房地产市场周期循环与房地产泡沫-PPT.ppt

第9章 房地产市场周期循环与房地产泡沫Contents目录04 案例与启示01 房地产市场周期循环02 房地产泡沫03 房地产泡沫的测度及危害01市场周期房地产市场周期循环01市场周期周期对比库兹涅茨周期一种长经济周期。是一种从生产和价格的长期运动中揭示主要资本主义国家经济周期的理论。（1820年）朱格拉周期是针对资本主义经济中一种为期约10年的周期性波动而提出的理论。基钦周期又称”短波理论”。1923年英国的约瑟夫基钦从厂商生产过多时，就会形成存货，就会减少生产的现象出发，他在经济因素中的周期与倾向中把这种2到4年的短期调整称之为“存货”周期，人们亦称之为“基钦周期”。01市场周期房地产市场周期循环的原因01市场周期 房地产市场周期循环的阶段划分扩张收缩01市场周期房地产市场周期循环的阶段划分房地产市场周期循环的各阶段市场表现图01市场周期总结房地产市场与宏观经济类似，繁荣和萧条会交替出现，在房地产市场繁荣时期，常常会出现市场是否存在泡沫的激烈争论。什么是房地产泡沫呢？Contents目录04 案例与启示01 房地产市场周期循环02 房地产泡沫03 房地产泡沫的测度及危害-10-大家应该也有点累了，稍作休息大家有疑问的，可以询问和交流 大家有疑问的，可以询问和交流02含义房地产泡沫的含义美国著名经济学家查尔斯P金德尔伯格认为：房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者-随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。简单来讲，是指房地产市场价值偏离其基础价值的持续上涨的过程与状态。02特征是房地产价格波动的一种形态通常在经济长期增长的背景下发生的房地产价格呈现出的陡升陡降的波动状况，振幅较大房地产价格波动不具有连续性，没有稳定的周期和频率特征房地产泡沫的主要特征02类型房地产泡沫的类型土地价格泡沫 房价虚涨泡沫 房屋空置泡沫 房地产投资泡沫02成因土地的有限性和稀缺性 1投资预期 2过度投机 3金融自由化和宽松的货币政策 4信息不对称 5房地产泡沫的成因基础直接助燃剂土地稀缺性投机需求膨胀金融机构过度放贷直接诱因02成因 土地的有限性和稀缺性 土地的有限性和稀缺性由于土地资源的稀缺性、垄断性、不可再生性，以及房地产开发周期长，从短期看，它的供给缺乏弹性。房地产的需求旺盛，而土地资源的供给又相对有限，这为地价上涨创造可能，从而推动房价上涨。02成因2015年10大典型城市土地成交建筑面积增幅排名 2015年10大典型城市土地成交均价增幅排名02成因 投资预期 投资预期交易者对房地产价格的预期能在一定程度上影响需求。交易者预期房地产资产将来会升值，房地产价格在本期证实了自己价格上升的预期，于是他们在下一期进一步产生价格继续上升的预期，从而需求增加。由于房地产外部供给有较强的约束性，易产生供不应求的局面，推动价格进一步上涨，上涨的价格又进一步强化了其他投资者的心理预期，从而形成一种自我增强的正反馈机制。在这种正反馈刺激下，房地产价格与其市场基本价值之间的正向偏离，房地产价格逐渐单边上扬，最终产生泡沫并促成泡沫的膨胀。02成因 过度投机 过度投机 当经济发展社会财富积累到一定程度，房地产交易目的不再仅限于满足住房需求，更多是为了从交易中获利赚取差价，这就会使房地产泡沫发生的可能性大大加强。如果投机者对房地产价格上涨形成了共同的心理预期，他们会低价买进高位抛出，房地产价格从而被抬高。在非理性预期和“羊群效应”的作用下，投机者和资金大量涌入房地产市场，导致需求量急剧增加，进一步推动房价上涨，从而吸引后继投机者和资金的进入，甚至使投机需求取代真实需求成为市场主体，形成恶性循环。