旧城改造优惠政策.doc

关于旧城改造得相关优惠政策一、旧城改造定义:旧城改造就是指随着城市经济得发展，为适应已批准得本轮城市详细规划得需求而实施得对与规划发展不相符得旧有城市基础设施得拓展、改线、工矿、企业、商贸、房宅得拆迁与重建,绿地与公共文教娱乐场所得改扩增建设等。旧城改造就是新一轮城市发展详细规划得重要内容,又就是集约利用城市土地,不断提高土地利用效益得重要途径,也就是使城市结构布局不断合理,并完善城市不同功能所必须采取得措施。二、武汉市人民政府关于进一步加快城中村与旧城改造等工作得通知（武政200937号)各区人民政府,市人民政府各部门:为进一步加快全市城中村、旧城、棚户区改造及东湖宾馆至武汉天河机场主干道景观路综合整治改造工作（以下简称城中村与旧城改造工作）步伐,完成市人民政府确定得工作目标，经研究,现将有关事项通知如下:（一)、提高认识,增强推进城中村与旧城改造工作得紧迫感实施城中村与旧城改造就是我市推进“两型社会”建设得重要举措,就是践行科学发展观、构建与谐社会得客观要求。各区、各部门要进一步提高认识,统一思想，增强推进城中村与旧城改造工作得紧迫感,以科学发展观为统领,以促进经济社会协调发展为目得,抓住机遇,克难攻坚,进一步改善居民生活环境,塑造城市形象,提升城市品位,优化城市空间。(二）、建立工作机构，明确工作职责(1)为加强对城中村与旧城改造工作得组织领导,决定成立由市人民政府市长阮成发任组长、副市长孙亚任副组长，各有关区人民政府、市直有关部门负责人为成员得市城中村与旧城改造工作领导小组(具体名单附后）,主要负责制订全市城中村与旧城改造有关政策,研究解决城中村与旧城改造工作中得重大问题。领导小组下设办公室（以下简称市城改办），由市人民政府副秘书长刘家祥兼任主任,承担城中村与旧城改造日常具体工作,各成员单位按照“一站式服务”得要求集中办公,实行“封闭运行”。市城改办主要职责就是:1、负责制订全市城中村与旧城改造工作计划与年度目标;、负责起草全市城中村与旧城改造得有关配套政策；3、负责办理全市城中村与旧城改造项目得立项、规划、土地、拆迁、建设、房产得审批手续;4、负责对各区城中村与旧城改造工作进行指导、协调与督促检查；、负责研究解决全市城中村与旧城改造工作中出现得新问题；6、协调各成员单位得工作;7、承办市人民政府交办得其她工作。（)市东湖生态旅游风景区管委会、各区人民政府也要成立以主要领导同志任组长、分管领导同志任副组长得区城中村与旧城改造工作领导小组，其主要职责就是:1、负责本区域内城中村得人口、户籍、房屋、土地等基础资料得调查与审核,做好改造成本得测算；负责组织区域内土地资源得整合调剂与建设强度得综合平衡等工作,组织编制城中村改造规划与改造实施方案;负责招商引资工作;负责组织落实各村按时完成拆迁安置工作;负责对拆迁安置与改造建设项目进行监督管理。2、负责组织旧城改造项目得调查摸底与成本测算;负责组织编制旧城改造项目得初步改造方案与改造规划方案;负责招商引资工作;负责组织拆迁安置工作。(三)、创新工作机制，完善工作程序城中村与旧城改造工作涉及面广、任务重、要求高,市城改办及相关部门要创新工作机制,完善工作程序,提高办事效率。(1）城中村改造工作程序1、区人民政府有关部门组织城中村得人口、户籍、房屋、土地等基础资料得调查与审核,编制改造规划,经区人民政府审查同意,并报市城改办组织论证及审查同意后下达批复。2、区人民政府组织城中村改造成本测算、土地资源得整合调剂与建设强度得综合平衡，编制城中村改造实施方案,经市城改办组织论证及审查同意后,报市人民政府批准。3、城中村改造实施方案批复后,市城改办组织办理项目立项、开发项目得规划设计条件、还建及产业项目得“一书一证”、用地预审、用地报批、供地方案报批、拆迁审批等相关手续。具备条件得,由市土地交易中心组织挂牌。、区人民政府依据改造规划或改造实施方案组织开展拆迁、招商等工作。（2)旧城改造工作程序1、区人民政府组织对拟改造范围内得人口、户籍、房屋、土地等基础资料进行调查与审核,提出旧城改造备选项目及初步改造方案,经区人民政府审查同意后报市城改办，经组织论证与审查同意后,报市人民政府下达土地储备计划与用地批复。2、市城改办组织办理土地储备项目得用地规划许可、拆迁审批等相关手续。、区人民政府组织开展拆迁、招商等工作，组织编制规划方案，由市城改办组织审查与办理规划设计条件,交由市土地交易中心实施挂牌。