地产项目巡展方案【实用文档】doc.doc

地产项目巡展方案【实用文档】doc文档可直接使用可编辑，欢迎下载“*”212年5月下旬巡展方案及费用预算提案单位：*房地产顾问有限公司提案时间:012年3月29日“*” 202年5月下旬巡展方案及费用预算为配合此次龙里县委、县政府组织的龙里县房开企业对黔南及周边县市的巡展活动，并扩大本项目知名度，积极促进项目销售及招商进度,特拟定该巡展方案.一、 巡展目的1、 提高项目知名度，加快销售进度2、 提升公司品牌,为公司后期项目开发作铺垫二、 巡展时间及要求1. 巡展时间：2012年5月15日0日2. 要求：与当地政府或房管局联系，最好能提供帐篷三、 巡展地点1. 黔南:都匀、福泉、独山、马场坪、贵定、惠水、三都、平塘等中心广场2. 黔东南：凯里、麻江等中心广场3. 龙里周边乡镇四、 巡展人员1、 销售人员三名：介绍项目,促进成交2、 司机一名3、 音响师一名4、 广告公司人员一名：负责布置充气拱门5、 财务人员一名:负责收取客户定金，在展销过程中可现场订房。五、 媒体支持1、 手机短信：发布巡展期间优惠政策及巡展地点2、 黔南电台广告:发布巡展期间优惠政策及巡展地点六、 巡展包装及所需物料1. 巡展包装：由于巡展期间时间短，流动性大,为此在现场布展以简便易搬为主要前提.2. 所需要物料：l 充气拱门一个l 音响一套l 展板四个l 办公桌一张、椅子两个l 洽谈桌两套（一张桌子四个椅子为一套）l 矿泉水5件/天l 看房车一台(丰田埃尔法）l 项目楼书、宣传资料若干七、 费用预算序号项目费用（元）1充气拱门一个￥2，0.02音响一套￥1,00000展板四个￥500.0办公桌一张、椅子两个￥1，000。05洽谈桌两套(一张桌子四个椅子为一套)￥2，00。006矿泉水件/天￥10。7看房车一台（丰田埃尔法)￥568,800.008项目楼书、宣传资料若干￥20,00。00手机短信(5万条）￥25,00。010黔南电台￥50，000.01其他￥30,0000合计￥700，4000注：以上费用为预算费用，最终以实际发生为准！“XXX”开发项目员工入股协议书甲方（企业)：法定代表人：联系电话:住址:乙方(员工）：身份证号：职务:联系电话：为了构建公司利益共同体,强化公司内部的激励机制和约束机制,增强员工的主人翁地位和主人翁意识，促进公司增效、员工增收,增强公司凝聚力，甲方决定允许部分员工入股“XXX”开发项目(以下简称项目）。甲乙双方本着诚信、友好、自愿、公开、公平、互助、共赢的原则，签订本入股协议书,以兹双方共同遵守。第一条 持股方式1、员工的项目股权由员工出资购股和公司激励配股两部份组成。(1）出资购股是指内部员工有偿取得项目的部份股权;(2)激励配股指公司对有突出贡献的经营管理者、技术骨干及员工配发的项目股权，激励股权的所有权归甲方,持股员工仅享有分红权。且只有当项目利润达到目标值时，激励部份的股权方可享受分红权利。2、内部员工持股由持股员工以自然人的身份直接持有.第二条项目概况“XXX”开发项目位于XXXXX,项目用地面积约25。8亩,总建筑面积约26318平方米(其中地下3719平方米，地上259平方米）,项目预计总投资00万元。第三条 股权限额及股本金、项目预计总股本金为3000万元，股权激励限额为总股本金的0,股权金额为00万元，总体股权金额中现金购股占股权金额的0%，激励配股占股权金额的20,即总体股权金额中现金股权与激励股权的比例为1：025,个人总体现金出资购股金额为24万元,具体个人激励股权的配比由甲方依据乙方在本项目中的岗位、工作表现及在公司中的贡献价值等因素确定。2、 若项目在建设过程中还需追加投资的，追加部分由甲方负责,双方所占股权比例不变. 第四条 乙方现金股权和激励股权的占比甲方依据乙方在本项目中的岗位、工作表现及在公司中的贡献价值等因素，授予乙方一定数量的项目激励股份，但乙方须进行现金购股,现金购股与激励股权的比例原则按下表确定. 