成本法的基本原理.ppt

第五章成本法第五章成本法 5 51 1 成本法的基本原理成本法的基本原理5 51 11 1 成本法的概念成本法的概念 成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的本质是以房地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法这个概念中的地产的开发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法这个概念中的“成本成本”，并不是通常意义上的成本，而是指价格。，并不是通常意义上的成本，而是指价格。5 51 12 2 成本法的理论依据成本法的理论依据 成本法的理论依据是生产费用价值论成本法的理论依据是生产费用价值论商品的价格是依据其生产所必商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来要的费用而决定。具体又可以分为从卖方的角度来看和从买方的角度来看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的看。从卖方的角度来看，房地产的价格是基于其过去的“生产费用生产费用”，重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于重在过去的投入，具体一点讲，是卖方愿意接受的最低价格，不能低于他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。他为开发建设该房地产已花费的代价，如果低于该代价，他就要亏本。从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的从买方的角度来看，房地产的价格是基于社会上的“生产费用生产费用”，类似，类似于于“替代原理替代原理”，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于，具体一点讲，是买方愿意支付的最高价格，不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价，如果高于该代价，他还不如自己开发建设他还不如自己开发建设(或者委托另外的人开发建设或者委托另外的人开发建设)。5 51 13 3 成本法适用的对象和条件成本法适用的对象和条件只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生产，都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场公园等公用、公益房地产，以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。单纯建筑物的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市的估价通常也是采用成本法。另外，成本法也适用于估价市场不完善或狭小市场上无法运用市场法估价的房地产。场上无法运用市场法估价的房地产。在房地产保险在房地产保险(包括投保和理赔包括投保和理赔)及其他损害赔偿中，通常也是采用成本及其他损害赔偿中，通常也是采用成本法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，法估价。因为在保险事故发生后或其他损害中，房地产的损毁往往是局部的，需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法需要将其恢复到原貌；对于发生全部损毁的，有时也需要用重置或重建的办法来解决。来解决。在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于成本的增减一定要对效用有所作用才能影响价格。价格等于“成本加平均利润成本加平均利润”是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争是在长期内平均来看的，而且还需要具备两个条件：一是自由竞争(即可以即可以自由进入市场自由进入市场)，二是该种商品本身可以大量重复生产。，二是该种商品本身可以大量重复生产。房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发房地产的开发建设成本高并不一定意味着房地产的价格就该高，开发建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。建设成本低也不一定说明房地产的价格就不该高。要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是要注意如下两个方面：一是要区分实际成本和客观成本。实际成本是某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商某个具体的开发商的实际花费，客观成本是假设开发建设时大多数开发商的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市的正常花费。在估价中应采用客观成本，而不是实际成本。二是要结合市场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求场供求分析来确定评估价值。当市场供大于求时，价值应向下调整，当求大于供时，价值应向上调整。大于供时，价值应向上调整。成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑成本法主要适用于比较新的建筑物的估价，不大适用于过于旧的建筑物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是物的估价。成本法估价还要求估价人员有专业知识和丰富的经验，特别是要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。要具有良好的建筑、建筑材料、建筑设备和工程造价等方面的专业知识。5 51 1。4 4 成本法的操作步骤成本法的操作步骤 运用成本法估价一般分为下列运用成本法估价一般分为下列4 4个步骤进行：个步骤进行：搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料；测算重新购建价格；测算重新购建价格；测算折旧；测算折旧；求取积算价格求取积算价格5 52 2 房地产价格构成房地产价格构成 下面以下面以“取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的取得房地产开发用地进行房屋建设，然后销售所建成的商品房商品房”这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算各构成项目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格目的金额的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价格通常由通常由7 7大项构成：大项构成：土地取得成本；土地取得成本；开发成本；开发成本；管理费用；管理费用；投资投资利息；利息；销售费用；销售费用；销售税费；销售税费；开发利润。