商业地产江苏启东电大地块市场定位报告.ppt

南京扬子置业咨询服务有限公司南京扬子置业咨询服务有限公司市场部市场部 2009启东电大地块市场报告启东电大地块市场报告基地印象宏观市场基地印象城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场竞争分析板块分析竞争分析综合分析潜在供应市场结论项目研判基地资源SWOT分析核心价值客群定位城市消费习惯竞争项目客群分析本案客群定位产品建议物业建议户型建议价格建议报告目录报告目录基地印象核心商业中心核心商业中心宗地宗地结合地块特征创造项目核心竞争力结合地块特征创造项目核心竞争力项目宗地分析项目宗地分析地块指标项目背景信息：项目背景信息：本项目地块位于启东主城范畴内。宗地紧临城市核心商业中心，北临主要干道紫薇中路紫薇中路，南面为明珠新村，西侧为启东市老人院，东侧为社区道路幸幸一路一路。道路系统完善，交通便捷。周边各类生活配套较为成熟。但区域形象一般，属城中城中北部区域北部区域。项目占地6938，住宅总建面积为17345，土地楼面价格高达1199元/。项目经济指标项目经济指标容积率：2.5绿化率：30%建筑密度：28%土地性质：商业40年 居住70年地块初步印象带来的疑问：地块初步印象带来的疑问：1、地块区域未来的定位是怎么样的？、地块区域未来的定位是怎么样的？2、根据本案的区位及周边资源，如何定位？、根据本案的区位及周边资源，如何定位？3、城市购买力如何？市场竞争怎么样？、城市购买力如何？市场竞争怎么样？4、我们能做什么？、我们能做什么？宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场启东概况启东概况启东市地处万里长江入海口北侧，三面环水，形似半岛，是出江入海的重要门户，被誉为“江海明珠”。全市陆地总面积全市陆地总面积11571157平方公里，人口平方公里，人口116116万。万。一、海洋经济海洋经济，启东吕四渔场是中国四大渔场，也是全国六大中心渔港之一。二、机械电子机械电子，启东在外经营电动工具人员4.5万人，每年交易额达150多亿元，约占全国电动工具市场交易总额的60%。三、建筑产业建筑产业，启东是江苏省人民政府首批命名的“建筑之乡”，建筑业历史悠久。四、医药化工医药化工，具有众多全国著名品牌，在全国有很高的市场占有率。五、纺织服装业纺织服装业，启东市是全国最早的纺织服装出口基地，出口20多个国家和地区，年出口额超1亿美元。六、教育产业教育产业，如启东中学、汇龙中学、长江中学等。城市属性城市属性2008年前三个季度：n地区生产总值247亿元n城镇居民人均可支配收入12782元n全社会固定资产投资150亿元，其中房地产投资11亿元,同比上涨16%。n城市化率达到47%本项目所在地启东市，处于长三角经济圈中心地带，被誉为“上海的后花园”。u08年全国最具投资潜力中小城市百强第二位u启东位于“长江三角洲”中心地带，与国际大都市上海隔江相望，直线距离仅50公里，素有“上海的后花园”之称，是出江入海的重要门户。u启东开发区是江苏省省级开发区和沿江重点建设开发区之一，由“一区三园”组成,即开发区中心区、滨海工业园、滨江化工园和城北工业园。u08年以来，已有100个投资1亿元以上重大项目落户启东，总投资529亿元。教育之乡教育之乡启东有教育之乡的美名启东人为了下一代的教育不惜一掷千金。启东的基础教育全国有名，最著名的当属启东中学、汇龙中学，而位于本案周边的长江中学名声紧随其后。另外启东第一实验小学，是启东最好的小学，本案周边的紫微小学属于片区内的配套小学。在这些学校周围的楼盘虽然价格非常高，但销售仍然较好启东中学汇龙中学第一实验小学第一实验小学第一实验小学启东中学启东中学长江中学长江中学汇龙中学汇龙中学本案本案实验小学实验小学实验幼儿园实验幼儿园启东中学创办于1928年，现占地380亩，建筑面积10.5万平方米，现有99个教学班，2003年12月成为江苏省首批四星级学校 启东市汇龙中学2004年转评为省首批三星级学校。学校现总建筑面积10万余平方米，共有119个教学班，学生7000多名，教职工460多人。江苏省启东实验小学创建于1927年。1981年，被定为江苏省首批办好的实验小学。1997年被再次确认为江苏省实验小学。城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场宏观市场全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长全市经济保持高速发展态势，居民收入稳定快速增长u启东05-08年连续4年保持15%以上的经济增长速度，2008年至今地区生产总值已超过300亿元大关；u近四年超过15%的GDP增长率说明启东经济发展迅猛，根据国际经验，其房地产市场处于飞速发展阶段；u高速发展的经济带动了启东居民人均收入的稳步上涨，增强了居民的购买力，积极推动着启东房地产市场的快速发展。