地产项目前期策划合同【实用文档】doc.doc

地产项目前期策划合同【实用文档】doc文档可直接使用可编辑，欢迎下载编号：项目前期策划合同合同双方甲方名称:注册地址：法定代表人:联系电话：乙方名称：甲、乙双方本着诚信、友好合作的原则，就甲方项目（以下简称本项目)的市场研究、项目定位等前期策划工作事宜进行了充分协商，对甲方委托乙方为本项目独家前期策划事宜达成协议，具体条款如下:第一条 项目名称及标的物地址1. 项目名称：2. 地址：第二条 委托内容1. 本项目共约亩(暂定)的占地面积,甲方委托乙方为该项目提供前期策划服务，乙方按本合同约定收取项目前期策划费.第三条 甲方的权利及义务1. 甲方须按照本合同第五条规定向乙方支付有关的前期策划费。2. 甲方负责及时向乙方提供真实详尽的与本项目策划有关的信息和资料，并承担因上述资料及承诺所产生的对本项目客户的责任。3. 甲方负责办理本项目的房地产开发所需的全部文件，保证本项目有关资料的合法性.4. 甲方应指定专人负责协调各有关方面的工作，并根据乙方要求提供相应的工作协助.5. 负责评审乙方提交的所有前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，并提出改进意见.第四条 乙方的权利及义务1. 乙方依据本合同第五条向甲方收取双方约定的前期策划费。2. 自首批款到账之日起三个工作日内，乙方启动本项目市场调研、前期定位、规划设计任务书、规划设计评审具体跟踪工作.3. 乙方在前期策划工作过程中,应对本项目周边市场进行调查，同时根据本项目情况，进行定期市场研究及应对策略制定等策划工作.4. 乙方保证前期市场调查的准确性和完整性、及时性，其提交的前期市场调查报告和策划方案等文件应具有准确性和可操作性,并通过甲方的审查.5. 乙方向甲方所提交的报告、方案及建议均应以书面形式提交，并须对其内容予以详细解释。6. 乙方应在向甲方提交市场调研分析报告、项目定位策划及物业发展建议、项目规划任务设计任务书后，如甲方提出修改意见，乙方应及时配合甲方进行修改。第五条 前期策划费及收取方式：1. 乙方针对项目按照双方制定的工作进度安排，进行前期市场调研、定位策划、物业发展建议及设计任务书的拟定与规划设计跟踪等工作，甲方按照约定支付前期策划费用为：万元整。1) 双方确定合作意向，在签订正式合同后 3 日内付策划费万元，用于支付乙方前期策划工作开展费用。2) 乙方确定收到第一笔款后1 个工作日内出具市场调研分析报告，乙方甲方进行汇报，甲方确认方案后3 日内支付给乙方前期策划费万元。3) 乙方确定收到第二笔款后20个工作日内出具项目定位报告及物业发展建议,乙方专题向甲方进行汇报,甲方确认收到报告后3日内支付给乙方前期策划费万元.4) 乙方确定收到第三笔款后后个工作日内出具项目规划设计任务书,持续跟进本项目后续服务直到规划设计报建完成为止.2. 甲方在收到乙方报告后如有异议应于10个工作日内书面反馈意见,若无异议应于0个工作日内在乙方报告提交确认单内签字，如10个工作日内无任何意见反馈，则视为认可乙方报告部分及全部内容并向乙方足额支付相关费用;乙方在结算前期策划费时，应以甲方签字的报告提交确认单为依据；甲方需按照上述规定时间向乙方支付策划费，如在甲方确认后延迟支付策划费，且延迟时间超过3天以上的，从第四天开始乙方将按照总策划费的万分之二向甲方每日收取滞纳金。3. 乙方提交报告并收到甲方意见后，需及时对报告成果进行修改.4. 甲方支付乙方前期策划费时,乙方给甲方开具正式发票,税费由乙方自行承担。第六条 策划团队的组建1. 合同签订后，乙方委派本项目总负责人1名，策划经理名，策划人员名；调研员若干。2. 如乙方因不可抗力因素或为更好的为甲方服务需对项目组人员进行调整，需提前十天以书面形式通知甲方，在甲方认可的情况下方可调换。3. 如乙方委派的项目经理、策划人员在销售过程中有损害甲方利益的行为，或被客户投诉.或不符合本项目的销售需要,甲方有权要求乙方在日内更换。