理7）环境保护8）绿化管理9）车辆管理10）综合经营服务3、物业管理的基本原则1）产权、经营权分离原则；2）业主至上原则；3）统一管理原则；4）专业高效原则；5）权、责分明原则；6）经济合理原则；7）公平竞争原则；8）依法行事原则。4. 物业管理公司内部的组织机构以及功能设置1）总经理室：决策机构，总经理对公司全面负责，布置和协调各副总经理与各部门的工作。副总经理协助总经理处理分管的工作。2）办公室：总经理领导下的综合办事机构，主要负责公司内部日常行政事务。3) 财务部：参与企业经营管理，搞好财务核算。负责管理服务费的收缴，做好报表、纳税工作，经常向总经理报告公司财务状况。4）物业管理部：按照公司的计划和安排，负责物业管理区域内的各项管理工作。5) 社区服务部：依法建立各类服务点，开展代办业务，为用户提供优质服务。6) 工程部：负责物业维修及设备运行的技术管理部门。7）保安部：检查、督促遵纪守法，处理业主、治安维护，协助有关部门查处违法犯罪。8）产业部：负责物业的产籍管理、保管图纸、资料，及时为各部门提供相关物业资料。9）租赁经营部：负责对现有物业的租赁经营业务，提高物业的出租率。5. 物业管理公司的前期工作设立物业公司，并取得相关资质后，参与物业管理市场竞争，在实际操作中，以各种形式竞争管理服务市场；物业管理对物业的基本要求,物业管理指物业管理经营人受物业所有人的委托，按照国家法律法规、管理标准及委托合同行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，以经营手段管理物业，从事对物业（包括物业周围的环境）的养护、修缮、经营，并为物业所有人和使用人提供全方位的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济效益。按照以下步骤进行开展工作。 1）人员准备与资料准备； 2）设备、器材准备； 3）资金准备； 4）拟管项目、使用人需求、竞争企业状况调查； 通过对拟管项目全面情况的调查，为拟订物业管理方案做信息准备。 项目位置：具体位置及东、西、南、北的毗邻。 项目面积：占地面积、规划建筑面积、已建成面积。 项目建筑情况：建筑结构、质量、技术、标准、管线布置等。 配套及附近交通状况：已通达公交车次、小区班车等。 消防、安保、清洁等设施状况 项目性质及特色 政府的支持、扶持与介入程度 开发商的背景：规模、技术、资金、信誉、社会影响、负责人情况等。 周边坏境状况社区配套的社会公共资源如学校、医院、商业中心、农贸市场等6. 制订物业管理方案的其他准备工作 l）组建制订物业管理方案的工作班子： 2）对方案制订人员进行必要的业务培训： 3）准备经费； 4）准备设备； 5）准备相关资料。 7. 制订物业管理方案 l）物业管理方案的内容 物业管理档次 物业管理服务的标准 物业管理财务收支预算2）物业管理方案的基本架构项目管理的整体设想与策划 管理模式 公司人力资源管理 规章制度建设 经营管理指标社区文化建设与服务 财务管理及经费收入测算 日常管理 物业维修养护计划和实施3）制订物业管理方案的主要步骤第一步：成立制订方案的工作机构第二步：培训工作人员第三步：经费、设备、资料准备第四步：项目、使用人、竞争调查第五步：研究分析调查资料第六步：确立管理档次、管理目标、主要措施。服务管理项目第七步：经费预算第八步：草拟方案文本第九步：向专家顾问征询第十步：送公司领导审阅第十一步：修改、研讨、再修改第十二步：可行性研究第十三步：定稿第十四步：实施、反馈8. 介入物业管理工作1）物业的接管验收与撤管2）物业的撤管3) 签订物业委托管理合同4) 物业公司入驻社区后，依法设立社区业主大会。9. 物业管理企业与相关社会机构建立关系l）物业管理企业与房地产行政主管部门的关系2）物业管理企业与工商、税务、物价部门的关系3）物业管理企业与房地产开发企业的关系4）物业管理企业与业主委员会的关系业主委员会可以自己设立。