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展城市化进程的加快带动房产内需的增长城市化进程的加快带动房产内需的增长u启东05-08年城市化水平稳步提高，08年城市化率达到47%，处于城市化高速发展阶段；u城市化的高速发展必将刺激房产内需，从而带动启东房地产市场的快速发展。良好的投资环境促进了房地产的发展良好的投资环境促进了房地产的发展u启东固定资产投资自05年以来，虽受国际及国内低迷经济形势的影响，虽呈现下降趋势，但始终维持在每年15%以上的增长水平，对启东房地产的发展起到了良好的拉动作用；u启东房地产投资从05年开始呈现快速上涨趋势，从今年开始，受整体经济调控的影响呈略微下调的局面，但是整体房地产市场发展较为稳健。宏观市场城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场土地使用土地使用七个片区功能七个片区功能中心城片区 为启东主城区，功能定位为全方位、人口密集之现代城市，综合了 政、住居、文化、教育、工作、主要产业发展等功能阳澄湖休闲片区主要功能在休闲旅游，结合大闸蟹餐饮、高尔夫球、渡假、商务会议等多样化活动，其余则维持小镇风貌、农田及水源保护功能东北向货运轴片区 主要功能系提供经济技术开发区东北轴向之货运运输走廊，利用公路接苏通大桥往苏北、华北或由公路至太仓港利用长江水路运输。东向运输廊片区产业主要有加工分装、仓储物流、并结合安亭地区发展汽车机械零件产业，惟陆家及花桥同时可结合大专学校与新社区开发。生活新镇片区 位置居于南北向之长江路及东西向之机场路十字交叉口，功能定位在生活新镇，可提供中心城区、郊区化人口居住或苏州工业园区及经济开发区就业人口之卫星城镇。生态、观光农业片区 定位为外向型现代农业开发，促进该区之经济发展。未来可朝向生态有机农业，或转向第三级产业之观光农业发展。水乡旅游片区 充分利用环境优势，结合水路旅游路线，串连用直、周庄、锦溪古镇，淀山湖滨村落或新型休闲及开发，发展绿色观光及修学、教育等产业。本案位于主城中心片区本案位于主城中心片区本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域本案紧邻中央核心区域，位于商业用地和居住用地的双重辐射区域中央核心区中央核心区 打造约一平方公里的核心发展区。以长江路南北向干道为优势，结合娄江风情，形塑水岸城市魅力，凝聚商务、金融、零售消费、商住、文化活力，为启东之心。商业用地商业用地 商业用地由核心区向外辐射支援人民路、前进路等沿街商业轴带。再扩及邻里社区商业中心，除了传统条状商业街，新区可形成聚集式商圈，构成层次分明，机能完善之城市商业发展环境。居住用地居住用地 集中于市区中心及西侧，北侧，将以往往工夹配置的负面影响减至最低。工业用地工业用地 在致维持经济技术开发区的架构，以城区东侧、东北角及铁路以南为主，其中沿黄浦江路二侧重点划设这工业用地，突显北向边续发展的意义。同时滨海工业园区的同时滨海工业园区的建设，使得城市的产业将北建设，使得城市的产业将北移移重要景观道路重要景观道路 轴线连续的空间体验。构成了指认城市空间秩序之基本架构。包括长江路、震川路、柏路、马鞍山路、白马泾路、朝阳路、萧林路、新浦路等本案本案主城区功能划分主城区功能划分城市向西北方向发展建立三纵三横二环一高的绿色公路网三纵黄浦江路（可通往千灯与周市）长江路（南北向大动脉）柏庐路（可连接高铁车站）三横萧林路（城区北侧主要道路）前进路（连接主要商业区）朝阳路（旧国道312）二环城区外环道：北为省道324，东沿夏架河，南为312国道，西为江浦路所围绕内环（货车限制区）东为长江路，南为合兴路，西延至西界之白马泾路，北为马鞍山路跨太仓塘昆太路。一高沪宁高速公路穿越城南规划一纵二横一环捷运化公交路线 城区运输以捷运化公路线为主要动脉，规划成一纵二横一环之路线，除服务城区外，并可结合高铁及铁路车站、经济技术开发区间之客运服务。配合捷运动化公交路路线，于重要节点设置转运站达到下列功能：作为公交调度场所。作为城际与城区公转运地。站区交通之整顿。站区交通发展之促进。交通可及性之提升。