第七条 合同解除1. 合同有效期结束，甲方付清乙方全部费用，合同自然终止。2. 如乙方在本项目前期策划期内，未能按约定时间提交各类策划方案,或经甲方书面要求整改后仍不能满足工作需要，甲方有权解除本合同。3. 如甲方未按合同规定时间支付前期策划费,超过5天，乙方有权提前终止合同，并要求甲方付清已完成工作的相应款项。第八条 违约责任1. 因一方不履行本合同中所规定的责任和义务,守约方在提前7个工作日书面通知违约方后，守约方有权提前终止本合同的履行。守约方因本合同的提前终止而受到损失的，违约方应承担相应的赔偿责任或万元的违约金。2. 如签订合同后,甲方违约不将该项目交由乙方，或在本合同委托期限期间无故终止合同.则甲方须向乙方支付当期实际发生应付策划、顾问费并支付违约金人民币元整;如乙方无故终止本合同，乙方并向甲方支付违约金人民币万元整。第九条 争议的解决方式1. 协商解决；协商不成，可向郑州人民法院起诉.第十条 其他1. 本合同自双方签字盖章后开始生效，本合同一式四份，双方各执两份。2. 本合同如有未尽事宜，由双方协商确定或另行签订补充协议,补充协议与本合同的规定如有不同，以补充协议为准。甲方:乙方：（章) （章)法定代表人： 法定代表人：经办人签字: 经办人签字:签署日期:年月日附件1：工作说明书第一篇 宏观市场经济状况1.1 城市概况:历史沿革、发展背景、定位方向等1.2 城市经济发展现状：GDP、人均GDP、固定资产投资、人口、消费等1.3 城市发展规划：市政规划、板块规划、板块现状等1.4 城市经济对比分析：政治地位、经济地位、发展预测等1.5 城市文化价值挖掘：历史文化价值挖掘、人文文化价值挖掘第二篇 房地产市场发展状况2.1 房地产市场发展:住宅项目供销分析、住宅项目竞争格局、住宅项目价格走势、住宅项目潜在供应、住宅项目营销模式分析等2.2 房地产板块发展:地产板块格局、地产发展现状、地产发展方向等2.3 代表性项目个案分析：代表性住宅地产项目研究、借鉴与启示等2.4 城市房地产发展预测：住宅项目未来供应与需求对比分析等第三篇 区域市场发展状况及竞争分析3.1 区域房地产市场发展现状： 住宅项目供销分析、住宅项目竞争格局、住宅项目价格走势、住宅项目潜在供应、住宅项目营销模式分析等3.2 区域周边规划环境分析:市政规划、功能规划等3.3 区域住宅产品发展深化分析:住宅项目产品规划、住宅项目产品设计、住宅项目产品创新等3.4 区域竞争个案分析:代表性住宅项目、借鉴与启示等(若有）3.5 同类型案例借鉴：借鉴与启示等(根据项目规模和属性在一定范围内进行筛选)第四篇 项目分析4. 项目基本技术指标：项目规模、容积率、建筑密度、绿化率、物业形态等4。2 项目周边环境与交通及配套状况：环境资源、交通状况、配套等4。3 项目地理位置:地块条件、地理位置等4。4 项目SWOT分析：优势、劣势、机会、威胁等4. 区域影响力分析:住宅项目市场机会、住宅项目市场定位等46 项目开发可行性研究：项目核心竞争力挖掘等第五篇 项目定位5.1 项目整体定位策略深化：定位方向思考、市场档次研判等52 项目形象体系定位深化:属性定位、形象定位研究、案名建议、产品定位等53 主题定位及业态规划：产品定位、产品设计建议、开发模式研讨等.4 项目开发风格定位深化：建筑风格建议、规划布局建议、部品功能建议、外立面建议等.5 项目客户群体定位深化：区域住宅项目客户构成、客户定位、项目客户构成细分预判、高端客户研判等5。6 项目价格定位深化:市场比较法等第六篇 项目规划设计建议6.1 项目规划设计任务书6. 项目概念规划设计建议与跟踪：项目开发风格应用等6.3 项目详细规划设计建议与跟踪:产品布局等6。4 项目单体、户型设计调整建议与跟踪:外立面、户型配比、产品创新等6.5 项目环境设计要点与景观设计分析：景观布局、功能布局、交通布局等6. 