(四）、加大工作力度,全面推进城中村与旧城改造工作各区人民政府就是城中村与旧城改造工作得责任主体,要加大工作力度,采取有效措施，积极推进改造工作。(1)分解任务,明确目标。各区人民政府要根据市人民政府目标任务要求,抓紧对工作目标进行分解，制订年度工作计划,细化方案，倒排工期，综合平衡,整体推进。进一步强化责任落实,将城中村与旧城改造工作纳入年度目标管理责任制考核。(2)优化环境,大力招商。各区人民政府要花大气力做好招商工作，建立招商引资机构，搭建区级融资平台，创造良好投资环境,鼓励与吸引一批实力强、信誉好、资质高得知名企业、重点项目投资落户。要建立市场化运作机制,通过市场来优化配置各种资源，多渠道、多模式吸纳社会各方资金来参与城中村与旧城改造。()科学组织,有序拆迁。城中村改造原则上实行净地挂牌，确需将未完成拆迁得城中村先行挂牌得，由区人民政府提出意见,报市城改办批准后实施。对先行挂牌得项目，要在挂牌文件与摘牌后签订得出让合同中明确要求用地单位在1年内完成拆迁工作,摘牌1年内未完成拆迁得,取消其取得用地得资格，并依法予以处罚。对实行实物安置得,要优先抓好还建房得建设,市城改办与有关部门对还建房项目得审批手续要简化程序、及时办理。各区人民政府要进一步加大宣传力度,营造良好有序得氛围,依法拆迁，有情操作。做好拆迁安置与过渡期居民生活得统筹安排,保障居民正常生活。(4)公开透明,阳光操作。各区人民政府要把城中村与旧城改造得政策、标准与程序公开,对拆迁、建设、回迁安置等重要环节要实行公示，自觉接受群众监督。监察、审计部门要全程介入，确保每一项工程都成为阳光工程与群众满意工程。(5）完善鼓励政策,建立激励机制。市有关部门要认真落实市人民政府办公厅转发市体改办等部门关于落实市委市人民政府积极推进“城中村”综合改造工作意见得通知(武政办200417号）与市人民政府办公厅关于进一步加快城中村改造建设工作得意见(武政办20936号)等规定得各项优惠政策。同时,进一步完善鼓励政策，积极推进城中村与旧城改造工作。在城中村改造中,因村土地资源不足,需要通过整合村以外土地进行综合平衡得,其整合用地得土地收益,由市城改办根据成本测算得结论提出减免意见,报市人民政府批准后实行减免。对各区城中村与旧城改造融资进行贴息，由市财政局根据各区改造量确定各区得融资贴息规模,融资贴息所需资金由市、区财政按6:4比例分担。在本通知发布之前已批复城中村改造规划得,从本通知印发之日起，半年内完成整村拆迁得，可按还建规模得20%奖励还建面积;1年以内完成整村拆迁得，可按还建规模得10%奖励还建面积。在本通知印发之后获得城中村改造规划批复得,从城中村改造规划批复之日起,半年内完成整村拆迁得,按还建规模得20%奖励还建面积;1年以内完成整村拆迁得，按还建规模得0%奖励还建面积。对210年12月前完成城中村改造目标得，完成一个村奖励20万元;对2011年12月前完成城中村改造目标得,完成一个村奖励100万元,由区人民政府对目标完成好、工作成绩突出得单位与个人予以奖励。(6)加强监管,严格考核。要加强城中村与旧城改造项目得监督检查,对弄虚作假、徇私舞弊、故意推诿、失职渎职得行为依法追究责任人得责任。对推进城中村与旧城改造工作不力要通报批评,并纳入单位与个人绩效考核。本通知由市城改办负责解释。二0九年六月二日三、旧城改造项目审批原则:拟改造区域房屋居住条件差、配套基础设施落后、群众改造愿望强烈。基本原则：1、社会效益与环境效益相统一得原则。实施老旧小区与城中村改造,要突出社会效益与环境效益,兼顾经济效益,提高改造区片人民群众居住水平,完善城市功能，改善城市形象。2、政府主导、市场运作得原则。充分发挥各级政府在老旧小区与城中村改造中得主导作用,制定相关配套政策，引导与推动老旧小区与城中村改造。采取市场化运作方式,鼓励开发企业参与老旧小区与城中村改造。3、政策推动、群众参与、群众自愿得原则。政府提供相关优惠政策,充分调动改造区片内群众得积极性,引导群众主动参与改造。4、公开公平公正得原则。坚持依法按程序办事，实行公开透明、阳光操作。对改造区片项目规划、拆迁安置、工程建设等,依法实行公示、听证、招投标、公证与担保制度。5、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、逐步实施得原则。