表一序号岗位现金购股限额现金购股数量激励配股数量合计持股数量1公司核心管理层及开发项目管理团队30A.3*A13A2公司各部门负责人%A0。1*A1.5A3施工项目管理团队5A0。3*A1。3*A4项目施工团队2%A。25A1。25A5公司其他激励员工10.1*。*合计(万元)00%40600注：原则上各层级岗位的现金购股限额按上表确定，若通过现金股份认购后,某一层级中的现金购股额度剩余，甲方可进行购股限额调剂,调剂后的激励配股按增持股份人的层级配股.第五条 乙方持股比例及持股时间：1、出资购股方式:购股时由乙方一次性转入万元的购股金额到甲方指定账户 （户名：,账号：,开户行:），乙方现金购股部份占项目总股份的%； 、激励股权部分：甲方以乙方现金购股股份的无偿配给乙方项目激励股份共股,占项目总股份的 %，该激励股份部分只限于乙方按持股比例享受分红; 3、持股时间:乙方出资购股部分自年月日起计算，至项目结束并按本协议约定完成分红为止.第六条 利润分享和亏损分担1、当项目净利润率(用“”表示,下同) P5%时，乙方享有现金购股和激励股权的利润分红权; 2、当项目净利润率1<15%时，乙方仅享有现金购股股权，并按此股权比例进行利润分红，取消激励配股部份的分红权;3、当项目亏损时,乙方承担现金购股部份同等股权比例的亏损。第七条利润分配时间及分配方式 1、净利润:是指在项目收入总额中扣除税费、成本（设计成本、施工成本、营销成本等）、管理费用（管理人员工资、招待等费用）等所有应支出后项目利润留存。 、结算时点:甲乙双方约定，本项目竣工验收后一年内进行收益结算。、结算方法和分红日期:进行收益结算时,按以下方法进行结算和分红：(1)项目全部销售完毕：扣除相应税费后以现金方式进行结算和分红，若税收未清算完毕，则留存预估应缴税金后进行现金分红，待项目税收清算完毕后进行结算分红。(）项目留有库存：现金部份按持股比例进行现金分红,存量房部份继续由甲方销售,期限为一年，一年界满时按销售完成的现金扣除相应税费后进行现金分红；按上条销售期界满后仍有库存时,乙方可选择继续由甲方销售后分红或按前一年同类型房价的9%折价结算库存房产,由甲方视乙方持股比例情况，以现金或库存房产分红方式与乙方进行结算分红。（3）甲方保有资产:若甲方不因销售原因保有资产,甲方保有资产部份按甲方确定保有资产时点的同类型销售房价进行项目结算。4、本金退还：项目销售收入达到7700万元时,甲方退还乙方股本金。第八条 激励股权的收回 甲方拟配置给乙方的激励股份与乙方的工作业绩、道德品质、职业操守等有密切关系，乙方出现下列任一情况时,甲方有权收回配置给相应乙方的激励股权。1、项目净利润率低于5（不含15）;2、 项目发生重大安全事故（含交通安全事故）; 3、与当地群众发生较大冲突;4、 未按公司要求工期完工；5、项目单位工程质量未一次性验收合格；6、项目信息收集资料不完整，给项目结算造成困难;7、乙方出现道德问题,恶意串通、里应外合、欺上瞒下、损公肥私，或对存在问题隐瞒不报,甲方除收回乙方的激励股权外，甲方保留追偿的权利,触犯法律的,将依法追究乙方法律责任. 8、乙方与甲方劳动关系终止时，甲方配给乙方的激励股权即由甲方全部收回.劳动关系终止包括劳动合同到期未续签和自动离职、辞职、因故被辞退或解聘、被开除等劳动合同解除的情形。第九条 激励股权的调整甲方配给乙方的激励股权与乙方岗位有直接关系，若甲方因乙方工作能力原因调整乙方工作岗位,甲方配给乙方的激励股权按表一相应岗位配给比例进行调整。第十条 出资购股的退股 1、自本协议签订之日起至项目竣工验收并结算完毕,如乙方正常辞职申请退股的，甲方应按乙方原现金购股额购回乙方所持有的股份；激励配股部份甲方无偿收回。2、如因乙方出现道德问题或出现重大工作失误给甲方造成损失的，即视为乙方自愿退股,甲方可以其所持股份抵扣赔偿并可起诉乙方; 3、如甲方未履行本协议或作出有损乙方利益的行为,则乙方有权立即退股，甲方必须无条件购回乙方所持股份，购股金额为乙方所持现金股份和激励股份的2倍。 