成本合理利润泡沫正常房价02成因 金融自由化和宽松的货币政策 金融自由化和宽松的货币政策金融自由化充分发挥了市场机制在资金流动中的作用，资本流动性大大增加，其中部分资金促进了泡沫的形成；此外宽松的货币政策和低利率导致货币供应量迅速增加，流向房地产的资金过快增长，对房地产的需求迅速增加；再有，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。02成因2015年个人住房贷款迅猛攀升，脱离了2010年以来的平稳轨道，新增个人购房贷款2.67万亿元，占全年住宅销售额的比例为37%，相比2013年（25%）和2014年（28%），大幅上升。02成因2015年9月30日将一套房首付比例从30%降低为25%。2016年2月3日，同时对首套房和二套房首付比例进行调整，首套房最低首付比例降至20%，二套房首付比例进一步由40%降至30%。一线城市首付比例略高，但相比2015年初也大幅下降。02成因直接依赖11.3%的国内银行贷款在自筹资金里，76%的部分都是房地产开发贷款，占房地产开发资金来源的27.4%。间接依赖其他资金里有21%来自于购房者银行贷款施工方垫资18.8%实质上也是房地产企业的负债，且可能有部分也来自于贷款。因此，开发资金中大致有约65%左右的资金是依赖于银行体系的，明显超过40%的国际通行标准，具有比较大的不稳定性。02成因房地产行业的资产负债率近15年时间里，从52%一路上升至77%，一旦未来的房地产资产缩水的话，房地产泡沫破裂，可能存在更大的资产负债率走高，房地产企业债务风险暴露，容易引发金融危机。02成因 信息不对称 信息不对称信息不对称容易诱发房地产投机过度大量国内资本和国际游资进入房地产市场，制造了虚假的需求信息，引发了虚假的市场繁荣，推动房地产价格非理性上涨。在房地产价格不断上涨的过程中。“买涨不买跌”心理不断强化，投机气氛日益浓厚，导致了泡沫不断增多。信息不对称容易诱发银行业的逆向选择和道德风险问题在信息不对称下，由于金融体制的不健全，在信贷市场上风险偏好型的房地产商和投资者获得了较多贷款，导致逆向选择产生；银行盲目追求市场份额信贷规模，忽略对借款企业和个人的资信审查，低估了投资项目潜在的风险，大量银行资金的介入，加快房地产价格的膨胀和泡沫的产生。02成因Contents目录04 案例与启示01 房地产市场周期循环02 房地产泡沫03 房地产泡沫的测度及危害0 3泡沫测度指标法 通过对各种与房地产价格相关的指标进行分析，测度房地 产泡沫，该类方法主要包括简单指标法、指标体系法、功效 系数法和综合指数法等具体方法。目前测度房地产泡沫的方法主要可分为指标法、统计检验法和理论价格法三类统计检验法 运用统计分析测度房地产泡沫存在性，当房地产泡沫不存在时，房 地产价格的变化呈现一定规律，统计分析可找到统计规 律；当房地产泡沫存在时，房地产价格变化没有规律。该 类方法主要包括方差界检验、设定性检验和单位根-协整 检验等具体方法。理论价格法通过数学模型等计算出房 地产的理论价格（房地产的基础价值），与房地产实际价格进行比较，二者的偏离部分即为房地产泡沫大小。根据计 算房地产理论价格的思路不同，分为收益还原法、边际收 益法和市场供求法。房地产泡沫的测度方法房地产泡沫测度输入：输出：房地产价格虚涨泡沫土地价格泡沫房屋空置率泡沫房地产投资泡沫愿景使命各模块理念房地产泡沫综合测度=0.703土地价格泡沫+0.583房屋空置泡沫+0.262房地产投资泡沫+0.041房价虚张泡沫0 3泡沫测度 房价收入比是以房地产泡沫形成时过度的投机需求为基础设计的。