也可以招标选聘物业管理企业。物业管理企业对业主委员会负责，定期间业主和用户提供管理报告，报告经营管理情况、服务情况、基金账目情况等。业主委员会不仅有权监督物业管理企业的工作，而且在必要时有权依法撤换物业管理企业。5）物业管理企业与专业性服务机构的关系6）物业管理企业与街道办事处和居委会的关系7）物业管理区域建设与社区建设的关系设的自主权，物业管理区域建设要自觉配合社区建设。三. 物业管理费用的管理1物业管理费用构成l）物业管理费用分类一类是管理费用，如办公费、保安费、绿化管理费、卫生费、管理工作人员的工资、福利等外用的支出。另一类是公用设施及公用资源费用的支出，如公用水费、电费、房屋及公用设施的维护更新技用，这部分费用一般由物业管理企业向物业产权人或物业使用人代缴、代交，是经物业管理企业代理代收转交其他应收部门的费用。2）有关部门关于住宅小区公共性服务收费的构成管理、服务人员的工资和按规提取的福利费；公共设施、设备日常运行、维修及保养费；绿化管理费；清洁卫生费保安费；办公费；物业管理单位固定资产折旧费；法定税费。3）住宅小区物业管理经费的来源定期收取物业管理服务费；小区维修养护专项基金；以业养业，一业为主，多种经营的收入；靠政府多方面的支持；开发建设单位给予一定的支持。4）物业管理对物业的基本要求是： 物业的设计要“科学、合理、适用和美观”，并要方便维修和养护。 建筑材料质量和设计施工质量要好，减少使用成本。 配套设施齐全，能为使用人提供多种服务。 环境优美、安全、舒适。 为物业管理提供必要的设施。四. 物业管理企业管理制度的建设1物业管理制度体系的内容 l）物业管理企业内部制度物业管理公司员工管理条例物业管理企业各部门的职责范围 物业管理企业员工岗位责任制 2）物业管理企业外部制度 物业接管验收规定 楼宇入住规定 物业管理公约 住户须知手册 住宅区房屋及有关设施接代管制度 房屋管理服务制度 住宅区管理制度 业主公约 业主委员会章程五. 管理制度示例1. 消防制度和规定1）消防中心值班制度；2）防火档案制度；3）防火岗位责任制度；4）其他消防规定。5）消防设备管理制度2.车辆管理制度 1）门卫管理制度2）物业区域大门门卫的职责3）停车场（库）门卫的职责3. 车辆保管规定1）汽车管理规定2）自行车、摩托车管理规定4. 住宅区内车辆交通管理规定5.物业环境的绿化管理1）绿化管理机构的设置及岗位职责2) 绿化养护与管理的考核指标 六. 物业管理资金的来源和管理 1. 物业管理启动资金 物业管理启动资金是指物业管理企业开展物业管理工作初始阶段所需各项必要开支的资金及物业公共设施专用维护基金。 1）资金来源与管理 一部分是用于物业管理企业形成、建立、组成所需的资金，如物业管理企业的注册资本、办公场所的购置或租金、办公用品购置、职工薪金等，这部分资金主要由房地产开发企业、单位组织及个人出资、入股形成；另一部分是物业公共设施专用维护基金，主要用于物业机构所属物业的意外事故大修及日常维护，这部分资金一般应由物业主按一定比例和方法缴纳形成，也可由政府出资设立或按一定程序、办法由社会或开发建设单位出资建立。 2）物业管理启动资金的管理：其中物业公共设施维护基金的管理一般应由物业管理委员会设账，存入银行专户，掌管这项基金。同时，委托物业管理企业实际操作使用，并做到专款专用，实际操作使用时报物业管理委员会批准并接受监察。这项专用基金应划给物业管理企业还是物业管理委员会管理，应视具体情况而定，一般不宜划给物业管理企业直接掌管使用。新建物业的物业公共设施专用维护基金应在确保安全的前提下，从事适宜的短期投资，使其产生最大增值收益。 3）日常物业管理资金 包括物业管理服务费、物业管理机构开展多种经营的收入、其他收入等。