第十一条 违约责任 本协议正式签订后，任何一方不履行或不完全履行本协议约定条款的,即构成违约。违约方应当负责赔偿其违约行为给守约方造成的一切直接和间接的经济损失.第十二条 适用法律及争议解决 、履行本协议适用中华人民共和国现行法律。 2、若因履行本协议所发生的争议,甲乙双方应友好协商解决,协商不能解决的,任一方可向原告方所在地人民法院提起诉讼。第十三条 其他约定 1、乙方有权查阅项目的会计报告和财务报表；、乙方有权对项目的经营发表意见或建议，并有权按所占的股份比例进行表决.3、甲方保证项目的财务核算遵行现行中华人民共和国会计法、企业会计准则的规定,绝不损害乙方的合法利益,并向乙方公开核算结果。第十四条 以上合同若有修正,经甲、乙双方协商后签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力，补充协议与本合同相抵触的,以补充协议为准.第十五条 本合同一式二份，甲乙双方各执一份,具有同等法律效力。甲方（公章）: 乙方（签字):委托代理人(签字）： 身份证号:年 月 日 年 月 日n伦敦都市项目整体营销策划方案第一章 开发背景分析一、宏观形势分析（一）近期楼市调控相关政策1、2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年；2、2009年12月14日中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给。支持居民自住和改善型购房需求；3、2009年12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措；4、2009年12月17日，国家五部委通知：对开发商拿地首付至少50%的限制；5、2010年1月10日，国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展的通知，包括：增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。（二）房贷政策不断调整1、自中行率先取消首套房房贷利率7折优惠后，多家银行也纷纷跟进。据银率网最新发布的2月房贷市场报告中采集的信息表明，目前中行、招行、光大、北京农商行、盛京银行和南京银行6家银行将首套房的最低优惠利率调整为8.5折，广发银行调整为8折；2、国务院办公厅日前发布通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。40%首付+1.1倍利率给用贷款购买二套房者套上了“紧箍”。二、嘉兴房地产市场分析（一）嘉兴房价疯涨，抑制购房消费2021年下半年在市区各大楼盘营销中心，投资炒房心态的占了大半；部分购房者为了取得一套房源，彻夜排队争购之风重现楼市，炒房热度不断升高。成交急剧放大，房价疯狂飙升，嘉兴楼市的住宅均价在短短数月时间里从5500元/上涨至8000元/，出乎预料的市场走势和房价大幅上涨，已经远远超出了市民对房价的预期和承受能力，“工资涨不过房价”使工薪阶层只能“望房兴叹”。而宏观政策的变化，也使投资客在市场形势未明朗的情况下转而观望，渐渐淡出嘉兴楼市。（二）2021年楼市现状从进入2021年以来，在政策调整和市场供应量萎缩等因素的影响下，1月份新房交易量就已不尽如人意，而2月份在楼市成交下行态势和春节传统的淡季的双重压力下，不出意料地再度萎缩。据官方最新备案数据显示，2月1日至28日，嘉兴楼市整体成交备案套数仅为971套，与1月的1646套的成交量相比出现了近50%的减幅，与09年2月市场“寒冬期”的1一五6套相比都有一定的差距。2月嘉兴商品房销售均价为5385.44元/平米，此价格是自09年8月嘉兴房价开始上涨以来，近半年内的首次回调，与今年1月份6330.45元/平米的价格相比降幅高达一五%，仅相当于09年8月份左右的价格水平。