房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处于上升状态，并没有存在市场萎缩的迹象，则说明这个房地产市场中投机需求的程度较高，产生房地产泡沫的可能性越大。（1）房地产价格虚涨房地产价格虚涨是房地产泡沫形成的直接表现，由于房价上涨预期以及大量投机需求的存在，房地产市场价格脱离其实际价值飞速上涨，助推了泡沫的膨胀。此次将以收入比来测度房地产泡沫。0 3泡沫测度0 3泡沫测度利用房价收入比对西安市房价虚涨泡沫进行测度 2000-2010 年西安市城镇居民人均可支配收入呈逐年上升态势，如表 所示，由 2000 年的 6364 元增长到 2010 年的 22244 元，年平均增长率为 12.7%，居民生活状况得到逐步改善，这为西安市房地产市场的快速发展奠定了坚实基础。房屋均价虽然个别年份有所波动，但总体呈上升趋势，2000 年西安市房屋平均价格仅为 1527.33 元，2005 年为每平米 3444.1 元，2010 年上涨到每平米 6543元。商品房价格的上涨促进了西安市房地产市场的繁荣，但同时也孕育着房地产泡沫风险。房价收入比是房屋价格与居民平均家庭年收入的比值，据此定义，房价收入比计算公式应为：西安市房屋销售价格与收入情况数据表（数据来源：西安统计年鉴，西安统计信息网）0 3泡沫测度设住宅售价为P，居民家庭年收入Y，银行住房抵押贷款年利率为r，贷款期限为n，首付款比例为a，每年贷款偿还额占家庭年收入的比例为k。则贷款总额应等于P(1a),根据银行房地产抵押贷款等额本息还款计算公式 居民还款总额为：则房价收入比为：0 3泡沫测度首付款比例为 20%时西安市房价收入比 首付款比例为 30%时西安市房价收入比 0 3泡沫测度银行个人按揭贷款期限一般不超过 30 年，因此设定贷款年限的上限为30 年，西安市住房公积金贷款利率为 4.45%-4.9%，购房商业贷款利率为 7%-8%，因此，我们取贷款利率变化区间为 4%-8%进行运算。根据西安市统计年鉴数据显示，历年来西安市城镇居民住宅支出占消费支出的比例大约在 6%-13%之间，近年来房价提升速度超过了收入增加速度，住房支出比例呈现不断上升趋势。因此可将 k 最大值设定为 25%。2010 年 10 月，银监会发布通知明确购买 90 平米以下商品住房首付比例由原先的 20%提高至 30%。由计算结果可知，当贷款年限为 20 和 30 年，首付款比例为 20%时，房价收入比最大值为 5.404，最小值为 3.069。首付款比例为 30%时，房价收入比的最大值和最小值分别为 3.506、6.176。因此，一般情况下，西安市房价收入比合理区间为 3-6 倍。0 3泡沫测度西安房地产价格虚涨泡沫分析图0 3泡沫测度由前面分析可知，西安市房价收入比合理范围为 3-6 倍，通过对西安市2000-2010年房价收入比与合理区间最小值 3 和最大值 6 进行对比，2000-2005年间，西安市房价收入比均处于合理区间 3-6 之间，房地产市场并无价格泡沫存在。2006-2010 年西安市房价收入比值均大于合理区间最大值，由此可以推断，该阶段西安市房地产市场出现了房地产价格虚涨泡沫。若将处于合理房价收入比区间 3-6 范围内的房地产泡沫大小设为零，西安市2000 年到 2010 年房地产价格虚涨泡沫值如表所示：2000-2010 年西安市房地产价格虚涨泡沫度数值表0 3泡沫测度土地价格泡沫是一种土地使用权的实际价格严重偏离其基础价值的经济失衡现象，土地价格泡沫是土地实际价格超过土地理论价格的部分，土地价格泡沫度公式为：土地价格泡沫度=（土地实际价格土地理论价值）/土地理论价值 2000-2010年西安市土地基础价值运行区间图（2）土地价格泡沫 0 3泡沫测度我们将位于土地基础价值运行区间，即无泡沫状态下的泡沫度数值设为0，则可得到2000-2010年西安市土地价格泡沫度，如表所示：2000-2010 年西安市土地价格泡沫度数值表（单位：%）0 3泡沫测度 商品房大量空置是房地产泡沫的表现形式之一，一方面，房地产泡沫的出现带来了大量房屋空置，另一方面，商品房大量空置又加重了房地产泡沫程度。