其中物业管理服务费收取应考虑物业产权人、使用人的经济承受能力及各项物业管理服务的价值补偿，由物业管理委员会、物业管理企业、政府物价管理部门几方面综合考虑，共同协商决定。 4）日常物业管理资金的管理 2利用会计手段进行经济管理 3物业管理资金的使用与运作 （l）物业管理资金的性质 物业管理资金的性质由多种因素决定。根据物业管理资金所有者的不同，可划分为国有资金、集体所有资金、私有资金及混合多产权所有资金；根据物业管理对象和目的的不同，可划分为经营性资金和消费性资金。物业管理资金性质的不同决定了物业管理经营者对物业管理资金管理和使用方式的不同。 （2）物业管理资金的使用 物业管理资金使用要实行总量控制法，既要集中统一计划，又要保证一定的灵活性。具体包括三方面： 成本性资金支出与使用： 公益性资金使用 投资性资金支出与使用 （3）物业管理资金的使用原则 保障物业管理需求的原则。 节约支出，合理收益原则。 制约性支出使用原则。 （4）物业管理资金使用的责任制 5物业管理资金的预算管理 （l）物业管理资金预算的准备工作 物业管理资金预算管理的概念 物业管理资金预算管理的前提条件 3）职业化管理水平以及员工的职业道德水平； 4）要充分利用管理会计的职能。 （2）物业管理资金预算编制程序和编制原则 物业管理资金预算编制的程序 物业管理资金预算编制的原则 七. 综合经营服务1. 综合经营服务的内容l）综合服务的内容为物业自身服务 清扫保洁服务 绿化养护服务 治安保卫服务 家庭居民生活服务 2）经营性综合服务的内容 衣着方面：包括洗涤服装服务和裁剪、制作服装服务。 饮食方面：如餐馆店、快餐服务和音乐茶社、咖啡屋酒吧的便民服务。 家居方面：提供搬家、房屋装修、装满、房屋修缮等服务。 教育方面：可合作开办幼儿园、托儿所、小学、中学、社区大学、老年大学。 娱乐方面：如成立棋牌社、读书社，举办影视、歌舞、健身活动等。 购物方面：包括日用百货供应和副食供应。 金融方面：开办信用社。 经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； 广告业务方面：可利用小区的户外广告牌和小区的闭路电视进行广告宣传。3）开展综合经营服务的要求效用。这是用户对服务者的相应素质和使用价值的需求，它是由服务者的知识、技能或体力转化所带来的实际效果。 方便。这是业主在讲究效用的同时对省力、省时、省麻烦服务的要求。 态度。这是用户对服务者行为方式上的需求。 满意。这是用户对于效用、方便和态度的心理感受。 2. 综合服务的方式l）常规性服务这是综合服务的基本方式。它主要包括公共的、经常性的、全体业主认为必不可少的服务项目。它的服务范围，就是物业管理公司管理业务的范围。这部分服务是有偿的，但又是非盈利性的，带有社会公益的性质。2）委托性服务这是具有委托代理性质的服务方式，是一种临时性的，不固定的、专项性的，（用）户自愿选择的特约服务。3）无偿性服务3. 综合经营服务的运作综合经营服务的条件从总体上可分为软件和硬件两方面。“硬件”是指资金和场所，解决经营什么的问题，“软件”是指经营内容或项目与经营思路及体制，解决的是如何经营的问题。 天马行空官方博客： ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 消防安全管理制度X物业服务中心公寓消防安全管理制度目 的：在物业公司安全生产管理委员会直接领导下，认真遵守消防法律、法规，贯彻“预防为主，防消结合”八字方针，履行消防安全职责，保障 消防安全。适用范围： 适用于XX信息学院各 职 责：一、公寓消防安全管理责任落实；二、公寓消防安全组长工作职责；三、公寓消防安全副组长工作职责；四、公寓消防安全管理员工作职责；五、公寓消防安全保安队长工作职责；六、公寓消防安全保安班长工作职责；七、公寓消防安全内岗保安工作职责；八、公寓消防安全外岗保安工作职责；九、公寓消防安全工程主管工作职责；十、公寓消防安全维修人员消防安全工作职责；十一、公寓保洁班长消防安全工作职责；十二、公寓保洁员消防安全工作职责；十三、火灾隐患整改条例；十四、 消防安全档案；十五、消防安全培训教材。