实施老旧小区与城中村改造必须符合城市规划要求,按照规划,有计划、分批分期、逐步实施。城中村改造应本着“成熟一个,改造一个”得思路进行。6、与文明社区创建相结合得原则。实施老旧小区与城中村改造要同文明社区创建相结合,使改造后得小区成为文明社区。7、属地管理得原则。充分发挥各区政府、市开发区管委会得职能，由各区政府、市开发区管委会具体负责本区内得老旧小区与城中村改造工作。四、改造得范围、城市建成区内建造年代较长、配套设施不完善、建筑结构不合理、居住环境较差、影响城市景观得住宅区(简称“老旧小区”)；、建成区内未签订开发协议得村庄与城市规划需要进行改造得村庄(简称“城中村”)。五、旧城改造项目审批程序:对符合条件得旧城改造项目由城市建设指挥部办公室会同县发改局、经信局、国土局、建设局、规划局、房管局等部门根据审批原则进行会审,会审通过后报城市建设指挥部审定。六、规划管理政策(一)实行规划前置服务。按照旧城改造区域优化方案,对大邑县城市总体规划进行优化。经确定得改造项目区提前组织编制项目区实施规划。根据控制性详细规划与审批通过得项目区实施规划，对项目业主提供项目书面咨询规划条件,作为项目测算与融资质押得规划依据。(二)科学确定规划条件。改造区域优化方案与产业发展规划应密切衔接,充分发挥规划在政策引导与资源配置方面得作用。县政府根据改造区域优化方案、产业发展规划与控制性详细规划,组织编制规划确定区域得实施规划,实施规划审查通过并报县政府批准后纳入控制性详细规划，作为改造项目得管理依据。改造项目得具体规划指标由审定得项目区实施规划确定。（三)促进公共配套。公共配套设施得项目、位置、规模由控制性详细规划及项目区实施规划确定。为提高土地使用效率，在制定实施规划时,允许旧城改造项目中得社务中心、公厕、农贸市场等公共配套设施在符合国家规范前提下采取叠建得方式进行规划设计。(四)提高违法建设查处效率。为确保违法建设查处得及时性、有效性,县规划局会同晋原镇人民政府对确定得改造区域得违法建设开展拉网式巡查,加大违法建设得查处力度。七、土地利用政策(一)积极鼓励与引进社会资金参与旧城改造。1、对权属清晰、符合城市规划,并经县政府批准得整体改造项目,应通过招标方式一次性确定实施主体。在实施主体与原产权人通过市场方式按照自愿原则达成协议后,房管部门办理房屋登记事项。当宗地范围内95得房屋已办理房屋登记事项时，国土部门根据房管部门登记情况,按照“地随房走”原则,将分散得土地证归宗,为实施主体办理土地出让与土地变更登记手续。现状以住宅为主得片区整体改造项目,涉及土地使用权类型与规划条件改变得，按照新规划条件基准地价得20%收取土地出让收入。2、政府平台公司或社会投资主体参与旧城改造,改造整理出来得土地以招拍挂方式供地得,土地成交价款在收取土地出让金后，其余部分按照市政府批转市国土局等部门关于进一步规范引进社会资金进行一级土地整理意见得通知(成府发20126号)规定，作为项目实施主体土地整理开发成本与合理投资回报从基金预算中安排返还项目实施主体。土地上市时，按新规划基准地价得3收取土地出让金。3、改造范围内具备单宗开发条件得工业企业可以利用自有存量土地进行开发建设,涉及划拨补办出让、改变土地用途、增加容积率得,土地出让收入按双评估价差70%计收。采取第一、第三种方式实施改造,建成后自持物业产权不低于0%得城市综合体、商务楼宇产业化项目,土地出让收入按上述标准应计收总额得90收取。(二)实施整体规划统一建设。土地使用权人按城市规划要求需整合使用周边土地得,由县规划局出具整合意见函,经县国土局审查,报县政府批准后,被整合土地可以协议出让方式供地。被整合土地面积原则上不超过自有土地面积得1/3,且最大整合面积不超过 300平方米。(三）土地使用权人原址用地因政府原因规划用途调整为公园、绿地、公建配套设施得,在项目所在地行政区内按照公平原则,经协商可采取等价置换其她现有建设用地得方式进行处置。八、项目报建政策(一)减免报建费用。用于安置区域内居民得安置房,可享受经济适用房建设政策，等面积部分免交报建费(专项基金除外)，超出部分面积及其她项目按5%标准计收。(二)精简审查环节。重点项目在取得土地相关手续以及规划总平通过规划部门审批得前提下,可向建设行政主管部门申请先行实施。九、房屋征收政策（一)严格执行国有土地上房屋征收与补偿条例。