开发利润。5 52 21 1 土地取得成本土地取得成本(1)(1)通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用中发生的费用和土地使用权出让金等。土地使用权出让金等。(2)(2)通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁中发生的费用和土地使用权出让金等。迁中发生的费用和土地使用权出让金等。(3)(3)通过在市场上通过在市场上“购买购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价的已完成征用或拆迁补偿安置的熟地，土地取得成本包括购买土地的价款和在购买时应由买方缴纳的税费等。款和在购买时应由买方缴纳的税费等。5 52 22 2 开发成本开发成本在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。在实际中主要包括下列几项：包括下列几项：(1)(1)勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及勘察设计和前期工程费，包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平三通一平”等工程前期所发生的费用。等工程前期所发生的费用。(2)(2)基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力基础设施建设费，包括所需的道路、给水、排水、电力、通信、燃气、热力等设施的建设费用。等设施的建设费用。(3)(3)房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安房屋建筑安装工程费，包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。装工程费用。(4)(4)公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。公共配套设施建设费，包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用。(5)(5)开发建设过程中的税费。开发建设过程中的税费。5 52 23 3 管理费用管理费用管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开管理费用是为管理和组织房地产开发经营活动所发生的各种费用，包括开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发商的人员工资及福利费、办公费、差旅费等，可总结为土地取得成本与开发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与发成本之和的一定比率。所以，在估价时管理费用通常可按土地取得成本与开发成本之和乘以这一比率来测算。开发成本之和乘以这一比率来测算。5 52 24 4 投资利息投资利息 此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开此处的投资利息与会计上的财务费用不同，包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息。发成本和管理费用的利息。5 52 25 5 销售费用销售费用 销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传销售费用是指销售开发完成后的房地产所需的费用，包括广告宣传费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。费、销售代理费等。销售费用通常是按售价乘以一定比率来测算。5 52 26 6 销售税费销售税费 销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商销售税费是指销售开发完成后的房地产应由开发商(作为卖方作为卖方)缴纳缴纳的税费，又可分为下列两类：的税费，又可分为下列两类：(1)(1)销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税和教育费附加加(通常简称通常简称“两税一费两税一费”)”)等。等。(2)(2)其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。其他销售税费，包括应由卖方负担的交易手续费等。销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘销售税费通常是售价的一定比率，所以，在估价时通常是按售价乘以这一比率来测算。以这一比率来测算。5 52 27 7 开发利润开发利润现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入(售价售价)减去各种成本、费用和减去各种成本、费用和税金后的余额。而在成本法中，税金后的余额。而在成本法中，“售价售价”是未知的，是需要求取的，开发利润是未知的，是需要求取的，开发利润则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开则是需要事先测算的，所以，运用成本法估价需要先测算出开发利润。测算开发利润应掌握下列几点：发利润应掌握下列几点：(1)(1)开发利润是所得税前的，即：开发利润是所得税前的，即：开发利润开发完成后的房地产价值开发利润开发完成后的房地产价值-土地取得成本土地取得成本-开发成本开发成本-管理费管理费用用-投资利息投资利息-销售费用销售费用-销售税费销售税费(2)(2)开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。(3)(3)开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产开发项目所要求的相应平均利润率来计算。平均利润率来计算。