消防安全管理小组公寓消防安全管理责任落实一、 消防安全责任落实、工作安排检查、人员培训责任人：项目部部长 内 容：公寓消防安全工作职责制定、落实检查、消防安全有关法规、常识人员培训标 准：消防安全管理责任制定、落实到人、检查到位，每年利用寒暑假集中办班2次，案例分析随时通报。二、 安全防火巡查、检查责任人：内岗保安、保洁员巡查楼内公共区域 外岗保安、外环保洁员巡查楼外公共区域 班长每周检查一次安全防火工作 队长每月检查一次安全防火工作内 容：公寓内、外安全防火隐患巡查、检查标 准：内、外岗保安、舍务老师每日巡查并记录，班、队长按时进行防火检查并记录；三、 消防安全疏散设施管理责任人：保安队队长 内 容：查安全疏散标志、安全疏散门及通道、车道标 准：安全疏散标志完好，疏散门、通道、车道畅通无阻；四、 消防（控制室）工作管理责任人：消控室值班员 内 容：消防安全自动报警系统全面监控标 准：坚守工作岗位，认真监控报警系统，做好工作记录；五、 消防设施、器材维护管理责任人：工程主管 全体工程维修人员内 容：主管每月巡查1次，维修工负责消防设施、器材日常维护保养标 准：认真执行月检并记录，维修工及时现场维修；六、 动火、用电安全管理责任人：项目部主管 内 容：审查施工单位动火、用电批件（学院行政部），动火、用电现场安全防范督查标 准：严格执行学院行政部批件制度，动火、用电现场必备防火器材；七、 易燃易爆危险物品和场所防火防爆责任人：（变电所所长）负责变电所安全供电管理 负责各楼宇配电室、供水泵房安全管理亚惠餐厅车经理负责煤气罐储藏室、亚惠后厨安全管理负责协助学院国合部，对外教公寓煤气管线、安全用电等进行检查内 容：重点部位、场所防火防爆管理标 准：各尽其职，各负其责做好所管区域易燃易爆危险品及场所安全防火防爆工作；八、 义务消防队组织管理责任人：保安队队长主持该项工作 成员：全体保安员内 容：初期火灾扑救，火灾报警、接警、抢险、疏散、现场保护标 准：正确使用灭火器材，及时扑灭初起火灾，火灾报警、接警、配合公安消防抢险救助；九、 灭火和应急疏散预案演练责任人：保安队队长主持该项工作内 容：组织公寓灭火、应急疏散预案演练标 准：严格执行学院行政部和物业公司安保部制定的灭火应急疏散方案，定期举办（1次/半年）消防安全演练十、燃气和电气设备的检查和管理责任人：工程主管主持该项工作内 容：安全防火、电气设备设施检查（防雷、防电）标 准：严格执行物业公司工程部电气设备月检、年检计划，联系有关单位，对防雷、防电设施定期检查，确保防护有效 物业服务中心公寓消防安全组长工作职责一、 在物业公司安全生产管理委员会领导下，认真做好 消防安全管理工作；二、 负责建立、健全 消防安全组织，消防安全分工明确，责任到人，各尽其责；三、 实行防火安全责任制，确定 所属各部门岗位的消防安全责任人；四、 负责 消防安全管理制度制定及贯彻实施；五、 负责建立健全 消防安全管理资料；六、 负责 物业全体员工消防安全教育、培训工作；七、 负责制定培训大纲，考试题目，利用学院寒暑假定期培训（2次/年）；针对典型案例进行不定期专题培训；八、 负责组织公寓全体员工积极配合学院及有关部门做好消防安全演练工作；九、 负责 消防安全管理工作，落实检查、情况汇总、问题沟通、材料上报（院行政部、公司经理、物业安保部）工作。 