如此行情，显示了嘉兴楼市在近期多项政策调控的集中作用下，市场已开始有明显的松动迹象。第二章 项目概况、项目推进及亮特点提炼一、项目概况² 本项目位于嘉兴的政治中心、文化中心，科教中心南湖区；² 占地约127740，容积率1.5，总建筑面积约28万m2，绿地率40%，建筑密度23%；² 别墅1幢，占总量的0.3%；² 联排96套，占总量的28.66%；² 空中别墅78套，占总量的23.28%；² 小高层、高层160套，占总量的47.76%二、项目推进计划开工：2021年3月 样板区开放：2021年9月 一期开盘：2021年10月 二期开盘：2021年11月三、亮特点提炼（一）深入分析发掘伦敦城市特色，结合江南水乡文化，通过独特的结构形式、空间尺度、标志性的景观设计，体现原汁原味的伦敦居住生活。伦敦都市，将以伦敦这一西方文化代表为主题元素，展现日不落帝国的独特魅力，借鉴西方生活的精华，提倡一种时尚、浪漫、奔放、积极、自由的生活态度，营造出一个和谐、自然、休闲的生活环境，同时伦敦都市将把白金汉宫、大本钟、伦敦塔桥等诸多极具代表性的伦敦建筑运用到地块的规划建设中，以求在嘉兴即可感受伦敦的文化与艺术，体会到英国皇室的无尚尊荣。伦敦都市将打造成为又一个嘉兴顶级生活模式的代表，完美“演绎品质生活”，给予居住者无比的荣耀。（二）公园地产.打造地块东西两侧生态公园，贯彻“伦敦都市、左右逢园”的理念，实现“家在公园里”的居住梦想！公园里的家既能为您带来健康、美景与好心情，也能为您带来尊贵和荣耀！健康从呼吸清新空气开始，豪宅生活就得有公园；从纽约中央公园到伦敦海德堡公园，从巴黎凡尔赛公园到东京新宿御院，其周边的豪宅都成为富豪新贵们的居住首选，既拥有美丽风景，又拥有至高无上的尊崇与荣耀。海德公园是伦敦最著名也是最大的公园，位于白金汉宫的西侧，历史上曾经是英国国王的鹿场，后来又成为了英国人的集会场所。伦敦都市西侧的海德公园，是一个近一八000（约26亩）的景观小品公园，而亚欧路东侧是一个30000多（约40亩）的维多利亚公园，也将打造一个具有文化特色的主题公园，为业主休闲、聚会提供绝佳场所。（三）巴黎都市升级版巴黎都市是嘉兴的顶级楼盘，伦敦都市将在巴黎都市品牌的基础上，再次升级，不断提升，将其打造成嘉兴之“最”，即最顶级、最精致、最奢华、最有文化、最具格调的品质楼盘。伦敦都市延续巴黎都市“品质是硬道理”的开发理念，以“演绎品质生活 缔造城市光荣”为开发目标，始终以客户的需求为指引，为业主营造一个完美的温馨家园。(四)齐全创新户型入户花园、户户阳光、明厨明卫设计，有联排、小高层、高层、空中别墅等多种建筑形态，两人世界、温馨家庭、全家福、豪宅等多种创新户型，尽享尊贵生活。联体别墅户型总面积约380，联体别墅地上约280，地下约100，并且引入下沉式庭院概念，打破常规地下压抑空间，使得室内空间得到延伸，使建筑整体更具层次感。外立面采用石材贴面，更加豪华、大气，整体更显沉稳，而且石材立面具有强耐腐蚀性、抗风、防雨等优点，经得起岁月的磨练，经久不衰，使其可成为百年建筑而传代的臻品。小高层、高层都为大户型，价格在9000元/以上，外立面在巴黎都市和罗马都市的基础上更加典雅，极具伦敦皇家的贵气，计划户户配置花园，业主可以根据自己的喜好营造不同的景致，在家里创造出一番四季不同的美景，引景入室，更显自由和灵动。（五）规划人性化，智能化系统安全到位：完美规划·诠释伦敦都市的品质与品位开放式社区、围合式组团；完美天际线、起伏地平线；人在花中游、车在地下走，地下阳光车库等规划设计，体现出规划的人性化与个性化。整个社区都安装了地感应的安防系统，每户人家的配置了红外幕帘，主卧穿床头设有紧急按钮，电梯召唤系统，门禁系统，门禁系统室内机采用7寸彩色触摸屏，除全家福外（六）配套很齐全：核心配套·呈现奢华优雅的贵族生活！学校多、医院近、购物方便！教育：维也纳幼儿园、中国音乐学院附属幼儿园嘉兴分院、嘉兴市实验小学、南湖国际实验学校、省重点中学嘉兴一中、嘉兴市实验中学、北师大附中、嘉兴高中园区、上海同济大学浙江学院等。