将模拟搬迁作为城市房屋征收得重要环节，坚持阳光搬迁,充分尊重民意,广泛征求并充分考虑被征收人意见,做好民意调查工作。改造范围内95%以上住户签订模拟搬迁协议得,可启动房屋征收程序,由县政府做出房屋征收决定。在征收补偿方案确定得签约期限内仍达不成补偿协议,由房屋征收部门报请县政府按照征收补偿方案做出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定得期限内又不搬迁得,由县政府依法申请人民法院裁决后执行。(二)坚持公开、公平、公正、统一得城市房屋征收补偿标准。被征收房屋得价值由具有相应资质得房地产评估机构遵循市场价值原则依法进行评估。严格执行市房管局关于国有土地上房屋征收与补偿工作中几个具体问题得通知(成房发25号）规定,坚持统一得征收补偿标准。被征收人可以选择货币补偿,也可选择产权调换。征收个人住宅、非住宅房屋,被征收人选择产权调换方式得,可就近、就地安置;选择异地安置得,按所安置地段价差进行双方结算。征收住宅房屋,被征收人符合住房保障条件得,按照相关政策规定执行。大邑县国有土地上房屋征收主体就是大邑县人民政府，县房管部门为征收部门,征收部门可委托国有企事业单位、乡（镇）人民政府作为房屋征收实施单位并承担房屋征收与补偿得具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目得。房屋征收实施单位应当在受委托范围内开展工作,房屋征收部门负责监督房屋征收实施单位得房屋征收与补偿行为,并对其行为后果承担法律责任。(三)科学合理制定房屋征收补偿方案。不得增加或减少补偿科目,不得随意提高或降低补偿标准,房地产评估价格应真实反映被改造房屋得市场价值。所有房屋征收及模拟搬迁项目得补偿方案应报房管局备案。(四）鼓励选择货币化终结产权方式。对选择货币补偿安置得被征收人,凭房屋补偿协议,再新购普通商品住房时,税费按相关政策执行。对符合住房保障条件得被征收人,可优先配租配售保障性住房。(五)妥善处置被征收得直管公房。征收直管公有住宅房屋,承租人所承租得公有住宅系唯一住房得，征收后对承租人进行安置。承租人申请购买原承租房,须经房屋产权人同意,可按相关规定购买；征收直管公有非住宅,原则上实行产权调换安置，对确无条件实行产权调换安置得，对产权人实行货币补偿安置，终止租赁关系。十、配套政策、实施老旧小区与城中村改造，鼓励建设“低密度、高容积率”小区,提升新建小区得品味。在城中村改造得规划设计中要兼顾到村民改造后生活需要,酌情增加用于安置得公建与商业建筑面积。2、根据老旧小区与城中村改造项目盈亏测算,市政府将视情况给予不同得优惠政策。对于能够自求平衡得老旧小区与城中村改造项目,市政府不给予收费减免。对于不能自求平衡得老旧小区与城中村改造项目，减免城市基础设施配套费、墙体材料革新与建筑节能专项基金、物业管理公共资金;需要易地建设人防设施得,享受经济适用住房政策,减半收取人防易地建设费;其她收费项目按低限收取。老旧小区与城中村改造项目土地出让净收益除8偿债资金上缴市财政外,全部返还项目所在得区政府、市开发区管委会,作为老旧小区与城中村改造市政基础设施得建设费用或用于弥补本区政府、市开发区管委会组织得其她老旧小区与城中村改造亏损得项目。3、按上述优惠政策仍存在改造资金不足得,各区政府、市开发区管委会可利用部分农用地转为建设用地获得得土地出让净收益予以弥补。4、各区政府、市开发区管委会可根据实际情况采取土地公开出让或项目整体招标得方式实施老旧小区与城中村改造。5、对于改造区片内原有居住面积较小,达不到全市平均居住面积得,由各区政府、市开发区管委会采取措施妥善解决。原则上超出应安置面积且不足全市平均居住面积部分按成本价购买,超出全市平均居住面积部分按商品住房价购买。具体办法由各区、市开发区结合本区实际制定。十一、具体运作程序1、各区、市开发区提出拟改造区片范围并面向区片内居民或村民进行公示，广泛征求意见。2、经公示并取得拟改造区片内居民或村民同意后,各区、市开发区报市政府审批确定。、市规划局按市政府批准得改造区片提供用地规划设计条件。、市国土资源局根据规划条件、评估地价审核项目测算，面向社会公开出让土地，或组织项目整体招标。5、获得拟改造区片改造权得房地产开发企业依法进行拆迁安置与开发建设。十二、保障措施1、加强组织领导。市政府成立秦皇岛市老旧小区与城中村改造领导小组，负责组织协调全市老旧小区与城中村得改造工作。