本案本案通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密通达的路网，使得本案与周边区域联系紧密启东与上海的直线距离仅50公里 启东至上海浦东国际机场路程约95公里 启东至上海浦东外高桥港区路程约68公里 启东至上海市区路程约80公里 启东至南通市区约85公里 启东至南通兴东机场路程约90公里 崇启大桥崇启大桥：南起上海崇明岛陈家镇，与在建的上海崇明越江通道相连；北至江苏启东市汇龙镇，与宁启(南京-南通-启东)高速公路相接。包括跨江大桥和连接线在内的项目全长约五十二公里，全线按双向六车道高速公路标准设计建设。预计于2010年建成通车。崇启大桥的建成，将进一步加强启东与长三角核心城市的联系。城市区位城市区位随着崇启大桥的建成，本案将在一年内进入上海1小时都市经济圈！强化的联外系统一五高速强化的联外系统一五高速沪宁高速公路苏州绕城公路苏州绕城接太仓港高速公路苏州绕城接青浦高速公路吕四港崇启大桥吕四大港的开发建设，促进了启东海洋经济的发展，加速了大型临港产业的集聚。同时使得启东的发展潜能加快释放，发展能级迅速提升。大港开发将吸引更多海内外的企业前来投资，启东的投资优势将在短期内迅速放大。崇启大桥 崇启大桥的通车，使得崇启大桥的通车，使得启东距离上海的直线距离启东距离上海的直线距离仅为仅为50公里，将真正成为公里，将真正成为上海的后花园，真正进入上海的后花园，真正进入上海上海1小时都市经济圈，小时都市经济圈，届时，启东高速低位发展届时，启东高速低位发展的经济将吸引众多上海的的经济将吸引众多上海的投资客群。投资客群。崇启大桥的通车，带来城市南扩契机崇启大桥的通车，带来城市南扩契机距离上海距离上海50公里公里距离南通距离南通85公里公里从现有规划可以得出，本案在区位上将是属于主城区中心区域北部主城区中心区域北部，可以受到居住规划和商业规划双重辐射居住规划和商业规划双重辐射。但从长远规划及发展潜力看，启东未来的城市发展方向是西北、和南部，而本案的位置处于北不靠居住新区，南不临产业区，并不属于重点发展地段，也不是未来发展的方向，同时距离城市核心区域仍有一定的距离，因此启示本，因此启示本项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。项目应该采取短平快的策略，快速上市快速销售，以避开这样的局面。未来区位规划对本案的影响未来区位规划对本案的影响城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场宏观市场u受08年经济形势、国家调控等因素的影响，启东商品房市场的成交虽有所下降，但商品房价格仍保持上涨的趋势，08年1-6月商品房价格达到3500元/平米。u从整体来看，目前启东的房地产市场发展良好，均价稳步上升。商品房均价呈现逐年稳步上升的趋势商品房均价呈现逐年稳步上升的趋势城市GDP（亿）房价启东238.593500如皋180.274000海门261.084200东台194.7 3400江都2304000相比周边县级市房价，投资价值较大相比周边县级市房价，投资价值较大在同等级别城市的比较中，启东的在同等级别城市的比较中，启东的GDP属于较高位，但是房价相对于其他城属于较高位，但是房价相对于其他城市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。市，还呈现较低的水平，因此启东的房价更具发展潜力。u07年启东住宅供求比为1.25，为近几年供求比的最低点，表明当前启东住宅市场供销趋于平衡u受国家政策和市场观望情绪的影响，08年启东商品住宅的上市面积与销售面积都出现了下降，根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量仅有4.2万左右。根据房管局的数据显示，根据房管局的数据显示，08年启东市上半年的销售总量在年启东市上半年的销售总量在4.2万左右，其中第一季度万左右，其中第一季度1.3万，第二季度万，第二季度2.9万。宏观大势对于启东的影响还是有的万。宏观大势对于启东的影响还是有的.但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘但大势对于城中楼盘的影响并不是太大。而且从目前的楼盘价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动价格来看，总体趋势还是上扬的，并没有出现下降或促销的活动受大势影响较小，供求比趋于平衡受大势影响较小，供求比趋于平衡基地印象城市解读经济发展城市规划房地产市场土地市场u06年为土地成交高峰期，07年开始受整体调控影响成交减少了三成，08年1-10月份土地成交幅数和面积只有去年全年水平的一般，表明当前土地市场陷入了低迷。