项目管理与服务建议：物业管理建议等第七篇收益分析8.1 销售收入分析8.2 费用测算8.3 投资测算8.4 利润测算8.5 售楼部装修装饰建议关于项目前期物资设备的策划一、 物资设备管理机构设置及岗位职责 根据公司颁发的国际业务管理制度汇编里关于项目物资设备管理机构设置及岗位职责的规定，对项目物质设备部门岗位进行以下设置。 (一)项目物质设备部人员组织结构图物资设备部经理采购经理物资管理员保管员材料员 （二)项目物资设备部岗位职责(保管员和材料员是否可由同一人担任） 1、 物资设备部经理岗位职责（1） 贯彻执行国家有关物资管理的方针政策和上级部门的相关管理规定、管理办法,组织制定项目部物资管理办法、规章制度、部门（岗位）职责等，并督促实施；（2） 负责项目部物资管理的各项工作，向项目部经理、主管经理及上级主管部门请示汇报物资管理工作情况；（3） 负责审核物资采购计划，将项目经理批准后的采购计划报送采购部门;（4） 负责考核和协调本部门人员的工作，有计划地组织业务学习和培训，不断提高物资管理人员素质；（5） 组织闲置、积压材料的申请调剂和处置工作。 2、采购经理岗位职责（1）收集项目各部门的需求计划，平衡库存后，编制物资采购、租赁计划，报部门经理审核；（2)对国内批准在当地采购的物资进行招标或议标订购，并负责物资采购中信息资料的收集上报工作。(3）接到国内发运的清关单证后，进行清关并组织运送到现场。 3、 物资管理员岗位职责（1） 负责组织物资的验收以及相关文件资料（供应商的资质、供货合同、材质证明书、复检报告等）的收集工作；（2） 负责建立材料物资台账，及时报送各种物资报表;（3） 负责与项目财务部、经营管理部核对有关账务;（4） 负责废旧物资的回收工作。 4、 保管员岗位职责（1） 落实各项仓库管理办法；（2） 负责项目材料库房的管理；（3） 负责项目各类材料的的验收入库、调拨出库及建账工作;（4） 负责库存物资的分类、标识工作;（5） 负责库存物资的防护、维护、保养工作；（6） 负责物资的发放、记账工作；（7） 及时上报物资库存情况。 5、 材料员岗位职责（1） 根据施工现场物资需求，负责组织物资及时到达现场；（2） 及时作好周转材料、工器具、废旧物资的回收工作;（3） 做好现场物资使用记录，为材料陈本核算提供统计数据.二、 物资设备管理的主要工作思路和重点工作内容、目标 （一）物资管理 1、物资的验收、储存以及发放（1）物资的验收物资验收包括物资验收、进货检验和试验、物资入库等一系列工作。验收工作要求物资接运及时、验收及时准确。物资验收主要步骤: 验收准备核对资料外观质量检验数量检验物资试验登记到货验收记录验收入库资料归档物质验收工作要求及时、准确、安全，对物资验收工作提出以下重点：验收前要确定好入库物资的存放地点及垛形,存放地点的选择要充分考虑到该物资的安全特性,以保证安全。 对于包装或货物损坏的物资，要严格记录，根据损坏程度与供应商或运输商协商处理。对于合格证缺失和数据不清、按规定要求必须复检的物资、超过保管期限的物资、无材质证的物资都需要通知试验部门进行试验，并将质检情况记录，质检人员需在质检情况纪律表上签字,不合格物资不得入库。 验收时，相关责任人均需在验收凭证上签字。 （2）物资的储存物资的储存需根据物资性能和特点，结合本地自然条件，充分利用仓储设施,采用科学的管理方法，保证物资完好无损、安全合理地储存在仓库中，以便及时齐备、质量良好地供应施工生产.根据物资的理化性能、存放时间长短、收发作业频次、批量大小、防火安全等因素对物资的存放场所进行以下分配: 露天料场可存放铸铁件、大型钢材、盘条、原木等大宗物资。 料棚内可存放中型钢材、板材、木材、平板玻璃、预应力钢丝、钢绞线等物资。 库房内可存放小型钢材、钢丝、钢丝绳、优质钢、铁合金、水泥、电器、仪器仪表、小五金、工具、劳保等物资. 化工品、火工品、油料、精密工具仪表等存入特别库房内。物资的储存环境必须做到整洁,并设置安全防火措施。对不同品种、规格、型号、牌号、等级、批次和不同单价的物资分开存放并设置标识，设置专门的废料区及不合格或待检验物资去并挂标牌。