物业服务中心 公寓消防安全副组长工作职责一、 在消防安全领导小组组长直接领导下，认真贯彻执行消防安全管理制度及工作职责；二、 负责协同公司安保部、质检部门，督促、检查 消防安全管理工作，防消结合，保障公寓安全；三、 负责 消防安全管理检查工作，严格执行消防安全工作职责，责任落实到岗、到人；四、 负责 各配电室、消防器材、消防通道、安全疏散标志检查工作（1次/每月），发现问题，签发安全隐患整改通知限期整改，并做好检查记录；五、 负责做好消防安全会议记录、消防器材检查记录、防火巡查记录等 消防资料收集管理工作；六、 负责审查各施工单位动火手续（院行政部审批），批件存查并填写动火现场消防安全要求，并责令专人到动火现场进行消防安全督查、监护工作；七、负责公寓消防安全违章、违纪处罚工作。 物业服务中心公寓消防安全管理员工作职责一、 负责外教公寓（15#楼）消防安全管理工作，组织防火检查，消除火灾隐患；二、 负责外教公寓消防安全器材安检工作，确保消防器材状态良好；三、 负责外教公寓煤气罐管理工作，严格按院方要求，指定地点安全存放（亚惠煤气罐储藏室）；四、 负责外教厨房煤气罐、供气管线、阀门等定期检查工作，发现问题及时更换；五、 负责外教公寓施工动火、用水、用电、消防安全现场督查工作；六、 负责与学院国合部情况沟通工作，要求外教离开公寓及时关闭电源，以防引发安全事故；七、 负责外教公寓发生险情及时疏散、灭火、报警等工作；八、 负责检查外教公寓疏散通道、安全疏散标志、消防器材、安全门等消防设施完好情况。 物业服务中心公寓消防安全保安队长工作职责一、 公寓保安队长在 消防安全管理小组直接领导下，具体管理公寓消防安全工作；二、 保安队长必须认真执行学院、公司安保部制定的灭火和应急疏散预案，每半年进行一次消防演练，并做好演练记录；三、 保安队长负责监督、检查保安班长消防安全工作职责执行情况； 四、 保安队长负责所管保安队消防知识、器具使用等安全消防工作，进行消防安全专题培训并记录；五、 保安队长定期对公寓内消防设备开箱检查（1次/月），并认真填写巡检记录；六、 保安队长负责检查火灾隐患整改情况，以及消防安全防范措施落实情况；七、 保安队长必须保证公寓消防车通道是否通畅，消防水源蓄水良好；八、 保安队长负责监督、检查公寓内动火是否有动火批件，动火现场有无安全管理措施；九、 保安队长负责检查所管消防（控制室）值班情况和消防安全设备、设施运行、记录情况；十、保安队长进行消防安全检查时，对所查问题必须及时书面上报公寓项目部，并限期整改，做好安检工作记录；十一、公寓发生火险，保安队长应及时组织保安队初期灭火、报警、接警、组织学生及时疏散，保证公寓安全。 物业服务中心公寓消防安全保安班长工作职责一、 保安班长在保安队长直接领导下，具体管理本班消防安全工作；二、 安班长组织全体保安员，协助、配合保安队长做好公寓消防演练工作；三、 保安班长负责监督、检查保安员（内、外岗）消防安全工作职责执行情况；四、 保安班长定期对公寓内消防安全设备、设施进行检查（1次/周），并认真填写巡检记录；五、 保安班长负责检查火灾隐患整改情况，以及消防安全防范措施落实情况；六、 保安班长协助队长监督、检查公寓内动火是否有动火批件，动火现场有无安全管理措施；七、 保安班长负责检查所管消防（控制室）值班情况和消防安全设备、设施运行、记录情况，发现问题及时报告队长；八、 保安班长进行消防安全检查时，对所查问题必须及时上报队长，并做好安检工作记录；九、公寓发生火险，保安班长应及时报告队长，并组织保安员初期灭火、报警、接警、组织学生及时疏散，保证公寓安全。 物业服务中心公寓消防安全内岗保安工作职责一、 每日晚22：30分公寓熄灯后，内岗保安负责所管楼宇消防安全防火巡查；二、 查公寓公共区域有无违章用火、用电情况；三、 查公寓安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好；四、 查消防设施、器材和消防安全标志是否在位，完整；五、 常闭式防火门是否处于关闭状态，逃生门是否常开，门旁是否堆放物品影响使用；六、 防火巡查时应及时纠正违章行为，妥善处置安全隐患，不听劝阻者应及时通报舍务老师；七、 发现初起火灾立即报警，并及时扑救；八、 防火巡查应填写巡查记录，消防安全设备设施损坏除记录外，还应及时报告项目部。 