u虽然08年成交的土地基本以底价成交，但是50.54万/亩的单价从表面看来已经回到05年以前的水平，但是从地块位置看来主要分布于城东和城北较偏远的区域，因此导致每亩均价水平的下降；u从07年至今出让的土地，按照1.5的综合容积率计算，未来将有超过120万平方米的商品房上市量。全市未来全市未来2-3年内将有约年内将有约120万平米的商品房供应万平米的商品房供应启东启东08年房产市场发展总结年房产市场发展总结当前启东房地产市场的供求基本平衡，市场发展较为健康，但随着07年、08年成交地块项目的上市，未来的上市量将超过100万，按照07年全年57.29万的销售水平，为未来上市量需要2-3年才能消化完毕。因此未来2-3年内启东市场供求将可能被改变，市场竞争压力也将进一步加大。因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发，因此启示本项目应该采取差异化竞争的策略，从市场需求出发，规划高性价比产品，以避开这样的局面。规划高性价比产品，以避开这样的局面。竞争分析板块分析竞争分析综合分析潜在供应市场结论楼盘分布图各板块综述各板块综述城中板块城中板块:处于启东城市核心区域，聚集了第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中第一实验小学、实验小学、实验幼儿园、启东中学初中部等众多优质教育资源学初中部等众多优质教育资源以及以及城市的核心商圈城市的核心商圈，其区位及配套是其他板块远远不能比的，所以价格也是出于全市的最高位价格也是出于全市的最高位。城中供应物业多以高层高层为主，但多处于尾盘阶段，后续供应量不大城东板块城东板块:位于城中板块的东面，以汇龙镇为主，未来定位为工业和居住区域工业和居住区域。配套比较欠缺，但汇龙中学的存在，使得城东板块的学区项目比较抢手。目前板块在售量不大，但后续的供应较大城北板块城北板块:位于城中板块的北面，未来定位为居住区域以及滨海工业区居住区域以及滨海工业区，目前仅有1个大盘太阳城在售，从土地市场来看，后市的供应量不大城西板块城西板块:位于城中板块西侧，是继城中板块之后的第二大居住区域第二大居住区域，目前区域的居住氛围相对成熟，但配套欠缺，后市的供应量将超过城中城南板块：城南板块：是城中地块南面一河之隔的板块，主要定位为工业区域工业区域。该板块目前的供应量较小，而后续的供应量也比较小竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论高层项目多层项目别墅项目景都小区景都小区项目地址：紫薇路与和平路交界处西侧物业类型：小高层、高层建筑体量：1栋小高层2栋高层约3.5万平米总套数：1栋小高层66套，2栋高层221套（4#119套，5#102套）开盘时间：07年7月（小高层）08年6月（4#高层）08年10月（5#高层）面积区间：103-142平米（4#高层户型）103-129平米（5#高层户型）主力面积：114两房（4#高层）、129三房（5#高层）价格区间：小高层2900-3500元/平米（07年7月）高层3200-4400元/平米销售均价：小高层3300元/平米（07年7月）高层3800元/平米主力总价：44万（4#高层）、49万（5#高层）销售率：约50%（小高层07年底销售完毕，高层4#销售59套，高层5#销售19套）城中板块城中板块分析分析项目位于城北板块，周边新老小区汇集，居住氛围成熟，拥有实验小学和实验幼儿园等学区。但区位相对本地块距主城区较远，项目品质一般使其售价受到制约而上不去。项目产品总价较低保证了该项目的销售进度项目卖点：学区资源项目卖点：学区资源面积配比：面积配比：4#楼（多层）103-117两房55%121三房15%142三房30%主力户型主力户型114114两房两房43%43%5#楼（高层）107-117两房35%129三房65%畅销户型：畅销户型：114、121、129114114两房两房121121三房三房129129三房三房明天广场明天广场项目地址：人民中路708号物业类型：高层建筑体量：12栋高层约20万平米总套数：12栋高层1270户开盘时间：06年元旦面积区间：70-160平米（另有50套400平米左右的大户型）主力面积：130平米左右三房销售均价：5000元/平米主力总价：65万销售率：约86%代理公司：上海凯安城中板块城中板块项目卖点：楼盘规模、大规模主题景项目卖点：楼盘规模、大规模主题景 观、优质学区、智能化系统观、优质学区、智能化系统分析分析项目是城市中稀缺的大规模社区。