对库存材料进行定期维护保养及定期检查,查数量以做到账实相符,查质量及保管条件以减小废料率，查安全以减少安全事故.(3）物资的发放项目物资发放的主要任务是准确、标志正确清晰、保质保量、及时将物资发给领料人。物资部根据需要和需求计划或经营部门核发的限额领用单填制领料单，保管员根据物资领料单正确发放物资,发放时坚持先进先出、易损先发原则，未经验证或者验证不合格的物资不得发放,物资的发放应严格按计划发放，对超计划使用物资必须经过项目经理审批同意后才会发放。交接时双方当面点清并签字确认完成交接。 2、材料核销提高对施工中主材消耗管控力度， 跟踪主材消耗是否正常,特制定本主材核算管理办法材料核销参与部门有物资设备部、工程技术部、商务合同部、财务部以及各作业队，其中项目物资设备部是材料核销的牵头单位，负责组织和实行材料核销实施工作。采购人员根据工程部提供的材料理论消耗计划及上季度的库存量编制当季度所需材料的采购计划。物资管理员根据计划发放材料并登记使用施工单元，并及时掌握材料现场使用情况。对各作业队报送的单元工程材料消耗结存量盘点表进行核查。根据商务合同部提供的应耗配比及技术部提供的工程量计算出应耗，与实耗进行分析对比,出报表。 3、周转材料管理重点周转材料按自购和租赁分开标识，整齐堆放; 周转材料进场后建立实物帐，并记录其领用、退库、损耗情况； 周转材料的退库，对于非正常损坏的,明确到责任人； 严格按照财务部提供的摊销办法对周转材料进行摊销； 对使用完后的周转材料进行维修和保养。 4、危险物资管理重点 危险物资的储存选择门窗坚固并四周不靠建筑物的地方,并保持贮藏室干燥、通风良好，室内严禁烟火； 为危险物资库房内配备消防器材，并对保管员进行消防知识培训； 经常检查危险物资储存情况及时消除事故隐患； 危险物资的领用严格执行出入库发放制度。 (二）设备管理 1、机械设备进出场管理（1）机械设备的进场项目前期向上级单位上报施工机械设备配置计划，并根据批复的施工机械设备配置计划表进行机械配置进场.进场时，物资设备部对设备整机、动力及其他主要总成、随机工具及附件、随机资料进行验收，并对进场设备建立管理账卡。设备验收价格为设备到达项目为止的所有费用。对于调拨进场的机械设备,其验收价格为设备现值及从调出项目运送到本项目所需的各项费用.对于符合固定资产规定的，其折旧年限及折旧率按照中国水利水电第十一工程局资产管理实施细则文件规定执行。项目物质设备部建立机械设备档案（技术资料及运行资料）,档案由相关责任人分别填制，将整个设备的动态管理过程记录下来。设备运行操作人员上岗前进行相关知识培训，对设备运行整个过程熟悉后方可上岗。 （2）机械设备的退场设备的退场包括设备报废与让售、调拨转场。设备的报废与让售 根据设备报废标准来确定需要报废的设备，正常报废设备填报机械设备报废申请单及报废设备汇总表给分局物资设备部审批,保障部批复后进行报废让售处理。 设备的调拨转场对于闲置设备退场时进行检修、保养，以恢复其使用性能，相关费用由本项目承担。设备档案随机移交调入项目,并提供随机调出配件清单,交接时同调入项目共同在设备交接单上进行签字确认。折旧根据国际业务管理制度规定执行，调出月由本项目承担，若运输时间超过一个月,则本项目承担调出月和次月的折旧。账务处理在设备调出当月进行。 2、设备运行操作、维修、保养管理重点进场新设备及大修后设备进行走合期管理，加强检查，走合期满后，由技术人员和操作人员对设备进行一次联合检查，并进行保养工作。项目大型主要设备实行定人、定机、定岗、定责管理。新设备使用前进行检查、鉴定验收，并对操作手进行相关知识（设备有关文件、构造性能、安全操作规程）培训，坚决杜绝设备带病或超负荷工作。项目建立交接班制度，在操作手变动的情况下做好设备交接班，设备使用部门需严格遵守交接班制度。对于设备维护保养，除项目物资设备部组织进行定期维护保养外,建立班前半小时保养制度，由操作手进行。