目前，国内学者对于房屋空置率的定义还没有形成统一观点，计算方法千差万别。从理论上讲，空置率=空置面积/全部商品房存量，实际分析中比较常见的空置率计算方法主要有以下三种：第一，空置率=累计空置面积/当年施工面积，第二，空置率=累计空置面积/近三年竣工面积，第三，空置率=空置面积/当年竣工面积。单一的房屋空置率指标并不能全面反映空置现象与房地产泡沫之间的关系，我们小组将采用市场修正法，在单一空置指标的基础上，综合考虑影响房屋空置以及房地产泡沫的多重因素，对房地产空置泡沫进行分析。（3）房地产空置泡沫0 3泡沫测度西安市房地产空置泡沫测度 0 3泡沫测度2000年-2010年西安市房屋空置泡沫度数值表（单位%）除2000年、2001年、2003年以及2007年空置泡沫系数低于5%之外，其余年份西安市商品房空置泡沫系数均处于5%-14%的合理范围内。由此可推断，2000年到2010年间，西安市房地产市场并未出现房屋空置泡沫。令商品房空置泡沫系数在合理范围的泡沫度大小为零，则可得到2000-2010年西安市房地产空置泡沫度数值如下：0 3泡沫测度房地产开发投资额是房地产供求状况最直接的反映，开发投资额如果超常增长可能意味着房地产投机需求的存在和房产泡沫的形成。房地产开发投资额增长率与GDP增长率之比是用来衡量虚拟经济相对于实体经济增长速度的动态指标之一，该指标可以用来衡量房地产投资泡沫度，指标值越大，房地产泡沫程度越大。按照国际惯例，两者的比值大于2时，说明房地产市场孕育着泡沫。李木祥2007年在“中国房地产泡沫研究”中认为，该比值大于2小于3，存在轻微泡沫，大于3，存在严重泡沫。（4）房地产开发投资泡沫0 3泡沫测度房地产开发投资与GDP增长情况表0 3泡沫测度将处于合理区间的房地产投资泡沫度设为零，则2000-2010年西安市房产投资泡沫度数值如表所示：西安市房地产投资泡沫度数值表0 3泡沫测度通过建立土地价格泡沫、房地产投资泡沫、房屋空置泡沫以及房价虚涨泡沫与房地产泡沫的关系路径分析模型，对 30 个省市的房地产市场进行统计检验，研究结果表明，房地产泡沫四种表现形式与房地产市场泡沫存在着以下内在联系：房地产泡沫=0.041房价虚张泡沫+0.703土地价格泡沫+0.583房屋空置泡沫+0.262房地产投资泡沫（5）西安市房地产泡沫综合测度0 3泡沫测度 西安市房地产综合泡沫度数值图如图 所示，2000-2010 年西安市房地产市场经历了三个阶段，2000-2003年西安市房地产市场泡沫度均小于 0，并无泡沫存在，2004-2006 年间，房地产综合泡沫度大于 0，西安市房地产市场存在泡沫，但泡沫程度并不明显，2007、2008 与 2010 年，房地产综合泡沫度较大，西安市房地产市场存在明显泡沫，2008年综合泡沫度为4.5641，房地产泡沫程度最大。总结0 3泡沫测度房地产泡沫的累积，使得地价和房价上涨，地价上涨，加大了房地产商的开发成本和投资风险；房价上涨，吸引更多企业涉足房地产领域，加大房地产风险。并且房地产开发大量依赖负债经营，一旦泡沫过多，银行贷款收紧，企业资金链条断裂，风险加剧。