按该区域的规划，项目所在附近还将引进一所高档的小学，届时“孟母无需三迁”，业主子女在周边就可以享受从幼儿到大学的全程优质教育服务。医疗：市妇幼保健医院、曙光医院、社区卫生服务中心（东栅卫生院）、新第一医院等。商业：嘉兴汽车商贸园、万好家居、国际中港城、国际电气城、欧尚超市、泰富商业广场、戴梦得购物中心等。科技文化：清华大学长三角研究院、嘉兴图书馆、博物馆、报业中心、会展中心、嘉兴大剧院、国际网球中心、体育馆、市游泳馆。金融：工、农、中、建四大国有银行以及商业、交通、信用合作等多家金融机构已进驻该区块。交通：中环东路、中环南路、三环路等城市快速主干道和南溪路、凌公塘路等城市干道与周边形成交通网络，各主要城市公交线路也陆续延伸到该区域。环境：凌公塘主题文化公园、海德公园、维多利亚公园与南湖风景名胜区，形成了嘉兴规模最大的绿化景观带。智能化的家居：社区内设置楼宇对讲系统，室内机采用7寸彩色触摸屏分机，电梯户内召唤按钮，中央吸尘系统、新风系统（除全家福外）、卫生间预留有线电视接口、煤气报警设置、每户住户都有红外幕帘和紧急按钮，智能化家居彰显高贵的品质生活。 （七）生活提前看：实景样板·看得见的品质生活！打造嘉兴全实景的最大规模的样板区，样板区近20000，由会所、样板房及样板景观构成，可以现场体验到各种户型的居家生活，买得更放心。耳听为虚，眼见为实！要买房，看现场！（八）宫廷式景观：宫廷景观·享受伦敦都市的视觉盛宴！以欧洲宫廷式规则绿篱为主，欧式景观大道、自然坡地与庭园景观的结合，高层空中花园、采光井及组团绿化的立体景观系统，配合高大树种、高低起伏、艺术雕塑等，层次分明，呈现欧式宫廷景观效果。第三章 项目目标群体特征分析一、主流客户以改善居住条件为目的的嘉兴市区乃至五县两区二次置业者，定位在中高端人士，如公务员、事业单位、私营业主、个体老板、公司白领等。二、收入结构收入相对稳定，家庭年收入约一五万左右，有20万左右存款的上述各种类型客户为主，有房有车。三、消费习惯习惯考虑综合性因素，注重生活品质和居住品位，决策期短且相对谨慎，在多个项目之间比较后做出决定，消费理性。四、主要获取信息渠道报纸、杂志：嘉兴日报、南湖晚报、广播电视报、嘉兴中邮、哪里杂志、嘉兴楼市杂志等； 电视、电台类：楼市直通车、城乡生活频率等； 网络、短信：房产超市网、宜居城市网、伦敦都市网站、佳源会短信平台等；公关活动及口碑传播获得；通过一些聚会与活动，获得前沿信息； 户外广告等五、目标人群具体锁定² 公务员：市本级政府机关、工商税务部门、南湖区政府等领导干部，年收入稳定，福利好；² 国有企业、民营企业、事业单位等中上层领导；² 外企、私企业主、个体老板； ² 年收入10万以上的律师、医生等高级白领；² 上海、温州、杭州等外地投资者；² 巴黎都市老业主、佳源会会员。六、预约模式七、签约流程第四章 销售指标、可售房源、销售策略及定价销控一、总销售目标：5亿元业态联排空中别墅高层、小高层车库总计计划销售套数（套）93255075244（套）计划销售金额（万元）372005450547567550000（万元）二、月指标分解 单位：万元月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计销售指标00000000021200一三000一五80050000回笼指标00000000084501一五501000030000三、可售房源事项日期可售房源幢号样板区开放9月份一期开盘10月份联排别墅1幢，联排96套二期开盘11月份空别、小高层、高层空中别墅78套，小高层、高层160套四、销售策略（一）销售方法建议：第一步：寻找销售目标利用各种渠道搜集客户资料； 通过大型户外广告、短信、邮寄DM等方式，传达楼盘信息；利用巴黎都市老业主资源，通过活动等途径获取新客户资料；利用内部员工，朋友亲属等展开关系营销； 第二步：锁定目标客户对关系客户进行 沟通、归类； 对搜集的客户进行市调摸底；传送楼盘资料，专人介绍项目概况；对问卷进行分析，锁定客户。 