并严格遵守“强制保养，按需修理”制度.物资设备部定期组织项目开展设备使用、维修保养和管理工作的检查评比，落实设备管理奖惩制度。 3、特种设备管理重点 坚持“定人、定机、定岗、定责”原则；组织项目部进行特种设备知识培训，操作人员持证上岗；定期对特种设备进行检查，发现事故隐患及时整改；检验周期严格按安全技术规范规定执行；建立健全特种设备管理台帐； 建立健全特种设备技术档案,执行一机一档，保证资料完整； 4、租赁设备管理重点 选择合格的设备租赁供应商； 租赁设备时执行招评标程序； 坚决不租赁报废设备、落后淘汰设备及有安全隐患的设备； 建立外租设备档案,档案包括设备基本信息、租赁起止时间、租赁方式、结算费用等；定期进行安全检查，查出问题跟踪落实整改,并做记录； 5、外协设备管理重点 6、设备单机核算管理重点设备产值统计工作做到及时、准确、完整,以确保单机核算工作的进行； 根据单机核算分析异常现象，及时采取处理、处罚措施；坚持“强制保养，按需修理”原则，控制设备运行成本; 加强设备的使用、维修和保养所需物资的领用管理;三、物质设备管理制度及实施细则 （一）物资验收1、验收依据物资采购计划、订货合同供应商提供的到货物资的技术说明，出具的发票对于随货同行的资料，包括内附带资料、托收携带资料、订货合同等必须严加管理并依据该资料为验收证明。2、对于货先到库，资料未到时，将到货物资妥善保管，并根据验收规则进行验收记录，同事报主管领导催要资料,待资料齐全后再按规定验收入库.3、对于到货物资出现数量和质量误差，要认真做好记录，立即向主管领导汇报，由主管领导通知供货方解决，并通知财务与经营部门拒付货款。在未处理前要妥善保管好到货物资。4、对到货物资发生的数量和质量方面的正负公差，在规定范围内的公差要认真做好记录并上报，经批准后核销. (二)物资发放1、保管员根据现场施工队提供的计划单结合项目物资限额领取规定制作物资出库单，并按出库单进行物资发放，手续不全不出库；2、发料执行先进先出的原则，对有保管期限的物资要在保管期内发完；3、未经验收入库的物资不许发放，在生产急需情况下，经项目经理批准后可先办出库;4、凡需以旧换新的物资必须先交旧后领新;5、材料发放建账工作必须清晰,做到账实相符。 (三）工器具管理1、保管员按规定的劳保工具发放范围及使用时间组织发放,填写劳保、工具卡;2、劳保、工具使用人员，要加强物品管理,合理使用，做到物尽其用，充分发挥劳保、工具在生产中的作用，杜绝丢失损失；3、工具严格执行交旧领新制度,先交旧后领新，不交旧不发新;4、对于非正常使用造成工具损坏，根据情节给予责任者处罚;5、对于不到期限或到期无旧物品而又领新物品者,按物品价值根据使用时间折价交款，以冲减成本。 （四)油料管理1、油料验收时，验收人员必须与机械队人员共同参与计量过程,确保验收数量准确（过磅验收），验收过程中应观察随车备用水箱的水位、杂物箱中是否有砝码等干扰材料人员正常验收的异物，并保管好油品质量合格证书； 2、储油设施明确标示，做好防火防爆措施，拒绝明火及可能的危险源，确保安全使用； 3、油料发放员及时做好油料发放记录，登记油料发放台账，统计油耗； 4、注重单机每次加油数据收集与整理，结合实际船机设备使用情况核计油料消耗，分析各机用油状态，做到精确发料,合理使用; （五)周转材料管理1、项目周转材料按自购和租赁区别标识；2、各周转材料使用队伍必须加强周转材料管理，使用合理，保持周转材料使用寿命；3、周转材料交回时做到零件齐全完整、无油渍污垢、回交及时；4、周转材料退库时，对于非正常性损坏的，由相关责任施工队赔偿损失；5、周转材料使用完毕后，及时进行维修、保养，维修保养过后方可入库.前 言 非常感谢贵司给予我司提供项目前期营销策划建议案的专业服务机会，亦感谢相关人员信息资料支持，*物业将集三十年之大成，充分利用独特的专业视角、务实的操作手法，为贵司项目销售创造最为可观的销售业绩。 