开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：开发利润的计算基数和相应的利润率有下列几种：1)1)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本，相应的利润率可称为，相应的利润率可称为直接成本利润率直接成本利润率，即：即：直接成本利润率开发利润直接成本利润率开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本）开发成本）2)2)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用，相应的利润率可称，相应的利润率可称为为投资利润率投资利润率，即：，即：投资利润率投资利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用）管理费用）3)3)计算基数土地取得成本计算基数土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用销售费用，相应的利润率可相应的利润率可称为成本利润率称为成本利润率，即：，即：成本利润率成本利润率=开发利润开发利润/（土地取得成本（土地取得成本+开发成本开发成本+管理费用管理费用+投资利投资利息息+销售费用）销售费用）4)4)计算基数开发完成后的房地产价值计算基数开发完成后的房地产价值(售价售价)，相应的利润率可称为，相应的利润率可称为销售利润率销售利润率，即：，即：销售利润率销售利润率=开发利润开发利润/开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不所以，在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配，即采用不同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采同的计算基数，应选用相对应的利润率；反过来，选用不同的利润率，应采用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开用相对应的计算基数，不能混淆。从理论上讲，同一个房地产开发项目的开发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果发利润，无论是采用哪种计算基数与其相对应的利润率来测算，所得的结果都是相同的都是相同的5 53 3 成本法公式成本法公式5 53 31 1 成本法最基本的公式成本法最基本的公式成本法最基本的公式为：成本法最基本的公式为：积算价格重新购建价格一折旧积算价格重新购建价格一折旧5 53 32 2 适用于新开发土地的基本公式适用于新开发土地的基本公式 新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行新开发土地包括填海造地、开山造地、征用农地后进行“三通一平三通一平”等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成等开发的土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地。在这些情况下，成本法的基本公式为：本法的基本公式为：新开发土地价格取得待开发土地的成本新开发土地价格取得待开发土地的成本+土地开发成本土地开发成本+管理费用管理费用+投资利息投资利息+销售费用十销售税费销售费用十销售税费+开发利润开发利润上式中：上式中：开发完成后可转让土地面积的比率开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地面积开发完成后可转让土地面积的总面积的总面积/开发区用地总面积开发区用地总面积100%.100%.实际测算时通常分为下列实际测算时通常分为下列3 3大步骤进大步骤进行：行：(1)(1)计算开发区全部土地的平均价格。计算开发区全部土地的平均价格。(2)(2)计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格计算开发区可转让土地的平均价格。用第一步计算出的平均价格除以可转让土地面积的比率即是。除以可转让土地面积的比率即是。(3)(3)计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据计算开发区某宗土地的价格。将第二步计算出的平均价格，根据宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。宗地的规、划用途、具体位置、使用年限、容积率等做适当的增减调整即是。对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发对新开发区土地的分宗估价，成本法是一种有效的方法，因为新开发区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。区在初期，房地产市场一般还未形成，土地收益也还没有。例例51 51 某成片荒地面积某成片荒地面积2 2平方公里，取得该荒地的代价为平方公里，取得该荒地的代价为1 12 2亿元，亿元，将其开发成将其开发成“五通一千五通一千”熟地的开发成本和管理费用为熟地的开发成本和管理费用为2 25 5亿元，开发期为亿元，开发期为3 3年，贷款年利率为年，贷款年利率为8 8，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地，销售费用、销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的价格的2 2、5 55 5和和1010，开发完成后可转让土地面积的比率为，开发完成后可转让土地面积的比率为6060。试。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价(假设开发成本和管理费用在开假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入发期内均匀投入)。解解 求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价取得该荒地的总代价 十土地十土地开发总成本开发总成本 十总管理费用十总投资利息十总管理费用十总投资利息+总销售费用总销售费用+总销售税费总销售税费+总开发总开发利润利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本取得该荒地的总代价十土地开发总成本 十总管理费十总管理费用十总投资利息用十总投资利息+可转让熟地的总价可转让熟地的总价销售费用、销售税费和开发利润的比销售费用、销售税费和开发利润的比率率得出：得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价该荒地开发完成后可转让熟地的总价=(=(取得该荒地的总代价取得该荒地的总代价 十土地开发总十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息成本十总管理费用十总投资利息)/1-)/1-销售费用、销售税费和开发利润的比率销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=（取得该荒地的总代价（取得该荒地的总代价 