采用纯高层设计，临近第一实验小学、启东中学初中部等启东最优质的学区，同时项目产品较好，总价较低，销售一直火爆，目前已进入尾盘面积配比：面积配比：70-95两房10%110-120三房30%120-140三房40%140以上20%主力户型：120-140三房畅销户型：95、115永安广场永安广场项目地址：人民中路787号物业类型：高层建筑体量：3栋高层约5万平米总套数：3栋高层372户开盘时间：07年10月面积区间：82-169平米主力面积：160平米左右四房销售均价：5100元/平米主力总价：82万销售率：约80%城中板块城中板块项目卖点：城市中心地段、学区资源、自项目卖点：城市中心地段、学区资源、自身商业商业身商业商业分析分析项目毗邻城市核心的地段，同时临近实验小学、实验幼儿园及启东中学。虽然项目户型偏大，总价较高，但依然销售较好面积配比：面积配比：82两房22%110-120两房23%120-14435%144以上20%主力户型：123三房畅销户型：畅销户型：82、1298282两房两房129129三房三房169169三房三房142142三房三房东方银座东方银座项目地址：河南中路与公园中路交界处西南侧物业类型：高层精装修酒店式公寓建筑体量：1栋高层约3万平米总套数：372户格局：5-6层办公，9-19层带租约酒店式公寓，20-24层自住酒店式公寓开盘时间：06年10月（办公及带租约公寓）07年5月（自住公寓）面积区间：40-95平米主力面积：50平米装修标准：1000元/平米（硬装）价格区间：5400-6400元/平米办公7800-8800元/平米带租约酒店式公寓5400-6800元/平米自住酒店式公寓销售均价：5800元/平米（办公）8200元/平米（带租约）6000元/平米（自住）主力总价：29万（办公）41万（带租约）30万（自住）销售率：82%（总体）70%（办公）90%（带租约）40%（自住）城南板块城南板块分析分析项目位于城南板块，距离城市核心地段只有一河之隔，也是启东唯一的精装修酒店式公寓项目。该项目带租约的公寓产用4年半，每年6%的返利方式，目前已做成酒店。不带租约的去年5月销售，目前销售不佳，产品自身居住功能欠佳、高单价是主要因素项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业项目卖点：临近核心商圈、自身大型商业配套、投资回报、住宅性质配套、投资回报、住宅性质面积配比：面积配比：41一房25%50一房70%95三房5%主力户型：50一房5050一房一房4040一房一房9595三房三房名仕豪庭名仕豪庭项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：3栋多层1栋小高层4栋高层约7万平米总套数：3栋多层60户，1栋小高层60户、4栋高层300户开盘时间：07年6月开出小高层、高层，07年上半年开出多层面积区间：140-178平米（多层）84-154平米（小高层）109-167平米（高层）主力面积：168左右四房（多层）147左右三房（小高层）141左右三房（高层）价格区间：4200-4900元/平米左右（多层、小高层）4000-5400元/平米左右（高层）销售均价：4500元/平米（多层、小高层）4900元/平米（高层）主力总价：76万（多层）66万（小高层）68万（高层）销售率：90%城中板块城中板块项目卖点：城市中心地段、三学区重项目卖点：城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套叠、大型集中式商业配套分析分析项目位于城市中心地段，拥有实验小学、第一实验小学、实验幼儿园三个启东优质的学区资源，同时与沃尔玛隔街相望。虽然项目户型偏大，但销售依然较好。目前在售小高层和高层的高楼层大户型，项目整体尾盘销售阶段高层（257套）110-120两房10%141-143三房30%151-155三房25%161-167四房15%181-194四房15%218五房5%小高层（54套）85两房35%123两房35%147三房15%152三房15%123123两房两房116116两房两房155155三房三房147147三房三房车城公寓车城公寓项目地址：人民西路与西欧路交界处物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：2栋多层2栋小高层3栋高层约7万平米总套数：600套开盘时间：06年元旦面积区间：74-158平米主力面积：多层90平米左右二房销售均价：3900元/平米（高层）主力总价：37.8万（高层）销售率：约99%城西板块城西板块学区资源学区资源分析分析项目位于城西板块，属于城市副中心，临近启东分校高中部，定位为陪读式公寓。产品品质较好，智能化配置全面，价格较低，目前基本销售完毕，处于尾盘状态。