第三步：回访促其成交 沟通，再次拜访掌握客户需求；邀请目标客户看楼；结合阶段优惠政策加强销售进度； 说明：从成交惯例分析，第一步取得3000位客户资料，初步过滤80%可取得有效客户600位；第二步再过滤70%可取得一八0名目标客户；实际成交按50%计算可取得90位成交客户。如此执行本方法能提升销售机会。（二）销售渠道：增加销售端点的设置 1、通过专业代理公司进行异地销售，重点针对温州、上海、杭州市场；2、利用学会、协会、研究会获取客户资源；在银行、外企、电信、移动、学校、医院等单位设固定联系人，负责日常宣传、销售，实现全员销售模式。五、销控定价（一）定价建议项目的品质决定了本案的定价必须实行高开高走的策略，具体如下：1、有节奏的涨价。每月适度调价，体现楼盘升值特性；2、在重大节点，配合促销活动调整价格；3、老带新优惠，给予老客户一定的奖励，根据佳源会实施细则执行.（二）销控建议1、限房推出，保证房源的稀缺性；多次开盘，每次开盘只有几幢房源，形成抢购之势；2、拉开价格差距，提高每套房源的性价比；3、一位客户最多只能推荐两套房源。第五章 项目整体营销策划推广策略一、营销策划推广主题（一）主题广告语：演绎品质生活，缔造城市光荣1、广告语释义：伦敦都市继续延用巴黎都市的主题广告语，既可以体现伦敦都市和巴黎都市为同一个团队精心打造，又可以借助巴黎都市的品牌资源宣传伦敦都市，使伦敦都市有一个品牌基础；2、广告语具体表现方式：巴黎都市作为伦敦都市的大实景样板区，可带领意向客户前去参观；并着重解说从巴黎都市到伦敦都市的升级内容。（二）辅助广告语1、实景样板：要买房，看现场！伦敦都市作为巴黎都市的升级产品，通过带看巴黎都市的现场实景和样板房为伦敦都市作推广；且待9月份伦敦都市近2万方的样板区开放后，更可通过样板区的直观印象感受伦敦都市的顶级品质。2、嘉兴之最：最顶级、最精致、最奢华、最有文化、最具格调的品质楼盘。伦敦都市将在巴黎都市品牌的基础上，再次升级，不断提升，将其打造成嘉兴之“最”。伦敦都市延续巴黎都市“品质是硬道理”的开发理念，以“演绎品质生活 缔造城市光荣”为开发目标，始终以客户的需求为指引，为业主营造一个完美的温馨家园。二、营销策划推广原则（一）文化营销原则伦敦都市，将以伦敦这一西方文化代表为主题元素，展现日不落帝国的独特魅力，借鉴西方生活的精华，提倡一种时尚、浪漫、奔放、积极、自由的生活态度，营造出一个和谐、自然、休闲的生活环境，同时伦敦也是皇家贵胄、繁华盛世的象征，预示着伦敦都市无与伦比的高贵品质。伦敦都市将打造成为又一个嘉兴顶级生活模式的代表，完美“演绎品质生活”，给予居住者无比的荣耀。（二）体验营销原则这一营销手法在巴黎都市已证实，本案对它的运用会更加系统，更加深入。将“要买房，看现场”作为伦敦都市的体验营销主题。体验接触点设置为：样板区、销售现场、样板环境、景观、标识系统、亮化、巴黎都市交付组团实景等；体验营销手段除传统的团体看房渠道外，还要组织具有社会公益效应或契合社会热门话题的活动作为突破口，联合政府相关单位、媒体，新闻渠道和行政渠道双管齐下，争取机关、企事业单位、社会团体现场看房。（三）关系营销原则关系营销就是利用“人以群分”的效应，通过企业、个人的社会关系进行项目信息传播，制定相应的激励政策，既可提供成交率，又可节约推广费用。（四）联动营销原则“佳源会”，总部各开发项目的业主会是一个强大的资源中心，使众多业主成为重复利用的客户资源，再通过口碑传播将产生连锁效应。另外可与其它品牌连动，如名车、奢侈品展等联合展示，借助各品牌之力，强强联合，利用各自的客户资源，扩大楼盘在潜在客户群中的知名度；（五）活动营销原则活动营销将是推广主旋律，重点是通过活动进行炒作来吸引客户群的关注，活动主要分为两类：一借势造势，即借助政府、社会、媒体之力，通过特殊事件进行宣传，增加社会谈资；二是事件推广，即根据楼盘开发进程所发生的事件进行活动推广，将楼盘动向及时有针对性地传达给潜在业主。