十土地开十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息发总成本十总管理费用十总投资利息)/(1-)/(1-销售费用、销售税费和开发利润销售费用、销售税费和开发利润的比率的比率)可转让熟地面积可转让熟地面积=(=(取得该荒地的总代价取得该荒地的总代价 十土地开发总成本十总管理费用十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息十总投资利息)/(1-)/(1-销售费用、销售税费和开发利润的比率销售费用、销售税费和开发利润的比率)可转让熟地面可转让熟地面积比率积比率该荒地总面积该荒地总面积=436(=436(元元/)5 53 33 3 适用于新建房地产的基本公式适用于新建房地产的基本公式 在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：在新建房地的情况下，成本法的基本公式为：新建房地价格新建房地价格=土地得成本土地得成本+土地开发成本土地开发成本+建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资投资利息利息+销售费用销售费用+销售税费销售税费+开发利润开发利润 在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及在新建建筑物的情况下，上述公式中不含土地取得成本、土地开发成本及应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：应归属于土地的管理费用、投资利息、销售费用、销售税费和开发利润，即：新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+管理费用管理费用+投资利息销售费用投资利息销售费用+销售税销售税费费+开发利润开发利润在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。在实际估价中应根据估价对象和当地的实际情况，对上述公式进行具体化。5 53 34 4 适用于旧房地产的基本公式适用于旧房地产的基本公式 在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：在旧房地的情况下，成本法的基本公式为：旧房地价格旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价建筑物的重新购建价格格-建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。在上式中，必要时还应扣除由于旧建筑物的存在而导致的土地价值减损。在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：在旧建筑物的情况下，成本法的基本公式为：旧建筑物价格建筑物的重新购建价格旧建筑物价格建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧建筑物的折旧5 54 4 重新购建价格重新购建价格 5 54 41 1 重新购建价格的概念重新购建价格的概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况重新购建价格是假设在估价时点重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。的估价对象所必要的支出和应获得的利润之和。在这里，应特别记住下列在这里，应特别记住下列3 3点：点：(1)(1)重新购建价格是估价时点时的。重新购建价格是估价时点时的。估价时点并非总是估价时点并非总是“现在现在”，也可能为，也可能为“过去过去”。(2)(2)重新购建价格是客观的。具体来说，重新取得或者重新开发建设全新状重新购建价格是客观的。具体来说，重新取得或者重新开发建设全新状况的估价对象所必要的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是社会一况的估价对象所必要的支出，不是个别单位或个人的实际耗费，而是社会一般的平均耗费，即是客观成本，不是实际成本。般的平均耗费，即是客观成本，不是实际成本。(3)(3)建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格，未扣除折旧；土地的重新购建价格购建价格(具体为重新取得价格或重新开发成本具体为重新取得价格或重新开发成本)是在估价时点状况下的价格。是在估价时点状况下的价格。5 54 42 2 重新购建价格的求取思路重新购建价格的求取思路 求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成求取房地的重新购建价格，是先求取土地的重新取得价格或重新开发成本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类本，再求取建筑物的重新购建价格，然后相加。在实际估价中，也可以采用类似于评估新建房地价格的成本法来求取。似于评估新建房地价格的成本法来求取。求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用求取土地的重新购建价格，通常是假设土地上的建筑物不存在，再采用市场法、基准地价修正法市场法、基准地价修正法(有关内容详见本书第有关内容详见本书第9 9章第章第3 3节节“宗地价格评估和基准宗地价格评估和基准地价修正法地价修正法”)”)等求取其重新取得价格等求取其重新取得价格.求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此求取建筑物的重新购建价格，是假设旧建筑物所在的土地已取得，且此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此土地为空地，但除了旧建筑物不存在之外，其他的状况均维持不变，然后在此空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合空地上重新建造与旧建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将理、必要的费用、税金和正常利润，即为建筑物的重新购建价格；或是设想将建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发建筑物发包给建筑承包商建造，由建筑承包商将直接可使用的建筑物移交给发包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担包人，在这种情况下发包人应支付给建筑承包商的费用，再加上发包人应负担的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。的正常费用、税金和利润，即为建筑物的重新购建价格。