本建议案旨在提供*物业对市场之初步了解及对项目发展的系列专业建议，基于对市场分析和项目发展前景的预测，*物业提出了项目前期发展规划的基本思路以供贵司参考。有关项目发展规划和营销操作的具体步骤和方案，我们将根据贵司对本建议案的相关意见，作出更为完整、客观和深入的阐述并在下一步工作当中提交详尽的报告。在此敬请贵司对本案提出专业之补充意见，更期望双方能为项目成功销售共同努力并建立良好合作关系！ *物业将继续秉承一贯持之以恒的宗旨：第一章 片区市场分析1 片区基础资料 芙蓉北路、金霞大道与丽臣路在伍家岭立交桥交汇，芙蓉北路、金霞大道、东风路围合构成伍家岭片区，金霞大道接驳长沙市经济开发区，沿线主要建筑群为企事业单位办公楼，如地税局办公楼、排水公司办公楼等；丽臣路西接湘江二桥，东连机场高速公路。片区内拥有多家工厂，如湖南医药公司、湖南消防器材总厂、九芝堂制药厂等；开福区建材市场、伍家岭建材市场、湖湘文化艺术品市场等专业市场也集中在片区。该片区居住群体大都为城市拆迁安置户或工厂员工，如蒋家垄公寓、九芝堂宿舍楼神箭花苑和环保所宿舍楼等。2 片区配套设施2-1 片区交通 片区内有汽车北站、长沙市第四公交汽车公司，目前片区有多条公交线路纵横贯穿。9路： 汽车北站火车站（7：0019：00）115路：陈家湖桔园小区（6：3021：00）128路：伍家岭北彭家巷（7：0019：00）146路：赤岗冲蒋家垄（6：3021：00）302路：芙蓉路市政府（7：0019：00）112路：马王堆陈家湖（6：3020：00）131路：荷花园四方坪（7：0019：00）132路：世界之窗潇湘中路（6：3017：00）2-2生活配套 通过实地了解，伍家岭片区目前的生活配套有：购物：华夏大市场、新一佳超市、麦德龙、泰阳商城、沙湖桥集贸市场、普尔托玛斯等酒店：华悦大酒店、康泰大酒店、金卫酒店、湘丰宾馆、康泰宾馆等金融：中国银行、工商银行、农业银行、建设银行等医疗：同济医院、湘雅医院等邮局、电信营业厅、浏阳河加油站等2-3教育配套幼儿园：安安幼儿园、沙湖桥幼儿园等小学： 国庆小学、建湘小学、浏阳河小学等中学： 东风小学、第十八中等 国防科技大学等3 片区发展前景预测 通过对片区周边市场的细致了解，随着伍家岭立交桥的投入使用，片区交通流量急剧上升，丽臣路迅速成为舒缓机场人流的枢纽干道，近年，丽臣路作为形象工程改造初见成效，沿途绿化观光带和宽阔平整的道路使之在长沙市有限的几条枢纽中尤为突出，其接通长沙市世界之窗和海底世界，将是长沙市的一条新兴的旅游观光风景带。 丽臣路南接金融一条街芙蓉路，西至长沙市经济开发区，目前该路段正在修建改造当中，北区已有多家房地产开发商筹谋进入，相信随着城市开发南北走向明朗化，该区位的房地产业必将会在现有平稳发展的状态下，掀起圈地开发热潮。丽臣路西接湘江二桥，与之相邻的数千米沿江观光带在修建当中，预计随着沿江大道北路段工程进行，该片区的休闲娱乐功能也将会有突出的表现。 与伍家岭立交桥毗邻的东风匝道正在规划动工当中，随着工程开展和竣工，由丽臣路所分割开的南北两区有望改善两区断层局面，取得统一协调和共同发展，二者一体化也必然使得片区发展更具竞争力。第二章 同区竞争楼盘分析1 竞争楼盘基础资料1-1商品房项 目地 理 位 置规 模主 力 户 型售 价开 发 商明珠苑芙蓉路北端7栋总建筑面积52800M23*2*1：115.25 M23*2*1：98.55-116.46 M2起价1910元均价2000元/ M2长沙市海鸥房地产开发金帆.