多层（60套）89-95两房90%129三房10%小高层（54套）113-114三房10%146三房90%高层（486套）47-51两房15%74-82两房40%112-121两房25%139三房5%151-158四房15%面积配比：面积配比：高层综合分析高层综合分析项目名称体量（万平米）总套数开盘时间总销售率当期销售（套）当期销售率月均去化套数（套）明天广场20127006年元旦86%127086%34永安广场537207年10月80%37280%23景都小区3.528708年6月50%22135%16车城公寓760006年元旦99%60099%17东方银座311507年5月82%11040%3名仕豪庭736007年6月90%36084%19城中高层物业大部分已经进入尾盘的销售阶段。但从之前的销售可以看出，高层在当地并没有销售抗性，而几个学区项目尽管户型较大，总价较高，仍然比较热销。东方银座的自住型精装修酒店式公寓由于居住功能欠佳、房型不太好、单价较高，市场接受度较低高层无抗性，学区房普遍热销高层无抗性，学区房普遍热销高层面积分布区间（单位：）高层面积分布区间（单位：）项目名称80以下80-9090-100100-110110-120120-130130-144144-160160-180180以上明天广场两房两房三房三房三房三房三房永安广场两房三房三房三房三房三房名仕豪庭两房两房三房三房三房四房四房五房景都小区两房两房三房三房车城公寓一房两房两房三房四房东方银座一房三房城中市场高层产品较为丰富，供应以120-140的三房供应较多。在市场上出现的110-120的小三房和大两房供应量并不大，反而144-180左右的大三房、四房因为明天广场、永安广场、名仕豪庭三个学区盘的过大供应而导致所占比例不小。180以上的供应量很小120-130的三房成为主流供应的三房成为主流供应高层均价分布区间（单位：元高层均价分布区间（单位：元/）项目名称3500-40004000-45004500-50005000-55005500-6000明天广场5000永安广场5100景都小区3800车城公寓3900东方银座6000名仕豪庭4900城市中心靠近学区的高层均价集中在4900-5100之间，周边集中在3800-3900之间，因地段和学区而异。东方银座因其是精装修酒店式公寓且距离城市核心区域仅一河之隔而卖到了6000的高单价高层均价分布在高层均价分布在4900-5100及及3800-3900两个区间两个区间高层总价分布区间（单位：万元）高层总价分布区间（单位：万元）项目名称30以下30-4040-5050-6060-7070-8080-9090以上明天广场两房两房三房三房三房、四房永安广场两房三房三房三房三房名仕豪庭两房三房四房四房、五房景都小区两房两房、三房三房车城公寓一房两房两房三房、四房东方银座一房一房三房城中市场上目前主流总价集中在50-60万之间的三房和40-50万之间的两房，明天广场、永安广场、名仕豪庭三个项目的户型较大，导致部分大户型总价超过了60万。但有50万以下产品供应的除了东方银座之外和景都小区的少量房源外，供应量比较少三房总价集中三房总价集中50-60万，两房总价集中万，两房总价集中40-50万万项目名称价格（元/平米）价格支撑因素明天广场5000楼盘规模、大规模主题景观、优质学区、智能化系统永安广场5100城市中心地段、学区资源、自身商业商业景都小区3800学区资源车城公寓3900学区资源东方银座6000临近核心商圈、自身大型商业配套、住宅性质、精装修交付名仕豪庭4900城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在学区、地段成为大部分项目的价格支撑关键所在竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论高层项目多层项目别墅项目万豪花园万豪花园项目地址：和平路与民乐路交汇处西北侧物业类型：多层、高层建筑体量：36栋多层8栋高层约23万平米总套数：一期推出7栋多层共190户开盘时间：08年元旦面积区间：80-147平米主力面积：134平米左右三房价格区间：4200-5300销售均价：4700元/平米主力总价：63万销售率：约86%城中板块城中板块分析分析项目位于城中偏西的区位，拥有23万平米的界面，目前一期推出的多层由于户型设计较好且面积适中，销售较好。