01 增加房地产开发商和建筑企业的财务风险02 导致金融危机房地产与银行关系密切，房地产开发企业项目投入资金中大约20%30%是银行贷款；建筑公司对项目垫付资金大多也来自银行贷款；至少一半以上购房者申请了个人住房抵押贷款，一旦泡沫破裂，房价急剧下跌，大量投资可能无法正常收回，银行信贷风险加大，降低了银行的抗风险能力，进而引起连锁反应，引发经济危机。0 3泡沫危害房地产泡沫危害04 引发政治和社会危机由于城市土地价格持续高涨，土地作为人们心目中最安全，收益率最高的资产被大量保有，使本来就稀少的土地大量闲置或低效利用；房价的上涨，房地产持有者与非房地产持有者，大都市圈与地方圈的资产差距越来越大，导致社会分配的新的不公，严重挫伤劳动者的积极性，带来深刻的社会问题；金融危机下，犯罪案件激增从而引发政治和社会危机。0 3泡沫危害房地产泡沫的存在意味着投资房地产有更高的投资回报率，大量的资金流入房地产业，生产性的企业缺乏足够资金；高房价使得居民不得不压缩其他方面的消费支出，从而使消费结构畸形，同时会抑制其他消费需求对相关行业的拉动作用，进而造成生产，消费危机。03 造成生产和消费危机Contents目录04 案例与启示01 房地产市场周期循环02 房地产泡沫03 房地产泡沫的测度及危害 20世纪80年代，为促进国内经济发展，房地产为优先投资的领域以带动其他部门发展，还制订了相关的刺激性政策，催生出房地产市场的繁荣，经济增长漂亮数字掩盖了资产泡沫的集聚，国内投资规模 急剧膨胀 80年代后期，泰国土地价格低廉，劳动力供给充足，工资和消费水平都比较低，再加上政府的各种优惠政策，大量外资便迅速涌入泰国 在银行信贷的大量扩张下，首都曼谷等大城市的房地产价格迅速上涨，房地产业的超高利润更是吸引了大量的国际资本，两者相互作用，房地产泡沫迅速膨胀 1 2 3案例一4.1 泰国：亚洲金融危机刺破泡沫 19881992年间，地价以平均每年10%30%的速度上涨 在19921997年7月，达到每年40%，某些地方的地价1年上涨了14倍。1997年，泰国的新增空置住宅85万套，其中仅首都 曼谷就有35万套，空置率高 达21%1989年泰国的住房贷款总额为459亿泰铢，到1996年则超过了7900亿泰铢，7年里增加了5倍多。同时，房价格也迅速上升，19881997年金融危机爆发的10年间，泰国的土地价格一直快速上升 1997年4月房地产类股票累积跌幅高达85%，银行和金融机构类股票累积跌幅也高达80%。很多国际投资基金已经撤出泰国，房地产价格也迅速下跌，1997年下半年缩 水30%，房地产泡沫最终 崩溃 4 5 6案例一4.1 泰国：亚洲金融危机刺破泡沫4.1房地产市场泡沫形成原因案例一 泰国：亚洲金融危机刺破泡沫危害 01.楼宇闲置房地产日益暴露严重的供过于求现象，大量楼宇闲置。泰国房屋空置率高达20%，菲律宾为15%20%，印尼为18%，马来西亚的数量也不少 03.经济衰退大量企业停产、倒闭，失业率大幅上升，对国内经济造成了巨大的打击，东南亚其他国家的经济也出现了严重衰退 02.破坏金融体系随东南亚金融危机的爆发，泰国等东南亚国家的房地产泡沫彻底破灭，泰国房地产泡沫破灭导致产生400亿美元的银行呆账，破坏了泰国的银行业和金融体系.04.周期长东南亚国家这一轮房地产泡沫周期中，泰国房地产泡沫自1988年产生到1997年破灭，历时9年多。印度尼西亚历时8年，马来西亚历时约7年 案例一4.1泰国：亚洲金融危机刺破泡沫 举成措效01.降价去库存降低地价以消化房地产库存。1998年,泰国政府宣布降低首都曼谷和其他部分地区的官方参考地价,下降幅度高达45%03.住房融资创新泰国政府住房银行引入专门的住房融资方案，促进购房需求，协助政府搞活房地产业，刺激危机后的经济增长 02.