滨江玫瑰园金霞大道开福区政府旁四期30万M2，3500套2*2*23*2*2 ：105120 M2之间第一期均价1700元/ M2长沙金海林置业有限公司汇龙公寓东风路占地61116 M2总建筑面积11000 M22*2*2：88.36-94.97 M23*2*1：105.95 M24*2*1：112.66 M2起价1480元/ M2，均价1600元/ M2长沙市浩林房地产开发公司锦绣华天芙蓉北路1*1*1：72.347 M22*1*1：85.442 M23*2*1：111.97-138.48 M24*2*1：132.976-200.749 M2起价2448元/ M2，均价2620元/ M2湖南华天置业1-2经济适用房项 目地理位置规 模主力户型售 价开发商旺角佳园丽臣路2栋七层200套2*2*1：101.37-119.80 M2 3*2*2：113.95-132.19 M2起价1680元/ M2均价1800元/ M2广福园金霞大道115亩23栋总建筑面积11万M22*2*1：82-87 M23*2*2：97-130 M24*2*3： 157 M2起价980元/ M2，均价1300元/ M2长沙福兴隆房地产开发公司金帆小区开福区四方坪规划用地200亩，总建筑面积24万M22*2*1：74115 M2联体花园洋房：164.4276.57 M2起价861元/ M2，均价1251元/ M2长沙金海林置业四方小区四方坪先福村用地14.24公顷总建筑面积227800 M22*2*1：75.8788.66 M23*2*1：91.51117.5 M2复式：146.26 M2起价866元/ M2，均价1252元/ M2长沙市社会福利房地产开发公司2 竞争楼盘销售情况项 目明珠苑滨江玫瑰园汇龙公寓锦绣华天旺角佳园广福园金帆小区四方小区销售周期约10个月约5个月约12个月约7个月约15个月共约2年共约4年共约3年销售率65%50%60%80%90%80%90%78%主客户群区内工人原始居民拆迁产生区内工人附近菜农工薪阶层私营业主公务员白领具有长沙市城镇常住户口既无私房又未享受房改优惠分房的中、低收入家庭3 竞争楼盘优劣势分析3-1明珠苑Ø 毗邻芙蓉路、金霞大道、丽臣路等主干道，交通便利Ø 楼盘外观较为鲜亮，具备一定素质Ø 价格较低，在该地段占有一定优势Ø 规模尚小，两期开发缺乏整体连贯性，分散了整体规模Ø 宣传推广包装不到位，销售中心布置差强人意3-2金帆滨江玫瑰园Ø 引用万科四季花城模式规划设计，在长沙市有一定新意Ø 大社区概念包装，配套设施齐全，有成熟社区风貌体现Ø 推出装修套餐供消费者选择，可满足多类客户Ø 分期开发的整体性缺乏统一贯穿Ø 未开设样板房，不能充分展示项目形象3-3锦绣华天Ø 外立面新潮，色调颇有前瞻性Ø 综合型大社区，具备一定规模Ø 推广宣传相当到位，价位占有较大优势Ø 看楼通道存在安全隐患Ø 部分单位内部采光太差，空气不甚流通3-4汇龙公寓Ø 价位低廉，对购买力有限的消费群颇有吸引力Ø 周边环境太差，不十分适合居家Ø 户型配比不合理，小户型缺乏Ø 小区整体性难于统一3-5旺角佳园Ø 临近丽臣路、东风路，出行便利Ø 地形不规则，楼体设计受影响，各单元内部格局多不规则Ø 靠近铁路、高架桥，噪音干扰较大Ø 价位偏高，接近商品房价位3-6广福园Ø 整体规模较大，具备大社区概念Ø 楼体间距较大，整体感觉过于空旷Ø 园林绿化不够理想Ø 楼体外观色调过于沉闷；单元户型设计和面积配比不合理，客厅过大3-7金帆小区Ø 具备规模，配套较为完善，有成熟大社区风采Ø 园林布置有独特个性Ø 楼体外形具有一定超前意识，但楼体色调和颜色略嫌粗糙Ø 阳台设计有较大局限性3-8四方小区Ø 有智能化管理理念的初步体现Ø 建筑格局较为新颖Ø 园林布置不佳，项目交通不甚便利第三章 项目市场分析1 项目的优势1-1 地势较高，能充分彰现片区地标位置 本案在该片区占据有较高地势，周围无高层建筑遮挡，项目兴建后，视野开阔，同时也容易形成鹤立鸡群的感觉，可制造非同一般的突出效果。1-2 地块较为方正，容易形成封闭式建筑格局 本案地形方正合理，可塑性较强，可将之形成围合式建筑群，一则方便于内部安全保障与物业管理，同时也可形成项目独特的风格和建筑水准，区别于一般建筑粗糙随便的通病，能较大限度提升项目质素。1-3项目毗邻丽臣路、金霞大道，外部交通网络四通八达 本案临近丽臣路、金霞大道，伍家岭立交桥、东风高架桥使得整个片区交通网络呈高度辐射状态，交通线路四通八达，出行较为方便。