头兴港河以及小区内部的景观资源比较丰富；临近实验幼儿园、实验小学也是其优势之一项目卖点：楼盘规模、产品、景项目卖点：楼盘规模、产品、景观资源、学区资源、品牌开发商观资源、学区资源、品牌开发商面积配比：面积配比：一期第一组团（190套）80-100两房20%100-110三房15%120-14035%140以上30%主力户型：134三房畅销户型：87、98、104 、1088787两房两房108108三房三房134134三房三房147147三房三房太阳城太阳城项目地址：长兴西路与和平路交界处东北侧物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：23栋多层3栋小高层4栋高层约17万平米总套数：23栋多层400余套，小高层、高层未知开盘时间：07年10月开出23栋多层面积区间：84-126平米主力面积：102三房价格区间：3800-4300销售均价：4100元/平米主力总价：42万销售率：约80%，共销售320余套代理公司：上海明仁城北板块城北板块分析分析项目位于城北板块，临近较大规模的新小区紫微三村，地段相对较偏，配套也较少。但项目自身规划的临街商业将会弥补自身配套的缺失。同时规划的叠翠中轴景观公园也会丰富项目的景观资源，该项目也是启东为数不多的聘请知名代理公司。目前开出23栋多层销售较好，其经济实用的产品也受到了市场的欢迎。项目卖点：楼盘规模、景观公园、临街项目卖点：楼盘规模、景观公园、临街商业、品牌代理公司、产品经济商业、品牌代理公司、产品经济面积配比：面积配比：多层（400多套）84两房30%102-106三房40%114-118三房15%122-12615%畅销户型：84两房、102-106三房8484两房两房102-106102-106三房三房114-118114-118三房三房122-126122-126三房三房名仕豪庭名仕豪庭项目地址：和平中路与人民中路交界处东北侧物业类型：多层、小高层、高层建筑体量：3栋多层1栋小高层4栋高层约7万平米总套数：3栋多层60户，1栋小高层60户、4栋高层300户开盘时间：07年6月开出小高层、高层，07年上半年开出多层面积区间：140-178平米（多层）84-154平米（小高层）109-167平米（高层）主力面积：168左右四房（多层）147左右三房（小高层）141左右三房（高层）价格区间：4200-4900元/平米左右（多层、小高层）4000-5400元/平米左右（高层）销售均价：4500元/平米（多层、小高层）4900元/平米（高层）主力总价：76万（多层）66万（小高层）68万（高层）销售率：90%城中板块城中板块项目卖点：城市中心地段、三学区重项目卖点：城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套叠、大型集中式商业配套分析分析项目位于城市中心地段，拥有实验小学、第一实验小学、实验幼儿园三个启东优质的学区资源，同时与沃尔玛隔街相望。虽然项目户型偏大，但销售依然较好。目前在售小高层和高层的高楼层大户型，项目整体尾盘销售阶段面积配比：面积配比：多层（60套）140三房35%162-168四房50%178五房15%140140三房三房168168四房四房多层项目综合分析多层项目综合分析项目名称体量（万平米）总套数开盘时间总销售率当期销售（套）当期销售率月均去化套数（套）太阳城1740007年10月/40080%24名仕豪庭76007年上半年（07年下半年之前结束销售）90%60100%10万豪花园2319008年1月/19086%16多层在启东城中市场的供应量比较小，在太阳城和名仕豪庭两个项目的多层基本进入尾盘之后，市场上就剩下万豪花园还有29栋多层将分几个组团上市，可以说多层在城中是比较稀缺的物业。从销售情况来看，市场接受度也较高，名仕豪庭项目具有一定特殊性，因其户型过大，总价均在60万以上，相对来说去化速度一般城中多层稀缺物业销售较好城中多层稀缺物业销售较好多层面积分布区间（单位：）多层面积分布区间（单位：）项目名称80以下80-100100-120120-144144-160160以上太阳城两房三房三房名仕豪庭三房四房、五房万豪花园两房两房三房三房市场120-144的三房供应量较多。太阳城的户型较小，主力户型以103的三房为主，兼有84平米的两房和114-120的三房；名仕豪庭的面积偏大，主力户型为168的四房，其余为140的三房和176的五房；万豪花园主力户型为134三房，其两房户型从87-107平米，三房户型在134-147平米之间市场中舒适型三房和两房供应较多市场中舒适型三房和两房供应较多多层均价分布区间（单位：元多层均价分布区间（单位：元/）项目名称4000以下4000-43004300-46004600-49004900以上太阳城4100名仕豪庭4500万豪花园4700市场上多层均价集中在4100-4700之间，其中太阳城位于城北，区位较差；名仕豪庭也早在07年下半年就销售完毕了多层均价分布在多层均价分布在4100-4700之间之间多层总价分布区间（