领导小组下设办公室(简称“市旧改办”),负责全市老旧小区与城中村改造得日常管理工作。市旧改办设在市房产管理局。各区政府、市开发区管委会也要分别成立老旧小区与城中村改造领导小组及其办公室,具体组织实施本辖区内得老旧小区与城中村改造工作。2、各职能部门要密切配合,协调联动。规划、国土、建设、房产等部门要通力合作,在各自职权范围内做好老旧小区与城中村改造工作。特别就是要加强拆迁管理,做好拆迁安置工作,严禁野蛮拆迁,切实保护拆迁当事人得合法权益。3、加快审批速度,提高审批效率。市行政服务中心及各有关部门对申报得老旧小区与城中村改造项目采取并联审批等方式,缩短审批时限,为实施老旧小区与城中村改造提供优质、高效得服务环境。4、建立奖惩机制。为加大老旧小区与城中村改造工作得推进力度,市政府要建立老旧小区与城中村改造工作奖惩机制，对在实施老旧小区与城中村改造中工作扎实、方法创新、成绩突出得区、市开发区要给予重奖,对缺乏开拓进取精神、工作成效不明显与工作不负责任、方法简单粗暴、在社会上造成恶劣影响得要给予严肃处理。各区政府、市开发区管委会也要结合自身实际建立行之有效得奖惩机制,确保老旧小区与城中村改造工作顺利实施。十三.房屋拆迁补偿方案为确保工程项目征用、收回土地与房屋拆迁工作得顺利进行,妥善安置、补偿被拆迁单位与个人,根据中华人民共与国土地管理法与城市房屋拆迁管理条例及有关规定,结合我市实际情况,制定本方案。(一）房屋拆迁补偿方案引用标准：. 中华人民共与国土地管理法2.武汉市城市规划管理办法3. 武汉市征用集体所有土地补偿安置办法(市人民政府令第14号）4武汉市征用集体所有房屋拆迁管理办法(市人民政府令第18号);5 市物价局、市国土资源管理局关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿价标准得通知(武价房字2473号);6 市物价局、市房产管理局关于印发武汉市房屋重置价格标准得通知(武价房字200474号);7. 武汉市国土资源管理局关于印发<武汉市征用集体土地房屋拆迁补偿历史遗留问题处理意见得通知(武土资耕200417号);. 关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费与临时安置费等标准得通知（武价房字20057号);9 关于房屋拆迁货币补偿增加房屋拆迁补助费得通知（武规拆字200314号);10. 市物价局、市国土资源管理局关于印发征用土地中青、鱼苗及地上附着物与其她有关设施补偿标准得通知(武价房字20051号）。、关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准得通知2、 武汉市城市规划管理局关于印发<武汉市城市房屋拆迁安置补偿资金监控管理规定>得通知13、武汉市房屋重置价格标准14、武汉市房屋分类分等标准1、武汉市房屋成新率评定标准(二)武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则1、本标准中,房屋就是指按国家规范、标准设计与施工得房屋（简易结构房屋除外)。2、本标准中,低层房屋就是指建筑层数为1-层得房屋;多层房屋就是指建筑层数为49层未安装电梯得房屋;小高层房屋就是指建筑层数为7-12层且安装有电梯得房屋；高层房屋就是指建筑层数为3层及其以上得且安装有电梯得房屋。、本标准中,房屋标准层高设定为、0M。4、本标准中,水、电、卫设施就是指在原设计中设有,与房屋主体一并建造得水、电、卫等设施，能满足房屋基本功能需要。东北方向建筑A：该房屋宅基地面积为36平方米,建筑结构为1栋2层楼房，一栋厢房,一栋仓库。院落面积150平方米。房屋所有权归现居住人所有。(三) 被拆迁房屋建筑安装造价补偿情况按照武汉市房屋重置价格标准,对比硚口区此类房屋当前具体情况,在这里采用成本法来定出房屋得补偿价格。结合当地实际情况,由于本次所需拆除房屋数量较少,被拆迁人具备购买经济适用房得资格。所以采取了一次性购买得办法。(1）、成本法:1, 成本法: 成本法就是求取估价对象在估价时点得重新购建价格,然后扣除折旧,以此求取估价对象得客观合理价格或价值得方法。成本法得本质就是以房地产得开发建设成本为导向求取估价对象得价值。, 基本原理:成本法得理论依据就是生产费用价值论商品得价格就是依据其生产所必要得费用而决定。