物业服务中心 公寓消防安全工程主管维修人员工作职责一、 工程主管负责所管维修人员消防安全常识普及工作，提高全体员工消防安全意识；二、 工程主管及维修电工必须持证上岗，保证安全作业；三、 工程主管及维修人员，负责公寓消防设备设施、消防管路、蓄水装置等日常维修及管理工作；四、 负责检查消防水池蓄水量、进水阀门是否开启（2次/日）、消防水是否有泄露现象（1次/周）；五、 负责检查消防水泵、消防稳压泵及消防系统压力表运行状况（1次月）；六、 负责检查公寓供电系统运行情况，严格执行物业工程部所制定的电气设备定期巡检制度，并认真做好巡检记录； 七、 负责对公寓所用消防设备，定期进行消防动作试验（2次/年），保证发生火险消防设备能够及时启动；八、 负责对公寓所用避雷设施定期巡检、报检，发现问题及时报有关部门现场修理；九、 负现检查、报检公寓消控报警系统，保证系统报警安全可靠；十、 负责检查、制止滥拉临时电线、滥接电源，及超负荷作业；十一、负责定期对重点部位电线进行绝缘测试（电暖气1次/年），发现电线老化、破损、绝缘不良及时更换，避免引起火险；十二、负责定期检查外教厨房煤气管线，发现供气管线老化，立即 组织更换；十三、严禁加热和摔、砸、倒卧液化石油气钢瓶，不得自行倒液、排残和拆修瓶阀及附件；不得自行改换检验合格证或瓶付漆色；十四、工程维修人员严禁违章作业，滥用钢丝、铁丝代替熔丝，保证供电系统超负荷用电保险及时熔断；十五、严禁使用不合格电气设备和漏电保护装置；保安队长负责检查公寓消防安全重点部位的管理情况。重点部位包括：公寓变电所；各公寓楼宇配电室；亚惠煤气罐储藏室；亚惠餐厅后厨；15号楼外教厨房等。发现隐患，立令整改； 物业服务中心公寓消防安全保洁班长工作职责一、 督促检查所管保洁员，做到所辖范围消防安全防火巡查工作；二、 负责保洁员消防安全常识普及工作；三、 查公寓安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好；四、 查消防设施、器材和消防安全标志是否在位，完整；五、 常闭式防火门是否处于关闭状态，逃生门是否常开，门旁是否堆放物品影响使用；六、 防火巡查时发现问题，及时报告项目部门及有关部门负责人，及时纠正违章行为，消除安全隐患；七、 发现初起火灾立即报警，并及时通知内岗保安扑救；八、 防火巡查应填写巡查记录，消防安全设备设施损坏除记录外，还应及时报告项目部。 物业服务中心 公寓消防安全保洁员工作职责一、 寓保洁员负责所管区域消防安全防火巡查工作；二、 查公寓公共区域有无违章用火、用电情况；三、 查公寓安全出口、疏散通道是否畅通，安全疏散指示标志、应急照明是否完好；四、 查消防设施、器材和消防安全标志是否在位，完整；五、 常闭式防火门是否处于关闭状态，逃生门是否常开，门旁是否堆放物品影响使用；六、 防火巡查时发现问题，及时报告内岗保安及舍务老师，纠正违章行为，消除安全隐患；七、 发现初起火灾立即报警，并及时通知内岗保安扑救；八、 防火巡查应填写巡查记录，消防安全设备设施损坏除记录外，还应及时报告项目部。 物业服务中心 公寓消防安全工作职责一、 舍务老师应履行消防安全职责，负责所管楼宇，学生寝室内防火巡查工作；二、 舍务老师查寝时，首要工作是检查寝室安全用火、用电，发现违章电器及时收缴；三、 舍务老师查寝时，发现学生违章用电，除立即制止外，应对违规学生进行消防安全教育，并适量处罚；四、 舍务老师查寝时，若发现公共区域安全出口、疏散通道不畅，请协助报公审物业项目部，共同做到消防安全工作；五、 舍务老师查寝时，若发现消防设施、器材安全疏散指示标志、应急照明损坏，请协助报公寓物业项目部，以便及时维修保养；六、 物业服务中心为各楼舍务老师配备本楼前后大门钥匙，一旦发生火险，应立即打开后门，组织学生疏散至安全地带；七、 舍务老师发现初起火灾应立即报警，并及时扑救。 