单位：万元）多层总价分布区间（单位：万元）项目名称40以下40-4545-5050-5555-6060-6565-7070-7575以上太阳城两房三房三房三房名仕豪庭三房四房五房万豪花园两房两房两房三房三房市场多层总价大部分集中在40-55万之间，户型为两房或三房，名仕豪庭的户型偏大，总价较高，太阳城面积经济，市场接受度较高40-55万成为市场主流总价供应区间万成为市场主流总价供应区间项目名称价格（元/平米）价格支撑因素太阳城4100楼盘规模、景观公园、临街商业配套、品牌代理公司、户型名仕豪庭4500城市中心地段、三学区重叠、大型集中式商业配套万豪花园4700楼盘规模、产品、景观资源、学区资源、品牌开发商学区、景观、配套是价格重要支撑因素学区、景观、配套是价格重要支撑因素竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论高层项目多层项目别墅项目启秀花园启秀花园项目地址：长江路与建设路的交界处物业类型：独栋、双拼、叠加建筑体量：100套叠加91套双拼51套独栋约7万平米容积率：0.45总套数：242套开盘时间：04年元旦（中断销售1年）面积区间：独栋330平米叠加260-289平米双拼220-268平米主力面积：独栋330平米叠加260平米双拼268平米销售均价：叠加3000元/平米叠加8000元/平米独栋12000元/平米主力总价：叠加80万双拼200万独栋400万销售率：约79%城东板块城东板块项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独项目卖点：纯别墅低密度社区、稀缺独栋产品、品牌开发商、学区资源栋产品、品牌开发商、学区资源分析分析启秀花园是品质较高的纯别墅社区，项目自04年起销售，独栋、叠加卖的比较好，双拼销售一般。目前项目采取口碑宣传、自然去化，没有做任何的广告和宣传竞争分析板块分析竞争分析潜在供应市场结论未来城中区域还有未来城中区域还有27.6万平米存量房竞争万平米存量房竞争从目前市场的项目来看，真正有供应的项目只有景都小区、万豪花园、太阳城三个项目，供应量达到了32.3万平米，其中城中只有27.6万平米的供应量。剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪剩余的物业类型以小高层和高层为主，多层只有万豪花园后续还有供应。花园后续还有供应。其余项目均已进入尾盘销售阶段，剩余户型过大，总价过高成为他们的销售难点。项目名称总供应体量（万平米）销售体量（万平米）剩余体量（万平米）景都小区3.51.71.8明天广场20173永安广场541东方银座32.40.6万豪花园232.520.5太阳城17710名仕豪庭76.30.7合计78.540.937.6主城区土地严控，城北城东放量供应主城区土地严控，城北城东放量供应07年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块年启东土地市场没有出让一块城中位置的土地，距离城中最近的一块702地块现已面世（太地块现已面世（太阳城）。阳城）。08年城中只出让了一块地年城中只出让了一块地825地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞地块，位于本案的正西侧，今后将会与本案产生直接竞争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机争。但同时该地块的高地价使得本案在成本上已经占得先机07年重点土地情况编号编号地块位置地块位置占地面占地面积积（M2）规划用规划用途途容积容积率率()起价起价（万元）（万元）成交价成交价（万元）（万元）每亩地价每亩地价（万元（万元/亩）亩）竞得人竞得人635-1南苑路北、腾飞路东23335商业、居住1820 万元1820 万元52启东市中超房地产开发有限公司635-2635-1北侧23344商业、居住1820 万元1820 万元51.98南通金海浪房地产开发有限公司、启东翔鹰房地产有限公司644汇龙镇东郊村39030商业、居住3220 万元3260 万元55.68启东市枫达置业有限公司658开发区富源路北35073商业、居住2105 万元2845 万元54.08启东市银海房地产开发有限公司、启东市鑫磊城市综合开发有限公司、南通市华通房地产有限公司702紫薇三村北、和平路东侧73755居住、商业8630 万元12650 万元114.34上海润福房地产开发有限公司704中央河北侧、江海北路西侧10000居住300 万元300 万元20启东市开来房地产有限公司721汇龙镇医院北侧3319