5 54 43 3 建筑物重新购建价格的求取方式建筑物重新购建价格的求取方式 建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：建筑物的重新购建价格有重置价格和重建价格两种：(1)(1)重置价格又称重置成本，是采用重置价格又称重置成本，是采用估价时点估价时点时的建筑材料、建筑构时的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物价对象建筑物具有同等效用具有同等效用的新建筑物的正常价格。的新建筑物的正常价格。(2)(2)重建价格又称重建成本，是采用重建价格又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同与估价对象建筑物相同的建筑材的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为式可形象地称为“复制复制”。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和。重建价格进一步来说，是在原址，按照原规模和建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑形式，使用与原建筑材料、建筑构配件和建筑设备相同的新的建筑材料、建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格建筑构配件、建筑设备，采用原建筑技术和工艺等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。水平，重新建造与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。通常重置价格要比重建价格低。通常重置价格要比重建价格低。5 54 44 4 建筑物重新购建价格的求取方法建筑物重新购建价格的求取方法 5 54 44 41 1 单位比较法单位比较法主要有单位面积法和单位体积法。主要有单位面积法和单位体积法。单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其单位面积法是根据当地近期建成的类似建筑物的单位面积造价，对其做适当的修正、调整做适当的修正、调整(有关修正、调整的内容和方法类似于市场法有关修正、调整的内容和方法类似于市场法)，然后乘以，然后乘以估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。估价对象建筑物的面积来测算建筑物的重新购建价格。例例52 52 某建筑物的建筑面积为某建筑物的建筑面积为300m300m：，该类用途和建筑结构的建：，该类用途和建筑结构的建筑物的单位建筑面积造价为筑物的单位建筑面积造价为1 2001 200元。试估算该建筑物的重新购建价格。元。试估算该建筑物的重新购建价格。解解 该建筑物的重新购建价格估算为：该建筑物的重新购建价格估算为：300X1200 300X120036(36(万元万元)单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单单位体积法与单位面积法相似，是根据当地近期建成的类似建筑物的单位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测位体积造价，对其做适当的修正、调整，然后乘以估价对象建筑物的体积来测算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物，如算建筑物的重新购建价格。这种方法适用于成本与体积关系较大的建筑物，如储油罐、地下油库等。储油罐、地下油库等。例例5-3 5-3 某建筑物的体积为某建筑物的体积为500500，该类用途和建筑结构的建筑物的单，该类用途和建筑结构的建筑物的单位体积造价为位体积造价为600600元元m3m3。试估算该建筑物的重新购建价格。试估算该建筑物的重新购建价格。解解 该建筑物的重新购建价格估算为：该建筑物的重新购建价格估算为：500X600 500X6003030(万元万元)5 54 44 42 2 分部分项法分部分项法 分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本分部分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求为基础来求 取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或取建筑物重新购建价格的方法。即先测算各个独立构件或工程的数量，然后乘以工程的数量，然后乘以 相应的单位价格或成本，再将它们相加。相应的单位价格或成本，再将它们相加。5 54 44 43 3工料测量法工料测量法工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加数，然后逐一乘以估价时点时相应的单价和人工费标准，再将其相加来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算来估算建筑物重新购建价格的方法。这种方法与编制建筑概算或预算的方法相似，即先估算工程量，再配上概的方法相似，即先估算工程量，再配上概(预预)算定额的单价和取费标算定额的单价和取费标准来估算。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专准来估算。工料测量法的优点是详实，缺点是费时费力并需有其他专家家(如建筑师如建筑师)的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。的参与，它主要用于具有历史价值的建筑物估价。5 54 44 44 4 指数调整法指数调整法 指数调整法是运用物价指数、建筑成本指数调整法是运用物价指数、建筑成本(造价造价)指数或变动率，将指数或变动率，将估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的现行价值来求取建筑估价对象建筑物的原始价值调整到估价时点时的现行价值来求取建筑物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果物重新购建价格的方法。这种方法主要用于检验其他方法的测算结果5 55 5 建筑物折旧建筑物折旧 5 55 51 1 建筑物折旧的概念和原因建筑物折旧的概念和原因 在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三在实际估价中，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三个方面。个方面。5 55 51 11 1 物质折旧物质折旧 物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造物质折旧又称物质磨损、有形损耗，是建筑物在实体方面的损耗所造成的价值损失。进一步可以归纳为成的价值损失。进一步可以归纳为4 4个方面：个方面：自然经过的老朽；自然经过的老朽；正常使正常使用的磨损；用的磨损；意外的破坏损毁；意外的破坏损毁；延迟维修的损坏残存。