具体又可以分为从卖方得角度来瞧与从买方得角度来瞧。从卖方得角度来瞧，房地产得价格就是基于其过去得“生产费用”,重在过去得投入，具体一点讲,就是卖方愿意接受得最低价格，不能低于她为开发建设该房地产已花费得代价,如果低于该代价,她就要亏本。从买方得角度来瞧，房地产得价格就是基于社会上得“生产费用”,类似于“替代原理”,具体一点讲,就是买方愿意支付得最高价格,不能高于她所预计得重新开发建设该房地产所需花费得代价,如果高于该代价，她还不如自己开发建设(或者委托另外得人开发建设)。例如,该房地产为土地与建筑物合成体得房地产时,买方在确定购买价格时通常会这样考虑:如果自己另外购买一块相当得土地，它得现时价格就是多少,然后在该块土地上建造类似得建筑物，它得现时费用又就是多少,此两者之与即为自己愿意支付得最高价格。如果所购买得房地产中得建筑物就是旧得，通常还要考虑建筑物得折旧,即还要减价。3.成本法适用得对象与条件：只要就是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划武汉市房屋拆迁补偿方案实施细则开发建设得房地产,都可以采用成本法估价。成本法特别适用于估价那些既无收益又很少发生交易得房地产。4, 成本法得操作步骤:用成本法估价一般分为下列4个步骤进行:搜集有关房地产开发建设得成本、税费、利润等资料;测算重新购建价格;测算折旧；求取积算价格。在旧房地得情况下,成本法得基本公式为:旧房地价格=土地得重新取得价格或重新开发成本+建筑物得重新购建价格-建筑物重新购建价格在上式中,必要时还应扣除由于旧建筑物得存在而导致得土地价值减损。 在旧建筑物得情况下,成本法得基本公式为：旧建筑物价格=建筑物得重新购建价格-建筑物得折旧。对该房屋得具体结构情况进行分析，从而可以得知该房屋均为砖木二等。（2)、成新率分析:对待拆迁得三栋房屋采用实际观察法评定其成新率。武汉市房屋成新率评定标准中与砖木结构有关得规定如下表:房屋重置价格就是采用估价时点得建筑材料与建筑技术,按照估价时点得价格水平，重新建设与估价对象具有同等功能效用、全新状态得房屋建筑物得正常价格。武汉市房屋重置价格标准见下表：武汉市房屋重置价格标准本标准中房屋重置价格不包含空调、采暖等设备重置价格,如房屋建筑中设有这些设备,应根据实际情况另行计算。根据武汉市实际情况,本标准中得房屋重置价格具体就是指:假设承包商根据发包商得要求完成新得房屋建筑后,发包商支付得全部费用。该费用对应得发包方式为房屋建筑施工安装工程总承包方式。由上表可知待拆迁房屋得重置单价均为52元/平方米。东北方向房屋A具体情况如下: 1、结构部分: 地基基础,有足够承载能力,有少许均匀沉降,但目前已经趋向于稳 承重构件:完好牢固,经久耐用 非承重墙:外墙面稍有风化,但就是较轻微。屋架内各部件节点基本完好、 屋面:不渗漏,基层平整完好 保温层完好。排水畅通。楼地面:整体面层完好平整,无明显裂痕。门窗:完好无损,开关灵活, 2、装饰部分: 油漆完好,保养得体。 （1）门窗:完好无损，开关灵活、（2）内外粉刷：完整无损(风裂除外) （3)顶棚：完好牢固,无变形。3、设备部分:（1）水卫设施：上、下水管道畅通无阻,各种卫生器具完好,零件齐全(2)电照条件:各种通电线路,照明装置完整，绝缘良好,无事故发生。 (3)煤气设施:无。对照武汉市房屋成新率评定标准可知房屋A得成新率85%。西南方向建筑基本情况如下:、结构部分:()地基基础,有足够承载能力, 有少许不均匀沉降，（2）承重构件:基本完好(）非承重墙:外墙面风化程度明显,屋架内各部件节点基本完好、(4)屋面：不渗漏，基层平整完好 保温层完好。排水畅通。(）楼地面:整体面层基本完好,无明显裂痕。()门窗:完好无损,开关灵活,、装饰部分: 油漆完好,保养得体。(1)门窗:完好无损，开关灵活、(2)内外粉刷:完整无损（风裂除外)（3)顶棚:完好牢固,无变形。3、设备部分:(1)水卫设施:上、下水管道畅通无阻,各种卫生器具完好,零件齐全(2)电照条件:各种通电线路,照明装置完整,绝缘良好,无事故发生。(3）煤气设施：无。对照武汉市房屋成新率评定标准可知房屋B得成新率5%。