2 项目的劣势2-1 项目临近铁路，噪音干扰较大 本案紧靠京广铁路，每日行经列车十余次，对于小区内部有一定噪音干扰，同时也可能对购买群形成心理压力，一定程度上妨碍项目的居家优势。应对策略：在项目外围种植乔木绿化带，一则消除噪音，同时也可形成绿色生态空间的视觉效果和舒适感觉。 3722 中国最庞大的资料库下载2-2 项目周边楼盘质素普遍较低，使得整体环境的居住氛围难于塑造 项目周边无优质楼盘，片区尚不具强势竞争力，客观环境使本案的质素难于快速在消费群心目中扎根，推广存在一定难度。应对策略：充分利用项目地势和整体高度，推广宣传，制造“更上一层楼”的市场认知度。2-3 项目与两条主干道连接的道路不理想，车辆进出不甚便利 项目虽临近马路，但因接驳道路欠佳，车辆进出十分不便，住户出行存在一定难度。应对策略：建议发展商积极与相关部门沟通，充分利用市政力量，促使交通状况有所改善。3 项目的机会3-1 周边大量拆迁户给项目带来了较大的消费力 近年适逢长沙旧城改造，由此产生的大量拆迁户对房地产市场构成了较大的消化力，建议采用相关优惠政策，吸引这一批消费者前往购买。3-2 城市开发热点北向延伸使本案的区位优势凸显 长沙市城市建设扩张，开发热点北向延伸使本案的地位逐渐引人注目，片区所具备的升值空间也必将使项目的投资价值有所回升，可直接刺激消费者的购买力。4 项目的威胁4-1 政府机构对经济适用房、微利房相关政策严把关强控制使项目利润空间有所降低 据相关资料，政府机构取消对经济适用房、微利房税费减免程序使项目开发成本上升，利润空间减小，资金回笼不够理想。应对策略：合理开发，优化资源配给，提高本案的附加值，塑造开发商品牌的同时也可获取相对应的经济收益。4-2 同区竞争楼盘的压力使项目市场消费群有较大限制 本案周边同类楼盘纷纷涌现，对本案的销售造成一定市场压力。应对策略：建议在进行广告攻势的同时，规划设计上充分体现个体特色与独特风格和优势，以特色取胜。第四章 项目定位1 项目开发主题及形象定位 结合本案周边的区位情况和项目自身的情况，针对本案选取的目标市场的特性，本案的开发主题应紧紧的贴近目标市场，倡导“轻松置业，轻松生活”的开发主题。根据项目的开发主题，本案的形象定位，应给人以亲和力，突出本案的优势，即降低置业门槛，轻松的实现拥有自己的一方天地的梦想。建议本案的形象定位为：生活的真谛是轻松的享受1-1市场定位本案市场定位是属于微利房的性质，且价格有限制，导致小区的规划受到了一定的限制，因此市场的定位属于中档产品。1-2人文定位本案周边居民小区的素质都不高，给本案赋予一定的人文定位，有助于使本案从周边社区中脱颖而出，成为该区位中突出的项目，从而提高本案对目标客户的吸引力。本案的人文定位为：塑造一种轻松、温馨、安宁的社区氛围第五章 目标客户分析1 客户特性本案选取的目标客户的特征有以下几点： 有很强烈的购房意向，希望在较短的时间内购房 有一定的经济能力或积蓄，58万元，且家庭收入稳定 购房时考虑的第一要素是价格 附近的老社区居民，希望提高生活的质量经过前期的市场调查和项目分析，本案的目标客户来源主要有以下五个主要的渠道： 长沙市今年拆迁改造的棚户区居民（主要是原北区片） 周边老居民区 在周边工作、生活的人群（包括在周边市场中经营的私营业主等） 脱离父母单独生活的年青一族 不确定性的客户来源第六章 项目建筑规划建议 本案的建筑规划风格别具一格的是使本案从周边社区中脱颖而出的重要手段，因此合理、新颖、紧密配合主题的建筑规划对本案的销售推广工作是很重要的。1 整体布局建议1-1小区主入口根据现在的小区规划图，小区的主入口选择是适合整个小区的规划的。次入口的开辟可以很好的通顺小区的人行和车行系统。小区的主入口是小区整体形象的第一印象，因此入口门禁和绿化带的内容形式和风格都力求突出小区的主题，体现本案鲜明的个性。我司认为小区主入口的色调及造型应配合本案主题，采用动感、气派的风格，选用中档偏上材料建造。1-2小区内功能区域规划1-2-1绿化区域