三、营销策划推广思路一条主线：多次开盘，制造人气； 两大手段：样板区、SP活动，即实景营销与活动营销；三大特点：公园地产、伦敦元素、品质升级；四、宣传渠道² 团体看房：结合现场公关活动进行，也可为各团体提供场地；² SP活动：房展会、新闻发布会、说明会、开盘活动、样板区开放活动；² 媒体广告：以社会性、公益活动的新闻炒作，可设置项目专栏；² 短信、网站、灯旗、空飘等；五、营销推广目标及推广节奏（一）重要节点安排准备期：从挂牌取得土地前半个月至样板区开放前10天（3-8月份） 预热期：样板区开放前10天至开盘前1天（9-10月份） 强销期：从开盘之日起至开盘后五个月(10-12月份) （二）每月策划工作安排月份推广目标推广主题推广活动3|8积累客户200组“演绎品质生活，缔造城市光荣”要买房，看现场！体验巴黎都市实景样板区，推广伦敦都市通过巴黎都市的春季房交会、业主联谊会等活动，积累新客户9积累300组要买房，看现场！体验伦敦都市实景样板区样板区开放，团队看房10积累200；销售93套体验豪华样板区；热销原因分析一期开盘11积累200；销售75套体验豪华样板区；二期开盘12积累50；销售20套体验豪华样板区；团队看房、圣诞PARTY等第六章 项目各阶段推广策略一、第一阶段：准备期3-8月份即日起至样板区开放一五天前。（一）推广目的：项目形象建设，社会告知，为项目整体营销推广奠定基础，为后期全面公开销售创造有利市场环境；（二）推广主题：演绎品质生活，缔造城市光荣（三）推广策略：以现场围墙与户外为主，通过巴黎都市的业主回访告知为辅，不采取其他推广手段；（四）执行内容：1、项目VI系统设计：参考标准化视觉形象应用要素设计：办公系统、导示系统、交通系统、广告系统、服饰系统等工地现场形象设计：工地围墙、工地主入口、工地周围户外广告设计；销售中心形象设计：销售中心标识设计，背景板、展板、灯箱、指引牌，销售中心用品等；样板间装饰设计：户型图及说明、外廊指示牌、门牌、墙画设计、样板间内装饰、指示牌等；2、销售道具设计：参照标准化楼书：将形象楼书与户型楼书合并，深入诠释楼盘的亮特点；模型：展示整体规划，从材质、景观、公园、亮化、小品等基数表现楼盘的效果。宣传片：样板区开放后制作，在电视上及售楼处播放，增加感性认识。手提袋、讲义夹、销讲手册、效果图、户型图、总平图等；3、媒体联络洽谈及媒体发布广告设计；4、项目样板房开放及开盘推广活动策划、筹备、组织（五）推广活动：结合巴黎都市的各种活动，在房交会、老业主活动中进行推广，同时通过老业主带动新客户参加类似联谊活动为伦敦都市积累新客户。二、第二阶段：预热期9月份样板区开放前后一五天，共一个月。（一）推广目的：扩大项目知名度及目标客户认知度，为开盘期积累充足客源；（二）推广主题：样板区开放、核心价值释放，展现嘉兴顶级楼盘的魅力；（三）推广策略：以sp活动为主，活动结合社会新闻关注点，加大媒体投放量，以求达到最大知名度的效果。（四）媒体投放：1、媒体选择² 户外媒体侧重核心卖点；² 报媒：以南湖晚报、嘉兴日报、广播电视报、DM、时尚杂志为主要媒体，在sp活动及重大销售节点，采用垄断形式告知项目相关信息；² 视听媒体：以嘉兴新闻综合频道和城乡生活频率为主要媒体作为项目形象宣传的重要平台，楼市直通车专题报道以SP活动为主；² 短信、网络：形象建立、销售信息、重大节点必选媒体；2、投放频率：此阶段为意向客户积累最重要的时期，因此项目主要媒体对象投放最密集，在样板区开放前两天持续投放，样板区开放当天进行媒体垄断；3、诉求重点要买房，看现场，体验最豪华的样板区！样板区开放活动报道纪实等！4、费用预算：样板区开放整体费用约30-40万元（五）推广活动：样板区开放活动、产品说明会，组织团队看房，主要为国家机关、事业单位、大型企业等的团队看房。三、第三阶段：开盘期10月份开盘前后一五天，共一个月。