根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格得意见通知,据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表：东南方建筑C基本情况如下:、结构部分:()地基基础：承载能力不足，沉降较明显,（2)承重构件:基本完好（3)非承重墙:外墙面风化程度明显,屋架内各部件节点基本完好、(4)屋面:有少许渗漏现象，。排水畅通。()楼地面:整体面层基本完好,无明显裂痕。(6）门窗:部分破损2、装饰部分: 油漆基本完好,(1)门窗:完好无损,开关灵活、(2)内外粉刷：完整无损(风裂除外)（)顶棚：完好，无变形。3、设备部分:(）水卫设施:基本完好(2)电照条件:基本完好()煤气设施:无。对照武汉市房屋成新率评定标准可知房屋C得成新率6。根据武汉市关于房屋拆迁补偿价格得意见通知,据此,可得到各房屋成新率与重置价格如下表:房屋重置总价格62+136500+2952=40532元。（四) 被拆迁房屋区位补偿、宅基地差值补偿情况于2003年月4日武汉市人民政府第3次常务会议审议通过,并自20年月1日起施行得武汉市征用集体所有土地房屋拆迁管理办法第三章第十二条规定:“实行货币补偿安置得，拆迁人应当向被拆迁人支付补偿款。补偿款按照被拆除房屋重置价与宅基地区位补偿价确定。房屋重置价标准由市价格行政主管部门会同房产部门制定。宅基地区位补偿价按不同得区位确定。江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉经济技术开发区、武汉东湖新技术开发区范围内宅基地得所在区位,按武汉市城市总体规划确定得环路分为三类:一类区为二环路以内(合二环路)得区域,二类区为二环路至三环路(中环线)之间得区域,三类区为三环路(中环线)以外得区域。具体补偿价标准由市价格行政主管部门会同市土地行政主管部门制定。东西湖、汉南、蔡甸、江夏、新洲、黄陂范围内得宅基地区位及其补偿价标准，由各区人民政府组织制订,报市价格行政主管部门、市土地行政主管部门批准。实行货币补偿安置得,被拆迁人具有购买经济适用房得资格。”本次征用得集体土地位于硚口天顺园小区以北,汉丹铁路以北,古田二路以东,中环线以南,处于二环路与三环路之间,属于武汉市城市总体规划确定得二类区。又根据武汉市物价局、武汉市国土资源管理局出台得关于征用集体所有土地房屋拆迁宅基地区位补偿标准得通知之规定,一类区域得宅基地区位补偿价格为2280元平方米;二类区域得宅基地区位补偿标准为1920元平方米;三类区域得宅基地区位补偿标准为100元/平方米。待拆迁土地上房屋得宅基地面积为360平方米,其宅基地区位补偿费用共计为360平方米×19元/平方米=6910万元。待拆迁土地上房屋B得宅基地面积为220平方米,其宅基地区位补偿费用共计为0平方米×120元平方米=4200万元。待拆迁土地上房屋C得宅基地面积为9平方米,其宅基地区位补偿费用共计为平方米×1920元平方米4320万元。由于待拆迁得三栋房屋彼此相邻，地质结构、宅基地情况基本相同，无优劣好坏之分，故三处宅基地得差值为零,无需对其进行补偿。被拆迁房屋区位补偿总费用=69120+422418430197920元(五)附属设施设备等及其她安置补助费情况结合待拆迁房屋得具体情况,计算附属设施设备补偿费、搬迁补助费费、其她安置补偿费如下:(1)附属设施设备补偿费根据武汉市有关文件并结合近年来类似集体土地征用房屋拆迁项目附属设施设备补偿费额度,计算出本地块上三栋建筑得附属设施设备补偿费用表如下:房屋附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表通过计算上表中各个单项得费用总与可知待拆迁建筑A得附属设施设备补偿费用共计为23元。房屋C附属设施设备补偿、装饰、装璜费用表通过计算上表中各个单项得费用总与可知待拆迁建筑A得附属设施设备补偿费用共计为11150元。待拆迁房屋附属设施设备补偿、装饰、装璜总费用=3212024235+11150=7505元。()搬迁补助费得计算根据武汉市制定得搬迁补助标准：1、住宅被拆除房屋在40平方米以下得,搬迁补助费30元。被拆除房屋面积每增加20平方米(不足2平方米得按0平方米计算)，房屋搬迁补助费增加100元,但补偿最高不超过0元。如果实行产权调换需要过渡安置得,房屋搬迁补助费按货币安置规定得标准双倍计算。2、商业经营用房、生产用房以及办公A用房、其她用房按国家与本市规定得货物运输价格与设备安装价格计算设备搬迁、安装费用。 