税费优惠 政府陆续推出了各种支持措施如降低手续费率、个人房地产贷款利息可抵扣应纳所得税和降低房地产企业的所得税等，加上贷款利率大幅降低，泰国房地产市场需求得以释放。04.房地产业复苏随着政府一系列购房优惠政策的出台，泰国房地产市场需求明显提升，泰国房地产业从2000年起开始逐步复苏，泰国经济也逐渐趋于稳定 案例一4.1泰国：亚洲金融危机刺破泡沫 4.2 20132015201401 2002 年2008年 0203 2009年YOUR TEXT HEREYOUR TEXT HEREYOUR TEXT HERE美国的次贷危机引发世界经济衰退，对俄罗斯的房地产市场产生了消极影响：房地产新开工项目减少，投入使用的住房面积增速减缓，大批建筑企业濒临破产，房价下跌YOUR TEXT HEREYOUR TEXT HEREYOUR TEXT HERE案例二俄罗斯：流动性不足成导火索 受经济快速增长、供需关系失衡、按揭贷款利率相对较低、炒房、官商黑幕等因素影响，俄罗斯房地产市场价格一直居高不下金融危机期间，俄罗斯房地产价格水平平均下降了30%-35%，由于申请贷款难度加大、费用高昂等原因，俄罗斯建筑企业的资金状况迅速恶化，纷纷叫停在建项目或另觅融资渠道4.2 123 4YOUR TEXT HEREYOUR TEXT HEREYOUR TEXT HEREYOUR TEXT HEREYOUR TEXT HERE2009年俄罗斯政府下拨250亿卢布专款给国家房贷局，由各地区房贷局和银行共同执行房贷重组计划 将产业政策调整为优先支持实体经济发展，筛选出包括房地产业在内的295家政府优先扶持的大型企业，对其实行融资支持和税收优惠 发放外汇贷款、首次用外汇储备清偿非国家外债、首次启动主权基金注资商业银行以及修改自然人存款保险法等措施，提供住房抵押贷款案例二俄罗斯：流动性不足成导火索 2008年从住房公用事业改革促进基金中划拨500亿卢布，购买完工程度较高的住宅，从联邦预算中出资320亿卢布为现役军人和贫困居民购买住房4.2 案例二俄罗斯：流动性不足成导火索 在住房激励计划的刺激下，俄罗斯部分家庭对住房和抵押贷款的投机性需求大幅增长，一定程度上缓解了俄罗斯国内房地产市场的库存量1 2根据俄罗斯联邦中央银行的数据，2014年共有629家信用机构提供101.23万笔住房抵押贷款，总额达1.7625万亿卢布，分别比2013年增长22.7%和30.18%在住房激励计划出台前，俄罗斯政府推出的一系列房地产政策虽然在短时间内发挥了一定的作用，但自2013年 开始，俄罗斯经济趋于停滞，国内除莫斯科、卡拉斯诺达尔等一线大城市之外，大多数中小城市的住房市场趋于滞销流动性不足是房地产市场低迷的直接导火索，在资金短缺使建筑业“降温”的同时，按揭贷款的高成本也使购买需求下降 3 244.31 抑制投机2 控制土地供给源头u 着重限制短期投机性资本流入，加强 境外资金流入与流出房地产行业及汇兑环节的管理u 限制以转手套利为目的的土地交易u 建立土地信息系统，公开现有的土地使用结构、规划、评价价格等信息，从源头切断房地产泡沫循环传播途径u 加强土地出让金收支管理的透明化、公开化、长期化；加强对存量土地，投入使用情况的监控，增大土地有效供给.启示u 提高投机成本，提高房地产占有成本4.33 完善银行风险监控4 健全房地产市场信息系统u 严格审查房地产开发贷款发放条件u 强化和规范个人住房贷款管理u 完善统计指标体系，积极引导房地产企业的资金投向与消费者的理性消费u 重视市场调研工作，研究房地产市场的波动与规律启示u 强化对银行机构的监督力度，提高金融机构的透明度u 严控银行资金进入高风险房地产项目u 持续完善住房保障体系u 促进房地产企业商品房销售信息的透明化，减少投机行为带来的供给短缺的假象谢谢聆听！