延迟维修的损坏残存。5 55 51 12 2 功能折旧功能折旧功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引功能折旧又称精神磨损、无形损耗，是指建筑物成本效用的相对损失所引起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致起的价值损失，它包括由于消费观念变更、设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建建筑物在功能方面的相对残缺、落后或不适用所造成的价值损失；也包括建筑物功能过度充足所造成的失效成本。筑物功能过度充足所造成的失效成本。5 55 51 13 3 经济折旧经济折旧 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通成的价值损失，包括供给过量、需求不足、自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。拥挤、城市规划改变、政府政策变化等。例例5-4 5-4 某旧住宅，测算其重置价格为某旧住宅，测算其重置价格为4040万元，地面、万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为门窗等破旧引起的物质折旧为3 3万元，因户型设计不好、没万元，因户型设计不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8 8万元，由万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7 7万元。试求取该旧万元。试求取该旧住宅的折旧总额和现值。住宅的折旧总额和现值。解解 该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下：该旧住宅的折旧总额和现值分别求取如下：该旧住宅的折旧总额该旧住宅的折旧总额3+8+718(3+8+718(万元万元)该旧住宅的现值重置价格一折旧该旧住宅的现值重置价格一折旧4018401822(22(万元万元)5 55 52 2 求取建筑物折旧的方法求取建筑物折旧的方法 求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为求取建筑物折旧的方法很多，可归纳为3 3类：类：年限法；年限法；实际观察法；实际观察法；成新折扣法。成新折扣法。5 55 52 21 1 年限法年限法 建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命建筑物的寿命分为自然寿命和经济寿命.建筑物建筑物的经济寿命短于其自然寿命的经济寿命短于其自然寿命 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。有效经过年数可能建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经过年数。有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数：短于也可能长于实际经过年数：建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与建筑物的维修养护正常的，有效经过年数与实际经过年数相当；实际经过年数相当；建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造的，有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长；建筑物的维修养建筑物的维修养护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应护比正常维修养护差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。较短。在成本法求取折旧中，在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经建筑物的寿命应为经济寿命，经过年数应为有效经过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命过年数，剩余寿命应为剩余经济寿命。因此，有效经过年数经济寿命一剩余。因此，有效经过年数经济寿命一剩余经济寿命在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩经济寿命在估价上一般不采用实际经过年数而采用有效经过年数或预计的剩余经济寿命余经济寿命,因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情因为采用有效经过年数或剩余经济寿命求出的折旧更符合实际情况。况。年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单的和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等。其年折旧额的计算公式为：式为：另外，另外，(CS)(CS)称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如称为折旧基数；年折旧额与重新购建价格的比率称为年折旧率，如果用果用d d来表示，即：来表示，即：d=D/CX100 d=D/CX100=(C-S)/(CN)X100=(C-S)/(CN)X100=(1-R)/NX100=(1-R)/NX100 有效经过年数为有效经过年数为年的建筑物折旧总额的计算公式为：年的建筑物折旧总额的计算公式为：Et=Dt Et=Dt(CS)t/N(CS)t/NC(1-R)X100%C(1-R)X100%：式中式中 Et Et建筑物的折旧总建筑物的折旧总额。额。采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：采用直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C-Et V=C-Et C-(C-S)t/N=c1(1R)t/NC-(C-S)t/N=c1(1R)t/N：式中：式中 V V建筑物的现值。建筑物的现值。例例55 55 某建筑物的建筑面积某建筑物的建筑面积lOOlOO，有效经过年数，有效经过年数1010年，单位建筑年，单位建筑面积面积 的重置价格的重置价格500500元，经济寿命元，经济寿命3030年，残值率年，残值率5 5。试用直线法计算该。试用直线法计算该建筑物的建筑物的 年折旧额、折旧总额，并计算其现值。年折旧额、折旧总额，并计算其现值。解解 已知：已知：C C500X100500X10050 000(50 000(元元)；R R5 5；N N3030年；年；t t1 1年。年。则：则：年折旧额年折旧额D DC(1-R)/N=50000 x(1