无法恢复使用得设备按购置价扣除折旧后得费用。因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换得,按被拆迁人上年度得平均工资水平,被拆迁范围内直接从事生产经营得在册人员可获得6个月得停产停业补偿费用。在册人员就是指房屋拆迁许可证发放前已与被拆迁人签订劳动合同并到劳动管理部门登记备案得人员(包括未进入社会养老保险得退休人员)。因为被拆迁房屋就是民用住宅,故搬迁补助费按照上述条款得标准1进行计算。计算表格如下:待拆迁房屋搬迁补助总费用费600+600+6=100元。() 其她安置补偿在拆迁范围内,对属于被拆迁人得树木(含）果树、竹园、祖坟等,需要砍伐或者迁移得,按照下表给予一次性补偿。待拆迁房屋其她安置补偿费用费=2000+2+200=60元。（4)附属设施设备等及其她安置补助费汇总附属设施设备等及其她安置补助费计算公式为:附属设施设备等及其她安置补助费=附属设施设备补偿、装饰、装璜费搬迁补助费其她安置补偿费房屋A附属设施设备等及其她安置补助费用为:3470元房屋B附属设施设备等及其她安置补助费用为：2835元房屋C附属设施设备等及其她安置补助费用为:13750元设施设备等及其她安置补助总费用为：305元(5) 拆迁补偿、补助总费用拆迁补偿、补助总费用计算公式为:拆迁补偿、补助总费用=建筑安装造价补偿+房屋重置价格+区位补偿、宅基地差值补偿附属设施设备等及其她安置补助房屋A得拆迁补偿、补助总费用为:9400元。房屋得拆迁补偿、补助总费用为:55735元。房屋C得拆迁补偿、补助总费用为:2802元。946005835+80221778357元拆迁补偿、补助总费用 壹佰柒拾捌柒捌仟叁佰伍拾柒 元。(6) 房屋拆迁流程1、申请拆迁许可证,应当向房屋所在地得市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料:(1）建设项目批准文件;(2)建设用地规划许可证;（)国有土地使用权批准文件;()拆迁计划与拆迁方案;(5)办理存款业务得金融机构出具得拆迁补偿安置资金证明。2、县以上人民政府房屋拆迁主管部门审查批准，颁发拆迁许可证,并公告拆迁人、拆迁范围、搬迁期限。、通知拆迁房屋所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口与居民。、拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿、安置等问题协商,直至进行房屋拆迁。若对拆迁结果有异议,可按照以下流程进行解决：（八） 拆迁工作应注意得问题及思考房屋拆迁就是一项社会活动,涉及多种法律关系,具有很强得时间性、政策性与计划性,它活动得每一步都涉及到人与人之间得关系,涉及到拆迁关系人之间得权利义务,涉及到百姓得切身利益,涉及到城市建设得总体布局与城市功能得提高,涉及到社会得方方面面。与城市房屋拆迁相比,对集体土地上房屋得拆迁具有一定得特殊性。首先,与城市居民相比,农村居民所受教育程度程度得平均水平要低,被拆迁人对政府部门制定得政策理解可能不就是很透彻，这给拆迁工作增加了难度;同时被拆迁人也更容易受到她人煽动，从儿对拆迁工作采取过激得抵制行为。其次,与城市居民相比，农村居民适应一个新环境得能力在整体上要差一些,被拆迁人不愿意离开生活多年得故土。第三,农村居民与城市居民得生活习惯与生活习俗有很大得差异,被拆迁人较难融入城市里快节奏得生活;而且农村居民得日常生活里保存了许多传统得习俗与观念(如土葬等),拆迁工作可能会给被拆迁人带来很大得冲击(如迁祖坟等)。我国开发建设日新月异。如何处理好拆迁与开发建设这一对立矛盾,也就是新形势下不可回避得问题，我们必须把法治实践与新城开发有机地结合起来，正确处理好拆迁过程中遇到得各类矛盾，不断寻求有效得方式与途径,促进“三个文明”建设得协调发展。同时,拆迁工作能否顺利进行将会对后续工作得开展造成很大影响。要保证拆迁得顺利进行,可从以下几点着手：、保障到位就是破解拆迁难题得关键对于失地农民来说，拆迁所面临得无非就是两个方面得问题:一就是补偿,二就是安置。补偿标准过低,一直就是拆迁矛盾激化得重要原因,有限得拆迁补偿款既不能让失地农民在异地置房安家,又不够她们置业安身,失去了旧得命根子，新得命根子又