（一）推广目的：品牌建立，强力引发目标客群的消费欲望，促成最终消费（二）推广主题：开盘热销，信息告知，核心卖点延续（三）推广策略：延续sp活动，媒体投放依然强势（四）媒体投放：1、媒体选择² 户外媒体开盘信息传播² 报媒：以南湖晚报为主要媒体，传播销售信息、卖点、sp活动；以嘉兴日报、嘉兴电视报为主要辅助媒体² 视听媒体：楼市直通车专题报道以SP和开盘活动为主，电台重点为开盘信息² 短信：销售信息、重大节点发送2、投放频率：媒体投放频率相对减弱，侧重在重大销售节点的传播上 3、诉求重点要买房看现场，体验最豪华的样板区；开盘热销场面报道；（五）推广活动：举办业主及意向客户联谊会；举办开盘之夜晚会；开盘仪式等。四、第四阶段：循环开盘期11月份（一）推广目的：加强和深化项目形象品牌的建立，聚集人气，强力引发目标客群的消费欲望，消化房源。（二）推广主题：卖点细化，SP增加（三）推广策略：sp活动以促进情感为主，媒体投放趋于平稳（四）媒体投放：1、媒体选择² 户外媒体：阶段性主力卖点。² 报媒：以南湖晚报为主要媒体，传播销售信息、卖点、sp活动；以嘉兴日报、嘉兴电视报为主要辅助媒体，建立形象、告知项目重大节点；² 视听媒体：楼市直通车专题报道以SP活动为主；² 短信：形象建立、销售信息、重大节点必选媒体。2、投放频率：媒体投放频率相对减弱，侧重在重大销售节点的传播上3、诉求重点：一期售罄，二期开盘；（五）推广活动二期开盘仪式；产品说明会；团队看房活动等；五、第五阶段：持续期12月在12月底前确保完成5个亿（一）推广目的：通过团队现场看房提高项目的认知度，做好后续客户积累，同时消化已开盘的剩余房源。（二）推广主题：要买房，看现场；看得见的品质生活！携手公园，实现“家在公园里”的居住梦想。（三）推广策略：做好现场造势与房源销控，制造购买紧迫感及拥有后的荣誉感。（四）推广媒体1、媒体选择² 前期户外媒体的沿用² 报媒：以南湖晚报、嘉兴日报为主要媒体，发布软文与新闻稿，告知活动信息；² 网站、短信：活动前后信息的告知和发布2、投放频率：配合活动节奏进行媒体投放；3、诉求重点：活动信息告知及后续软文报道（五）推广活动：业主联谊活动等 5.19.202317:4017:40:1723.5.195时40分5时40分17秒5月. 19, 2319 五月 20235:40:17 下午17:40:172023年5月19日星期五17:40:17地产项目中秋活动策划方案中冶·黄石公园中秋活动方案1008一、活动目的实现项目品牌和形象的落地,提升项目口碑.老业主维护，通过增加老业主的认可度实现老带新的成交。答谢老业主，增加业主归属感。二、活动信息活动时间：9月1日（8：30-0：30)活动地点:售楼部与商业街中间的空地与会人员：黄石公园的所有业主及准业主活动主题：“月圆磁湖 情满中秋”黄石公园中秋业主游园会三、活动内容第一个环节：游园（8：3-20：0)设置较多活动环节，通过游园的形式展开。安排一个主持人。u 尝月饼：特别定制一个超大型月饼品，在开场时刻请嘉宾隆重“开饼”，饼分给每位到场业主共同品尝。u 猜灯谜：张灯结彩的现场布置,猜中灯谜的朋友送小礼品一份。u 民间竹编艺术表演：现场竹编表演并作礼品派送。既能配合和营造中秋的气氛，又吸引大众眼球，让现场朋友们“满载而归”。u 亲子钓鱼：租赁充气水塘，池内放金鱼等，客户带领小孩在池内钓鱼。(以上节目需根据业主实际情况酌情选择或删减）注:现场准备茶歇,供客户自行享用。如果活动当天下雨,建议时间顺延至下周.第二个环节：月饼券和体验券发放（0:0-20:30）关于月饼券签约客户：可以领取价值200余元的月饼券.在游园活动结束后发放,客户必须在活动当天凭借月饼券到月饼发放处领取对应价值月饼。大定客户：可以领取价值10余元的月饼券。在游园活动结束后发放,客户必须在活动当天凭借月饼券到月饼发放处领取对应价值月饼。关于体验券-体验券分两种，一种针对前期签约客户,一种针对大定客户。对应客户均可领取相关“体验券”一张，凭此券客户将享受一系列的服务。u 体验项目:A、吧台服务类