物业服务中心公寓消防安全外岗保安工作职责一、 外岗保安在队、班长领导下，认真学习掌握消防专业知识，熟练使用灭火器材，承担公寓义务消防员职责；二、 负责公寓楼宇外所管区域消防安全管理工作；三、 负责对施工单位外围动火监督检查工作，验证动火批示，动火现场安全防护管理等；四、 负责管理进入公寓人员，严谨随意吸咽、乱扔烟头等行为，对不听劝阻者，教育及处罚；五、 负责公寓重点防护部位监督、检查工作。重点部位包括：公寓变电所（四期、大服、公寓楼）；各公寓楼宇配电室；亚惠煤气罐储藏室；亚惠餐厅后厨；15号楼外教厨房等。发现隐患，立令整改；六、 负责公寓火险报警和接警工作及初期火险扑救工作；七、 负责公寓学生应急疏散组织与管理工作；八、 以身作则，带头遵守防火规定，有义务做好消防安全宣传工作。 物业服务中心火灾隐患整改条例凡属下列违反消防安全规定的行为，直接危害人身和财产安全，一旦引发火灾，势必造成严重。为此，明确规定公寓火灾隐患整改条例，凡违规者必须无条件立刻整改。一、违章进入易燃易爆场所的例如（亚惠煤气罐储藏室、变电所）；二、违章使用明火作业或在公寓公开场合随意吸烟的；三、将安全出口上锁、遮挡，或者占用、堆放物品，影响疏散通道畅通的；四、消火栓、灭火器材被遮挡，影响使用或被挪作他用的；五、灭火器使用后，未及时上报项目部更换，空瓶装箱的；六、未经充许进入公寓变电所、配电室、消控室的；七、配电室钥匙无签字转借，配电室室内乱堆乱放物品的；八、无批示滥接电源、私拉临时电线的；九、私自使用违章电器（电炉子、电饭锅、电熨斗、电热毯）的；十、违章关闭消防设施，随意切断消防电源的； 物业服务中心 消防安全档案一、 基本概况X物业管理，2003年9月正式接管XX信息学院 （山上）。 占地250000平方米，建筑面积115732.96平方米，有学生寝室14栋楼，可容纳学生12000名。目前，住宿学生总数为5935人，其中：男生3900名、女生2035名；1栋楼为外教公寓，住宿外籍教员24名，5名外籍留学生；1栋楼为大学生服务中心，内设超市、发廊、洗浴中心、开水房、餐厅、锅炉房、消防监控室等。 物业服务中心：设部长1人；主管1人；工程主管1人、工程维修8人；管理员1人；保安队长（班长）2人、班长2人、保安员52人；保洁班长1人、保洁员50人；人员合计：119人。二、 安全重点部位概况1、煤气罐储藏室（40m2）位置：大学生服务中心正门（西）70m处存有：100kg大罐 20个（亚惠餐厅用）2.5kg小罐 6个（外教用）2、亚惠餐厅后厨（1400m2） 位置：大学生服务中心2楼西侧 使用：煤气罐（100kg） 10个3、外教公寓各厨房（7m2） 位置：15#楼A座27层厨房（1个/层） 使用：2.5kg小罐30个 4、 变电所（A） 大学生服务中心变电所（ 650 m2）位置：大学生服务中心1楼西侧配备：变压器 2 台配电柜：高压柜9台 低压柜 11 台（B） 公寓楼宇变电所（200 m2） 位置：4号楼 配备：变压器 3 台配电柜：高压柜6台 低压柜17台 （C）四期公寓变电所（ 200 m2） 位置： 11#楼西侧（二层） 设备：变压器 3 台 配电柜：高压柜 7台 低压柜17台 5、经营单位 超市：180m2 理发店：70m26、楼宇配电室及弱电间 楼号配电室弱电间1#1A4151B4311A4131B4292#2A3152B3312A3132B3293#3A3153B3313A3133B3294#4A4154B4314A4134B4295#5A4155B4315A4135B4296#6A4096B4196A4076B4177#7A4097C4317A4077B4298#8A4098B4199#9A4099B41910#10A40910B41911#11A412